以房養(yǎng)老？

邊麓

《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中明確提出了“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。而具體操作辦法和實施計劃，有望明年一季度出臺。這意味著，我國政府部門第一次明確提出“以房養(yǎng)老”。

“倒按揭”可行嗎？

中國正在快步進入老齡化社會，已經成為不爭的事實。在養(yǎng)老問題上，中國有著自己的國情——人口基數(shù)龐大、歷史欠賬太多。

據(jù)相關資料顯示，2000年我國60歲以上老年人口已達到1.3億，占總人口比例為10.26%；65歲以上人口超過9400萬，占總人口的7%以上。中國面臨的社會老齡化問題，歐美國家早就經歷過，并予以解決：老年人群每月可以支配的收入或許不多，但他們擁有價值幾十萬、上百萬的自有房產，大多不可能先行出售或出租贏利，只能留待身后傳諸子女，而子女往往有自己的房屋，發(fā)愁的是如何贍養(yǎng)父母。這個時候，“以房養(yǎng)老”的操作方式就浮出了水面。

標準的“以房養(yǎng)老”操作方式，產生于20世紀80年代的美國，年老的市民為住房反向抵押貸款，俗稱“倒按揭”，即房屋產權擁有者把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，當金融機構做出綜合評估后，每月給房主發(fā)放固定資金。當房主去世，房產將得以出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。

在社會人口老年化更為嚴重的歐洲國家里，荷蘭是第一個確立“以房養(yǎng)老”的國家，可“倒按揭”在這個以郁金香聞名的國家卻基本沒市場，只因荷蘭人對這種養(yǎng)老方式并不感興趣。荷蘭人“愛財”，在歷史上，曾經有不少荷蘭人為財鋌而走險當海盜，現(xiàn)代的荷蘭人認為擁有房產是成功的最直觀體現(xiàn)，在他們眼中房子是一輩子為之經營的窩，必須自己擁有。另外，荷蘭人還喜歡把房產傳給子女。只有在特別緊急、實在沒辦法時才會考慮賣掉房子或者倒按揭。此外荷蘭人的房子一般都是自己買下來的。沒有租房的壓力，退休后的生活更輕松。2009年，荷蘭人住房自有率為57%，荷蘭人愛置業(yè)的習慣可以窺見一斑。

“以房養(yǎng)老”在中國

與荷蘭人觀念相似的中國人會怎么樣呢？

2050年左右，我國老年人口總量將超過4億，每10人中將有3個老人。僅從數(shù)字推斷，“以房養(yǎng)老”值得推廣，但事實上，在《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》對外發(fā)布以后，對“以房養(yǎng)老”投反對票的人，不在少數(shù)。最常見的一種吐糟是：“奮斗了一輩子的房子，在年老的時候拱手當給金融機構，你愿意嗎？”

要想“以房養(yǎng)老”，首先，擁有房屋產權；其次，老人與子女分開居??；第三，老人的經濟狀況適中?？墒?，經濟狀況適中的老人，大多有退休金，子女的條件也不錯，他們一開始就沒有抱此想法，相反，大部分的人都選擇把房屋留給子女。其實，這種模式早在幾年前就曾在北京、上海等城市展開試點，但都因效果不理想而難以普及。

據(jù)新華網報道，南京市在去年的老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃中曾提及“以房養(yǎng)老”的內容，但在之后，此類以房養(yǎng)老試點業(yè)務沒有任何進展，相關負責人透露是“因為法律制度缺陷，此模式仍停留在政策研討階段”?！胺芍贫鹊娜毕荨敝傅氖?，我國目前規(guī)定房屋的產權為70年，到期后如何處置依然是政策盲點。

換一句話說，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都剩余不多，而當老人身故時，使用年限更是所剩無幾。那么，保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。

當然，也有一些人認為，這些國外的成熟模式，早就應該“引進”中國，這是一種能理解的養(yǎng)老方式，也是一種不錯的理財方式：既能緩解養(yǎng)老金缺口，又給百姓一條理財渠道，還能拓展金融機構的經營產品和經營效益來源，一舉多得。一種更為樂觀瀟灑的說法則是，時代在變化中，也許孩子會越來越少了，要房子何用？

目前中國已迎來“421”時代，即一對獨生子女結婚生子后，他們的家庭結構為4個父母、夫妻2人和1個小孩。這種倒金字塔結構，已讓年輕人不堪重負。倒金字塔的格局終結了傳統(tǒng)的家庭結構，也因此成為了“以房養(yǎng)老”箭在弦上的主要原因。

全球范圍內的“以房養(yǎng)老”

盡管在中國大陸剛剛起步，但“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”已經是國際上成熟、普遍的金融養(yǎng)老方式之一了。歸根到底，“以房養(yǎng)老”是一種帶有社會福利性質的產品，其能否最終推廣和落實，都與國家的社會環(huán)境息息相關。

香港特區(qū)政府的“安老按揭試驗計劃”不過是在2011年正式推出，但2012年就確定可行，并進一步提出了優(yōu)化方案。香港特區(qū)政府的做法是，由具備政府背景的按揭證券公司決定牽頭開發(fā)養(yǎng)老按揭產品，鼓勵銀行提供安老按揭貸款，按揭證券公司向其提供按揭保險，降低銀行和老年人的風險：其實質就是一個貸款安排，申請人需要向銀行繳付利息，但利息只是計入總欠款內，最終將以物業(yè)償還。

加拿大的“以房養(yǎng)老”也是通過倒按揭貸款業(yè)務來實現(xiàn)的，在加拿大，超過62歲的老人可以將居住的房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間，只要你不搬家不賣房，房產主權不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產時折還貸款。

在新加坡，老年人則被稱為“樂齡人士”。62歲以上的樂齡人士可以從公積金賬戶中領取養(yǎng)老金度日，政府也允許老人將自己擁有的組屋或私人房產進行部分或全部出租，以換取租金養(yǎng)老。新加坡政府還專門為獨居或只和老伴居住在一起的老人提供一種樂齡公寓，一般只需五六萬新元即可獲得40平米左右的公寓。除此之外，新加坡60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房內，待其去世后，房屋產權由這些機構處置，進行抵押變現(xiàn)并結算利息，剩余的錢則交給其繼承人。

而英國的“以房養(yǎng)老”則更為周全，一種方式是把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款；另一種方式就是出售大房換購小房，用差價款養(yǎng)老。但這一切都是建立在英國房子不存在使用年限的條件之下，在此條件下，相關金融服務機構在這一領域運作多年，操作規(guī)范，老年人的權益有所保障。

不過，在房價泡沫恣意生長的國家，一旦房價在未來某個時間點崩盤，以房養(yǎng)老的技術前提也就徹底消失。到時候，房屋的價值過低，也就很難指望將其作為自己養(yǎng)老的資本。以現(xiàn)有貨幣通脹趨勢推算，為了維持體面的老年生活，恐怕需要一筆十分龐大的財富方能實現(xiàn)了。