溫州樓市暴跌之謎：一年賣地超過去五年

文 | 都 進

房價連跌26個月，溫州樓市已成為風(fēng)險樣本，21世紀網(wǎng)在溫州新樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，歷經(jīng)樓市調(diào)控和民間借貸風(fēng)波的開發(fā)商們已轉(zhuǎn)變思路打起了價格戰(zhàn)，“萬元房”重現(xiàn)溫州樓市，期望以價換量盡快“解套”回籠資金。

溫州樓市正走出一個獨特的軌跡

11月18日公布的房價數(shù)據(jù)顯示，10月份70大中城市中僅有溫州一城繼續(xù)保持同比下降態(tài)勢，這也是溫州樓市連續(xù)第26個月下跌。

一方面，在最近全國70多個大中城市普漲的情況下，溫州房價已經(jīng)連續(xù)26個月下滑，價格幾近腰斬；另一方面，21世紀網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在限購政策“微調(diào)”之后，溫州樓市迎來了強勢反彈，成交數(shù)量大增一倍。

溫州泰和房產(chǎn)營銷有限公司總裁林育對21世紀網(wǎng)表示，溫州樓市升溫除了政策上的調(diào)整外，新盤的集中調(diào)價入市也是一個重要原因。

據(jù)其介紹，為迎接“金九銀十”這一銷售黃金期，溫州市區(qū)有20多個新盤集中入市，這直接推高了當?shù)氐臉鞘袔齑妗?/p>

據(jù)了解，截止2013年9月底，溫州市區(qū)新房庫存有近百萬平方米，此外，還有超過200萬平方米的新盤即將上市。而此前幾年溫州市區(qū)商品房的年平均銷售數(shù)據(jù)為60萬平方米，按照這一數(shù)據(jù)，要消化這些庫存需要大約60個月。

21世紀網(wǎng)通過調(diào)查了解，樓市庫存飆升源于近年來溫州土地供應(yīng)的大提速。

2010年之前，溫州房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)一直實行“饑餓”政策，每年房地產(chǎn)開發(fā)投入用地都不足600畝。但2010年之后，溫州每年的賣地數(shù)量提高了數(shù)倍。

而在溫州樓市一路高歌的背景下，宏觀形勢則急轉(zhuǎn)直下，金融危機、民間借貸崩盤、房地產(chǎn)調(diào)控，多重打擊下溫州房價開始一路下行，此前更是傳出樓市崩盤、房東“棄房”的消息。

不過，根據(jù)溫州銀監(jiān)分局的調(diào)查結(jié)果，目前溫州的“棄房”現(xiàn)象遠沒有媒體報道的“萬套”規(guī)模。截至8月底溫州銀行擁有抵押物權(quán)的房屋共計21.86萬套，“棄房”實際總數(shù)為597套，“棄房率”低于1%。

房價連跌26個月 日光盤重現(xiàn)

雖然房價已經(jīng)連續(xù)26個月下滑，但在“金九”之際，溫州樓市卻異?；鸨?。

據(jù)溫州市房管局商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)統(tǒng)計，9月份溫州市新房交易量達6541套，其中市區(qū)2684套，均為溫州樓市歷史上的最高月成交紀錄。

而此前的兩個月，溫州市區(qū)新房交易量分別為641套、1307套，這就意味著，當?shù)貥鞘薪灰琢恳呀?jīng)連續(xù)兩個月實現(xiàn)了翻倍增長。

對這一現(xiàn)象，溫州當?shù)胤康禺a(chǎn)人士對21世紀網(wǎng)分析表示，溫州樓市升溫主要有兩個原因，一個是限購政策調(diào)整，另一個則在于大量新盤集中調(diào)價入市。

今年8月，溫州對當?shù)氐姆慨a(chǎn)限購政策進行了微調(diào)，允許已購買一套住宅的本地戶籍家庭再購買一套住宅，名下無房產(chǎn)的可以再購買兩套。

據(jù)悉，2011年“國五條”出臺之時，溫州樓市正“高燒”不退，領(lǐng)漲全國，因此當?shù)卣贫烁鼮閲揽恋南拶徴摺?/p>

2年下來，“溫州版”的限購令效果顯著，至今溫州房價已經(jīng)連續(xù)26個月下滑。

但對于溫州這樣一座特殊的城市而言，如此嚴苛的調(diào)控政策，也埋下了隱患。

其一，房地產(chǎn)開發(fā)公司虧損嚴重。在銷售放緩、銀行流動性收緊、民間借貸危機爆發(fā)的背景下，部分開發(fā)商資金鏈斷裂，2012年開始，溫州出現(xiàn)多個樓盤爛尾、開發(fā)商跑路事件。

其二，樓市、土地成交低迷。溫州當?shù)厥⑿小岸嗵灼捶俊钡匿N售模式，限購令的出臺，直接終結(jié)了這些房型的銷售，2012年下半年，溫州市區(qū)甚至出現(xiàn)連續(xù)多月無住宅用地成功出讓的現(xiàn)象。

其三，政府財政收入減少。資料顯示，2012年上半年，溫州半年土地出讓金不及2010年一塊土地的收入，市財政收入同比負增長。

此外，房價下跌還帶來了民眾資產(chǎn)縮水和銀行不良貸款比例提升等問題。

在政策調(diào)整之前，已有多家房企向政府反應(yīng)要求放松調(diào)控，當?shù)卣惨呀?jīng)意識到了此前在執(zhí)行國務(wù)院政策“走得過火了一點”。

而在政策調(diào)整之后，僅在9月就有20多個樓盤集中入市，搶奪“金九銀十”這一銷售黃金期。

10月中旬，21世紀網(wǎng)在溫州幾個新樓盤調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，歷經(jīng)樓市調(diào)控和民間借貸風(fēng)波的開發(fā)商們已轉(zhuǎn)變思路打起了價格戰(zhàn)，甚至已有跌破萬元的房源，期望以價換量盡快“解套”回籠資金。

開發(fā)商的降價銷售策略帶來了成交量的井噴，溫州迎來了久違的“日光盤”。例如9月1日開盤的中梁·外灘首府，2.3萬元/平方米的單價，吸引了近萬名買房人爭奪1000多套房源。

不過，在結(jié)束了火爆的金九后，十月的溫州樓市成色大減。

據(jù)溫州市房管局商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)統(tǒng)計（截至10月30日），10月溫州市區(qū)住宅成交量僅為651套，僅為九月2684套成交量的2成多。

而11月份，溫州市區(qū)將再次迎來新盤上市潮，包括一些尾盤在內(nèi)，將有十余個新盤集中上市，新一輪的新盤大戰(zhàn)即將上演。

林育對21世紀網(wǎng)表示，10月份成交量減少，主要受新盤量少影響，總的來看，2013年溫州樓市已經(jīng)企穩(wěn)。

不過他同時表示，隨著溫州大都市框架的拉開，開發(fā)商拿地位置都比較偏遠，這也拉低了溫州的均價，例如碧桂園拿地成本僅為900多元每平方米，樓盤價已經(jīng)在萬元以內(nèi)。

在他看來，雖然溫州樓市整體已經(jīng)企穩(wěn)，但考慮到這些因素，溫州樓市的均價將會進一步被拉低。

崩盤背后：棄房率低于1%21.86萬套房產(chǎn)被抵押

溫州樓市一路下行，甚至傳出樓市崩盤、房東“棄房”的消息。

不過，根據(jù)溫州銀監(jiān)分局的調(diào)查結(jié)果，目前溫州的“棄房”現(xiàn)象遠沒有媒體報道的“萬套”規(guī)模。

21世紀網(wǎng)拿到的一份溫州銀監(jiān)分局的調(diào)查報告顯示，截至8月底溫州銀行擁有抵押物權(quán)的房屋，包括普通住房、高檔住房、廠房、商業(yè)用房在內(nèi)共計21.86萬套，總市值約為4067.09億元，“棄房”實際總數(shù)為597套，“棄房率”低于1%。

據(jù)悉，目前溫州個人住房按揭貸款余額660.83億元，其中不良貸款余額4.02億元，不良率為0.61%；商業(yè)用房按揭貸款余額25.03億元，其中不良貸款余額0.19億元，不良率為0.76%，均遠低于同期全部貸款3.68%的不良率，總體風(fēng)險較小。

在對抵押人“棄房”原因分析時，報告表示，由借款人資金鏈斷裂原因形成的不良房屋抵押貸款余額約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%；由擔保鏈風(fēng)險傳導(dǎo)原因形成不良的房屋貸款余額約為7.28億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的14.15%；由房屋價值縮水原因形成不良的房屋抵押貸款余額約為4.43億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的8.6%。

報告最后表示，溫州房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險總體可控，但下行壓力仍需關(guān)注。

21世紀網(wǎng)實地采訪時，當?shù)亻_發(fā)商、貸款公司員工、出租車司機等人員也表示，溫州“棄房”現(xiàn)象并沒有報道的那么夸張，一房地產(chǎn)商向21世紀網(wǎng)表示：是有棄房現(xiàn)象的存在，但更多的是商鋪，或者是房子還沒建好，老板就跑路了的。

樓市復(fù)蘇背后存風(fēng)險：庫存房源需消化60個月

據(jù)21世紀網(wǎng)調(diào)查，在“溫州版”限購令實施2年時間內(nèi)，溫州市區(qū)房價大幅縮水，均價降幅近4成。其中，之前一些炒作成分較高的樓盤房價更是幾近“腰斬”。

以溫州公認的豪宅項目鹿城廣場為例，2011年二手房價格最高峰達8萬元/平方米，現(xiàn)在的價格已下跌至開盤時的4萬元/平方米左右；另一被爆炒的香緹半島，價格則由5萬元/平方米下降至2.8萬元/平方米左右。

根據(jù)溫州市房屋登記中心近日發(fā)布的《溫州市區(qū)房產(chǎn)交易分析》，溫州市新房的平均價格為每平方米24125元，而在2011年，這一數(shù)字為34674元/平方米。

在分析溫州房價為何暴跌之時，上述當?shù)胤慨a(chǎn)人士對21世紀網(wǎng)表示，政策調(diào)控擠掉部分泡沫只是一個原因；新樓盤大多位于市區(qū)周邊新興板塊也拉低了整體房價；除此之外，近兩年來溫州市土地供應(yīng)大幅攀升導(dǎo)致新樓盤集中上市也是一個重要的原因。

在他看來，近期20多個新盤集中入市，直接推高了當?shù)氐臉鞘袔齑妗?/p>

據(jù)了解，截止2013年9月底，溫州市區(qū)新房庫存有近百萬平方米。但溫州樓市的庫存壓力遠不止于此，根據(jù)三角洲房產(chǎn)策劃機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，未來幾個月內(nèi)龍灣中心區(qū)、南湖、梧田區(qū)域甌海中心區(qū)將有超過200萬平方米的新盤即將上市。

另外一個數(shù)據(jù)更可以證明當下溫州樓市的高庫存之憂，在2008年樓市低迷時溫州的新房庫存量也僅為37.53萬平方米。

如此高的庫存量，溫州需要多長時間來消化？

據(jù)悉，2006年至2011年的6年時間，溫州市區(qū)商品住宅銷售量共計362.05萬平方米，年均60萬平方米。按照這一數(shù)據(jù)，要消化這些庫存需要大約60個月。

樓市庫存飆升源于近年來溫州土地供應(yīng)的大提速。

2010年之前，溫州房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)一直實行“饑餓”政策，每年房地產(chǎn)開發(fā)投入用地都不足600畝，這一供應(yīng)量甚至不如很多地區(qū)一個大型樓盤的土地占有量。

但相比之下，溫州卻是浙江省人口最多的城市，2013年全市常住人口接近1000萬，比杭州、寧波都要多，住房需求非常大。

溫州市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)處處長李祥釧曾對媒體算過一筆賬，溫州市區(qū)平均每年新增人口2萬，有1萬對適齡青年新婚，還有15-20%的家庭需要改善住房條件，每年市區(qū)實際需要投放1.6-1.8萬套住宅，而市區(qū)實際每年只能提供0.9萬套住宅，缺口達一半。

從2010年開始，這一情況發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，為了緩解供地緊張情況，當年溫州的土地供應(yīng)量大幅攀升達到了1500畝，2012年8月溫州更是一次就拿出了3220畝地進行土地招商。

2013年，政府的賣地?zé)崆橐廊徊粶p，上半年，溫州市區(qū)共出讓商業(yè)、住宅和商住類土地面積合計1759畝，超過2012年全年1271畝的出讓總量。

而在限購政策調(diào)整后，開發(fā)商的拿地?zé)崆樵俅胃邼q。

8月7日，就在限購令微調(diào)公布的第二天，龍灣中心區(qū)D-03地塊以5.86億元起拍，最終成交價達6.5億元，溢價10.9%。同一天，溫州生態(tài)園黃嶼片A39地塊，德信以51000萬元中標，溢價2465萬元，溢價率也達到5.08%。

值得注意的是，之前的土地出讓均以底價出讓為主。

溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻表示，樓市走勢和土地供應(yīng)的走勢有很大關(guān)系，土地放量始終是平抑房價最好的措施，這兩年來溫州政府明顯加大了土地的供應(yīng)。

據(jù)陳鴻測算，溫州市現(xiàn)在仍有4200畝土地凈地等待出讓、開發(fā)，而這種土地放量，必然影響到房價的未來走勢。

“溫州是在為以前市場供應(yīng)不足的后遺癥還債，在土地供應(yīng)成倍增加情況下，供大于求局面將長期存在，房價也就沒有反彈動力?！?/p>

上半年1759畝的土地，相當于2006-2011年平均3年的供應(yīng)量，三、四季度溫州的供地還在持續(xù)增加。

據(jù)溫州市公共資源交易中心數(shù)據(jù)表明，10月份溫州市區(qū)共有四宗住宅、商服地塊成功出讓，面積約227畝，出讓總價約27.6736億元。11月份，溫州市擬出讓多宗商住用地，出讓面積約1570畝，年內(nèi)突破3000畝已無懸念，這相當于過去5年的量。