容積率對房地產(chǎn)價格影響的研究

西南林業(yè)大學園林學院 張朝振

容積率是反映土地利用強度的一個重要指標,當?shù)貎r相等時,土地開發(fā)強度大的房產(chǎn)，單位面積分攤的土地價格少,利用強度小的單位面積分攤的價格高。故容積率的大小和商品房成本有一定的關(guān)系。

一、容積率

容積率是土地供應過程中重要的控制性指標，是指一個小區(qū)的總建筑面積和用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定土地開發(fā)程度和土地利用成本，直接影響開發(fā)商利潤。若容積率過高，建筑密度過高，對租戶來說，則會影響到其居住的舒適度。

對住戶來說，如果容積率過高，對土地使用率高，則小區(qū)內(nèi)房子建得多或住宅區(qū)樓層會較高，那么小區(qū)內(nèi)的景觀比例就會收到影響，對于居民來說，無法保證其生活環(huán)境的質(zhì)量。但另一方面，在購買房屋時，并不是容積率越低，居住的舒適度就一定越高，必須在一個科學的尺度范圍內(nèi)。不同類型房產(chǎn)對容積率有不同的規(guī)定，只有在相同類型房產(chǎn)下，太高的容積率對于居住質(zhì)量會產(chǎn)生直接的影響。而從開發(fā)商的角度來說，在建筑成本方面的大小直接收到容積率的影響，是施工成本還是土地成本也都會收到容積率的影響。近年來，隨著土地開發(fā)成本不斷加大，土地資源日益稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)中的容積率表現(xiàn)出越來越高的趨勢。提高容積率,一方面可以降低每平方米住宅分攤的單位地價,同時可以節(jié)省維護成本,從而增加開發(fā)商的利潤。

二、容積率對房地產(chǎn)價格的影響

(一)容積率對房價的作用必須把握適度原則

容積率對房價的作用遵循報酬遞增遞減規(guī)律。在一定條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)先遞增再遞減的走勢。結(jié)合到融資率，這一規(guī)律主要表現(xiàn)為：當容積率增加，單位面積內(nèi)的建筑物結(jié)構(gòu)必然會更加復雜，而建筑物的密度和高度也會增大，在這種情況下，地基處理的費用便可以獲得更有效的分攤，從而使建筑物的單位成本降低，這時建筑物的價格就會產(chǎn)生下降的趨勢；而當建筑物的高度達到一定的程度時，地基的加固工程就要隨之進行增強，同時在電梯設備、抗震結(jié)構(gòu)等內(nèi)容的建設方面的投資就會增加，這時建筑物的價格就會呈現(xiàn)出上升的趨勢。另外，建筑物的容量越來越大對于建筑物的質(zhì)量會產(chǎn)生不同程度的影響，建筑物的售價就會產(chǎn)生增加的現(xiàn)象。也就是說，只有保證工程造價與土地效益同等的情況下，才是土地效益發(fā)揮的最佳狀態(tài)，這時的容積率也可以稱之為最合理的容積率。無論是過高還是過低，都會導致土地收益的減少，進而引起建筑物售價的變化。

(二)容積率對房價的作用與城市規(guī)模呈正向變化關(guān)系

城市規(guī)模的大小是土地利用率的直接體現(xiàn)，也就是說，城市規(guī)模越大，則其整體的土地利用效率越高，這時在單位土地面積上需要投入的成本也就越高，因此開放商需要通過降低樓面價格來對成本進行控制，對于房價必然會產(chǎn)生直接的影響。而如果城市規(guī)模較小，則其整體的土地集約化程度不高，這時單位面積的開發(fā)成本也會相應的降低，因此通過樓面價格對開發(fā)成本進行控制的方法無法體現(xiàn)出顯著的作用，甚至會由于單位價格過高會增加單方工程造價。所以，在規(guī)模越大的城市，容積率對地價的影響越明顯，地價隨容積率的變化幅度越大，從而對房地產(chǎn)價格的影響也就越顯著。

(三)容積率對房價的作用隨區(qū)位不同而程度不同

對同一個城市，容積率處于不同區(qū)位的房價的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，在這種土地區(qū)位好的地段，土地利用的集約程度、土地開發(fā)效益、土地供需矛盾、稀缺程度、控制規(guī)劃程度均高于其它區(qū)域，尤其是相比較于城市邊緣區(qū)，中心區(qū)投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機制作用下的地價隨容積率的變化規(guī)律；而其他土地區(qū)位較差的地區(qū)，隨著土地利用的集約程度、土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度的降低，容積率的影響程度也隨之下降?？紤]市場機制，土地區(qū)位等因素會使其變化具有明顯的區(qū)域性。因此，在同一城市中，容積率對地價的作用表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸遞減的影響程度。

(四)容積率對房價的作用隨用地地價類型的不同而有不同

在不同類型的土地價格變化的過程中，容積率所產(chǎn)生的作用是不同的。在一座城市中，地價變化最為明顯的是商業(yè)用地，而且往往分布在道路或者是橋梁的周邊，本身在都土地資源方面就較為匱乏，而這種商業(yè)用地的競爭必然會使單位面積內(nèi)的容積率增加，這時就會使得商業(yè)用地在成本方面遠遠高于其他土地價格，而且在容積率方面也會有顯著的變化。

三、政府調(diào)控

目前,房地產(chǎn)價格的上漲問題已經(jīng)對社會生活的方方面面產(chǎn)生了高度的影響，引起了高度重視。政府陸續(xù)出臺了很多政策，如“加強普通商品房成本審核”制度的頒布實施,以控制房價上漲的幅度,但總體看來收效不多。在這種情況下，將容積率引入，幫助政府調(diào)控房地產(chǎn)市場，具有一定必要性。但是也有學者認為,容積率可能是把“雙刃劍”，在對土地市場運行進行調(diào)節(jié)的同時產(chǎn)生了一定的負面影響,將容積率作為調(diào)控的手段,可能會造成土地市場價格扭曲。

四、結(jié)束語

綜上所述，我們可以得出，提高城市土地的利用強度,會提升房地產(chǎn)活力，減少基礎設施建造成。但土地使用強度必須控制在合理限度內(nèi)。由于市場的發(fā)展，高容積率已經(jīng)不再是房產(chǎn)商刻意追求的盈利途徑，對房產(chǎn)價格有很大的影響，對容積率的合理規(guī)范和界定，對引導房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展有很大作用，必須加以重視。

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