基于相對剝奪感理論的房地產(chǎn)市場公平研究*

王元華 張永岳

自1998年全面推進住房分配貨幣化改革以來，我國的房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資額由1997年的3178億元增長至2010年的48 267億元，2010年全國商品房銷售面積達到了104 349萬平方米，人均居住面積由1978年的6.7平方米增到了2009年的28平方米，人們的居住水平得到了很大提高。同時，房地產(chǎn)的發(fā)展也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對我國的經(jīng)濟發(fā)展做出了重要貢獻。但是，同時，房地產(chǎn)價格的飆升也超出了一般工薪階層的承受能力。2010年全國商品房銷售均價上升到了5034元/平方米，是1998年的2.46倍（陳佳貴等，2010）。2010年，中國人民銀行對全國50個城市進行的2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，75.5％的居民認為“過高，難以接受”（徐思佳，2010）。高房價已經(jīng)遠超出低收入家庭的支付能力。一個國家想取得基于社會安全的社會公平，必須解決好住房問題（nevitt，1977）。但房地產(chǎn)市場中的公平含義非常豐富，不同時期有不同的價值判斷，無法從定量層面上進行衡量。目前，定量分析房地產(chǎn)市場的公平相關(guān)文獻少之又少?；诖?，本文在相對剝奪感理論的基礎(chǔ)上，首次嘗試實證分析我國35個大中城市房地產(chǎn)市場中的相對剝奪感。

一、從理論層面透析我國房地產(chǎn)的不公平現(xiàn)象

社會比較是不公平感的重要來源之一，公平感的形成更多地來源于社會的比較。行為經(jīng)濟學(xué)中有“參照依賴”和“損失厭惡”的結(jié)論：現(xiàn)實中人們按照某個參照點定義自己的“損失”與“獲得”，進而根據(jù)“損失”與“獲得”的多少來確定自己的效用水平（tversky，kahneman，1991）。個體不僅會同組織內(nèi)成員比較，而且也同外部組織成員比較。simkin證實，行業(yè)標準的外部比較參照已經(jīng)成為員工評價其報酬公平與否的基礎(chǔ)（劉得明等，2008）。

thibaut和Walker（1976）提出了程序公平的概念，認為如果裁決的程序是公平的，不管最終的結(jié)果是否對自己有利，則結(jié)果公平感都會加強。Bies和Moag（1986）提出了互動公平的理念，認為組織越了解員工，則員工的公平感就越高。Greenberg（1990）認為互動公平包括人際公平和信息公平。人際公平是領(lǐng)導(dǎo)是否尊重員工，信息公平就是是否給當事人傳達了應(yīng)有的信息。對于不公平，馬克思恩格斯認為權(quán)利是同提供的勞動成比例的，人由于天賦的不同，同等勞動獲得的財富應(yīng)當是不平等的。馬克思認為，在過渡階段，同等權(quán)利獲取不同等報酬是一種不公平現(xiàn)象。

從以上理論回顧中，我們可以發(fā)現(xiàn)公平來自于社會比較，一定程度上反映了“不患貧而患不均”。要做到公平，不僅要程序公平，而且要分配公平，同時要注重與組織內(nèi)人員的溝通，尊重他們的需要。

近年來房價高企不下，許多收入高的人得到了住房，在一定程度上促進了社會資源的優(yōu)化配置，提高了社會效率，但買得起房子的人并不一定是最想得到房子的人，也并不一定是最需要居住場所的人。王蕾（2011）指出，人與人之間是平等的，公平的分配是根據(jù)個人可以理性控制的成分——一個人的選擇而定，而不是按照人們無法控制的因素而定，還認為公平的分配要對市場中的運氣作用加以修正。羅爾斯在其《正義論》中也認為正義的社會制度就是要消除運氣等偶然性因素給人們帶來的不平等。亞當·斯密（1972）也指出下層階級生活狀況的改善，對社會是有利的。

相對剝奪現(xiàn)象首先由美國社會學(xué)家Stoufer等（1949）在《美國士兵》一書中提出。他發(fā)現(xiàn)美軍中升遷最快的人反而最心懷不滿，因為這些人把軍中地位高的人作為參照對象，覺得受到了剝奪。社會學(xué)家莫頓（Merton）（1968）對相對剝奪感進行了系統(tǒng)闡述，認為相對剝奪感是相對于某種參照系而形成的剝奪感，選定他人或他群作為參照物，將自己的利益得失與參照物進行比較，若認為自己比參照物得到的少，就會有不公平感產(chǎn)生。英國社會學(xué)家Runciman（1966）從經(jīng)濟學(xué)視角定義了相對剝奪感，系統(tǒng)地運用相對剝奪感來研究社會中的不平等現(xiàn)象，并把相對剝奪感區(qū)分為個體剝奪感和群體剝奪感。郭星華（2001）對我國居民相對剝奪感做了實證分析，認為某些社會群體之所以產(chǎn)生強烈的相對剝奪感，是由于受到了不公正的待遇。

根據(jù)個體及群體維度，諸多學(xué)者也建立了相對剝奪感的模型，主要有社會個體單維剝奪感模型、社會個體多維剝奪感模型以及社會群體單維剝奪感模型。學(xué)者付允等（2009）建立了社會群體多維剝奪感模型。單維主要是通過收入指標反映被剝奪感，多維是通過收入的貨幣指標和包括教育、權(quán)力等非貨幣指標。相對剝奪感模型的提出，為定量計量公平提供了一個很好的思路。下面主要通過相對剝奪感模型來實證分析我國房地產(chǎn)市場的公平與否。

在我國的房地產(chǎn)開發(fā)中，存在著許多不公平現(xiàn)象：

從土地出讓來講，土地出讓是有年限的，使用土地要交土地出讓金，土地出讓金是若干年土地使用期的地租之和，本屆政府獲得的土地出讓金，實際上是一次性預(yù)收并一次性預(yù)支了未來若干年限的土地收益總和。這對于后屆政府或是當代及后代子孫來說，都存在代際之間利益關(guān)系的不公平性。

從拆遷過程來講，“暴力”、“強拆”“釘子戶”“自焚”等詞語的層出不窮，也顯示了拆遷中利益的不均衡現(xiàn)象。

從建設(shè)過程來講，人們最為關(guān)注的經(jīng)濟適用房問題最為突出，經(jīng)濟適用房本是為了滿足中低收入家庭的住房需要，但目前出現(xiàn)了許多亂象：一是很多地方經(jīng)濟適用房趨于高檔化，個別單位打著經(jīng)濟適用房的名義建設(shè)高檔住房，甚至建別墅項目；二是一些經(jīng)濟適用房既不經(jīng)濟也不適用，有的還以次充好；三是許多經(jīng)濟適用房離市區(qū)比較遠，給人們的居住、工作和生活都帶來很大的不方便，大大提高了低收入人群的居住成本；四是有的經(jīng)濟適用房價格較高，甚至比市場價還高；五是有的單位利用經(jīng)濟適用房政策變相集資建房；六是個別政府機關(guān)等單位獲得批示，獲得經(jīng)濟適用房項目，委托或自己成立開發(fā)公司，實施經(jīng)濟適用房項目的建設(shè)，建成后以遠低于市場價的成本價對本單位職工銷售，甚至個別家庭（夫、妻、子女）每人都擁有該性質(zhì)住房。這不僅反映了權(quán)利不公平，規(guī)則不公平，還有機會不平等和分配不公，不僅擠占了國家保障住房資源，造成資源浪費和分配不公，達不到保障目標，還加劇了不同階層人的貧富差距，帶來了很嚴重的負面影響，造成了社會不和諧。

從分配過程來講，由于目前保障性住房供應(yīng)的不足，保障房覆蓋范圍還較小，保證不了每一個應(yīng)受益人都應(yīng)得到相應(yīng)的保障，許多本應(yīng)得到保障的人們也得不到保障。但實際中，一些不符合條件的人，如收入較高的人，甚至擁有多套房產(chǎn)的人通過虛假信息或是尋租等卻有辦法買到，還有很多經(jīng)濟適用房被掌握分配權(quán)的政府人員所占用。另外，許多地方保障房制度不完善，條條框框太多，準入、審查、監(jiān)管等等都存在很多問題，把本應(yīng)得到保障的人拒之門外，而申請到經(jīng)濟適用房的人，不去入住，違規(guī)租售，這些實質(zhì)上都是保障房分配過程中的機會不公平、規(guī)則不公平和分配不公平等。

二、對我國35個大中城市房地產(chǎn)市場相對剝奪感的實證分析

目前，在我國房地產(chǎn)市場中，中高收入階層購買商品房，許多中低收入階層無力購房。為了保障低收入階層的居住，國家實施了保障房建設(shè)項目，要求各地市建設(shè)保障性住房，為此，各城市也出臺了相關(guān)保障房實施辦法，規(guī)定家庭或個人收入低于一定標準下，才有資格申請到保障房。由于保障房數(shù)量有限，無購房支付能力的人群太多，導(dǎo)致部分城市保障房“僧多粥少”，保障房申請門檻較高，較高的門檻阻擋了許多支付能力弱的購房者。那么無力購房又不符合申請保障房的群體的多少在一定程度上體現(xiàn)了住房市場公平的程度。為此，可計算城市居民收入分布，計算無力購房又不具備申請保障房的群體數(shù)量，依據(jù)城市住房均價，采用社會群體單維相對剝奪感模型來分析相關(guān)群體被房價的相對剝奪感。

社會群體單維剝奪感模型由Elena等人（2007）構(gòu)建。設(shè)Ai和Aj分別表示兩個群體，群體相對于群體的平均剝奪感為：

這里x，y為群體Ai和群體Aj中的個體，其相應(yīng)的收入分布函數(shù)分別為Fi（.）和Fj（.）。

我們運用相對剝奪感模型來進行房地產(chǎn)市場公平度量。低收入階層的有政府保障房保障，但保障房數(shù)量不足以保障所有應(yīng)保障的人群，各個城市保障條件也不一樣?？梢郧蟪鰶]有保障到的無支付能力的群體相對于具有支付能力的收入群體的剝奪感。該相對剝奪感越大，則保障房覆蓋比例越小，市場越不公平。

1.Aj的確定。Aj本為有支付能力的群體，因，這里度量的為房地產(chǎn)市場的公平性，故以能夠購買商品房的月收入下限表示，設(shè)Aj=C。設(shè)房價為P平方米，假設(shè)每人購30平米，首付三成，還款期為30年，貸款利率按7.05％，每月還款低于月收入的50％計算，則每月個人至少收入為0.2808P，該值為C。

2.Ai的確定。為無住房購買能力但又不符合保障房申請條件的群體。無住房購買能力是指月收入在C（0.2808P）元人民幣以下。不符合保障房申請條件的是指個人或家庭月收入在當?shù)乇Ｕ戏可暾垪l件所規(guī)定的收入上限之上。表1中即為35個城市的保障房申請個人的月最高收入，按年要求的已折算到月，（一些城市規(guī)定申請上限是根據(jù)上一年的居民可支配收入確定，故本文的可支配收入均是2010年數(shù)據(jù)）。由于一些城市申請條件以家庭為單位，故每戶按3人折算到個人每月收入。保障房均按經(jīng)濟適用房申請規(guī)定之條件。設(shè)保障房申請條件個人月收入之上限為a。則群體中Ai中個體的x∈（a，c），且服從Fi（x）分布。

3.收入分布函數(shù)的確定。對收入分布的估計通常有兩類方法，一類是參數(shù)估計，即需要對分布函數(shù)或密度函數(shù)的形式先做出假定，然后利用數(shù)據(jù)對參數(shù)進行估計得到；另一類是非參數(shù)估計，利用特定的核函數(shù)來進行核密度估計得到。對于參數(shù)估計，實證中常用的分布有對數(shù)正態(tài)分布、伽馬分布和帕累托分布等。程永宏（2006）認為稍加變形的Logistic比正態(tài)分布函數(shù)、帕累托函數(shù)和伽馬函數(shù)能更好擬合中國城鄉(xiāng)收入分布。

4.相對剝奪感的計算。根據(jù)社會群體單維剝奪感模型，Ai群體相對于群體Aj，由于Aj是一個固定常數(shù)c，則Ai群體相對于c求解剝奪感。Ai群體中個體收入x∈（a，c）。則剝奪感D（x）：

表1即為35個大中城市a和c。

表1 35個大中城市保障房申請要求個人月收入上限及具有購房支付能力的收入下限

根據(jù)上表數(shù)據(jù)，計算得出表2。

表2 35個大中城市相對剝奪感

從以上表中數(shù)據(jù)可以看出，近年來，一些房價上漲過快的城市，如深圳、北京、杭州的相對剝奪感較大；相比而言，房價上漲幅度較緩的城市，如石家莊、沈陽、貴陽、重慶、西寧、貴陽等相對剝奪感就較小。而近年來，住房保障的加快，包括上海采取共有產(chǎn)權(quán)制度等，使保障房申請條件放寬，則有助于減少房地產(chǎn)市場中的相對剝奪感。

三、相對剝奪感的影響因素分析

1.收入分布函數(shù)

基尼系數(shù)取決于收入分布函數(shù)，我國的收入分配函數(shù)一直在變化，且基尼系數(shù)一直處于上升態(tài)勢（高勁，吳劉杰，2011）。根據(jù)近年中國統(tǒng)計年鑒，仍采用上述變形的Logistic分布函數(shù)擬合，則2004-2010年的收入分布函數(shù)曲線及密度函數(shù)曲線如下：

圖1 收入分布函數(shù)曲線

圖2 收入密度函數(shù)曲線

曲線形態(tài)同黃恒君等（2011）擬合的2000-2009年收入分布曲線相一致，總體上向右移動，收入水平提高，收入差距擴大。

研究發(fā)現(xiàn)，c（1）變化不明顯，但c（2）變化明顯，呈現(xiàn)逐年增加趨勢，c（2）增加表示收入增加和收入差距擴大。經(jīng)過計算，在其他條件不變的情況下，c（2）增加，相對剝奪感降低。主要是基于兩個方面的原因：一是收入增加，人們的住房支付能力增強，則相對于房價來說，相對剝奪感降低；二是c（2）增加，兩極分化現(xiàn)象降低，密度曲線更加平滑，不僅符合保障房申請的增加，而且購買其商品房的人也增加，恰恰落入x∈（a，c）的個體減少，故相對剝奪感降低。參照以前收入分布函數(shù)的變化，通過進一步研究，如果商品房均價及保障房申請上限不變的情況下，隨著人們收入的持續(xù)變化，35個城市的相對剝奪感將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上逐步降低。

2.商品房均價

商品房均價越高，人們具有購房支付能力收入下限越高，人們越買不起房子，則人們的收入相對于高房價來說，相對剝奪感也越大。因此，如果房價回落，則人們購買能力就越強，相對剝奪感就越小。通過計算表明，商品房均價降低，相對剝奪感也降低。住房均價降低10％，相對剝奪感比較大的一些城市，例如深圳、北京、杭州等相對剝奪感分別降低29.76％，26.66％，30.68％，而相對剝奪感相對較小的一些城市，例如石家莊、沈陽、重慶、上海等，相對剝奪感分別降低62.43％，64.56％，79.91％，76.95％。我們分析認為，由于低收入階層分布密度較大，因此，商品房均價較高的地方，均價降低滿足了一些高收入階層購房需要，但處于低收入階層的大部分人們?nèi)匀粺o法得到滿足，故相對剝奪感降低較小。反之，商品房均價較低的城市，相對剝奪感降低最大。

3.保障房申請的人均收入上限

保障房申請的人均收入上限越高，則保障房覆蓋的范圍就越大，不符合保障房申請的又無能力購買商品的人群就越小。通過計算表明，符合保障房申請的人均收入上限越高，則相對剝奪感越低。符合保障房申請的人均收入上限提高10％，則深圳、北京、杭州的相對剝奪感分別降低6.72％，4.04％，8.55％，降低幅度較小。而石家莊、沈陽、重慶、上海分別降低48.02％，50.46％，69.20％，63.67％，降低幅度較大。

四、結(jié)論及政策建議

公平與效率是一個古老的話題，關(guān)于公平本身包含的內(nèi)容和含義是非常豐富的，且都屬于一種價值判斷，主要以定性分析為主，且各時期及同時期價值判斷有差異，對于定量分析公平存在很大的難度。本文基于相對剝奪感理論，以不符合保障房申請條件，但又沒有支付能力購買商品房的人們?yōu)檠芯咳后w，本文從理論層面定量分析了房地產(chǎn)市場中的不公平。

本文的主要結(jié)論如下：

1.隨著收入分布函數(shù)的變化，值逐年增加，收入密度函數(shù)右移且平緩，收入增加，符合保障房申請及購買商品房群體增加，相對剝奪感降低。按照我國收入分布函數(shù)變化綜合考慮，隨著時間的延長，其他條件不變的情況下，相對剝奪感逐漸降低。

2.城市商品房均價降低，將降低相對剝奪感，但各個城市降低程度不同，目前，剝奪感比較大的城市，諸如北京、深圳等，降低幅度較??；剝奪感比較小的城市，例如重慶等，降低幅度較大。

3.申請保障房收入條件上限提高，將降低相對剝奪感，但各個城市影響程度不同。同樣的上限提高幅度，剝奪感比較大的城市，諸如北京、深圳等，影響幅度較?。粍儕Z感比較小的城市，例如重慶等，影響幅度較大。因而，保障房收入上限提高的政策設(shè)計，前一類城市應(yīng)大于后一類城市。

4.對比商品房均價和申請保障房收入上限的同比例變化，商品房均價降低比保障房收入上限提高的效果要好，相對剝奪感降低幅度較大。

根據(jù)以上分析，我們得出以下幾點政策建議：

第一，采取相應(yīng)機制，調(diào)整地區(qū)發(fā)展的考核指標，規(guī)定地方政府解決住房問題的責任與義務(wù)，降低土地財政依賴性，保持房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)性，使房價合理回歸。這不僅能降低相對剝奪感，減少社會不和諧，而且促使房地產(chǎn)市場合理健康的發(fā)展；對于滿足基本生活條件的購房者，應(yīng)采取降低貸款利息、延長貸款期限、放寬貸款條件、提供貸款便利等措施，建立解決住房需要的長效機制。

第二，應(yīng)完善相關(guān)的法律法規(guī)，明確社會發(fā)展目標，澄清效率與公平的關(guān)系，從國家層面上制定高層次的住房保障法律，加大保障房建設(shè)的力度，多增加保障房供給量；排查摸底，界定好需要保障的人群范圍，劃分不同的保障人群類別，對于無收入增長潛力的要長久對待，而對于那些收入具有增長潛力的應(yīng)幫助其暫時度過居住難題；保障房供應(yīng)還應(yīng)拉開層次，對接不同保障人群，探討多種保障房類型，把一定形式的企業(yè)集資建房、小產(chǎn)權(quán)房、公房等納入到保障房范圍；努力降低保障房建造及運營成本，拓寬建設(shè)的融資渠道，發(fā)展多元化的投資主體，強化工程質(zhì)量、進度、成本管理，既要保證保障性住房的質(zhì)量，又要和保障功能相適應(yīng)，杜絕豪華保障房，促使建造成本最低化，同時要把保障房以資產(chǎn)的角度進行管理，降低運行成本，既能減輕政府負擔，又能降低保障群體的居住成本；同時，根據(jù)保障對象，提高保障房申請的收入上限，擴大保障房覆蓋的范圍。

第三，建立健全人們收入的正常增長機制，多渠道提高人們的收入水平，避免兩極分化，特別是著重增加低收入者收入，提高低收入者的住房支付能力；努力降低住房保障群體的居住生活成本，提高保障房的規(guī)劃設(shè)計水平，科學(xué)選址，合理布局，把保障性住房安排在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施齊全的地段，增加商品住房小區(qū)內(nèi)配建保障性住房的比例，使被保障人群生活工作便利、成本降低；對于購置性保障房，使投入資金購買保障房的人群，享受到一定比例的房產(chǎn)增值收益，在城鎮(zhèn)化進程中，才能使人們一步步改善居住條件，形成住房過濾機制；完善保障房的退出機制，引導(dǎo)、鼓勵和幫助保障對象當收入條件改善、具備了一定經(jīng)濟能力后自然退出。

第四，在保障房建設(shè)、分配、管理過程中，完善保障性住房分配、使用的公平機制，嚴格審查保障性住房的準入資格，嚴禁向不符合保障條件的家庭供應(yīng)保障性住房，嚴格設(shè)計交易時的收益調(diào)節(jié)，消除超額牟利空間，要做到權(quán)利公平、機會公平、規(guī)則公平、分配公平，降低不公平現(xiàn)象發(fā)生。

作為首次以相對剝奪感理論并結(jié)合保障房和商品房價格來研究房地產(chǎn)市場的公平，本文的不足之處及需要進一步研究之處主要在于：首先，僅僅是從收入層面上定量探討了公平性，由于公平牽涉價值意識，故無法定量分析其他價值層面上的公平性；其次，本文在研究過程中，探討某些因素對相對剝奪感的影響時，假定了其他條件不變，事實上，其他條件，諸如房價都在發(fā)生著大的變化，因此，本文沒有分析現(xiàn)在和以前的相對剝奪感的大小，沒有研究房地產(chǎn)市場中的不公平性的變化；再者，由于前些年經(jīng)濟發(fā)展快，收入分布函數(shù)變化較大，在以后的發(fā)展中，收入分布函數(shù)的特征可能與以往有很大差異，在此情況下，有必要繼續(xù)深化將來的房地產(chǎn)市場中的相對剝奪感；最后，本文采用我國的收入分布函數(shù)來定量分析35個大中城市的相對剝奪感，由于各個地市的收入情況不同，收入分布函數(shù)可能差別較大，因此，相對剝奪感可能會差別很大?？傊?，上述方法雖然還存在著一些不足，但從理論層面上為度量房地產(chǎn)市場中的公平提供了一種方法。

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