淺談優(yōu)化房屋預(yù)告登記制度

摘要：我國(guó)于2007年通過(guò)了《物權(quán)法》，其第20條對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行了明確的規(guī)定，然而預(yù)告登記制度在房地產(chǎn)市場(chǎng)中卻遇到操作上的困境。鑒于此，在介紹當(dāng)前我國(guó)房屋預(yù)告登記制度的基礎(chǔ)上，就當(dāng)前我國(guó)房屋預(yù)告登記制度存在的問(wèn)題進(jìn)行探討，并對(duì)該制度的優(yōu)化與執(zhí)行提出幾點(diǎn)意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：房屋；預(yù)告登記；一房?jī)少u

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1000-8772（2013）05-0106-02

預(yù)告登記作為民法中的一項(xiàng)重要物權(quán)制度，始于普魯士法規(guī)定的異議登記，后來(lái)逐漸被德國(guó)、日本、瑞士等國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法所接受和繼承。由于各國(guó)實(shí)際的國(guó)情與法律背景不同，各國(guó)對(duì)預(yù)告登記制度的目的、適用范圍都做出來(lái)不同的規(guī)定。我國(guó)在《物權(quán)法》頒布之前，并未對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行嚴(yán)格立法。直到2007年《物權(quán)法》的頒布，在第二十條法令中對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行了解釋和規(guī)定。然而，在執(zhí)行過(guò)程中，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，隨著我國(guó)目前房地產(chǎn)過(guò)熱發(fā)展，這一制度在操作中仍然存在著很多矛盾。

一、當(dāng)前我國(guó)房屋預(yù)告登記制度概況

所謂預(yù)告登記，是指為了保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，通過(guò)對(duì)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記，賦予其對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無(wú)效，用來(lái)保障將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！倍课蓊A(yù)告登記是指當(dāng)事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債權(quán)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記，如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，已之約束開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押。

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，商品房買賣和土地使用權(quán)變動(dòng)的現(xiàn)象呈現(xiàn)顯著上升趨勢(shì)，由于我國(guó)尚未對(duì)房屋買賣合同立法，最高人民法院也僅僅給出了幾個(gè)司法解釋，而且彼此還相互沖突，我國(guó)目前商品房絕大部分采用預(yù)售制，很多房地產(chǎn)商背信棄義，一房?jī)少u，購(gòu)房者往往處于弱勢(shì)地位，一旦發(fā)生沖突，由于沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一立法，各地多依當(dāng)?shù)卣哌M(jìn)行處理，而在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，往往借助于地方政府的行政權(quán)力，導(dǎo)致問(wèn)題頗多。

二、我國(guó)房屋預(yù)告登記制度執(zhí)行中存在的問(wèn)題

1 效力有限性。從《物權(quán)法》第20條的規(guī)定可以看出，我國(guó)在立法層面上僅僅規(guī)定了預(yù)告登記保全權(quán)力的效力，盡管預(yù)告登記制度存在的核心意義是保全當(dāng)事人的請(qǐng)求權(quán)，但若想充分該制度的作用，不能忽略預(yù)告登記的其他權(quán)力。

此外，在時(shí)限上，《物權(quán)法》第20條第二款規(guī)定預(yù)告登記后三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效，但是由于這一條文沒(méi)有規(guī)定出完整的預(yù)告登記失效情形，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，各利益主體間的利害關(guān)系難以協(xié)調(diào)。

2 預(yù)告登記中的約定問(wèn)題。根據(jù)《物權(quán)法》第20條的規(guī)定，房屋預(yù)告登記是由房屋買賣當(dāng)事人協(xié)議約定的權(quán)利，而不是法定的權(quán)利，即除非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房合同中約定可以進(jìn)行預(yù)告登記外，房屋購(gòu)買人本身并不當(dāng)然享有登記的權(quán)利，盡管這一約定權(quán)利是針對(duì)“一房?jī)少u”的一種有效的事前方法措施，能直接遏制某些開(kāi)發(fā)商的失信行為，但是在實(shí)際生活中，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不會(huì)率先提出一個(gè)約定的預(yù)告登記來(lái)約束自己。這樣一來(lái)，在房屋買賣中，主動(dòng)權(quán)仍然掌握在放車上的手中，尤其是在房地產(chǎn)紅火的賣方市場(chǎng)下，預(yù)告登記制度的設(shè)置可謂形同虛設(shè)。

3 缺乏過(guò)渡程序。預(yù)告登記只是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記，其本身并不能直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，只有將來(lái)本登記時(shí)，才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。因此，預(yù)告登記的命運(yùn)與效力依賴于日后的本登記。本登記的順位推進(jìn)到預(yù)告登記之時(shí)，才能保證本登記優(yōu)化順位，實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記的目的。而在《物權(quán)法》第20條中，僅規(guī)定了房產(chǎn)預(yù)告登記失效的時(shí)限，但對(duì)如何將預(yù)告登記的期待權(quán)過(guò)渡到本登記，沒(méi)有做任何說(shuō)明和規(guī)定，也沒(méi)有相應(yīng)的可作參考的法律條文。由此也表明，我國(guó)在房地產(chǎn)預(yù)告登記制度方面存在漏洞，尚有很多地方有待補(bǔ)充和完善。

三、我國(guó)房屋預(yù)告登記制度的優(yōu)化

綜上所述，我們認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)優(yōu)化我國(guó)房屋預(yù)告登記制度，彌補(bǔ)現(xiàn)有制度的不足與缺陷。

1 擴(kuò)充預(yù)告登記效力。由于預(yù)告登記只有在其完成向本登記的過(guò)渡才具有具體的法律效力，其本身是不具任何效力的。在保全當(dāng)事人的請(qǐng)求權(quán)之外，預(yù)告登記還可以補(bǔ)充順位保全效力，即根據(jù)登記時(shí)間的先后來(lái)進(jìn)行判別，這便關(guān)系到預(yù)告登記保全順位的效力有無(wú)溯及力的問(wèn)題。在德國(guó)，預(yù)告登記保全順位的效力以預(yù)告登記的時(shí)間為準(zhǔn)，即當(dāng)本登記實(shí)現(xiàn)時(shí)，在本登記之前登記的物權(quán)按其預(yù)告登記的順位排列。預(yù)告登記保全順位的效力有助于均衡各方利益，如果在某處房產(chǎn)上出現(xiàn)幾個(gè)相互沖突的預(yù)告登記，可以依據(jù)登記時(shí)間來(lái)確定誰(shuí)享有優(yōu)先權(quán)。這樣就可以盡可能避免在房屋預(yù)售中，一套房子出現(xiàn)若干買家而無(wú)法確定誰(shuí)是初始買家的情況。關(guān)于預(yù)告登記的時(shí)限，如果房產(chǎn)的所有權(quán)人在中途出現(xiàn)的處分行為沒(méi)有妨礙預(yù)告登記人權(quán)利人行使預(yù)告登記權(quán)利，可以判定該預(yù)告登記仍然有效，時(shí)限也可以相應(yīng)延長(zhǎng)。

2 構(gòu)建合理的制度框架。預(yù)告登記的主旨在于保全債權(quán)，因此，必須在法律條文上明確其效力和執(zhí)行，這樣不僅能保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，也便于在糾紛發(fā)生時(shí)，行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)能順利開(kāi)展工作。鑒于在房屋買賣中購(gòu)房者處于弱勢(shì)地位，應(yīng)將預(yù)告登記中的“約定”法定化，即給出明確的法律條文，強(qiáng)制執(zhí)行該制度。為了促進(jìn)房屋預(yù)告登記的執(zhí)行，僅僅依靠《物權(quán)法》中的規(guī)定是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，還應(yīng)有兼具原則性和操作性的法令對(duì)此進(jìn)行補(bǔ)充和完善。

3 補(bǔ)充過(guò)渡程序。在預(yù)告登記中間，應(yīng)該設(shè)置一個(gè)推進(jìn)程序，對(duì)預(yù)告登記失效及預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記的條件和完整情形作出明確的規(guī)定，避免程序上的缺失和含糊不清。在未來(lái)的物權(quán)司法解釋中或者不動(dòng)產(chǎn)登記法中，應(yīng)該有一個(gè)完整的補(bǔ)充，以填補(bǔ)法律上的漏洞。

四、結(jié)語(yǔ)

作為一項(xiàng)重要的民法制度，也為了維護(hù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者的權(quán)益，房屋預(yù)告登記制度蘊(yùn)含著民法對(duì)公平和效益的追求，同時(shí)也是一件有力的制度武器?！段餀?quán)法》確定的預(yù)告登記制度在我國(guó)尚處于初始階段，還有許多亟待完善和補(bǔ)充的地方，在有效保護(hù)債權(quán)人利益，促進(jìn)房屋產(chǎn)權(quán)交易的有序化方面，還有很長(zhǎng)的路要走。

（責(zé)任編輯：趙蕾）