淺析房產(chǎn)稅的影響

□文/李字娜 楊麗娜

（1.河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院；2石家莊信息技術(shù)職業(yè)學(xué)院 河北·石家莊）

一、房產(chǎn)稅概述

房產(chǎn)稅又稱為房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為對(duì)象向房屋所有人進(jìn)行征稅的一種稅種。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

征收房產(chǎn)稅目的是通過運(yùn)用稅收的手段來加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)所有的管理，提高房產(chǎn)的使用效率，配合國(guó)家的房產(chǎn)政策調(diào)整來打擊投機(jī)炒樓行為，限制非理性熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。

二、房產(chǎn)稅在我國(guó)現(xiàn)狀

1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，并從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。但是，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革、不斷轉(zhuǎn)變，越來越多的問題暴露出來，原有的房產(chǎn)稅制度已經(jīng)不適合現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)條件，而且影響到國(guó)家的財(cái)政收入。主要存在以下問題：

1、征稅范圍狹窄。近年來，居民個(gè)人購(gòu)買房地產(chǎn)的比例在逐步上升，個(gè)人購(gòu)買力已經(jīng)成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要力量之一，但是現(xiàn)有的房產(chǎn)稅卻未對(duì)該群體購(gòu)買的房地產(chǎn)進(jìn)行征稅，也沒有將非經(jīng)營(yíng)性住房納入征稅的范圍（目前只有重慶和上海開始對(duì)個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性住房征稅），這樣做是極其不合理的，因?yàn)檫@個(gè)群體購(gòu)買的房地產(chǎn)很多存在投機(jī)炒樓的行為，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展環(huán)境，同時(shí)也影響到國(guó)家的稅收收入。

2、征稅過程中的計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是按照房屋的靜止價(jià)值來納稅，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)的急劇上升，仍然按照原來的計(jì)稅依據(jù)已顯不合理，對(duì)于房屋增值的部分也應(yīng)該納入到收稅的范疇。也就是說，對(duì)于房屋保有階段發(fā)生的價(jià)值增值部分，房產(chǎn)稅不能發(fā)揮根本的稅收調(diào)控作用，無法體現(xiàn)時(shí)間價(jià)值因素，反映不了真實(shí)的市場(chǎng)情況，造成房產(chǎn)稅納稅的不公平。

3、稅率不合理，且稅費(fèi)過于混亂。每個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況不同，即使是在同一個(gè)省份的不同城市也存在著很大的差異，而目前我國(guó)實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一稅率，沒有充分體現(xiàn)地區(qū)間的差異性，這就造成了經(jīng)濟(jì)狀況差的地區(qū)居民承擔(dān)的納稅義務(wù)相對(duì)更重一些，是極其不合理的；而且房產(chǎn)稅收種類五花八門，與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的稅種多達(dá)十幾種，有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城建稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅、土地增值稅、資源稅、教育費(fèi)附加等。過度的納稅項(xiàng)目使得納稅人不堪重負(fù)，嚴(yán)重制約了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

4、稅務(wù)部門管理工作不到位。在征稅過程中，有關(guān)執(zhí)法部門在稅源掌握方面明顯存在漏洞，他們只能憑借納稅人提供的房產(chǎn)證、固定資產(chǎn)及收入明細(xì)賬來進(jìn)行判斷稅源的多少，缺乏有力的實(shí)地調(diào)查取證。在這種情況下，如果納稅人有意隱瞞真實(shí)情況、故意上報(bào)較低的收益金額或者提供虛假的材料證明，就會(huì)直接影響到納稅的數(shù)額，造成偷稅漏稅現(xiàn)象，從而損害國(guó)家的稅收權(quán)益。

三、房產(chǎn)稅的影響

基于房產(chǎn)稅在征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)和征管等方面存在的問題，可以從以下幾方面分析房產(chǎn)稅的影響：

1、房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響。探討房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響之前，首先分析一下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過高的原因。社會(huì)上認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過高的主要原因之一在于房地產(chǎn)開發(fā)的成本較高，是房產(chǎn)價(jià)格過高的主要原因；另一個(gè)主要原因是消費(fèi)者需求過旺，包括實(shí)際需求增加、對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期看漲的影響所造成的需求增加、投資或投機(jī)需求的增加等，其中的根本原因在于對(duì)房屋價(jià)格上升的預(yù)期看好。之所以有這種預(yù)期，是因?yàn)榉慨a(chǎn)供給方面存在雙重壟斷：一是政府對(duì)土地供給的壟斷；二是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房屋供給的壟斷。

房產(chǎn)稅本質(zhì)上是對(duì)房地產(chǎn)資本課征的部分要素稅，即對(duì)房產(chǎn)課稅就相當(dāng)于對(duì)資本收益課稅，擁有的房產(chǎn)越多，就相當(dāng)于其資本收益越多，從而稅收會(huì)隨著總收入的增加而上升，因此，房產(chǎn)稅具有累進(jìn)性。上海市的方案所征收的房產(chǎn)稅不是嚴(yán)格意義上的房產(chǎn)稅，因?yàn)閷?duì)存量房產(chǎn)均做了豁免，雖然對(duì)一般的居住性需求沒有任何影響，但在一定程度上支持了自住需求，有效抑制了增量房產(chǎn)的投資性購(gòu)買需求，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)逐步趨穩(wěn)。

2、房產(chǎn)稅對(duì)收入分配的影響。收入分配差距擴(kuò)大引起的嚴(yán)重不滿，已經(jīng)牽動(dòng)人心與全局。人們所談?wù)摰氖杖氩罹嘌杆贁U(kuò)大，在很大的程度上已源于財(cái)產(chǎn)性收入，最主要的構(gòu)成原因之一是來自于不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富的實(shí)際分布情況。因?yàn)榫用袷杖胫鞋F(xiàn)在越來越有影響分量的財(cái)產(chǎn)性收入（特別是不動(dòng)產(chǎn)增值、溢價(jià)收入），與其他收入綜合在一起，形成了收入差距擴(kuò)大狀態(tài)。這又引出了不動(dòng)產(chǎn)稅，即房地產(chǎn)稅這樣一個(gè)稅種的必要，它顯然應(yīng)該發(fā)揮收入分配方面以再分配的方式產(chǎn)生的優(yōu)化作用。

重慶市方案主要著眼點(diǎn)是收入分配。這一方案不僅不影響房產(chǎn)的剛性需求，即對(duì)一般房屋交易沒有影響，而且可以從占有資源較多的高檔住房擁有者手中獲得一部分資金，對(duì)于高收入人群征收較多的房產(chǎn)稅，對(duì)于中低收入者少征或不征房產(chǎn)稅，這便起到了縮小收入分配差距的作用，即優(yōu)化收入和財(cái)產(chǎn)的再分配以抑制“兩極分化”。在保障房、商品房“雙軌統(tǒng)籌”框架下，房地產(chǎn)稅不僅將作用于市場(chǎng)軌道而使中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高健康度和可持續(xù)性，還會(huì)在收入分配和財(cái)產(chǎn)分配方面施加規(guī)范的再分配的優(yōu)化調(diào)節(jié)。

3、房產(chǎn)稅對(duì)政府收入的影響。1994

年的“分稅制”改革，其主旨是為了使地方政府能夠形成相對(duì)獨(dú)立的、對(duì)地方經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)的一級(jí)政府，但在實(shí)踐中由于事權(quán)與財(cái)權(quán)的分離，使得財(cái)權(quán)的重心上移，而事權(quán)的重心下移，突出表現(xiàn)為地方政府的稅收收入過少不足以保障地方政府財(cái)政支出的需要，其根本原因在于地方政府缺乏一個(gè)健全的地方稅系，主要表現(xiàn)在地方稅種過多，但規(guī)模過小，稅收收入不足，甚至出現(xiàn)縣鄉(xiāng)財(cái)政困難的不和諧現(xiàn)象。在這種情況下，地方政府為了取得與事權(quán)相匹配的財(cái)政收入，以土地出讓金、稅收以外的收費(fèi)、社保及各項(xiàng)基金以及借債等多種形式取得大量的預(yù)算外收入，其中以土地出讓金作為地方財(cái)政收入的主要方式，這加劇了地方政府對(duì)土地出賣的依賴程度，導(dǎo)致“借地生財(cái)”的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)能夠獲取巨額利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積極的推動(dòng)作用是毋庸置疑的事實(shí)，這就使得地方政府迫于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，在明知可能會(huì)帶來問題的情況下仍然堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行支持和重視，對(duì)國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策怠于執(zhí)行或者降低執(zhí)行的水平和力度，使國(guó)家長(zhǎng)久以來對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行控制的相關(guān)政策并沒有發(fā)揮很好的效果。通過房產(chǎn)稅改革，對(duì)地方政府一個(gè)最直接的作用就是將地方政府從依賴土地獲得收入促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角色中擺脫出來，減少政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴，使得政府真正的能夠發(fā)揮自身的監(jiān)管作用，這是房產(chǎn)稅改革對(duì)政府工作帶來改變的首要方面。

國(guó)家應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行稅費(fèi)改革，征收保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，將其作為我國(guó)地方財(cái)政收入的穩(wěn)定來源，使地方政府的財(cái)政收支納入規(guī)范化管理，把政府從賣地生財(cái)?shù)亩唐诶嬷修D(zhuǎn)移出來，不再把土地出讓金收入作為改善年度財(cái)政狀況的依賴性手段，避免土地財(cái)政現(xiàn)象的發(fā)生，也減弱了房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷地位，使地方政府有了充足的稅收收入用于提升公共服務(wù)水平，搞好城市管理建設(shè)，優(yōu)化區(qū)域的居住環(huán)境和投資環(huán)境。更為重要的是，地方政府可將房產(chǎn)稅稅收收入作為我國(guó)地方政府廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的資金補(bǔ)貼，推動(dòng)城鎮(zhèn)居民住房保障機(jī)制的建立，這不僅是對(duì)商品房市場(chǎng)機(jī)制的必要補(bǔ)充，也是對(duì)國(guó)家社會(huì)保障政策的完善和實(shí)踐，有利于促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。

［1］賈康.房地產(chǎn)稅的作用、機(jī)理及改革方向、路徑、要領(lǐng)的探討［J］.北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)，2012.2.

［2］賈康.房產(chǎn)稅改革：美國(guó)模式與中國(guó)選擇［J］.人民論壇，2011.1.

［3］夏商末.房產(chǎn)稅：能夠調(diào)節(jié)收入分配不公和抑制房?jī)r(jià)上漲嗎［J］.稅務(wù)研究，2011.4.