既有住宅建筑估價方法研究

陸寧，張瓊莉，劉楠，史玉芳

(1.長安大學 建筑工程學院，陜西 西安 710061;2.西安科技大學 管理學院，陜西 西安 710054)

既有住宅建筑屬于房屋建筑中的一部分［1］，研究既有住宅建筑估價方法對擴大內需和推進城市化發(fā)展起到了非常重大的作用［2］。以往評估既有住宅建筑價值時，常用的有年限法［3］、綜合成新率法［4］等。年限法只考慮到使用年限對既有住宅建筑的影響而忽略了建筑本身可能的損害，缺乏充分可靠的依據(jù);而綜合成新率法，是按既有住宅建筑60%的成新率和40%的年限折舊率確定綜合成新率的。雖然綜合成新率法較年限法考慮的因素全面一些，但其比例劃分缺乏確切的來源和依據(jù)，說服力不高。因此，有必要對影響既有住宅建筑價格的要素進行細分，基于既有住宅建筑的重置成本，綜合考慮影響既有住宅建筑價值的成新度、年限折舊度和環(huán)境適宜度等，進行定性與定量綜合分析，以此獲得較為準確的既有住宅建筑價格。

一、既有住宅建筑的重置價格

既有住宅建筑的重置價格是采用估價時的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等功效的新建筑物的成本價格［5］。其計算式如式(1)所示。

式中:C為既有住宅的重置價格;C0為重置住宅建筑的成本價格［6］，主要由地產成本價格 C01、重置住宅建筑建設成本價格C02和銷售費用C03組成;C1為合理利潤;m為利潤系數(shù)。

地產成本價格是基于既有住宅建筑的同類地段上同種土地的價格并考慮本地區(qū)環(huán)境因素(主要是指該地區(qū)的位置以及交通條件的便利性)的基礎上確定的。重置住宅建筑建設成本價格包括前期工程費、建筑安裝工程費、建設單位管理費和資金成本。銷售費用是指銷售重置住宅建筑時的花費，包括廣告費、管理費和住宅建筑銷售稅金。

二、既有住宅建筑的成新度

既有住宅建筑的成新度，即建筑的完損等級，是體現(xiàn)房屋維修保養(yǎng)的情況，確定房屋實際新舊程度的重要依據(jù)。根據(jù)當前國家房地產政策和既有住宅建筑估價的相關原則，基于《房屋完損等級評定標準試行》(城住字(1984)第678號)，在此以5個分段設定評價準則，如表1所示。表1中的既有住宅建筑成新度各要素的評價依據(jù)如下。

(1)主體結構狀況。建筑主體結構完好無損、無裂縫，為優(yōu)秀;出現(xiàn)少量裂縫，且裂縫縫隙均小于0.2 mm，為良好;較多裂縫，且裂縫間隙在0.2～0.5 mm之間，為一般;墻面或樓地面大面積出現(xiàn)裂縫，但縫隙間隔均在0.5 mm之內，為較差;墻面或樓地面大面積出現(xiàn)裂縫，且縫隙間隔均超過0.5 mm，為差。

(2)屋面結構性能。屋面結構性能通過屋面結構性能系數(shù)［7］表征，其計算式如式(2)所示。

式中:E為熱流計讀數(shù);M為熱流計測頭系數(shù);Ta為熱端環(huán)境溫度;Tb為冷端環(huán)境溫度。

(3)地基承載狀況。用基礎傾斜方向兩端點的沉降差與其距離的比值來表征，如式(3)所示。

式中:B為地基承載狀況;h1，h2分別為基礎傾斜方向兩端點的沉降值;s為兩點之間的距離。

不同的地基土類別及結構(《建筑地基基礎設計規(guī)范》(G 50007—2011))對應的比值見表2。

(4)建筑防火狀況。建筑防火設施齊全、完好，可正常使用，為優(yōu)秀;防火設施齊全，部分損壞但不影響正常使用，為良好;具備必要的防火設施，可正常使用，為一般;防火設施部分損壞影響正常使用，為較差;防火設施大多損壞，無法正常使用，為差。

(5)門窗損耗狀況。門窗開關靈活且完整無損，為優(yōu)秀;少量開關不靈，玻璃五金出現(xiàn)少量殘缺，為良好;部分開關不靈，玻璃五金殘缺，油漆出現(xiàn)老化剝落，為一般;大部分開關不靈、木材腐蝕或鋼窗銹蝕變形，為較差;開關不靈、木材腐蝕或鋼窗銹蝕變形嚴重，不能再使用，為差［8］。

(6)室內裝修狀況。墻面、吊頂平整，無剝落、破損現(xiàn)象，為優(yōu)秀;墻面、吊頂平整，偶有剝落、破損現(xiàn)象，為良好;墻面、吊頂不平，有部分剝落、破損現(xiàn)象，但不影響使用和裝飾效果，為一般;墻面、吊頂不平，有較嚴重剝落、破損現(xiàn)象，影響使用功能和裝飾效果，為較差;墻面、吊頂破損，無法再使用，需重新裝修，為差。

表1 既有住宅建筑成新度評價指標的評價準則

表2 既有住宅建筑地基變形評價依據(jù)

(7)外窗氣密性。外窗氣密性計算式如式(4)所示。

式中:Q為熱損失量;B為空氣比熱;ρ為空氣密度;V為窗縫漏氣量。

(8)設備運行狀況。設備運行良好，無故障，為優(yōu)秀;設備運行良好，輕微故障不影響正常使用，為良好;設備經過一次大修可以正常運行，為一般;設備偶爾出現(xiàn)故障，影響正常使用，為較差;設備經常出現(xiàn)故障，不能再使用，為差。

(9)建筑物耗熱量。qH·T為建筑物耗熱量，計算式如式(5)所示。

式中:tΔ為采暖期室內外平均溫差;εi為圍護結構傳熱系數(shù)的修正系數(shù);Ki為圍護結構的傳熱系數(shù)，對于外墻應取其平均值;Fi為圍護結構的面積;A0為建筑面積。

(10)住宅體形系數(shù)。u10為住宅體形系數(shù)，計算式如式(6)所示。

式中:F0為被評價住宅的外表面積;V0為被評價住宅的體積［9］。具體評價標準見表3。

基于既有住宅建筑成新度的評價體系、準則和依據(jù)，既有住宅建筑成新度α的計算式如式(7)所示，i=1，2，…，10。

三、既有住宅建筑的年限折舊度

既有住宅建筑的已使用年限影響著估價高低。住宅使用年限通常為70年，用β表示年限折舊度，計算式如式(8)所示。

式中:y為已使用年限;f為住宅建筑的殘值率。

鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構一等、磚木結構二等、磚木結構三等、簡易結構的殘值率依次為 0、2%、6%、44%、3%和 0。

四、既有住宅建筑的環(huán)境適宜度

既有住宅建筑的環(huán)境適宜度γ主要考慮兩個方面:(1)設施環(huán)境狀況主要考慮所處環(huán)線S1［10］、火車站距離S2、公交站點距離S3、地鐵距離與醫(yī)療設施S5、生活服務配套S6、文體配套設施S7、教育配套設施S8;(2)自有環(huán)境狀況主要考慮小區(qū)的空氣質量S9、內部的娛樂和健身配備S10以及噪聲污染等。小區(qū)的空氣質量可用綠地率來評價，不得低于30%;小區(qū)內部的娛樂和健身設備用居民的滿意度來評價;噪聲污染與設施環(huán)境相結合一起考慮［11］。

以5個分段設定評價標準，則具體的既有住宅建筑的環(huán)境適宜度評價見表4所示，各要素評分值為Si(i=1，2，…，10)。既有住宅建筑的環(huán)境適宜度γ計算式如式(9)所示。

五、既有住宅建筑的估價值

參考國務院《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》中相關規(guī)定，由式(7)、(8)和(9)可得既有住宅建筑估價值P，如式(10)所示。

六、結 語

本文給出的以既有住宅建筑的重置成本為基礎，考慮成新度、年限折舊、環(huán)境適宜的影響的估價方法，為住宅建筑估價提供了較為科學的依據(jù)。但由于既有住宅建筑重置價格涉及的因素較多，因此，確定既有住宅建筑重置價格時，往往需要進行深入調研才能得出。此外，在確定既有住宅建筑環(huán)境適宜度時，所提出的評價方法系針對整個小區(qū)而言，若對單套既有住宅建筑評估，尚要進一步在指標體系中考慮其住宅的朝向、戶型和樓層等因素，并對小區(qū)內各種影響因素(諸如小區(qū)內的停車場、休憩場所等)進行細化。

表3 既有住宅建筑住宅體形系數(shù)評價依據(jù)

表4 既有住宅建筑的環(huán)境適宜度指標評價

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