美國(guó)買房生意經(jīng)

新房銷售數(shù)據(jù)不佳，市場(chǎng)懷疑房市復(fù)蘇不如預(yù)期強(qiáng)勁，美聯(lián)儲(chǔ)可能因此延長(zhǎng)QE繼續(xù)維持低利率托市。這些新聞在CNBC上閃過(guò)的時(shí)候，中國(guó)國(guó)內(nèi)的許多新聞會(huì)提到類似這樣的案例：某夫婦在華盛頓購(gòu)買了一套價(jià)值40萬(wàn)美元的公寓，約合人民幣245萬(wàn)，首付30%的73萬(wàn)后，以后每個(gè)月房貸加物業(yè)費(fèi)約1800美元，出租后租金收益略高于開(kāi)支。華盛頓租一套類似公寓大約要2000美元左右。

我的一位上海的朋友，全款在北卡羅來(lái)納州投資了一棟聯(lián)排別墅，總價(jià)40萬(wàn)美元。每年得按當(dāng)?shù)卦u(píng)估價(jià)格繳納房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)總計(jì)3500美元左右，而出租每月的收入就有1500美元，看起來(lái)確實(shí)很誘人。

投資保值和子女教育是外國(guó)買手在美買房的最大剛需，在佛羅里達(dá)州買房的多數(shù)是加拿大人，大多房產(chǎn)是度假屋，這類投資的背景是加元堅(jiān)挺、美元疲軟、美國(guó)房市低迷，今后還度假休閑、退休養(yǎng)老，畢竟加拿大一年有一半是冬天，哪里比得上佛羅里達(dá)的棕櫚海灘的旖旎風(fēng)光？

加州房地產(chǎn)市場(chǎng)得益于外國(guó)買主，其中很多是來(lái)自中國(guó)。這類投資主要是為了資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，資產(chǎn)保值、分散風(fēng)險(xiǎn)和教育移民。最近有不少中國(guó)投資客也開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)，其目的主要是獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，達(dá)到一定的資本收益率。

中國(guó)買家特點(diǎn)明顯：價(jià)值高，付現(xiàn)金，尤喜加州。所有外國(guó)人買房平均價(jià)值27.6萬(wàn)美元，中國(guó)人購(gòu)買的均價(jià)是42.5萬(wàn)美元，并且70%的中國(guó)買家現(xiàn)金支付全款。中國(guó)買房者在美國(guó)首選城市排名前五是洛杉磯、舊金山、拉斯維加斯、紐約和圣地亞哥；加州占了三席。

各種投資目的都可以有機(jī)地結(jié)合在一起，比如中國(guó)投資客也可以在加州買一幢房產(chǎn)，用于出租，既可以轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，也可以獲得租金收益，也可以趁低吸納低價(jià)資產(chǎn)，等待長(zhǎng)期房市復(fù)蘇。

不同的房地產(chǎn)資產(chǎn)的特性決定了它們的不同現(xiàn)金流及回報(bào)周期，比如華盛頓附近的公寓房則可能會(huì)有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因?yàn)檫@里的低失業(yè)率，和穩(wěn)定的聯(lián)邦政府工作。而佛羅里達(dá)州的海濱度假屋租金收益可能只能來(lái)源于冬季租賃了。

稅收政策、房產(chǎn)政策和地方的一些法規(guī)會(huì)極大的影響到美國(guó)買房的投資有效性。稅收政策里最重要的就是房產(chǎn)稅了，這是各個(gè)州政府的最主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源。房產(chǎn)稅的稅率一般是1%左右，每年征收，而且是對(duì)所有房產(chǎn)征收。如果欠稅的話，州政府可以把房產(chǎn)拿去拍賣來(lái)抵稅。但是各州甚至同一州內(nèi)各縣的稅率都不盡相同，差別較大。在路易斯安那州，房產(chǎn)稅率僅有0.18%。在外國(guó)人買房最多的福羅里達(dá)州和加州，稅率分別是0.97%和0.74%。

上面只是自住屋的稅率，對(duì)于度假屋（second home）和投資屋的稅率可能更高。還有一點(diǎn)，就是美國(guó)的政策非常傾向于打擊囤積土地的投機(jī)行為。閑置土地的稅率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)，而且如果有人未經(jīng)許可開(kāi)發(fā)了有主的閑置土地，五六年之后，他甚至還可以合法擁有開(kāi)發(fā)的部分土地。

美國(guó)的房屋租賃政策也非常嚴(yán)格，一般只能按臥室出租，租客如果投訴水、電、煤氣方面的問(wèn)題，屋主必須在一定時(shí)間內(nèi)解決。租客如果無(wú)法按時(shí)繳費(fèi)，屋主也要給予一定的寬限期。如果本人不在購(gòu)房地，通常需要找專業(yè)人士代為協(xié)調(diào)租客問(wèn)題和每月收租等，其代管費(fèi)用一般是租金的5%～6%，購(gòu)房后租金的回報(bào)率也就所剩無(wú)幾了。

除此之外我們還需要進(jìn)一步了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，比如收入情況、學(xué)區(qū)、犯罪率、交通等等影響租賃的因素。但是任何投資，最終都是風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)的權(quán)衡。美國(guó)的房?jī)r(jià)雖然相對(duì)很低，但是想賺取短期高額回報(bào)，確實(shí)是很難的。