佳兆業(yè)如何盤活長安8號

本刊記者│方帥

佳兆業(yè)進北京蓄謀已久，最終選擇了接手“長安8號”這個“京城頭號爛尾樓”成為其第五任擁有者。北京房地產(chǎn)圈期待一睹這個深圳“爛尾樓名醫(yī)”會否名副其實，將這個被視為“雷區(qū)”的爛尾10年的項目盤活。

勇敢者

9月1日，本刊記者核實了這一消息。在電話中，佳兆業(yè)集團相關人士對市場上“60億收購”予以了否認，但承認與長安8號的關系是“以代管代建方式介入，具體情形請見公告?！睋?jù)知情人士透露，因為項目股權和債務關系復雜，為保險起見，佳兆業(yè)會通過代管的方式介入，待厘清其中關系后，最終目標還是要100%收購，60億只是一個初步的估算。

稍有地理概念便能知道長安8號所處地理位置之珍貴，對面就是赫赫有名的新光天地和華貿(mào)中心。2004年拿地，大股東在王府世紀、首開股份、中國奧園、中國香港金利豐間走馬燈般轉換，名稱也由“耀輝國際城”、“擎峰”更改到如今的“長安8號”，然而直到今天項目依然沒有完工，在大望路商圈日漸繁華的變遷中煢煢孑立。

爛尾10年，股東糾紛、數(shù)度停工、時乖命蹇、債務黑洞、產(chǎn)品缺陷，圍繞著長安8號死結的深層次原因眾說紛紜，莫衷一是。即便是此前樓盤圍擋上貼過的口號“We Will Never Be Second”，也因其產(chǎn)生的一些令人啼笑皆非的翻譯證明該項目一直以來的窘境。

關于這個項目，網(wǎng)上還曾流傳過一份相關的“風水報告”，分析此項目如何“兇煞”。長安8號在2010年重新開盤時，甚至還請了著名風水師坐鎮(zhèn)解讀此項目風水以協(xié)助銷售，以證明該項目是“大吉之地、至尊之府”。這些被過分解讀的談資，最終都成為“頭號爛尾樓”名號的有效支撐。

能和長安8號扯上關系的開發(fā)商，在某種程度上會被視為“勇敢者”。在過去的三次項目轉手，每次轉手的企業(yè)都不想虧著賣，于是都抬高價格轉手，再加上時間拖得太久，貸款財務成本太高，這讓每一任接盤者前期投入資金成本太多，而一旦遇到銷售問題，項目又會停滯不前。里面的股權債權關系復雜，亂賬太多，這給并購介入的企業(yè)提高了難度，而外圍的企業(yè)很難短期內(nèi)厘清項目真實的關系。

從2004年的“耀輝國際”到2008年的“擎峰”，再到如今的“長安8號”，10年的時間里牽扯到了世紀王府、世紀協(xié)潤、首開、奧園、金利豐等多家公司，其主人身份也經(jīng)歷了民企、國企和港資。

從2012年年初香港金利豐接手至今，項目一直處于停工狀態(tài)。這與其剛接手時業(yè)內(nèi)的判斷相近。當時業(yè)內(nèi)認為金利豐這個金融背景豐富的公司接手，更多的是等待下一個合適的機會轉手，賺取利潤。掌管金利豐的朱李月華在中國香港有著“融資大亨”、“殼后”之稱，父親李惠文是澳門賭業(yè)的元老級人物。在中國香港從事證券、投行、融資及金融服務。

作為下一任接盤者的佳兆業(yè)，是由郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟創(chuàng)辦，三兄弟在中國香港還有一家名為富昌金融集團的公司，大哥郭俊偉既是佳兆業(yè)股東，也是中國香港富昌金融集團主席。富昌金融在中國香港金融圈內(nèi)和金利豐名氣相當，兩家公司各自旗下的證券公司都是中國香港50大券商之一。一個有出售物業(yè)的需求，一個有進入北京市場的需求，兩家坐下來一起討論長安8號的未來并不奇怪。

現(xiàn)在擺在佳兆業(yè)面前的問題是，“爛尾樓復活專家”能否從紛繁蕪雜的亂象中一針見血地找出病灶，從而終結長安8號十年漫長的爛尾魔咒。

數(shù)度易手

2004年便已獲地至今爛尾的這10年，期間目睹了2007年的新光天地正式開業(yè)和華貿(mào)中心盛大的竣工盛典，大望路商圈漸成氣候，長安8號至今如一潭死水。

2004年，北京王府世紀多番周折，拿下了長安街沿線上最后一塊擁有70年產(chǎn)權的地皮，計劃建設“耀輝國際城”，現(xiàn)在地圖上還能查到這個名字。項目公司耀輝置業(yè)分別于2004年8月31日及2007年2月1日，與北京市國土資源局簽訂《北京國有土地使用權出讓合同》及補充協(xié)議取得該項目用地。使用期自2004年8月31日起，將開發(fā)成住宅、商業(yè)及酒店綜合大樓，總建筑面積約為24.76萬平方米。

據(jù)稱，當時耀輝國際城的總投資預計接近25億元，而王府世紀因資金周轉困難，無力獨自開發(fā)，于是引入本土開發(fā)商介入。2004年9月，如今已經(jīng)更名為首開股份的天鴻寶業(yè)在當年用3100萬元收購了項目62%的股權，成為當時的大股東。

這是一塊卡在“8·31大限”之日拿下的土地，或許已經(jīng)注定了其日后不平凡的命運。兼有國企和上市公司身份的天鴻寶業(yè)顯然是一位理想的搭檔，然而事實卻不盡如人意。據(jù)知情人士透露，該項目的拆遷費巨大，拆遷難度更是出乎意料，首開股份自身的現(xiàn)金流也逐漸惡化，越來越力不從心，開始對這個硬骨頭失去耐性。

2008年，首開股份獲得首開集團160億元資產(chǎn)注入，重組后的首開股份調(diào)整旗下產(chǎn)品結構，決定放棄耀輝國際城?！白鳛閲蟾嗟娜蝿帐情_發(fā)中檔住宅和保障性住房，高端豪宅不擅長?！笔组_股份相關人士解釋。

在雙方協(xié)商之后，王府世紀決定回購項目股權。據(jù)透露，當時，股權轉讓款再加上土地拆遷以及前期工程投入等款項共計達15億元左右，王府世紀顯然一下子拿不出這么大數(shù)額的資金。而讓其有底氣回購的，是國際投行大鱷美林集團的注資承諾，并將項目更名為擎峰。

然而天有不測風云，次貸危機襲來，美林集團自身難保，被美國銀行收購，注資一事胎死腹中，王府世紀必須迅速找到另一位金主力挽狂瀾。這時，資本高手武捷思任CEO的奧園抓住了這一機會，以3.7億元收購了該項目41.33%的股權，并授出一筆人民幣4.6億元等值港元的固定兩年期貸款，按年利率7厘計息，主要用作支付首開股份的股權轉讓款。隨后，奧園又通過幾次股權騰挪，最終獲得了耀輝置業(yè)51%的股權。

中國奧園主席兼行政總裁郭梓文當時樂觀宣稱，該項目將在未來3年內(nèi)為中國奧園帶來130億元的銷售收入。在耗費了大量人力、物力、財力之后，長安8號卻只給奧園帶來了不到8億元的銷售收入，奧園僅收購項目股權就足足花費了8.3億元。

無奈之下，2012年4月，奧園宣布以14.8億元的價格將51%的股權，出售給中國香港金利豐集團。這筆交易對雙方都有裨益：奧園卸下重擔的同時還大賺一筆；而朱太則可穩(wěn)坐釣魚臺，這個地段和潛力無可挑剔的準成品在手，不愁沒有覬覦者問津。

以奧園將51%的股權出售價14.8億計算，長安8號的整體價值是29億元。而如果佳兆業(yè)真的是以60億元接盤的話，那就意味著溢價100%收購，其代價和決心不可謂不大。本刊記者經(jīng)過多方采訪，仍然無法得知除奧園擁有的51%外那剩下的49%的股份的構成情況，除了王府世紀還有部分股權外，還有另外兩家公司也牽涉其中。他們之間彼此的股權關系頗為復雜，相互之間的債務關系短時間內(nèi)亦難以理清。

如何妙手回春？

佳兆業(yè)是近幾年來成長型房企的典型代表，連續(xù)三年年銷售增長超過25%。完成逆勢積極擴張、搭建管理平臺等一系列舉措，一方面得益于快速周轉與對市場的研判能力，更重要的是充分利用海外融資平臺，將海外IPO的能量用到極致。

一直以來，佳兆業(yè)在深圳有“爛尾樓專業(yè)戶”的名聲，這家中國香港上市公司就是依靠盤活爛尾樓而起家。1999年，佳兆業(yè)接手了雜草叢生、債務復雜的“龍泉別墅”，這一項目在佳兆業(yè)的重新定位、改造下成為布吉當時的第一豪宅“桂芳園”，佳兆業(yè)一戰(zhàn)成名。隨后，嘗到甜頭的佳兆業(yè)再接再厲，接連盤活了羅湖金翠園、佳兆業(yè)廣場、佳兆業(yè)中心、佳兆業(yè)大都匯、大連天津街VIVO百貨等住宅及商業(yè)項目，成為了全方位的“爛尾樓盤活專家”。

佳兆業(yè)盤活的爛尾樓名單很長，接連盤活了羅湖金翠園、佳兆業(yè)廣場、佳兆業(yè)中心、佳兆業(yè)大都匯等，都是其作品。圖為佳兆業(yè)蛇口東角頭城市綜合體項目。

眾所周知的是，爛尾樓改造和舊改項目由于涉及各方利益，情況復雜，往往需要耗費更長的時間和精力，項目成功后也獲得更高收益。佳兆業(yè)可能是最熱衷于此的開發(fā)商，雖然已經(jīng)越來越多地走向公開的招拍掛市場，但只要有機會，佳兆業(yè)也并未放棄收購“半成品”的老業(yè)務。在深圳市場，佳兆業(yè)的城市更新項目總占地面積已超過580萬平方米，項目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區(qū)域，其中超過200萬平方米已完成政府立項。截至目前，整個舊改土儲方面，佳兆業(yè)在珠三角范圍內(nèi)的深圳、廣州、珠海、東莞等地擁有30多個城市更新項目，舊城改造的土地儲備高達1210萬平方米。

佳兆業(yè)一直希望進入北京市場，而具體到長安8號而言，雖然現(xiàn)在談論收購還為時尚早，但該項目符合佳兆業(yè)的強項。對于是否因為復雜的股權和債務關系使佳兆業(yè)放棄收購而做代管代建？佳兆業(yè)的回答是：“這個問題暫時沒辦法回答，佳兆業(yè)目前正在提供“管”和“建”的服務，就好像中介給客戶找房子，提供服務但房子不是中介的。”目前的最新進展是：已與項目公司耀輝置業(yè)簽訂了代管代建協(xié)議。

有可能盤活長安8號的企業(yè)名單一定不長，佳兆業(yè)應該是其中不錯的人選。一方面其在深圳的神奇“醫(yī)術”是否能在北京延續(xù)需要時間觀察；另一方面，佳兆業(yè)也有通過該項目建立在北方市場的影響力的強烈需求。

而業(yè)內(nèi)人士認為，對于這種頂級豪宅項目，即便是重新定位改造甚至是推倒重建，建安成本也并不高，對于精于此道的佳兆業(yè)來說并非是不可完成的任務，至于產(chǎn)權已縮減了超過10年的問題，對于豪宅買家而言也不算是關鍵性的障礙。同時，由于長安8號分為住宅部分和裙樓商業(yè)部分，如何將二者分而治之同樣是盤活的要點。

值得警惕的是如何讓奧園地產(chǎn)始料不及部分不在佳兆業(yè)身上重演：長安8號錯綜復雜的股東和債權人關系如同一個黑洞，與長安8號相關的資產(chǎn)，包括土地使用權、在建工程、項目公司股權、股東公司股權曾被抵押。據(jù)知情人士透露，長安8號項目的銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，粗略估計總計不少于20億元。