美國銀行業(yè)對房地產(chǎn)抵押評估的審核及對我國房地產(chǎn)抵押估價風(fēng)險監(jiān)管的借鑒

買海峰 曹春玉

（1.北海職業(yè)學(xué)院，廣西 北海 536000；2.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北海監(jiān)管分局，廣西 北海 536000）

明確的抵押物評估在抵押物成為首要還款來源時有助于將銀行的損失降到最低。但由于對自由市場經(jīng)濟的過分推崇和對市場價值作用的迷信，美國銀行業(yè)在評估和審核抵押房地產(chǎn)價值環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，間接導(dǎo)致金融危機的產(chǎn)生。Reiner Lux指出美國的一些銀行盲目地依賴以不動產(chǎn)為抵押物的貸款，在對抵押物進行評估時過分關(guān)注其實時市場價值，卻忽略了其抵押貸款價值，最終在房價下跌后導(dǎo)致了數(shù)十億美元的損失。危機過后，美國銀行業(yè)充分反思了抵押評估過程中對房地產(chǎn)價值意見的偏差及評估審核的失職，并加強了評估審核以降低貸款風(fēng)險。為了清晰地表達對審慎房地產(chǎn)評估的監(jiān)管預(yù)期，聯(lián)邦存款保險公司(FDIC)會同其他聯(lián)邦金融機構(gòu)監(jiān)管當(dāng)局，于2010年12月2日發(fā)布《機構(gòu)間評估及估價指引》（Interagency Appraisal ans Evaluation Guidelines)，為銀行業(yè)在評估房地產(chǎn)過程中遇到的估價評審、獨立性、內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、申報人選擇及監(jiān)督等方面提供相關(guān)信息。這對建立我國房地產(chǎn)抵押估價的風(fēng)險防范機制，降低房地產(chǎn)貸款風(fēng)險有一定的借鑒作用。

一、危機后銀行業(yè)對房地產(chǎn)抵押評估面臨的風(fēng)險的反思

（一）對房地產(chǎn)市場價值的使用不恰當(dāng)

銀行對房地產(chǎn)價值的高估,一方面增加了貸款額度使風(fēng)險擴大,另一方面導(dǎo)致了違約。抵押品沒有真正起到擔(dān)保的作用，使次級貸款失去了最后的償還保障。美國銀行業(yè)對房地產(chǎn)價值意見的偏差及其評估審核的失職，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押品評估在銀行業(yè)信貸決策中使用不當(dāng)，最終觸發(fā)次貸違約臨界點，經(jīng)層層傳導(dǎo)引發(fā)了金融危機。

（二）各方獨立性無法保證

借款人、估價公司、貸款銀行所處立場的不同決定了他們對房產(chǎn)價值判斷的差異。如借款人往往傾向于高估房產(chǎn)價值以獲得更多貸款，估價公司目標(biāo)是促成借款人購房或住房融資從而獲得更多傭金；估價師在壓力下實現(xiàn)對特定房產(chǎn)的溢價評估；貸款銀行雖傾向于低估房產(chǎn)價值以降低貸款風(fēng)險，但認(rèn)為通過出售貸款可將風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

（三）銀行、估價機構(gòu)合作模式導(dǎo)致估價機構(gòu)無法獨立、客觀和公正地開展業(yè)務(wù)

由于房地產(chǎn)估價機構(gòu)的選用由銀行決定，在業(yè)務(wù)面前，估價機構(gòu)處于弱勢狀態(tài)，不得不喪失立場，如傾向于市場開拓而不是提升估價師素質(zhì)，銀行存在尋租空間而滋生腐敗、收費不規(guī)范，最終的評估結(jié)果可能不公正客觀，不能有效防范風(fēng)險。

二、金融危機后美國銀行業(yè)對房地產(chǎn)抵押評估的審核

金融危機后美國政府出臺的《多德-弗蘭克法案》（規(guī)定各銀行機構(gòu)必須在授信前強制實行對房地產(chǎn)評估信息的審核，作為銀行業(yè)穩(wěn)健信貸管理的核心部分。FDIC的《指引》對銀行業(yè)提出了以下的審核要求：

（一）強調(diào)銀行審核人員的資歷

銀行機構(gòu)的評估審核人員必須具備必要的教育背景、經(jīng)驗及任職能力來進行與交易類型、涉及風(fēng)險及交易復(fù)雜程度相應(yīng)級別的評審。同時通過有資質(zhì)人員的二次評審來確保評審程序的連續(xù)性，監(jiān)督評審員工作的有效性，并及時解決出現(xiàn)的評審漏洞，來避開風(fēng)險。

（二）確保銀行評估審核人員的獨立性

在組織架構(gòu)、報告流程與文件流程以及貸款核準(zhǔn)程序上保證估價審核人員的獨立性，并加強與監(jiān)管人員的討論交流。當(dāng)銀行機構(gòu)將抵押評估外包時，也要確保估價評審人員的獨立性。

（三）明確審核的內(nèi)容、范圍和深度

房地產(chǎn)評估審核要以風(fēng)險為導(dǎo)向，審核范圍要與房地產(chǎn)復(fù)雜程度及潛在風(fēng)險水平的高度相關(guān)。審核深度應(yīng)達到確保審核方法、假設(shè)、數(shù)據(jù)來源及結(jié)論合理適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)，包括：識別沒有充分證據(jù)的估價，確保評估審核報告與進行的信貸交易的規(guī)模、類型、風(fēng)險和復(fù)雜程度相適應(yīng)，有效識別潛在的欺詐行為并適度跟進，并及時向估價監(jiān)管部門舉報不道德與不專業(yè)問題的估價行為。

（四）實施統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)

銀行必須要求房地產(chǎn)估價師就市場供求特性開展適度的研究分析，給予評估機構(gòu)與房地產(chǎn)特征和貸款交易風(fēng)險相適應(yīng)的費用，并確保房地產(chǎn)評估報告符合《美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》的評估方法和技術(shù)，包含相關(guān)項目的市場、適銷性及其最佳用途方面的分析。應(yīng)當(dāng)給予估價機構(gòu)與地產(chǎn)特征和貸款交易風(fēng)險相適應(yīng)的費用。

（五）選擇適當(dāng)?shù)墓纼r機構(gòu)與估價師

美國房地產(chǎn)估價師由美國聯(lián)邦金融機構(gòu)審查委員會估價分會核準(zhǔn)并頒發(fā)執(zhí)照，各銀行機構(gòu)可登錄美國聯(lián)邦金融機構(gòu)檢查委員會估價小組委員會網(wǎng)站查詢估價師的證書和資格。銀行必須建立制度和程序?qū)纼r師的表現(xiàn)和估價公司出具的報告實行隨機品質(zhì)評審，確保其評估服務(wù)達到監(jiān)管要求和銀行機構(gòu)的內(nèi)部要求。

（六）保持對抵押物的持續(xù)監(jiān)控

銀行必須在信貸資產(chǎn)的生命期內(nèi)特別是在市場不景氣的時期對抵押物進行有效監(jiān)控。銀行應(yīng)考慮建立政策和程序，根據(jù)抵押類型和信息頻率建立模型和參數(shù)，確保銀行獲得有效的市場數(shù)據(jù)，持續(xù)監(jiān)控具體貸款或者資產(chǎn)組合類別的風(fēng)險變化情況。當(dāng)為止贖資產(chǎn)估價以確定其作為其他房地產(chǎn)的初始持有價值時，機構(gòu)應(yīng)當(dāng)考慮所選擇的估價人員未參與對此地產(chǎn)之前貸款抵押的評估。機構(gòu)應(yīng)當(dāng)同時考慮建立政策和程序，獲得其他類房地產(chǎn)的估價信息以在持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)上監(jiān)控其持有價值。

（七）銀行機構(gòu)可引入第三方履行房地產(chǎn)抵押物評估審核職能

在銀行自身缺乏評估獨立性、缺乏技術(shù)或者資源來對復(fù)雜的或者非本地資產(chǎn)進行審核時，可雇用第三方估價機構(gòu)履行特定的房地產(chǎn)抵押物估價審核職能。其服務(wù)必須符合適用法律法規(guī)的要求，其工作成果與監(jiān)管指引保持一致性。同時銀行須確保對第三方的有效監(jiān)管，對其進行適度的盡職調(diào)查以及對估價機構(gòu)/評審人員的選擇程序進行審查。

（八）《多德-弗蘭克法案》特別強調(diào)了獨立性要求，要求美聯(lián)儲制定規(guī)則，界定違反《聯(lián)邦誠信貸款法案》評估獨立性的做法

包括：確保房地產(chǎn)估價機構(gòu)的獨立性，禁止有目的地操控評估人員估價，或?qū)⒃u估報酬與委托人估價要求掛鉤；禁止與評估地產(chǎn)或者交易具備直接或者間接利益的估價人員或者估價管理人員參與評估，限制潛在的利益沖突；以房地產(chǎn)所在地理市場進行可比性估價服務(wù)計收相應(yīng)的合理性報酬。

三、對我國銀行業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險監(jiān)管的借鑒意義

金融危機提醒國內(nèi)銀行業(yè)吸取教訓(xùn)，加強審核房地產(chǎn)抵押物評估審核政策及程序，盡快建立和完善抵押價值類型的標(biāo)準(zhǔn)以及金融行業(yè)的評估準(zhǔn)則，將抵押品價值評估審核管理作為防范和化解風(fēng)險的有效手段。

（一）嚴(yán)格把好評估機構(gòu)準(zhǔn)入關(guān)

動態(tài)對評估機構(gòu)進行準(zhǔn)入審查，對其評估力量、評估方法、服務(wù)水平、尤其是客觀、公正性方面的評估記錄進行了審查，目的是選擇資質(zhì)高、信譽好、服務(wù)水平好的評估機構(gòu)，并與評估行業(yè)實現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險創(chuàng)造條件。

（二）加強與評估單位交流

定期和不定期與評估機構(gòu)的負(fù)責(zé)人及主要估價師進行溝通交流，要求堅持獨立、客觀、公正的職業(yè)規(guī)范進行評估，對于有問題隱患的應(yīng)及時查明原因，退回評估報告以示告誡，對于告誡效果不明顯的應(yīng)停止其評估資格。

（三）加強銀行從業(yè)人員評估專業(yè)知識培訓(xùn)

對銀行內(nèi)部評審人員加強評估專業(yè)知識的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，同時建立和房地產(chǎn)主管部門、骨干評估機構(gòu)、房地產(chǎn)交易市場等的信息及時溝通渠道，要求定期提供其評估的市場依據(jù)，確保房地產(chǎn)價格信息的客觀準(zhǔn)確。

（四）重視重評工作

二次評審可及時糾正政策和程序的偏差,及時彌補問題和漏洞。在重評時，測算人和客戶經(jīng)理應(yīng)進行實地調(diào)查，并根據(jù)最新案例進行重評，說明抵押物是否存在重大變化，是否存在升值空間，防止評估報告流于形式。

（五）密切關(guān)注房地產(chǎn)價格走勢

及時掌握房地產(chǎn)政策和交易價格動態(tài)變化，充分考慮房地產(chǎn)價格波動，審慎合理評估抵押房地產(chǎn)價格，提高風(fēng)險防范的主動性和前瞻性。