論房產(chǎn)檔案與司法協(xié)助工作

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的不斷發(fā)展，以房產(chǎn)案件的審案、判決、轉(zhuǎn)移、查封等形式的司法協(xié)助行為，在房產(chǎn)檔案管理工作中越來(lái)越多，也日趨復(fù)雜。本文分析了房產(chǎn)司法協(xié)助工作的特點(diǎn)、作用和實(shí)踐中存在的問(wèn)題，并就此提出了相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)檔案；司法協(xié)助；現(xiàn)存問(wèn)題；建議對(duì)策

1 引言

隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位越來(lái)越高，以轉(zhuǎn)移、查封、注銷(xiāo)等形式的司法協(xié)助行為，在房產(chǎn)檔案管理工作中越來(lái)越多，也日趨復(fù)雜。而且目前我市的房產(chǎn)司法協(xié)助工作仍不規(guī)范，也缺乏可操作的依據(jù)，因此房產(chǎn)司法協(xié)助工作是我市房產(chǎn)檔案管理亟待解決的難點(diǎn)工作之一。

2 房地產(chǎn)司法協(xié)助行為的幾個(gè)重要特點(diǎn)

第一是房產(chǎn)司法協(xié)助行為具有強(qiáng)制性。房地產(chǎn)管理部門(mén)是具有法定義務(wù)的司法協(xié)助單位，必須進(jìn)行司法協(xié)助。第二是房產(chǎn)司法協(xié)助的依據(jù)是已生效的人民法院的法律文書(shū)。人民法院在審理案件中，需要查取證據(jù)或在基本事實(shí)認(rèn)定的情況下進(jìn)行最終判決、裁定。人民法院在要求房產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行時(shí)，都是生效的法律文書(shū)并按照規(guī)定的執(zhí)行程序進(jìn)行。因此房產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行的依據(jù)是人民法院生效的法律文書(shū)。第三是房產(chǎn)司法協(xié)助執(zhí)行的對(duì)象是提供準(zhǔn)確的房產(chǎn)檔案資料。只有已進(jìn)行房屋所有權(quán)登記的、有確切產(chǎn)權(quán)歸屬、坐落位置的房產(chǎn)，并且該房產(chǎn)有相應(yīng)明確的主體。第四是房產(chǎn)司法協(xié)助因其標(biāo)的物價(jià)值大，因而房產(chǎn)管理部門(mén)所承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)呢?zé)任就大，風(fēng)險(xiǎn)也就大。因?yàn)樗鶎?duì)司法案件當(dāng)事人的利益帶來(lái)直接的重大影響。因此提供的房產(chǎn)資料必須做到可靠、合法，否則會(huì)遭到行政訴訟。

3 房產(chǎn)檔案在司法協(xié)助中的作用

3.1 產(chǎn)權(quán)證明的作用

這是房產(chǎn)檔案在司法協(xié)助中最基本的功能。房地產(chǎn)檔案是指房地產(chǎn)行政管理部在房地產(chǎn)發(fā)證登記、房地產(chǎn)交易買(mǎi)賣(mài)、房屋動(dòng)拆遷、建設(shè)用地及批租用地活動(dòng)中，經(jīng)過(guò)收集、整理、鑒定，按一定的手段形成的放映產(chǎn)權(quán)人、房屋自然狀況及使用土地狀況，應(yīng)當(dāng)歸檔保存的文件材料。它能提供房產(chǎn)的歸屬、數(shù)量、歷史價(jià)值、變遷過(guò)程等情況。在有涉及到房產(chǎn)案件的爭(zhēng)議中，可為司法部門(mén)提供準(zhǔn)確、詳實(shí)的房產(chǎn)資料，作為重要的審判證據(jù)。

3.2 協(xié)助司法部門(mén)實(shí)施財(cái)產(chǎn)保全的作用

法院在處理涉及房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)糾紛案件中，有些案件需要在未審判或未作出判決結(jié)論之前，需要及時(shí)對(duì)爭(zhēng)議標(biāo)的物房產(chǎn)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是一對(duì)一的，有一份房產(chǎn)就該有一份檔案，在執(zhí)法中不允許搞錯(cuò)。而有些房產(chǎn)案件訴訟當(dāng)事人因某些原因不一定能準(zhǔn)確提供財(cái)產(chǎn)的位置。法院要想及時(shí)查封和凍結(jié)該房產(chǎn)而不能出錯(cuò)，就必須依據(jù)房產(chǎn)管理部門(mén)提供的有關(guān)房產(chǎn)的檔案第一手資料，以防相關(guān)房產(chǎn)被非法提前轉(zhuǎn)移和破壞事件發(fā)生。這就要求房產(chǎn)檔案管理負(fù)責(zé)人明確自己的職責(zé)，加強(qiáng)自己的法律意識(shí)，不做泄露房產(chǎn)信息的人，造成當(dāng)事人的合法權(quán)益被侵犯。

4 目前房產(chǎn)司法協(xié)助存在的問(wèn)題

4.1 工作不規(guī)范，業(yè)務(wù)不熟悉

目前，各個(gè)房管部門(mén)在司法協(xié)助中主要是協(xié)助執(zhí)行人民法院辦理房產(chǎn)查封、預(yù)查封、解封及房產(chǎn)信息確認(rèn)、查詢。但由于市房管部門(mén)并沒(méi)有完善房產(chǎn)司法協(xié)助工作規(guī)范規(guī)條，形成可操作的文件，同時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)司法協(xié)助的都是檔案員兼職負(fù)責(zé)，導(dǎo)致房產(chǎn)司法協(xié)助存在許多隱患。如房產(chǎn)存在抵押、已轉(zhuǎn)移過(guò)戶并出證、轉(zhuǎn)移過(guò)戶中、已有查封、查封到期需要過(guò)戶、輪候查封等情況存在并沒(méi)有及時(shí)告知人民法院執(zhí)行人員，造成損失。也有相關(guān)業(yè)務(wù)人員并沒(méi)有核對(duì)實(shí)物檔案，沒(méi)有查核實(shí)物底冊(cè)、產(chǎn)權(quán)人的情況、按揭合同終止、辦證及轉(zhuǎn)移、查封情況就隨便告知執(zhí)法人員。

4.2 房產(chǎn)強(qiáng)制轉(zhuǎn)移

在受理房產(chǎn)案件時(shí)，作為法院并未及時(shí)跟進(jìn)、查閱房管部門(mén)的相關(guān)檔案，沒(méi)能弄清轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)的房產(chǎn)證是否合法、所有者是否符合實(shí)際，倉(cāng)促做了判斷，導(dǎo)致在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)房產(chǎn)登記相關(guān)部門(mén)無(wú)法協(xié)助司法順利執(zhí)行。也有法院沒(méi)能提出相關(guān)的要求責(zé)令被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內(nèi)辦理相關(guān)的房產(chǎn)登記手續(xù)，使得當(dāng)事人本來(lái)可以通過(guò)合法的手段領(lǐng)取房產(chǎn)證被執(zhí)行強(qiáng)制轉(zhuǎn)移。而事后當(dāng)事人又將法律文書(shū)提供出來(lái)，要求房產(chǎn)機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)陷入兩難

窘境。

4.3 法律文書(shū)問(wèn)題

對(duì)于法律文書(shū)的送達(dá)，應(yīng)有相關(guān)司法部門(mén)親自送達(dá)。存在個(gè)別法官將法律文書(shū)交給當(dāng)事人，容易造成不必要的矛盾糾紛。還有就是超過(guò)協(xié)助執(zhí)行期的問(wèn)題。很多當(dāng)事人認(rèn)為，只要有法院判決書(shū)在手就高枕無(wú)憂了，未能按時(shí)到房管部門(mén)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，導(dǎo)致當(dāng)事人合法利益無(wú)法順利完成。再有履行要約協(xié)助執(zhí)行的問(wèn)題。例如有些拍賣(mài)，需要房屋過(guò)戶的問(wèn)題。

5 房產(chǎn)檔案在司法協(xié)助工作中的相應(yīng)對(duì)策

5.1 必須加強(qiáng)房產(chǎn)檔案管理，確保房產(chǎn)檔案重要證件作用

房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、交換、繼承、贈(zèng)與等權(quán)屬變更不斷發(fā)生，房屋的拆遷、改造、擴(kuò)建、注銷(xiāo)等現(xiàn)狀處于不斷的轉(zhuǎn)移和變更中，房產(chǎn)檔案也必須及時(shí)更新，如實(shí)做好變更和注銷(xiāo)登記，才確保房地檔案的真實(shí)性和連續(xù)性。只有這樣，才能更有效地做好房產(chǎn)檔案的司法協(xié)助功能。這對(duì)于減少房產(chǎn)民事糾紛的發(fā)生和避免對(duì)房產(chǎn)管理部門(mén)的行政訴訟，也是非常必要的。當(dāng)然，如何能使房產(chǎn)檔案能真實(shí)第放映房產(chǎn)的變更情況，還需要產(chǎn)權(quán)人和社會(huì)相關(guān)部門(mén)的主動(dòng)配合。房產(chǎn)管理部門(mén)要注意及時(shí)做好檔案的跟蹤記錄。

5.2 房產(chǎn)強(qiáng)制轉(zhuǎn)移的協(xié)助執(zhí)行

在房產(chǎn)強(qiáng)制轉(zhuǎn)移或做出查封決定需要協(xié)助執(zhí)行的時(shí)候，法院必須先對(duì)事情做出詳細(xì)的、準(zhǔn)確的跟蹤調(diào)查，對(duì)于不符合登記相關(guān)條件的房產(chǎn)，不能簡(jiǎn)單地執(zhí)行。對(duì)于具有合法的、有效的房產(chǎn)權(quán)屬證明，法院應(yīng)要求當(dāng)事人先提供相關(guān)手續(xù)申領(lǐng)房產(chǎn)證之后，再辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。而對(duì)于當(dāng)事人一方不愿意提交房產(chǎn)證的，應(yīng)建議注銷(xiāo)房產(chǎn)證。

5.3 法律文書(shū)的協(xié)助執(zhí)行

凡屬法院出具的法律文書(shū)，應(yīng)嚴(yán)格按照法定送達(dá)方式送達(dá)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，避免協(xié)助執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)不必要的矛盾和糾紛。在裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)上，要約中設(shè)定了債權(quán)債務(wù)履行的時(shí)間設(shè)定。建議司法部門(mén)先到房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)需要查封的房產(chǎn)狀況，登記受理確認(rèn)后在系統(tǒng)和檔案上做好明確標(biāo)識(shí)和限制處理。實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)與司法部門(mén)的無(wú)縫

對(duì)接。

5.4 加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)，完善相關(guān)操作法規(guī)

要對(duì)相關(guān)司法協(xié)助的工作人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，熟悉相關(guān)的業(yè)務(wù)。完善相關(guān)協(xié)助人民法院辦理房產(chǎn)查封、預(yù)查封及解封的規(guī)定，詳細(xì)列明查詢查封解封的工作流程、操作程序、收取資料。同時(shí)要標(biāo)明拒不履行協(xié)助義務(wù)或未按要求履行協(xié)助義務(wù)的法律責(zé)任。

6 結(jié)語(yǔ)

總之，房產(chǎn)檔案的協(xié)助工作是法律所賦予的房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)盡的義務(wù)，要堅(jiān)持做好這方面的工作，一方面需要房產(chǎn)檔案管理部門(mén)盡職盡責(zé)，依法辦事，把工作做細(xì)，使房產(chǎn)檔案真正起到十分重要的證據(jù)作用；另一方面還需要立法部門(mén)、法院部門(mén)以及廣大居民密切配合，為以后的房產(chǎn)檔案管理工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

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作者簡(jiǎn)介

黃慶華（1982—），女，東莞市麻涌鎮(zhèn)規(guī)劃房產(chǎn)管理所。