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    富力:防守中 待反擊

    2013-08-22 12:25:36梅東
    中國房地產(chǎn)業(yè) 2013年4期
    關(guān)鍵詞:富力負債率商業(yè)地產(chǎn)

    文│梅東

    經(jīng)過幾年的“休養(yǎng)生息,以防守換生存”,直到今年,富力才有底氣提出新一輪的增長計劃。在今年3月份的業(yè)績發(fā)布會上,富力地產(chǎn)董事長李思廉指出,公司在300億的銷售關(guān)口已徘徊幾年,從2013年開始,無論是銷售還是拿地都將更積極和進取,2013年的銷售目標(biāo)確定為420億元,增幅23%。未來三年將保持每年15%~20%的增長率。

    叫板萬科

    富力在行業(yè)引起關(guān)注最初是在2002年,當(dāng)年富力斥巨資32億元取得北京地王,也是富力在北京的成名作,距國貿(mào)兩站路的富力城。在此之前,富力是眾多區(qū)域開發(fā)商其中的一個。與一同崛起的合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)郊區(qū)模式不同的是,富力把大部分資源集中在了廣州舊城區(qū)。富力踏準(zhǔn)了城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和工業(yè)布局的重新調(diào)整發(fā)展節(jié)點,在廣州舊城的工廠、倉庫中崛起。以至于當(dāng)時的常務(wù)副總在2003年豪言“贏萬科不難,5年做第一?!?/p>

    2005年,富力城也在北京雙井橋邊立起了一塊電子顯示屏,上面寫著富力城今年銷售突破60億。2005年年底時,富力驕傲的宣稱,成為國內(nèi)首家突破市值200億的企業(yè)。2005年7月14日富力在香港上市時的股價是10.8元,發(fā)布當(dāng)年業(yè)績時已經(jīng)升到27元了,短短幾個月,市值突破200億。富力再次叫板萬科。

    對比2005年時的萬科和富力,萬科總資產(chǎn)剛超過200億元,富力則略遜一籌達到170億元左右;土地儲備雙方則基本持平,但從土地分布來看,萬科當(dāng)時的土地多以城郊為主,富力則主要在城市核心區(qū),優(yōu)勢明顯;從盈利能力而言,富力以近60億元營業(yè)收入創(chuàng)造了近13億元的凈利潤,而萬科則以過百億的收入獲取了13.5億元的凈利潤;萬科已進入16座城市,在區(qū)域覆蓋力上具有無可撼動的優(yōu)勢,富力也只是進入北京、廣州、深圳三座城市發(fā)展。

    無論是彼時,還是此時,富力與萬科最為根本的區(qū)別仍體現(xiàn)在股權(quán)結(jié)構(gòu)上。萬科已成為典型的大眾持股公司,從1988年開始股改至今,第一大股東持股比例始終沒有超過20%,前十大股東持股比例總和也始終沒有超過40%。富力則是典型的私人持股公司,兩位當(dāng)家人李思廉和張力各自持有股份均超過35%,公開發(fā)行的股份不到總股份的30%;在業(yè)務(wù)管理上具有劃江而治的集權(quán)特色。張力分管北方區(qū)域,側(cè)重區(qū)域拓展及拿地開發(fā);李思廉則分管南方,側(cè)重資本運作及商業(yè)地產(chǎn)拓展。

    業(yè)績掉隊

    根據(jù)富力地產(chǎn)披露的業(yè)績公告,2012年,公司實現(xiàn)的協(xié)議銷售額為人民幣322.0億元,增長13%,銷售可售面積為288萬平方米,增長32%,凈資產(chǎn)負債比率保持86%。來自物業(yè)投資及酒店管理業(yè)務(wù)的營業(yè)額則分別增加28%及10%。凈利潤為人民幣56.6億元,增長17%。

    這樣的業(yè)績對富力來說,只是回到了2010年的水平,在華南五虎中排在倒數(shù)第二,僅優(yōu)于合生創(chuàng)展。同為華南房企,當(dāng)年與富力站在同一起跑線上的保利、萬科,這兩家房企在去年的銷售額分別達1017億元及1412億元,是富力的三倍和四倍。

    富力算是叫板萬科次數(shù)最多的公司之一,在各方面指標(biāo)旗鼓相當(dāng)?shù)?005年更甚,曾經(jīng)的微小差距至今,若以年銷售額計算,富力與萬科相差了1000億。圖為富力聯(lián)席董事長兼總裁張力。

    從行業(yè)排名來看,富力也已不復(fù)往日的榮耀。2007年,是富力最輝煌的一年,當(dāng)年,富力以161億元銷售額排名第四位,僅次于萬科、綠地和中海,居“華南五虎”之首。2011年,富力的銷售金額為287億元,位居第14位,今年位居第15位。

    這還不是富力最差的境況。2008年,廣東業(yè)內(nèi)一度流傳著富力將破產(chǎn)的傳聞。當(dāng)時富力正面臨著頗為嚴(yán)峻的資金問題,2008年6月30日,公司的銀行借款總額約為206億元,其中一年內(nèi)到期的短期借款為80.73億元,長期借款為125.16億元,凈資產(chǎn)負債率高達139.4%。未支付的88億元土地出讓金,有38億元需要在2008年下半年支付。但富力持有的現(xiàn)金僅19億元。2008年年底,富力的利潤出現(xiàn)了6年來的首次負增長,僅獲31.53億元的純利同比下降41%。

    李思廉在2009年時曾公開表示:“幾年前,在富力剛剛到香港上市成功的時候,曾有記者問我,經(jīng)歷過的最大困難是什么。當(dāng)時我覺得十多年來沒有遇到特別大的困難。今天如果再次被問到這個問題,我會說,是2008年量價齊跌這個階段?!崩钏剂姓J,如果此前放慢一點步伐,可能就不會過得那么緊張。

    錯判形勢

    “錯判形勢”這四個字足以歸納富力掉隊的原因。在2005年登陸H股后,富力迅速展開了一波圈地運動,2006年富力地產(chǎn)一舉拿下21幅土地,2007年又拿下20幅地,建筑面積近1000萬平方米,耗資70億元,其中有不少是高價地王。

    按照李思廉的規(guī)劃,回歸A股和擴張同期進行,在登陸A股市場后,公司可以即刻回籠資金并迅速壯大規(guī)模,一舉兩得。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的升溫,A股IPO窗口關(guān)閉,富力的回歸A股計劃至今仍無實質(zhì)進展。

    李思廉在2008年年中接受本刊記者采訪時曾透露:“去年我們在土地市場有比較進取的表現(xiàn),是因為在買地前作了A股上市的考慮,今天看來,我們估錯了上市時間?!?/p>

    對形勢的誤判包括缺乏居安思危的憂患意識。2007年富力實現(xiàn)銷售額161億元,其中的92%被結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期銷售收入。而同年,保利和萬科分別只結(jié)轉(zhuǎn)了43%和66%,其余留待來年,以保持業(yè)績平穩(wěn)。不僅如此,富力當(dāng)年的凈利潤中有58%即30.8億元來自商用物業(yè)的重估,被大幅美化的2007年財報使得富力2008年的業(yè)績顯得更為慘不忍睹。

    李思廉對商業(yè)地產(chǎn)有近乎固執(zhí)的偏愛,在危機來臨之時也不惜投入大量資源。業(yè)內(nèi)流傳著這樣一個段子:在2004年的博鰲房地產(chǎn)論壇上,李思廉與王石進行了一場關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的討論。王石認為,靠持有商業(yè)地產(chǎn)項目吃租金的開發(fā)商,如果沒有高比例和長期的融資支持早晚要死,如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn),則會遇到經(jīng)營管理上的致命麻煩。李思廉當(dāng)時頗不以為然,并說:“兩年以后再與你探討這個問題?!?/p>

    2009年5月,富力以10.2億獲得焦點地塊廣渠路10號地,并置身于“面粉貴過面包”輿論漩渦的定點。當(dāng)時周邊的房價為1.3萬元左右,而該地塊的樓面價超過1.5萬元。圖為當(dāng)天拍賣后的簽字現(xiàn)場,簽字人為富力北方地區(qū)總經(jīng)理張輝。

    2003年,富力便開始加大商業(yè)地產(chǎn)的拓展力度,僅是廣州的珠江新城就儲備了多達十幾個項目。到2008年,富力商業(yè)和住宅地產(chǎn)開發(fā)速度比例高達1∶1。而2008年前6個月,富力營業(yè)收入的93.7%仍然來自傳統(tǒng)的物業(yè)銷售,物業(yè)出租、酒店運營等收入的份額不到6.3%。大投入、小產(chǎn)出造成了富力的資金黑洞以及高企的負債率。

    嚴(yán)密防守

    “今年的情況不見得就會比去年好多少,業(yè)績說明會也是打氣會,要給投資者信心,20%的增速更多是希望,取決于市場情況的好轉(zhuǎn)。積極一點沒有壞處,做不到?jīng)]關(guān)系,但目標(biāo)要有,士氣要起來?!币晃幌愀鄯治鰩熑绱丝创涣Φ脑鲩L計劃:“總的來說,富力還是在防守階段,真正的反擊,還有待于找到更好的辦法激活商業(yè)地產(chǎn)這塊業(yè)務(wù)。”

    2008年以前,生猛與激進是富力地產(chǎn)的標(biāo)簽。李思廉帶領(lǐng)富力南拓北進,大手筆地在全國各個城市開展項目,全面進入北京、上海、天津、西安、成都、重慶、沈陽、海南、惠州等地區(qū)和城市。2007年底,富力地產(chǎn)的土地儲備高達3300萬平方米,在全國“大地主”中排名第二,僅次于碧桂園的5400平方米。意氣風(fēng)發(fā)的李思廉,豪言要挑戰(zhàn)萬科,爭全國第一。

    富力土地儲備迅速增加,但富力的負債率也急速攀升。2008年富力中報顯示,富力的凈資產(chǎn)負債率高達139.4%,這正是引發(fā)“富力資金鏈緊繃、斷裂、倒閉”一系列傳聞的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

    面對2008年金融危機和自身的公關(guān)危機,李思廉通過戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)彎實現(xiàn)了自我救贖。自2009年以來,富力改激進為謹慎,放慢了拿地節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏,開始長達三年的“防守戰(zhàn)”。2010年年底時,算上尚未支付的地價,富力地產(chǎn)的凈負債超過人民幣250億元,當(dāng)時富力的一位高管告訴本刊記者:“此情況意味著該公司需要選擇或是在未來的賣地活動中按兵不動,或是降價以加快物業(yè)銷售。

    2011年,富力在全國僅拿了3塊地。2012年初,李思廉在業(yè)績會上發(fā)出了“今年買地會‘睇食飯’”,即看菜吃飯,具體拿多少,要看樓賣了多少?!?012年僅拿了河北香河、廣州南沙、杭州等三個地塊,年底與福州三個綜合體項目簽約。

    資金短缺、運營短板、人才匱乏仍舊是富力、尤其是商業(yè)地產(chǎn)的瓶頸。由于商業(yè)地產(chǎn)資金需求量巨大,富力的負債率也居高不下。2005年年底其負債率僅為20.5%,隨后卻一路上揚。2006年年末上升至71.5%;2007年飆升至139%,2008~2011年,這一數(shù)據(jù)一直在100%左右徘徊。2012年仍無太大改善,據(jù)富力2012年報,負債率為86%。

    連續(xù)多年的利用高財務(wù)杠桿擴張令富力元氣大傷。一般情況下,負債率在70%以上的房企,很難在海外市場上發(fā)債。除非愿意付出不菲的代價。

    2011年4月,富力地產(chǎn)首嘗海外發(fā)債。并通過其全資附屬公司分別發(fā)行了本金為26.12億元、利率為7%,于2014年到期的優(yōu)先票據(jù);以及發(fā)行了本金為1.5億美元、利率為10.875%,于2016年到期的優(yōu)先票據(jù)。而同期,負債率處于30%以下的中海外,發(fā)行的10億美元10年優(yōu)先票據(jù)年利率僅為5.5%。

    在海外發(fā)債的同時,富力地產(chǎn)亦鋌而走險,并頻繁借道成本高昂的信托融資。去年1月,又委托平安信托,為其融資32.42億元;短短三個月后,又委托一家信托公司,為其提供了約8.5億元貸款,上述兩筆貸款分別于2014年7月和9月到期。據(jù)消息人士透露,兩筆信托的年利率接近12%。高額的融資成本,令富力地產(chǎn)的利息支出大幅增長。去年上半年,富力的融資成本同比增加43%至7.257億元;利息開支總額為13.2億元,同比上升了50%。

    由于富力的商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式還不夠清晰和成熟,占用了大量資金,且資金回籠慢,又限制于諸多瓶頸因素。如何按照公司目前的狀況,平衡商業(yè)和住宅開發(fā)之間的比例,是考驗李思廉智慧的問題。關(guān)鍵還在于,包括前面提到的兩筆在內(nèi)的多筆借貸需要償還。所以,如果從資金壓力來看,今年23%的銷售增長,不僅是目標(biāo),或許也是底線。

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