基于城市人口變化 的住房需求與土地及住宅供給關(guān)系研究

朱道林， 徐思超

（中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系， 北京 100193）

1 研究背景

近年來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)展迅速，2004—2012年新增城鎮(zhèn)人口1.88億，年均增長(zhǎng)2089萬(wàn)人。無(wú)論是從城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度來(lái)看，還是從不斷上漲的地價(jià)、房?jī)r(jià)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都面臨著較大的需求壓力。中國(guó)目前的土地供應(yīng)和住宅供應(yīng)能否滿足新增城鎮(zhèn)人口的住房需求，地價(jià)、房?jī)r(jià)的上漲是否是由于土地的供不應(yīng)求所造成的，這些都是值得深入研究的問題。

從相關(guān)文獻(xiàn)來(lái)看，已有研究多集中在對(duì)住房需求的測(cè)算上[1-4]；在對(duì)三者關(guān)系的研究上則多偏向于住房需求與住宅供給關(guān)系的研究[5-6]，也有少數(shù)文獻(xiàn)對(duì)住房需求與土地供給的關(guān)系進(jìn)行了研究[7]，但很少有文獻(xiàn)將三者的關(guān)系結(jié)合起來(lái)研究。由于存在住宅開發(fā)環(huán)節(jié)，最終形成的住宅供應(yīng)與最初供應(yīng)的土地并不相等。因此，有必要將住房需求、土地供給、住宅供給三者結(jié)合起來(lái)，通過增加對(duì)土地供給與住宅供給關(guān)系的分析，進(jìn)一步挖掘所謂的“供需矛盾”背后的原因。

2 相關(guān)概念界定

2.1 住房需求與住房消費(fèi)需求

住房需求指城鎮(zhèn)居民家庭在價(jià)格及其他影響獲取住房的約束條件下，有購(gòu)買能力且愿意選擇的住房數(shù)量。由于住房同時(shí)具有生活資料和資產(chǎn)的雙重屬性，因此住房需求又可以區(qū)分為住房消費(fèi)需求和住房投資需求[8]。由于本文是考察土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)能否滿足新增城鎮(zhèn)人口的基本居住需求，因此，本文的住房需求是以城鎮(zhèn)常住人口數(shù)量來(lái)測(cè)算的并且不考慮價(jià)格約束條件的住房消費(fèi)需求。正常情況下，t時(shí)期的住房消費(fèi)需求由兩部分構(gòu)成：t時(shí)期全部新增人口的住房消費(fèi)需求和期初（t-1）部分人口的改善性住房需求。期初（t-1）部分人口由于改善性住房需求“擠占”t時(shí)期新增住宅供應(yīng)的同時(shí)也“騰退”其原有住房以供部分新增人口租賃或購(gòu)買。雖然從住房條件上看“擠占”和“騰退”有所出入，但在住房消費(fèi)需求總量上卻實(shí)現(xiàn)了“占一補(bǔ)一”。因此，本文用t時(shí)期全部新增城鎮(zhèn)人口所需住宅建筑面積來(lái)衡量t時(shí)期的住房消費(fèi)需求，即住房消費(fèi)需求=新增城鎮(zhèn)人口數(shù)×人均住房建筑面積。

2.2 土地供給與住宅供給

本文分別用住宅用地供應(yīng)建筑面積和城鎮(zhèn)竣工住宅建筑面積來(lái)反映土地供給和住宅供給。其中住宅用地供應(yīng)建筑面積=住宅用地供應(yīng)面積×容積率。在國(guó)土資源部土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)中不同年份的住宅用地供應(yīng)面積分別按各年供應(yīng)的不同類型住宅用地合計(jì)計(jì)算（表1）。

表1 2004—2012年中國(guó)供應(yīng)住宅用地類型變動(dòng)情況Tab.1 The variation of housing supply type in China form 2004 to 2012

城鎮(zhèn)竣工住宅建筑面積在中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒中指固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）房屋竣工面積中的住宅竣工面積。從用地類型來(lái)看，城鎮(zhèn)竣工住宅用地應(yīng)包括土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)中全部類型的住宅用地。

2.3 土地剩余、住宅剩余與住宅用地剩余

本文用土地剩余反映土地供應(yīng)與住房需求之間的關(guān)系，土地剩余=土地供給-住房消費(fèi)需求；用住宅剩余反映住宅供應(yīng)與住房需求之間的關(guān)系，住宅剩余=住宅供給-住房消費(fèi)需求；用住宅用地剩余反映土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)之間的關(guān)系，住宅用地剩余=土地供給-住宅供給。

3 實(shí)證分析

3.1 數(shù)據(jù)來(lái)源

本文采用全國(guó)層面和城市層面的數(shù)據(jù)。全國(guó)2004—2012年新增城鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)（常住人口口徑）和城鎮(zhèn)竣工住宅建筑面積數(shù)據(jù)來(lái)源于相應(yīng)年份《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》；全國(guó)2004—2012年和各城市2008—2011年的住宅用地供應(yīng)面積數(shù)據(jù)來(lái)自《土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)》；91個(gè)城市 2008—2011年新增城鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)來(lái)源于各省相應(yīng)年份的統(tǒng)計(jì)年鑒；人均住房建筑面積取《全面建設(shè)小康社會(huì)居住目標(biāo)研究》中確定的2010年目標(biāo)30 m2[9]。容積率數(shù)據(jù)根據(jù)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)2004—2012年住宅用地結(jié)果公告抽樣數(shù)據(jù)確定，通過計(jì)算213個(gè)樣本的上、下限容積率平均值得到容積率為1.7。

3.2 全國(guó)層面的各年度分析

受開發(fā)周期的影響，t時(shí)期的土地供應(yīng)并不能立即形成住宅供應(yīng)并解決住房需求。因此，本文在對(duì)各年度的土地供給、住宅供給與住房需求關(guān)系進(jìn)行分析時(shí)，考慮2年的開發(fā)滯后期，即用（t-2）時(shí)期的住宅用地供應(yīng)建筑面積與t時(shí)期的城鎮(zhèn)竣工住宅建筑面積和t時(shí)期的住房消費(fèi)需求進(jìn)行比較。從表2可以看出，除2007年以外，其余各年份的土地供給與住宅供給都大于住房需求，且部分已供住宅用地沒有及時(shí)形成有效供給。

表2 全國(guó)各年度住房需求與土地及住宅供給關(guān)系 單位：108 m2Tab.2 The national annual demand for housing, for land, and housing supply relationship unit: 108 m2

3.3 全國(guó)層面的階段分析

與各年度分析不同，在考察某一較長(zhǎng)階段的土地供給、住宅供給與住房需求關(guān)系時(shí)，可以不考慮開發(fā)滯后期的影響。這是由于在每一年都會(huì)有一部分當(dāng)年供應(yīng)的土地在之后的年份形成住宅供應(yīng)，且每一年新竣工的住宅中都有一部分是由之前年份供應(yīng)的土地開發(fā)而來(lái)的，住宅開發(fā)的滯后影響正在年度間抵消了，因此不會(huì)對(duì)分析產(chǎn)生太大影響。通過計(jì)算，得到全國(guó)2004 —2011年期間住房需求與土地及住宅供給關(guān)系（表3）。從表3可以看出，全國(guó)2004—2011年期間的土地和住宅都是供大于求的；且2004—2011年期間竣工的住宅建筑面積比同期供應(yīng)的住宅用地建筑面積少了35.37×108m2。

表3 全國(guó)2004—2011年期間住房需求與土地及住宅供給關(guān)系 單位：108m2Tab.3 The national demand for housing, for land, and housing supply relationsfrom 2004 to 2011 unit: 108 m2

根據(jù)上文的分析，在長(zhǎng)達(dá)8年的時(shí)期內(nèi)，開發(fā)滯后期的影響基本可以忽略。因此，本文認(rèn)為土地閑置和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備是造成35.37×108m2缺口的重要原因。國(guó)土資源部法律中心數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，中國(guó)未竣工房地產(chǎn)用地48.17×108m2，未開工房地產(chǎn)用地14.45×108m2[10]。從部分上市房地產(chǎn)企業(yè)的2011年年報(bào)（業(yè)績(jī)報(bào)）和2012年半年報(bào)來(lái)看，萬(wàn)科、濱江集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、中國(guó)奧園、佳兆業(yè)都對(duì)企業(yè)目前的土地儲(chǔ)備面積能夠滿足未來(lái)發(fā)展的年限進(jìn)行了估計(jì)，基本能夠滿足未來(lái)兩到四年的發(fā)展要求。此外，恒大、碧桂園、中海、龍湖、富力、遠(yuǎn)洋的土地儲(chǔ)備都達(dá)到了2000×104m2以上（表4）。

表4 部分上市房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備情況 單位：104 m2/年Tab.4 Land reserve of some listedreal estate companies unit: 104 m2/a

3.4 城市層面的階段分析

由于數(shù)據(jù)時(shí)間跨度短，城市層面僅進(jìn)行階段分析，不進(jìn)行各年度分析。按照上述方法以城市為單位測(cè)算2008—2011年期間91個(gè)城市住房需求與土地供給關(guān)系（表5），可以發(fā)現(xiàn)，只有19個(gè)城市的住宅用地存在供不應(yīng)求，其中以北、上、廣、深4個(gè)城市供求缺口最大，此外合肥、廈門、東莞的供求缺口也超過了2000×104m2；在72個(gè)住宅用地供大于求的城市中，有11個(gè)城市的新增城鎮(zhèn)人口（戶籍人口口徑）為負(fù)，因此從城鎮(zhèn)人口的變化來(lái)看，這11個(gè)城市的住房消費(fèi)需求在2008—2011年期間是減少的。另外大連、沈陽(yáng)、青島、濰坊、成都5個(gè)城市的土地剩余超過8000×104m2，即這5個(gè)城市的土地供應(yīng)大大超過了其新增城鎮(zhèn)人口的住房消費(fèi)需求。

表5 2008—2011年期間91個(gè)城市住房需求與土地供給關(guān)系 單位：104 m2Tab.5 The housing demandand land supply relationship in the 91 cities from 2008 to 2011 unit: 104 m2

表5 續(xù)

3.5 預(yù)測(cè)分析

雖然從目前已經(jīng)增加的城鎮(zhèn)人口來(lái)看，土地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)是供大于求的，但是考慮到中國(guó)仍處于快速城鎮(zhèn)化階段，在土地總量一定時(shí)，新增城鎮(zhèn)人口還將不斷增加。因此，在進(jìn)行供求分析時(shí)還需考慮今后人口變化所帶來(lái)的需求變化。根據(jù)已有研究成果，在假設(shè)中國(guó)城鎮(zhèn)化率峰值水平為80%的情況下，到2030年中國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到63.6%，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到9.3億[11]。仍然以2004年初為起點(diǎn)，到2030年中國(guó)新增城鎮(zhèn)人口4.1億。按照人均住房建筑面積35 m2的計(jì)算，新增住房消費(fèi)需求為143.5×108m2。參照前文的計(jì)算，在容積率為1.7時(shí)，2004—2012年中國(guó)供應(yīng)的住宅用地建筑面積為113.36×108m2，年平均供應(yīng)建筑面積為14.17×108m2。按照此速度，只需再用2.1年就能滿足143.5×108m2的住房消費(fèi)需求。因此，從總量上看，即使考慮到2030年新增城鎮(zhèn)人口變化來(lái)的需求變化，土地供應(yīng)也能夠很好的滿足住房消費(fèi)需求。

4 結(jié)論與建議

本文通過對(duì)全國(guó)層面和城市層面的住房需求與土地供應(yīng)及住宅供應(yīng)進(jìn)行測(cè)算，研究了新增城鎮(zhèn)人口的住房消費(fèi)需求與土地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系。研究表明：（1）從總量上看，中國(guó)的土地供給和住宅供給均大于新增城鎮(zhèn)人口的住房消費(fèi)需求，這說(shuō)明地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的原因并非土地供應(yīng)短缺。雖然從住房消費(fèi)需求來(lái)看，土地和住宅是供大于求的，但是住房投資需求過于旺盛導(dǎo)致了土地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)在價(jià)格上表現(xiàn)為供不應(yīng)求。如果此時(shí)再?gòu)慕鉀Q供求矛盾的角度出發(fā)，不斷增加土地供給，只會(huì)讓地價(jià)、房?jī)r(jià)在投資性需求的追逐下繼續(xù)上漲。這也是為什么多年來(lái)宏觀層面上一直增加土地供給，但房?jī)r(jià)、地價(jià)卻仍然降不下來(lái)的原因。因此，對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)的調(diào)控應(yīng)從抑制住房投資性需求入手。（2）土地閑置和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備是造成已供土地沒有及時(shí)轉(zhuǎn)化成住宅供應(yīng)的重要原因。因此，加強(qiáng)對(duì)土地閑置問題的處置并及時(shí)督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工建設(shè)能夠促使土地及時(shí)轉(zhuǎn)化成住宅，從而增加房地產(chǎn)市場(chǎng)上的住宅供給。（3）各城市土地市場(chǎng)供求狀況不一，應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際情況供地，從而減少“地王”與“鬼城”并存現(xiàn)象。對(duì)于住房消費(fèi)需求大于住宅用地供應(yīng)的城市，在不斷加大土地供給的同時(shí)更要考慮如何進(jìn)行人口的疏導(dǎo)與集約節(jié)約用地。畢竟土地的自然供給是有限的，持續(xù)增加供給不是長(zhǎng)久之計(jì)，而是應(yīng)該通過城市圈、小城鎮(zhèn)建設(shè)，合理引導(dǎo)人口分流。

（

）：

［1］陳斌開，徐帆，譚力.人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變與中國(guó)住房需求：1999—2025——基于人口普查數(shù)據(jù)的微觀實(shí)證研究［J］.金融研究，2012，（1）：129 - 140.

［2］謝琛，袁建華.基于灰色理論的人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì) 房地產(chǎn)需求影響分析［J］.數(shù)學(xué) 的實(shí)踐與認(rèn)識(shí)，2010，（10）：201 - 209.

［3］李健元，孫剛，李剛.中美人口數(shù)量代際變化對(duì)中美股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研究［J］.管理世界，2011，（8）：179 - 180.

［4］蔣耒文，任強(qiáng).中國(guó)人口、家庭戶與住房需求預(yù)測(cè) 研究［J］.市場(chǎng)與人口分析，2005，（2）：20 - 29.

［5］汪利娜.新型城鎮(zhèn) 化進(jìn)程中住宅市場(chǎng)的多重特征與困境擺脫［J］.改革，2013，（4）：38 - 49.

［6］曾國(guó)安，張河水.中國(guó)城市住房供給與需求的初步測(cè)算［J］.消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2 013，（1）：14 - 18.

［7］劉洋，王忠.土地“饑渴”嗎——對(duì)近期土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)的思考［ J］.中國(guó)土地，2012，（11）：25 - 16.

［8］劉洪玉，鄭思齊.城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2007.

［9］建設(shè)部政策研究中心課題組.全面建設(shè)小康社會(huì)居住目標(biāo)研究［J］.經(jīng)濟(jì)研究參考，2005，（43）：2 - 19.

［10］中新社.國(guó)土部信息中心：中國(guó)土地、房屋閑置問題突出［EB/OL］. http: //finance.chinanews.com/house/2013/01 - 25/4522293.shtml.

［11］國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組.中國(guó)城鎮(zhèn)化：前景、戰(zhàn)略與政策［M］.北京：中國(guó)發(fā)展出版社，2010.