重估樓市調(diào)控

最新公布的搜房百城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，今年10月全國房價(jià)平均同比增長10.7%，為搜房2010年5月開始公布數(shù)據(jù)以來的新高。一線城市的房價(jià)漲幅位居前列，北京、廣州、深圳的房價(jià)同比增幅分別為29%、25%、24%。北京的平均房價(jià)自9月起已突破每平方米3萬元大關(guān)，而上海和深圳也距3萬元大關(guān)僅一步之遙。

盡管房價(jià)上漲，但以往接踵而至的樓市調(diào)控并未出現(xiàn)。上一屆政府離任前宣布的新國五條最終無疾而終，而新一屆政府一直對房價(jià)問題保持沉默。這可能有幾個(gè)原因：

一是對于經(jīng)濟(jì)增長下行的擔(dān)憂。在三季度經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)反彈之前，上半年經(jīng)濟(jì)增長低于預(yù)期。制造業(yè)、出口和消費(fèi)都出現(xiàn)不同程度的下滑，而房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資是支持經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?。一旦出手加重樓市調(diào)控，造成房地產(chǎn)投資下滑，可能會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)。

二是緩解地方政府的財(cái)政壓力。2011年，中國地方政府的財(cái)政收入增長29%，而這一增速在2012年大幅回落到16%，在今年前三個(gè)季度更進(jìn)一步回落到13%。而隨著房價(jià)的反彈，今年前三個(gè)季度的土地出讓收入較去年同期猛增50%。這在很大程度上緩減了地方政府財(cái)政上的壓力，也降低了地方政府債務(wù)面臨的短期風(fēng)險(xiǎn)。

然而，更重要的一個(gè)原因是房地產(chǎn)市場區(qū)域差異化的擴(kuò)大。一線城市由于最近幾年的樓市調(diào)控和供應(yīng)下滑，房價(jià)上漲的幅度最大。而在另一端，三線城市（除省會(huì)城市和計(jì)劃單列市之外的城市）的房價(jià)平均同比增長僅為4%，而且隨著大量供應(yīng)入市，房價(jià)在未來一兩年可能面臨下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，中央很難出臺一個(gè)一刀切的政策，而只能給予地方政府更多微調(diào)的權(quán)力。

不管原因如何，持續(xù)多年的樓市調(diào)整都面臨重新評估的要求。

由于住房供給調(diào)整的時(shí)滯以及做空機(jī)制的缺乏，通常房地產(chǎn)價(jià)格偏離均衡價(jià)格是常態(tài)。如果出現(xiàn)房價(jià)上漲過快的情況，政府通常需要兩手抓。即一手抓需求方，通過各種金融及行政手段短期打壓房地產(chǎn)市場的需求，緩和供小于求的短期矛盾；另一手同時(shí)抓供給，通過增加供給滿足市場需求?；诠┙o調(diào)整的時(shí)滯，通常短期政策以抑制需求為主，旨在為中長期調(diào)整供給贏得時(shí)間。

中國近十年的樓市調(diào)控實(shí)踐，幾乎清一色的是需求方的政策，如限購限貸等政策幾乎被用到極致。但形成鮮明對比的是供給方政策一直只聞樓梯聲，不見下樓來。這樣導(dǎo)致的結(jié)果是，需求方政策的效應(yīng)越來越弱，但是供需失衡的結(jié)構(gòu)性問題卻依然存在。以一線城市為例，在前幾年控制需求的時(shí)候并未大幅提高供給，因而當(dāng)被抑制的需求重新爆發(fā)時(shí)，不可避免地導(dǎo)致房價(jià)的飆升。

因此，在未來的房地產(chǎn)政策中，供給方的政策很可能要占據(jù)更重要的地位。供給方的政策主要包括三條：一是通過土地供應(yīng)和土地開發(fā)政策的調(diào)整，加大新增商品房的供應(yīng)；二是保障房建設(shè)，為城市中低收入階層提供廉租房、公共租賃房、限價(jià)房和定向安置房；三是通過稅收政策（如房產(chǎn)稅、資本利得稅、遺產(chǎn)稅）加大多套住房的持有成本或降低住房投資的收益率。

在上面三條政策中，前兩條著重于新增樓盤供應(yīng)，而第三條側(cè)重已有住房的重新分配。在經(jīng)歷15年的商品房改革和住房存量越來越多的情況下，第三條政策變得尤為重要。尤其在一線城市，一方面房價(jià)飛漲、供應(yīng)緊張，另一方面住房空置現(xiàn)象嚴(yán)重。通過稅收手段迫使多套住房擁有者出售投資性房產(chǎn)，不僅有助于增加二手房的供應(yīng)，也是對過去十年房價(jià)飆升后導(dǎo)致的社會(huì)財(cái)富分配不公的一種調(diào)整。

在這一輪的房價(jià)上漲中，有兩個(gè)沉默的現(xiàn)象令人擔(dān)憂。首先是保障房建設(shè)，根據(jù)官方的數(shù)據(jù)，從2010年到今年9月，保障房新開工建設(shè)總計(jì)超過3000萬套，共完工1760萬套。但是，這些保障房是否確實(shí)已在建或完工？建成的保障房是如何分配的？究竟誰應(yīng)該為保障房的進(jìn)度和公平分配負(fù)責(zé)？我們幾乎沒有看到這方面的報(bào)道。

其次，為實(shí)施房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備的住房登記系統(tǒng)至今尚未完成。詭異的是，一方面這一準(zhǔn)備工作被屢屢推遲，另一方面相關(guān)部門又宣稱不存在技術(shù)問題。那么問題出在哪里？而即使最終房產(chǎn)稅被推出，如果是類似上?；蛑貞c試點(diǎn)的小規(guī)模征收，對房地產(chǎn)市場和地方財(cái)政的影響將微乎其微。而政府在引入房產(chǎn)稅和資本利得稅方面無疑太過猶豫不決了。從目前一線城市的情況看，早推出比晚推出好，大規(guī)模推出比小范圍試點(diǎn)更有效。