無居民海島控制性指標(biāo)初探＊

常立俠

（廣東省海洋資源研究發(fā)展中心 廣州 510220）

我國(guó)于2011年4月12日公布了第一批可開發(fā)利用無居民海島名錄，掀起無居民海島開發(fā)的熱潮，散落在廣闊海域的無居民海島將成為我國(guó)海洋開發(fā)的重要基地［1］。無居民海島是海洋系統(tǒng)研究的較新領(lǐng)域，目前，我國(guó)海島在海島宏觀概述、海島開發(fā)的環(huán)境影響和評(píng)價(jià)體系、無居民海島價(jià)值體系和生態(tài)旅游等方面有較多研究，但對(duì)于無居民海島的控制性指標(biāo)如建筑密度、容積率、岸線利用率等的研究和應(yīng)用還處于萌芽狀態(tài)?？刂菩灾笜?biāo)是無居民海島規(guī)劃的焦點(diǎn)問題，也是海島開發(fā)商關(guān)注的核心問題之一。在這種情況下，筆者在完成汕頭市鳳嶼、官嶼、獵嶼和龜嶼4個(gè)可開發(fā)利用無居民海島規(guī)劃編制的基礎(chǔ)上，結(jié)合工作中的一些思考，對(duì)無居民海島開發(fā)利用中的建筑密度和容積率兩個(gè)核心指標(biāo)進(jìn)行粗淺的研究，以期為無居民海島的開發(fā)利用提供有益參考。

1 建筑密度和容積率指標(biāo)及計(jì)算方法

1.1 城鄉(xiāng)規(guī)劃中的建筑密度和容積率及計(jì)算

當(dāng)前城鄉(xiāng)規(guī)劃中有關(guān)建筑密度和容積率的研究比較成熟。眾所周知，建筑密度又稱建筑系數(shù)，是建設(shè)用地重要的控制指標(biāo)之一［1］，經(jīng)營(yíng)性用地建筑密度是開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要技術(shù)參數(shù)［2］，可直觀反映某一地區(qū)的空地率和建筑密集程度［3］。根據(jù)《城市規(guī)劃基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB／T50280－98），建筑密度是 “一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例（%）”。具體指用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與用地面積之比［4］。城市建筑容積率是城市土地利用集約化程度的一個(gè)重要標(biāo)志［5］，是控制性詳細(xì)規(guī)劃中重要的定量控制性指標(biāo)。容積率最初是美國(guó)區(qū)劃制度中土地使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)。20世紀(jì)80－90年代引入我國(guó)［6］，城市建筑容積率是建筑物總建筑面積與所占用地面積的比例［7］。容積率的大小動(dòng)態(tài)地反映出城市環(huán)境、風(fēng)貌及城市的公共利益等，從而決定了合理容積率確定的重要性［8］。

綜上，對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃中建筑密度和容積率的含義進(jìn)行歸納，得出如下定義。

建筑密度：一定區(qū)域范圍內(nèi)，所有建筑物基底面積占該區(qū)域面積的比例（%）。

容積率：一定區(qū)域范圍內(nèi)，所有建筑物總面積與項(xiàng)目用地面積的比，不包括道路、綠地、大型市政等公共設(shè)施的面積。

在以上分析的基礎(chǔ)上，以圖1某小區(qū)建筑物布局示意圖為例，說明城鄉(xiāng)規(guī)劃中建筑密度ρ和容積率r的計(jì)算方法。

式中：ρ小區(qū)為小區(qū)建筑密度；A，B，…，G為建筑物，SA，SB，…，SG分別為建筑物A，B，…，G的基底面積，S小區(qū)為小區(qū)面積。

式中：r小區(qū)為小區(qū)容積率；SH、SI為綠地面積；SR1、SR2、SR3為道路面積；NA，NB，…，NG分別為建筑物A，B，…，G的層數(shù)，其他同上。

圖1 小區(qū)建筑布局

1.2 無居民海島建筑密度和容積率及計(jì)算

無居民海島建筑密度和容積率當(dāng)前還沒有統(tǒng)一的定義。初步給出無居民海島建筑密度和容積率定義。

無居民海島建筑密度：海島上總的建筑物基底面積占海島總面積的比例。

無居民海島建筑容積率：海島上建筑物的總面積與海島總面積的比。

在這里應(yīng)當(dāng)注意：由于陸地環(huán)境與海島自然屬性存在較大差異，在無居民海島的開發(fā)利用中，開發(fā)商不僅僅關(guān)注整島的建筑密度和容積率，還關(guān)注海島不同空間布局（以功能區(qū)的形式劃分的不同功能區(qū)）的建筑密度和容積率，因此在實(shí)際的海島利用強(qiáng)度要求中，既有整島的建筑密度和容積率的總量控制，同時(shí)各功能區(qū)根據(jù)實(shí)際情況和具體需要又有各自的建筑密度和容積率控制量。

結(jié)合上述有關(guān)定義，以圖2為例，說明無居民海島建筑密度ρ和容積率r的計(jì)算方法：

式中，ρ海島為海島建筑面積；ρ1區(qū)為1區(qū)建筑面積；ρ2區(qū)為2區(qū)建筑面積；ρ3區(qū)為3區(qū)建筑面積；a，b，…，g為建筑物；h為綠地；Sa，Sb，…，Sg為各建筑物基底面積；S海島、S1區(qū)、S2區(qū)、S3區(qū)分別為海島面積、海島功能區(qū)1、海島功能區(qū)2、海島功能區(qū)3的面積。

式中：na、nb，…，ng分別為建筑物a，b，…，g的層數(shù)，其他參數(shù)含義同上。

圖2 海島建筑布局

2 無居民海島建筑密度和容積率量化原則

為處理好海島保護(hù)與開發(fā)的關(guān)系，海島建筑密度和容積率的量化應(yīng)遵循以下原則。

（1）建筑密度和容積率與海島特性相適應(yīng)。海島面積小，生態(tài)容量低，其建筑密度和容積率應(yīng)比陸地上的要求更嚴(yán)格，兩個(gè)指標(biāo)的上限一般不應(yīng)高于同等建設(shè)條件下陸地上的標(biāo)準(zhǔn)。

（2）建筑密度和容積率與海島開發(fā)類型相適應(yīng)。一般來說，旅游島的建筑密度和容積率要比交通與工業(yè)用島等其他性質(zhì)的用島更為關(guān)注指標(biāo)在空間布局和量化上的分配。不同海島開發(fā)類型對(duì)兩個(gè)指標(biāo)的關(guān)注程度不同。

（3）建筑密度和容積率與海島自然屬性相適應(yīng)。除社會(huì)需求因素外，海島的建筑密度和容積率還需要較多的考慮海島自身的屬性，海島不同部位坡度、地表植被等存在較大差異，各種利用項(xiàng)目所處地段的建筑密度和容積率，要從對(duì)環(huán)境影響最小的角度具體分析，根據(jù)各地段的環(huán)境情況而確定。

3 討論

無居民海島開發(fā)利用強(qiáng)度與陸地上的城鄉(xiāng)建筑的要求有異同點(diǎn)。

3.1 相同點(diǎn)

就建筑密度而言，無居民海島和陸地城鄉(xiāng)規(guī)劃中的含義相似，都是以建筑物的占地面積除以用地面積。在這里城鄉(xiāng)規(guī)劃中的用地面積相當(dāng)于無居民海島的面積。

3.2 不同點(diǎn)

（1）建筑密度和容積率的上限不同。城鄉(xiāng)規(guī)劃中建筑密度最大不超過40%～50%，容積率沒有嚴(yán)格的要求，目前從汕頭4個(gè)無居民海島的規(guī)劃來看，最大一般不超過20%；無居民海島上的建筑密度和容積率目前還沒有正式的量化標(biāo)準(zhǔn)，但應(yīng)當(dāng)比陸地上的標(biāo)準(zhǔn)要低，一般情況下海島上的建筑物不超過3層。

（2）容積率的表現(xiàn)形式不同。在陸地上，容積率指的是宗地單元內(nèi)建筑物的總面積與宗地面積的比，不包括用地面積內(nèi)的道路、綠地、大型市政等的面積；而在海島上，容積率指的是海島（功能區(qū)范圍內(nèi)）建筑物總面積與海島總面積（該功能區(qū)面積）的比。

（3）控制方式不同。城鄉(xiāng)規(guī)劃中的建筑密度和容積率只有一種控制方式，在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，只有一套量化值；而在海島上，既有總體上的控制要求，又有因不同功能區(qū)海島自然環(huán)境的差異而造成的不同的建筑密度和容積率。

3.3 差異的原因分析

（1）海島是一種特殊的地理單元，與陸地相比，海島土地資源十分寶貴，因此海島上的建筑密度和容積率的上限要求要比城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中的要求低得多。城鄉(xiāng)規(guī)劃中的建筑密度和容積率是開發(fā)商為了追求更高的利益，是以最大限度地滿足開發(fā)商的利益為目的而制定的；而在海島上，則是為協(xié)調(diào)好保護(hù)和利用的關(guān)系，從維持海島資源的可持續(xù)發(fā)展為前提的。

（2）城鄉(xiāng)規(guī)劃中的建筑密度和容積率是在項(xiàng)目開始就規(guī)劃好了各建筑物的布局，因此用地面積和范圍已經(jīng)明確；而無居民海島的保護(hù)和利用規(guī)劃中的建筑密度和容積率只能從宏觀上給一個(gè)上限的控制，具體的數(shù)值是在方案中求算；無居民海島的規(guī)劃是在實(shí)施具體開發(fā)方案前編制的，因此，規(guī)劃中無法獲得準(zhǔn)確的界趾范圍，只能以海島面積為標(biāo)準(zhǔn)來求算。

4 結(jié)論

（1）無居民海島建筑密度和容積率是海島開發(fā)利用重要的控制性指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)指標(biāo)，是無居民海島研究的焦點(diǎn)問題之一，也是海島開發(fā)商最為關(guān)注的核心問題之一。

（2）無居民海島建筑密度是指海島所有建筑物基底面積占海島面積的比例；海島容積率是指海島建筑物總面積與海島總面積的比。涉及各個(gè)功能區(qū)，計(jì)算方法類似。

（3）無居民海島的建筑密度和容積率的量化標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)前還沒有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但結(jié)合實(shí)際工作，本著海島可持續(xù)發(fā)展的思想，在進(jìn)行指標(biāo)的量化時(shí)可參考文中所列原則。

（4）無居民海島建筑密度和容積率有總量控制和分功能區(qū)量化的特點(diǎn)，在實(shí)際利用海島的過程中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體情況，制定合理的建筑密度和容積率。

［1］楊義菊，孫麗，王德剛，等 .無居民海島開發(fā)的時(shí)空順序探討［J］.海洋開發(fā)與管理，2011，28（11）：5－10.

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［3］宋迎春，曹亞美 .關(guān)于規(guī)劃管理中建筑密度有關(guān)問題的思考［J］.江蘇城市規(guī)劃，2008（3）：36－37.

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［6］王慧青，沙月進(jìn)，王慶，等 .數(shù)字近景攝影測(cè)量建筑容積率調(diào)查技術(shù)研究［J］.測(cè)繪科學(xué)，2010，35（6）：126－128.

［7］湯黎明，王玉順 .從居住者角度看高容積率［J］.價(jià)值工程，2011（23）：88－90.

［8］張義偉.城市規(guī)劃中合理容積率的確定探討［J］.中華建設(shè)，建設(shè)論壇，2011（2）：80－81.