我國居民房價承受能力分析

□文/張日芬

（廣西科技大學鹿山學院 廣西·柳州）

我國從2011年1月在上海、重慶兩地開展房產(chǎn)稅試點。上海和重慶的房產(chǎn)稅制度設計有很大不同，重慶房產(chǎn)稅主要針對獨棟別墅和高檔住宅來征稅，上海房產(chǎn)稅是對一些新購的住宅，不管大小，都要征稅。房產(chǎn)稅的試點使得上海房價水平降低了15%，而重慶正好相反，要納稅的住宅價格下降了，沒有納稅的住宅價格反而上升了。國稅總局稱，確認了房產(chǎn)稅征收，將是未來樓市調(diào)控的必然趨勢，也說明房產(chǎn)稅進入樓市調(diào)控領(lǐng)域的時機已經(jīng)成熟。房產(chǎn)稅的試點擴大，將對我國居民房產(chǎn)承受能力有何影響，是該文研究的重點。

一、城鎮(zhèn)居民住房供求狀況

城鎮(zhèn)居民對住房的需求依然如此強烈，表現(xiàn)在：首先，隨著經(jīng)濟、收入的增長，居民改善住房條件的需求無法阻擋；其次，城市化還在不斷加快，每年都有相當多的人口涌入城市，這一歷史趨勢不會改變。市場供給方面，拆遷征地難度越來越大，地方政府籌集造城所需要的公共基礎(chǔ)設施投資也越來越困難，在現(xiàn)有制度框架下，可以預見的未來住房供給難以有效擴大。

制度改革相對滯后，供求矛盾長期存在。一方面房地產(chǎn)市場管制的長期化未能解決房價上漲問題，卻對經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了巨大的副作用，包括房地產(chǎn)投資下滑使得地方經(jīng)濟增速下降、財政出現(xiàn)困難；以戶籍為標準的限購制度妨礙了社會公平，引發(fā)城市外來就業(yè)者的廣泛不滿等；另一方面住房制度改革相對滯后，使得住房供給效率低下，長期供求矛盾無法解決。這些束縛住房市場效率的制度包括：城鄉(xiāng)土地市場人為分割，以政府為主導的土地市場供給效率低下；個人自建、集資建設商品住房被禁止，開發(fā)商的供給壟斷問題懸而未決；房產(chǎn)稅只有試點幾個城市而未推開，住房持有成本低，導致囤房盛行。

2013年3月1日，國務院辦公廳對外發(fā)布了“新國五條”實施細則。嚴厲的調(diào)控政策雖然短期內(nèi)可以起到一定抑制投資投機需求的作用，但是房地產(chǎn)市場的供求矛盾并不能得到根本解決。一旦政策效力重新出現(xiàn)衰減，房價又將再度面臨失控風險。

二、衡量居民房價承受能力的方法

房價問題一直是社會各界關(guān)注的熱點問題，國家要想促進經(jīng)濟發(fā)展、維護社會穩(wěn)定，必須保障居民的住房權(quán)利、改善居民的居住條件?？陀^公平地評價居民的房價水平高低，進而較好地衡量城鎮(zhèn)居民購房的承受能力，對分析房地產(chǎn)市場運行狀態(tài)具有重要意義。

（一）房價收入比。所謂房價收入比，是指一個地方或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值，該指標用于描述一個地區(qū)居民購房的支付能力。一般認為，房價收入比在3～6 倍之間為合理區(qū)間，如果考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%。

按照“合理區(qū)間”這一標準，我國多數(shù)城市的房價都屬于過高范疇，一線城市房價收入比更是遠高于這一水平。以北京為例，目前以郊區(qū)為主的普通商品房成交均價為1.8 萬元每平方米，平均單套成交面積在100 平方米左右，總價約180 萬元。以一家三口家庭收入計算，年收入在12 萬元左右。按照180 萬元計算，房價收入比達到了15 左右。如果加上貸款利率，180 萬元房產(chǎn)，首付80 萬元、貸款100 萬元計算，貸款20年利息成本高達86.8 萬元，也就是實際購買一套180 萬元的房產(chǎn)，需要真實支出266.8 萬元，房價收入比就達到了22 以上，遠高于“合理區(qū)間”標準。

由于房價收入比的計算方法比較簡單，在缺少信息的情況下，房價收入比一直是衡量居民房價承受能力的常用指標。改善房價收入比是住房政策所要追求的目標之一，居民支付住房消費能力的提高，是住房改善的重要表現(xiàn)。

（二）住房支付能力指數(shù)。住房支付能力指數(shù)是根據(jù)住房消費比例（即住房消費支出占收入的比例）的上限要求，考察住房市場中處于中位數(shù)收入水平的家庭，對處于中位數(shù)房價住房的承受能力進行分析。通常將住房支付能力指數(shù)的計算結(jié)果與100 進行比較，等于100，說明中位數(shù)收入的家庭正好能夠承受中位數(shù)房價的住房；小于100，說明中位數(shù)收入的家庭只能承受更低價格的住房；大于100，說明中位數(shù)收入的家庭能夠承受價格更高的住房。

住房支付能力指數(shù)是國外房地產(chǎn)市場非常成熟的分析指標，用來評價居民住房支付能力。在我國，由于中位數(shù)數(shù)據(jù)難以獲取，通常用平均住房價格與平均家庭收入的比值來代替。

三、房產(chǎn)稅

（一）房產(chǎn)稅的定義及特點。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋。對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。任何一個家庭或個人都必須擁有或占有房屋，因此房產(chǎn)稅與每一個家庭、每一個人都息息相關(guān)。

（二）征收對象及計稅依據(jù)、稅率

1、征收對象。該文在研究房產(chǎn)稅的征收時，以重慶市為例。自2011年1月28日起，重慶市按照國務院部署，以完善稅制、調(diào)節(jié)分配、引導消費、便于操作為原則，制定了房產(chǎn)稅改革試點方案。試點采取分步實施的方式。首批納入征收對象的住房為：①個人擁有的獨棟商品住宅；②個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2 倍（含2 倍）以上的住房；③在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。截至2012年12月31日，重慶應征收房產(chǎn)稅的存量及新購應稅住房11，027套，其中存量獨棟商品住宅3，605 套、新購高檔住房7，352 套。

2、計稅依據(jù)、稅率。應稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)。獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應稅范圍，若沒有新的規(guī)定，則無論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動均屬納稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。

由表1可知，100個水產(chǎn)樣品中有52個樣品檢出了甲醛，甲醛含量為0.48～63.37 mg/kg，平均值為7.65 mg/kg，76.9%的樣品本底含量為0.2～5.0 mg/kg，表明多數(shù)水產(chǎn)品中甲醛的本底含量處于低端水平。魚類甲醛含量相對其他水產(chǎn)品較高，其中海水魚甲醛檢出率高于淡水魚；海水魚類中鱈魚含量最高，平均含量高達39.02 mg/kg，其他海水魚的甲醛含量均低于20 mg/kg，淡水魚檢出率大大低于海水魚，且甲醛含量均低于6.16 mg/kg；其次為魷魚，平均含量高達21.23 mg/kg；貝類和其他類水產(chǎn)品含量最低。

重慶市房產(chǎn)稅按以下稅率計稅：①獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3 倍以下的住房，稅率為0.5%；3 倍（含3 倍）至4 倍的，稅率為1%；4 倍（含4 倍）以上的稅率為1.2%；②在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。

（三）房產(chǎn)稅出臺取得的成效。重慶市房產(chǎn)稅試點工作實施兩年來，取得了一定的成效。一方面房產(chǎn)稅的實施，有效遏制了高檔住房帶動房價上漲的趨勢。試點以來，主城區(qū)高檔住房成交建筑面積均價持續(xù)下降，年均降幅在6%左右；另一方面調(diào)節(jié)了商品住房供需結(jié)構(gòu)。開征房產(chǎn)稅增加了應稅住房購買者的持有成本，一定程度上抑制了炒作心理，促進商品住房供求關(guān)系理性回歸。

目前，重慶市高檔住房上市建筑面積占商品住房批準上市建筑面積的比例由試點前的10%降為8%左右，高檔住房成交面積在商品住房總成交面積中的占比由試點前的9.2%降為2.2%，房地產(chǎn)資源配置及住房消費漸趨合理。黃奇帆表示，房產(chǎn)稅改革試點通過對高檔住房持有環(huán)節(jié)征收土地增值稅，是運用經(jīng)濟手段對高檔住房進行調(diào)控，加上法律手段和行政手段，形成了對房地產(chǎn)市場調(diào)控的“組合拳”。

四、房產(chǎn)稅對居民房價承受能力的影響

（一）從房價收入比角度分析

房價收入比=新建住房的市場價格/家庭可支配收入

房產(chǎn)稅屬于直接稅，即納稅人和負稅人是統(tǒng)一的，對誰征稅，稅收就由誰來承擔，不會發(fā)生轉(zhuǎn)嫁。因此，如果房產(chǎn)稅針對的是富人和炒房客征收，那么房產(chǎn)稅的征收將使得短期內(nèi)房地產(chǎn)的市場價格有所降低，而在短期內(nèi)家庭可支配收入不變，房產(chǎn)稅的征收最終將會使得房價收入比降低。

實質(zhì)上，我們不能僅根據(jù)房價收入比計算所得到的數(shù)據(jù)來判斷住房支付能力和房價承受能力是否良好，這個數(shù)據(jù)只能大致的描述一個地區(qū)家庭收入與房價之間的關(guān)系。房價收入比過高，表示居民支付住房消費的能力過低。房價收入比更適合對歷年的數(shù)據(jù)進行整理，來分析房地產(chǎn)市場價格的歷史變動趨勢。

住房支付能力指數(shù)=處于中位數(shù)收入水平家庭的年可支配收入/住房的中位數(shù)價格

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的最新政策，購買房屋按揭貸款首付為30%起，故在使用該住房支付能力指標時，我們假設貸款成數(shù)為70%，中國家庭用于住房消費支出的比例不超過30%。

房產(chǎn)稅的征收，使得一定時期內(nèi)住房的價格降低，進而住房的中位數(shù)價格降低，從而使住房支付能力指數(shù)提高。將計算得出的住房支付能力指數(shù)與基準數(shù)值100 進行比較，從而可以衡量房產(chǎn)稅對居民房價承受能力的影響。

五、高房價原因分析

近年來，雖然政府一直采取措施對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，但房價上漲的勢頭依然趾高氣揚，究其原因主要有以下幾點：

首先，游資炒作，投機過度。購房比重日益提升，房產(chǎn)已成為居民家庭財產(chǎn)的重要組成部分，但由于居民自住房可以免稅，這使得一些投機性與投資性購房者的數(shù)量大幅上升，從而導致房價一路飆升，房源緊缺，出現(xiàn)大量空置房。加上地方政府財政壓力的倒逼，讓其以各種方式消解了“國五條”對房價的壓力，目前只有北京市一個城市在執(zhí)行20%的交易稅規(guī)定，其他城市都以各種方式進行了規(guī)避。

其次，從長期因素來看，決定房價因素主要還是供求問題。目前，我國的城市化率還不到50%，城市住房正處于高增長的階段，住房的水平很低，供求矛盾非常突出。不僅是住房總存量不足，而且新增量住房也不足。加上房產(chǎn)持有不均衡，經(jīng)常是有房子的人持有兩套到三套以上房子，沒房子的剛需一族規(guī)模仍然巨大，而且城鎮(zhèn)化的趨勢讓剛需一族保持了比較堅定的市場基礎(chǔ)，在相當長的一個時間段內(nèi)，因為人口向城市集中，尤其是向大中城市集中，這使得剛性需求和改善性需求有較大的市場。

再次，中國房價受國際因素的影響。房價受我國貨幣發(fā)行量的影響，而我國的貨幣發(fā)行量又受制于西方主要貨幣發(fā)行量的影響，在西方量化寬松貨幣政策的情況下，人民幣要保持資金不外流，不得不采取相應的量化寬松的政策，從而導致大量的人民幣被釋放出來，進入貨幣市場，引起資產(chǎn)價格上漲。房產(chǎn)作為我國人民持有的財富里面最主要的價值形式，在貨幣超發(fā)的情況下，價格不僅不會下降，而且還會上漲。

六、我國應采取的對策

（一）積極利用房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)的有效作用。如果房價高主要是由大量投機需求的游資造成，那么開征房產(chǎn)稅可以有效遏制投機現(xiàn)象，使投機者持有房屋的成本上升，投資回收期延長，導致投資成本與風險加大，從而使投機者或?qū)⒎课莩鲎饣驅(qū)⒎课蒉D(zhuǎn)讓，進而有利于盤活閑置房產(chǎn)，提高資源使用效率，緩解住房需求壓力。從一定時期看，房產(chǎn)稅會使房地產(chǎn)的需求降低而供給增加，從而將使房價下降。

目前，市場對房產(chǎn)稅改革的預期主要是調(diào)節(jié)購房成本和住房消費。通過征收房產(chǎn)稅加大房地產(chǎn)的交易成本，扼制一些購房者的購房欲望和需求，特別是用高稅收扼制投機性炒房行為。把房地產(chǎn)價格打壓下來，擠壓房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟，規(guī)避金融風險。房產(chǎn)稅的長遠利好還在于為了推進保障性住房建設，緩解保障性住房建設資金的不足問題，起到調(diào)節(jié)國民收入分配的作用。

（二）嚴厲打擊房產(chǎn)投機者、囤房者。社會上房產(chǎn)投機者、囤房者的存在，使得房產(chǎn)的總需求虛高，因此造成房地產(chǎn)價格超過其內(nèi)在價值。房地產(chǎn)市場的惡意炒作和投機行為，不僅造成了哄抬房價，而且也給沒有住房者帶來了極大的壓力，影響社會的穩(wěn)定。政府應該采取措施嚴厲打擊不法房地產(chǎn)商的暴利行為，嚴懲房地產(chǎn)商的違法違規(guī)行為。

（三）積極建設社會保障性住房。我國不富裕的人口還占多數(shù)，對于那些剛進入社會的大中專畢業(yè)生以及城鎮(zhèn)外來務工人員，政府應積極建設保障性住房，把社會保障性住房作為考核地方政府的硬指標，以保障剛進入社會的大中專畢業(yè)生以及城鎮(zhèn)外來務工人員對住房的需求，建設和諧社會。此外，政府還應該對于那些不按國家的規(guī)定進行社會保障性用房的給予處理。

七、結(jié)束語

我國房地產(chǎn)市場價格上漲的勢頭還處在高峰階段，特別是一線城市的房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也在逐步提高，在居民消費收入不斷增加的同時，住房消費需求也隨之上升。房地產(chǎn)價格和城鎮(zhèn)居民收入水平之間存在著均衡關(guān)系，若居民收入水平的提高跟不上住房價格的上漲，那么房地產(chǎn)價格的上漲將加重居民住房的承受能力，長期如此，我國將難以建立穩(wěn)定的社會。房產(chǎn)稅的出臺，一定程度上緩解了居民房價的承受能力，但是要想最終解決城鎮(zhèn)居民住房難、降低居民的房價承受能力，還需要政府做出更大的努力和出臺更好的政策措施。

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