房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的綜合效應(yīng)研究

吳 艷 王佑輝 鮑俊升

自2003年以來，國家連續(xù)不斷地出臺了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。每一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控都是各種調(diào)控措施綜合運用下的全面調(diào)控，是一套“組合拳”，根據(jù)管理學(xué)系統(tǒng)理論原理，“組合拳”政策的綜合效應(yīng)要大于各調(diào)控政策單獨發(fā)揮的效應(yīng)之和。但是，對于房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的綜合評價卻還沒有一套科學(xué)合理的指標體系?；诖?，本文將對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價指標體系和方法進行探索，意在從整體上對房地產(chǎn)市場調(diào)控效果進行分析評價，為房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理提供參考和借鑒。

一、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策及其效應(yīng)研究回顧

針對我國房地產(chǎn)市場在發(fā)展中暴露出來的突出問題，中央從2003年開始對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。按照調(diào)控政策的方向，大致可以分為三個階段：第一階段，2003年到2008年8月的緊縮性調(diào)控，目的是為了抑制房地產(chǎn)市場投資過熱，控制房價過快上漲，調(diào)整不合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等；第二階段，2008年9月到2009年末，我國房地產(chǎn)市場受2008年下半年全球性金融危機的影響，這一時期整個房地產(chǎn)市場在低迷中徘徊，中央調(diào)控政策由緊縮向?qū)捤赊D(zhuǎn)變，以刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展；第三階段，2010年初到現(xiàn)在，針對前兩輪調(diào)控后房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，政府出臺了一系列“組合拳”政策，拉開了2010年房地產(chǎn)調(diào)控大幕，“有保有壓”、“重在穩(wěn)定”是這輪調(diào)控政策的主要基調(diào)。縱觀以上三輪調(diào)控實踐，我國房地產(chǎn)市場是在反復(fù)波動與反復(fù)調(diào)控中發(fā)展，這期間國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度之大，出臺政策之多，是歷史少見的。

我國房地產(chǎn)市場調(diào)控歷經(jīng)數(shù)年，調(diào)控的成效成為社會各界廣泛關(guān)注的焦點，由此引起的對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效應(yīng)的研究也相當多。從目前已有的研究成果來看，盡管各類研究成果從不同方面和角度對房地產(chǎn)市場調(diào)控效果做過分析評價，但主要集中于單一指標評價或?qū)蝹€政策的評價，大多是簡單的總結(jié)概括，缺乏將這些單方面評價綜合起來的研究。這就導(dǎo)致由于分析的側(cè)重點和分析方法的差異，不同學(xué)者對我國房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的判斷存在著較大的爭議。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價指標體系構(gòu)建

1.指標體系的設(shè)計思路

房地產(chǎn)市場調(diào)控的基本目標是保持房地產(chǎn)市場價格相對平穩(wěn)，供求總量基本平衡，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)與每一時期的實際需求相協(xié)調(diào)，加大住房保障力度，保證社會公平，努力改善居民的住房狀況，滿足大多數(shù)居民的住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)整個房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。對于房地產(chǎn)調(diào)控效果的評判，不能只看房價，應(yīng)該建立一個綜合的評價指標體系，對政策效果進行全面整體的研究。房地產(chǎn)市場調(diào)控效果應(yīng)該從調(diào)控的目標和調(diào)控的結(jié)果中進行對比分析，看最終政策執(zhí)行的結(jié)果是否達到了調(diào)控的目標，或者是在多大程度上達到了目標。

2.指標體系框架構(gòu)建

基于以上分析并考慮房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)，評價指標體系的設(shè)置應(yīng)遵循綜合性、科學(xué)性、可操作性、層次性、可比性等原則，本研究對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價指標設(shè)計如表1，本評判指標體系由4個層次共11項指標構(gòu)成，分別為目標層、準則層和指標層：（1）目標層：單一目標層，即房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價。（2）準則層：準則層的設(shè)計直接關(guān)乎評價結(jié)果的科學(xué)性。根據(jù)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和房地產(chǎn)市場調(diào)控的實際來確定準則層，選取了房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)關(guān)系C、房地產(chǎn)市場供求平衡狀況E、房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)狀況S和居民住房水平情況L四個準則層。（3）指標層：在準則層的基礎(chǔ)上，考慮從各方面全面反映相應(yīng)的準則，進一步將這些準則細分，共選取了11個具體指標。

表1 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價指標體系

3.指標釋義

（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/實際GDP增長率：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與GDP增速之間的關(guān)系，反映房地產(chǎn)投資冷熱程度。針對我國房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象，這一指標應(yīng)小一些較好。（2）房地產(chǎn)貸款余額/金融機構(gòu)全部貸款余額：這一指標從金融的角度反映房地產(chǎn)投資開發(fā)和購買活動狀況，這一比例越高，商業(yè)銀行金融風(fēng)險越大。我國不斷地對商業(yè)銀行的存款準備金率進行調(diào)整，縮緊“銀根”是我國對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的一項重要手段，隨著調(diào)控政策的實施，這一比例應(yīng)該有所下降。（3）房價收入比：平均房價與戶均可支配收入的比值，這一指標反映房價與居民購房能力之間的關(guān)系。（4）商品房銷售價格增長率：價格是當前市場供求作用下最直接的外在表現(xiàn)，商品房銷售價格的波動，直接反映了房地產(chǎn)市場供求平衡狀況。（5）商品房銷售價格指數(shù)/房屋租賃價格指數(shù)：反映的是出售房與租賃房之間的一種供求平衡關(guān)系。本研究中價格指數(shù)均采用環(huán)比指數(shù)。（6）商品房銷售面積/商品房竣工面積：商品房已銷售面積代表市場需求，竣工面積代表市場供給，反映了房地產(chǎn)市場供求關(guān)系。（7）住宅建設(shè)面積/所有商品房建設(shè)面積：反映的是房地產(chǎn)市場調(diào)控后商品房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，體現(xiàn)了調(diào)控的效果。（8）別墅高檔公寓建設(shè)面積/全部住宅建設(shè)面積：通過別墅高檔公寓占住宅建設(shè)面積的比例變化情況，體現(xiàn)調(diào)控政策對住房結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)是否有效。（9）90m2以下住宅投資/住宅總投資：從投資資金的角度反映調(diào)控政策對普通商品房供給的影響情況。（10）經(jīng)濟適用房建設(shè)面積/住宅建設(shè)面積：經(jīng)濟適用房作為保障性住房模式之一，它的建設(shè)面積在住宅建設(shè)面積中的比重，體現(xiàn)了政府對保障性住房的投入的力度大小，在一定程度上也體現(xiàn)了住房的社會公平性狀況。（11）人均住房面積增長率：反映了城鎮(zhèn)居民住房水平的變化情況。房地產(chǎn)市場調(diào)控的最終目的是要保證“居有其所”。

三、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價的方法推薦

房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價指標體系設(shè)定之后，接下來確定各指標的權(quán)重是關(guān)鍵。在多指標綜合評價中，確定權(quán)重的原始方法大體分為兩種：一是主觀賦權(quán)法，此法多采取綜合咨詢評分的定性方法確定權(quán)重，如層次分析法、德爾菲法、綜合指數(shù)法等，這種方法容易受評價者個人經(jīng)驗和偏好等人為因素的影響，夸大或降低某些指標的作用，評價結(jié)果隨意性較大，雖然這類方法研究比較早也比較完備，但目前使用得較少。另一種是客觀賦權(quán)法，此法的原始數(shù)據(jù)是由各指標在評價單位中的實際數(shù)據(jù)形成，它不依賴于人的主觀判斷，因而，此類方法客觀性較強，目前應(yīng)用得比較多，如因子分析法、主成分分析法、均方差法等。由于均方差決策法具有計算簡便且客觀準確等優(yōu)越性，本文基于多指標下采用均方差決策的方法，評價房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的綜合效應(yīng)，具體方法和步驟如下：

1.指標無量綱化處理

設(shè)多指標綜合評價問題中方案集為A=｛A1，A2，…，An｝；指標集為G=｛G1，G2，…，Gm｝；方案Ai對指標Gi的屬性值為Yij（i=1，2，…，n）；j=1，2，…，m）；Y=（yij）n×m表示方案集A對指標集G的“屬性矩陣”，俗稱“決策矩陣”。通常，評價指標有“效益型”和“成本型”兩大類?！靶б嫘汀敝笜藶閷傩灾翟酱笤胶玫闹笜耍欢俺杀拘汀敝笜藶閷傩灾翟叫≡胶玫闹笜?。根據(jù)我國房地產(chǎn)市場目前狀況和調(diào)控的實際，在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價指標體系中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/實際GDP增長率C1、房地產(chǎn)貸款余額/商業(yè)銀行全部貸款余額C2、房價收入比C3、商品房銷售價格增長E1、商品房銷售價格指數(shù)/房屋租賃價格指數(shù)E2、別墅高檔公寓建設(shè)面積/全部住宅建設(shè)面積S2，這6個指標為“成本型”指標，其余均為“效益型”指標。

一般情況下，不同的評價指標往往具有不同的量綱和量綱單位，為了消除量綱與量綱單位的影響，在決策之前，應(yīng)首先對原始數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)無量綱化處理。無量綱化處理的方法很多，根據(jù)所選擇的評價方法的需要，選擇適當無量綱化處理方法。本文采用規(guī)格化變換對數(shù)據(jù)進行無量綱化處理：

對于效益型指標，令

對于成本型指標，令

其中Zij是i方案j評價指標的無量綱化值，yij是i方案j評價指標的原始值；yjmax、yjmin分別是各方案j指標的最大值和最小值。

表2 各指標無量綱化值*

2.指標權(quán)重的確定——均方差決策法

本文選用的均方差決策法是確定權(quán)重的一種客觀的賦權(quán)方法。這種方法的基本原理為：各指標相對權(quán)重系數(shù)的大小取決于在該指標下各方案屬性值的相對離散程度，若各方案在某指標下屬性值的離散程度越大，該指標的權(quán)系數(shù)也越大，反之，該指標權(quán)系數(shù)應(yīng)越小。

這種方法的基本思路是：以各評價指標為隨機變量，各方案Aj在指標Gj下的無量綱化的屬性值為該隨機變量的取值，首先求出這些隨機變量的均方差，將這些均方差歸一化，其結(jié)果即為各指標的權(quán)重系數(shù)。該方法的計算步驟為：

（1）求隨機變量Gj的均值：

（2）求Gj的均方差：

（3）求指標Gj的權(quán)重：

其中，E（Gj）是j指標的均值，F(xiàn)（Gj）是j指標的均方差，W（Gj）是j指標的權(quán)重。

表3 各指標的權(quán)重

3.計算綜合評價值

各準則層對于目標層的貢獻都是一樣的，將各方案的無量綱化值與對應(yīng)的指標權(quán)重求積，逐層匯總即得到最終房地產(chǎn)市場調(diào)控效果綜合評價值：

表4 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)各準則層分值

表5 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)各準則層分值

圖1 我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策準則層趨勢

圖2 我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)曲線

四、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策綜合效應(yīng)分析

1.調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價值整體呈上升趨勢，但有一定波動性。從綜合情況來看（如表5、圖2），2003年以來的調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價值整體上呈上升趨勢，尤其是2009年以來，調(diào)控政策綜合效應(yīng)評價值保持逐年穩(wěn)定上升，這一整體趨勢與我國不斷吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，加大政策調(diào)控力度，綜合運用各種調(diào)控措施全方位進行調(diào)控是分不開的，同時由于調(diào)控政策本身的不足和執(zhí)行的效率，以及受到我國乃至世界宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，2003年以來的調(diào)控政策綜合效應(yīng)仍表現(xiàn)出一定的波動狀態(tài)，說明我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場過程中發(fā)揮了一定的積極作用，但這些政策執(zhí)行的效果并不是十分理想。

2.房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)關(guān)系評價值值波動較大。從各準則層情況來看（如表4、圖1），房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)關(guān)系（C）從2003年到2006年評價值基本是平穩(wěn)的，但在2007年和2008年間出現(xiàn)了較大的波動，之后2009年和2010年連續(xù)下滑，到2011年評價值又有所回升，這一波動說明房地產(chǎn)調(diào)控在協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟關(guān)系方面的效果是不明顯的。

3.房地產(chǎn)市場供求平衡狀況評價值保持上升趨勢。房地產(chǎn)市場供求平衡狀況（E）評價值除了在2009年有較大幅度下降外，整體上評價值保持著上升趨勢，說明房地產(chǎn)市場調(diào)控在調(diào)整房地產(chǎn)市場供求平衡方面的效果較為明顯。

4.房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)狀況評價值曾呈現(xiàn)整體上升趨勢。房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)狀況（S）的評價值從2003年到2011年整體上表現(xiàn)出上升趨勢，尤其是自2008年以來評價值較快上升，表明近幾年調(diào)控在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面起到了一定的效果。

5.居民住房水平情況評價值呈現(xiàn)下降趨勢。居民住房水平情況（L）評價值近幾年表現(xiàn)出下降趨勢，且一直處于波動之中，說明房地產(chǎn)調(diào)控在改善居民住房水平方面的效果并不顯著。

我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策在改善供求總量和供求結(jié)構(gòu)方面的效果較為顯著，說明在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中，始終把握住了“供求平衡”、“結(jié)構(gòu)合理”這一基本市場規(guī)律。但是，調(diào)控政策在協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟的關(guān)系、改善居民住房狀況方面的效果并不明顯。調(diào)控政策的綜合效應(yīng)并沒有完全顯現(xiàn)出來，房地產(chǎn)市場調(diào)控需要繼續(xù)進行。

五、提高房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的對策建議

1.建立中央政府調(diào)控政策在實施過程中的監(jiān)督、檢查、懲罰制度。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過程中，通常是由中央政府出臺調(diào)控措施，由地方政府執(zhí)行。中央政府制定宏觀調(diào)控政策主要考慮整體利益，而地方政府主要考慮自身局部利益，這種差異的存在往往使得調(diào)控政策由中央到達地方的過程中發(fā)生“過濾”，在相當程度上，使得宏觀調(diào)控流于形式，調(diào)控效果大打折扣。因此，中央政府出臺政策后，必須加強對地方政府落實調(diào)控政策情況的監(jiān)督和檢查。要對地方政府的“過濾”行為進行嚴懲，確保中央調(diào)控政策目標的實現(xiàn)。

2.確定地方政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控實施中的主導(dǎo)地位。地方政府是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策執(zhí)行的主體，應(yīng)該確定地方政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的主導(dǎo)地位，提高地方政府落實宏觀調(diào)控的積極性。首先，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策由各地方政府根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場的實際情況來制定，然后報送中央政府審批，改變以往由中央政府向地方政府下達任務(wù)的方式；其次，改善地方政府的績效考核體系，改革地方官員的核標準，在考核標準中減弱GDP、城市化率等經(jīng)濟指標，增加中低收入居民住房情況等民生指標，將房地產(chǎn)市場調(diào)控效果納入地方政府績效考核；再次，降低中央政府經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的集權(quán)性，中央政府應(yīng)盡量避免規(guī)劃全國性的經(jīng)濟增長點，應(yīng)鼓勵地方政府根據(jù)自身特色，制定本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的可行性方案，尋求適合自身的經(jīng)濟增長點。

3.不斷調(diào)整和改進調(diào)控措施，建立全面長期的調(diào)控機制。房地產(chǎn)市場調(diào)控不是朝夕之功，應(yīng)該建立全面長期的調(diào)控機制。我國房地產(chǎn)市場調(diào)控一直都是在“波動-調(diào)控-波動-調(diào)控”的循環(huán)之中發(fā)展，調(diào)控政策多、密集度大、分布領(lǐng)域廣，但是效果不佳。造成這種局面，一方面是由于出臺的調(diào)控政策沒有得到有效的落實，調(diào)控效果大打折扣；另一方面則是由于調(diào)控手段和措施本身的缺陷和局限，導(dǎo)致調(diào)控效果不盡如人意。反思和總結(jié)過去的調(diào)控經(jīng)驗教訓(xùn)，需要在原有調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場變化，不斷地去調(diào)整和改進調(diào)控的措施，建立全面、長期的調(diào)控機制，確保調(diào)控的良好效果。

4.嚴抓住房保障制度，讓“保障”名副其實。目前，我國大部分區(qū)域已經(jīng)建立了包括廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房、限價商品房為主體的住房保障體系，隨著保障性住房的大量開發(fā)建設(shè)，這些住房確實能改善一些群體的住房需求，調(diào)節(jié)供求矛盾。但事實是，需要保障性住房的群體卻沒能住上保障性住房，而那些不符合保障性住房的群體卻被“保障”上了。當前住房保障制度需要亟待完善，首先，要嚴格其進入和退出機制，讓保障性住房真正惠及民生；其次，地方政府既要管建，還要管建后的分配與監(jiān)管；再次，要根據(jù)區(qū)域社會經(jīng)濟的實際情況，不斷調(diào)整保障性住房的準入門檻，讓更多的中低收入者享受到保障性住房的政策，讓“保障”名副其實。

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