開發(fā)商到底欠多少土地增值稅

從11月下旬以來，土地增值稅突然取代房產(chǎn)稅，站在了輿論的風(fēng)口浪尖。

11月24日，央視《每周質(zhì)量報告》引述北京執(zhí)業(yè)律師李勁松的計算稱，包括萬科（000002.SZ）、富力、SOHO中國等45家房企，八年內(nèi)共欠繳土地增值稅超3.8萬億元，頓時引起激烈爭論。

李勁松的計算方法是：2005年至2012年，全國商品房銷售總額超過31.2萬億元。按相關(guān)稅法，房地產(chǎn)毛利率只要達(dá)到34.63%就需要繳納土地增值稅。

根據(jù)中國社科院數(shù)據(jù)，2009年全國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%，那幾年房地產(chǎn)市場非?；鸨?，沒有達(dá)到土地增值稅清算條件的項目收入幾乎可以忽略。

照此測算，全國各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元。而實際上，征到的土地增值稅僅0.8萬億元。這就意味著，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

這個天文數(shù)字一經(jīng)拋出，立刻引發(fā)開發(fā)商激烈反應(yīng)。

華遠(yuǎn)董事長任志強在微博上連發(fā)數(shù)條帖子批評央視“愚蠢無知”，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會當(dāng)天下午緊急召開座談會，所有“被問責(zé)”的上市地產(chǎn)公司隔天均發(fā)布澄清公告，來自企業(yè)界、學(xué)術(shù)界和媒體的各種聲音自攜立場，在新浪微博上公開辯論。

第三天晚間，國家稅務(wù)總局官方回應(yīng)此次事件稱，央視有關(guān)人員對土地增值稅欠稅的巨額推算是對稅收政策和征管方式存在誤解、誤讀。

但國家稅務(wù)總局官員同時又說，土地增值稅征管目前還面臨著一些困難和壓力，今后將進一步完善制度措施，加強稅收征管。

這一曖昧回復(fù)，使得爭論陷入了另一個循環(huán)，有人猜測央視突然關(guān)注土地增值稅是政府授意，未來面向地產(chǎn)商的會計核查會進一步擴大，開發(fā)商們要小心自己的錢包。

更有人猜測，政府將來要通過土地增值稅進行宏觀調(diào)控，或者是房產(chǎn)稅要進一步擴大試點、全面鋪開。

“關(guān)于3.8萬億元，沒有一手?jǐn)?shù)據(jù)我們無法評價?！北本┐髮W(xué)法學(xué)院教授劉劍文告訴《財經(jīng)》記者，企業(yè)欠土地增值稅現(xiàn)象肯定有，“不過這是一個很復(fù)雜的問題，也有制度上的原因”。

國泰君安報告稱，2005年至2012年全國商品房累計銷售額為31萬億元，乘以平均5%的稅率，得到累計應(yīng)繳額為1.55萬億元，扣除8000億元已交額，得未交額7500億元，與報道中的“3.8萬億元”差距很大。

“這也不是新話題了。”一位民營地產(chǎn)商老總告訴《財經(jīng)》記者，每過幾年就把土地增值稅拿出來說事，如果稅務(wù)局覺得開發(fā)商欠稅了，為什么不去征繳呢。

外界關(guān)注的是，一個稅種的計算結(jié)果出現(xiàn)如此大差異，到底誰說得對？

預(yù)繳與清算

易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說過：“土地增值稅，一直是房地產(chǎn)稅收體系中，稅種設(shè)計最復(fù)雜、征稅成本最高、稅制最不統(tǒng)一、官企扯皮最多的一個稅種?！?/p>

土地增值稅的征收對象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，當(dāng)前中國實行四級超額累進稅率，增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征。

其規(guī)定具體如下：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

“土地增值稅算起來比所得稅都復(fù)雜?！眹惪偩智案本珠L許善達(dá)接受《財經(jīng)》記者采訪時說。

土地增值額是用收入扣除規(guī)定的扣除項目，如土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用等之后的余額，而項目沒完成之前這些數(shù)據(jù)很難確定。

由于地產(chǎn)項目時間長，為保證稅款的均衡入庫，對土地增值稅先按照銷售收入預(yù)繳，等達(dá)到清算時點，再準(zhǔn)確計算應(yīng)納稅額，多退少補。

按照有關(guān)規(guī)定，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

許善達(dá)解釋說，先預(yù)繳后清算的征收方式會產(chǎn)生三種情況：如果房地產(chǎn)項目不到匯算清繳的壽命點，即還在預(yù)繳期，則不涉及補稅還是退稅；如果到了匯算清繳期，企業(yè)沒有匯算清繳，那企業(yè)負(fù)有責(zé)任，如果企業(yè)按時申報清算，最后該補還是退，要看稅務(wù)局項目清算結(jié)果；如果清算結(jié)束，稅務(wù)局要求企業(yè)補稅，而企業(yè)遲遲不補，那就是欠稅。

“三種情況中，只有最后這一種情況是欠稅?！彼麖娬{(diào)說。

不管開發(fā)商還是稅務(wù)局，都沒有公開信息。也就是說，到底有多少項目未到清算期，有多少項目是正在清算過程中，還有多少項目是清算結(jié)束，多退少補還沒落實的，三種情況全無披露，也就無從計算。

許善達(dá)說，“當(dāng)事人是開發(fā)商，管理者是稅務(wù)局，權(quán)威的數(shù)字應(yīng)該來源于這兩個主體?！?/p>

這里重要的是清算的節(jié)點，國家稅務(wù)總局在2009年下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》中詳細(xì)規(guī)定了清算的兩種情況，即納稅人應(yīng)該清算和稅務(wù)局要求清算。

滿足清算條件的納稅人，應(yīng)當(dāng)在90天內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算，提供土地增值稅清算表、開發(fā)項目清算說明、項目竣工決算報表及各種憑證合同等。稅務(wù)局對之進行審核，審核結(jié)束后稅務(wù)機關(guān)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

“土地增值稅欠稅如果不一個項目一個項目地統(tǒng)計，是算不出來的?！敝袇R稅務(wù)師事務(wù)所的合伙人王冬生告訴《財經(jīng)》記者，李勁松推算出來的數(shù)字沒道理。

而預(yù)售期計提應(yīng)繳稅金，項目達(dá)到稅款結(jié)算條件時再辦理清算，這種做法符合稅法規(guī)定，計提金額在信息最為透明的上市公司報表中也可以看到。

例如，根據(jù)萬科（000002.SZ）11月27日發(fā)布的澄清公告，截至去年底，公司計提的土地增值稅清算準(zhǔn)備金人民幣44.35億元，在項目清算結(jié)論產(chǎn)生后，按照規(guī)定的金額、期限進行了土地增值稅的繳納。

同樣，龍湖則表示，截至去年底應(yīng)交稅金78億元，預(yù)繳稅金22億元，包括土地增值稅和企業(yè)所得稅，金地集團計提的土地增值稅余額為25.48億元。

征收困局

在房地產(chǎn)企業(yè)涉及的十幾種稅收中，土地增值稅屬于很年輕的稅種。1994年的時候，一些開發(fā)企業(yè)掀起了地皮熱，經(jīng)常是今天買一塊地，隔夜倒手就能翻倍，為了遏制土地炒作，政府開始征收土地增值稅。

但是該稅從1994年出臺之后，這個稅就沒怎么好好征過。王冬生對《財經(jīng)》記者說，一直到2009年下發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)則》才開始征，“這之前稅務(wù)局都沒管過，不清算是非常普遍的?！?/p>

土地增值稅屬于地方稅，在地方各市和區(qū)縣按五五分成。在土地增值稅的征收上，地方政府有著很大的回旋余地，他們經(jīng)常簡化征收。

“稅務(wù)部門應(yīng)該按照稅法去清算，但是實際上影響因素很多?！痹S善達(dá)說，可能這對稅務(wù)人員業(yè)務(wù)水平要求比較高，征稅成本高，甚至也可能直接受領(lǐng)導(dǎo)影響、上級指示，甚至收了紅包。

許善達(dá)認(rèn)為，土地增值稅難征收的原因是可以討論的，但是從法律角度而言，誰沒有按法律去做，誰就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。稅務(wù)局不按稅法操作就是稅務(wù)局負(fù)責(zé)任，企業(yè)弄虛作假就是企業(yè)負(fù)責(zé)任。

國稅總局在回應(yīng)時稱，土地增值稅征管目前還面臨著一些困難和壓力，主要在于土地增值稅稅制設(shè)計比較復(fù)雜，土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并容易產(chǎn)生執(zhí)法風(fēng)險。

而王冬生告訴《財經(jīng)》記者，土地增值稅清繳不力的深層原因是地方政府沒有動力。因為誰征得太狠了，開發(fā)商賺不到錢就不到當(dāng)?shù)赝顿Y，地價就炒不上去，而地方政府歸根結(jié)底是想賣地而不是想征稅，于是“別的地方不征，我也不征”。

根據(jù)《稅法》，企業(yè)確實有一些避稅的空間。王冬生說，比如企業(yè)定價的時候考慮與稅收減免之間權(quán)衡，在項目之間計算成本費用的分?jǐn)偟?，這都屬于合法的避稅。

即使是清算時點，也有操作空間，不排除項目公司利用稅法中的規(guī)定，拖延應(yīng)結(jié)算的條件，如將預(yù)售的條件結(jié)點拖后，大項目分別領(lǐng)取預(yù)售證，等待現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時才開始銷售等。

“如果企業(yè)的手段是合法的，那無可厚非，如果用非法手段弄虛作假，那稽查局的人可以去查?！痹S善達(dá)對《財經(jīng)》記者說，即使企業(yè)故意不達(dá)到清算條件，只要人家沒有違反稅法規(guī)定，也不能說欠稅。但如果做假賬，那就該追究經(jīng)濟責(zé)任乃至法律責(zé)任。

劉劍文也持相同觀點，他告訴《財經(jīng)》記者，土地增值稅作為1994年的稅種，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，肯定會暴露出不完善的地方?？梢蕴嵝薷囊庖姡F(xiàn)行政策存在什么問題，以后如何進行改革，但是在制度修改之前，還是要按照原制度來。

他強調(diào)，出現(xiàn)問題并不都是制度本身的原因。因為制度是個死東西，執(zhí)行的人是活的，“可能制度設(shè)計有不科學(xué)的地方，那關(guān)鍵就是看征管的過程了。”

至于房產(chǎn)稅是否要進一步擴大試點，許善達(dá)提醒說三中全會報告中表述的“房地產(chǎn)稅”，不是房產(chǎn)稅，多了一個字，就是完全不同的兩個稅種。

他認(rèn)為，由此可見房產(chǎn)稅在上海和重慶的試點并不成功，更不可能進一步推廣。

本刊實習(xí)生佘雨非對此文亦有貢獻(xiàn)