房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策初探

竇 嵐

(河南省周口市國(guó)土資源局，河南 周口 466001)

1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的涵義

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資者在房地產(chǎn)投資過(guò)程中遭受各種損失的可能性。風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自未來(lái)的不確定性。人們?cè)谕顿Y房地產(chǎn)過(guò)程中，是通過(guò)預(yù)期來(lái)判斷投資是否獲益，哪項(xiàng)投資預(yù)期收益率最高，就把資金用于可以使投資收益最大化的投資品。但是人們的預(yù)期往往是有差異的，更增加了未來(lái)的變化，各項(xiàng)數(shù)據(jù)的未來(lái)值難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，變動(dòng)范圍也難以控制，從而不能做到根據(jù)準(zhǔn)確情況來(lái)避險(xiǎn)。

1.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)具有客觀、隨機(jī)、相對(duì)、多樣、可預(yù)測(cè)和補(bǔ)償?shù)奶卣??？陀^性表明房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移，而是客觀存在客觀變化的，并不因?yàn)槿藗兊闹饔^預(yù)期而發(fā)生符合預(yù)期的變化;隨機(jī)性也是不確定性的體現(xiàn)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)同樣具有隨機(jī)變化的特點(diǎn);相對(duì)性是指房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)具有雙重性，可能給企業(yè)帶來(lái)收益，也可能讓企業(yè)遭受損失;多樣性指房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)并不僅限于房地產(chǎn)業(yè)，其表現(xiàn)形式多種多樣，相互間的變化同樣會(huì)發(fā)生復(fù)雜的關(guān)系;可預(yù)測(cè)表明投資分析雖然是客觀隨機(jī)的，但企業(yè)同樣可以理性預(yù)期，根據(jù)可以獲得的所有信息，包括企業(yè)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)、大量的統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)在能獲得的所有信息，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況和前景等等，綜合分析投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、可能的收益或者損失;補(bǔ)償性，或者說(shuō)是風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，是投資品共有的特性，雖然企業(yè)要承擔(dān)可能遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)，但是承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)企業(yè)也有獲得巨大收益的可能性，這是企業(yè)要求的承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。

1.3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分類

由于在房地產(chǎn)投資中存在著復(fù)雜的不確切因素，因此其風(fēng)險(xiǎn)因素也很多。一般來(lái)說(shuō)，可以把房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩部分。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動(dòng)，這種因素以同樣的方式對(duì)所有證劵的收益產(chǎn)生影響。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)。

非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)生個(gè)別企業(yè)的特有事件造成的風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分類表明。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)盡可能回避，非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可能消除。常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)由:自然風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等。

2 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資存對(duì)策

2.1 了解市場(chǎng)行情，理性投資

房地產(chǎn)市場(chǎng)投資要實(shí)現(xiàn)收益是以市場(chǎng)需求為前提。投資于房地產(chǎn)的資金將建造出需要人們購(gòu)買的房屋，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在對(duì)房屋的需求，可以實(shí)現(xiàn)房屋的出售，開(kāi)發(fā)商的投資才能順利實(shí)現(xiàn)。所以投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)首先要深入了解市場(chǎng)現(xiàn)狀、預(yù)估市場(chǎng)前景，找準(zhǔn)投資點(diǎn)。了解市場(chǎng)現(xiàn)狀要從市場(chǎng)調(diào)研、細(xì)分市場(chǎng)和其他外生變量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能造成的影響。第一，市場(chǎng)調(diào)研需要充分了解當(dāng)前市場(chǎng)需要但目前還很欠缺的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型是什么，需求量有多大，市場(chǎng)是否飽和，市場(chǎng)的支付能力如何，企業(yè)面臨的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)如何，市場(chǎng)未來(lái)的走向又是什么。第二，市場(chǎng)細(xì)分是為了在此基礎(chǔ)上確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)群體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需要對(duì)目標(biāo)人群的消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)心理、偏好、收入狀況和文化背景等等全面分析，制定相關(guān)營(yíng)銷策略、確定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)以及在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)符合目標(biāo)人群偏好。第三，充分考慮全面分析其他外生變量可能帶來(lái)的影響，如消費(fèi)觀念、我國(guó)的住宅方式、國(guó)外住宅發(fā)展和最新動(dòng)態(tài)、行業(yè)內(nèi)的最新技術(shù)和設(shè)計(jì)、新能源新材料的開(kāi)發(fā)和使用狀況等等。充分了解市場(chǎng)，是企業(yè)預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)、理性預(yù)期、降低成本的基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)理性決策，尋找最佳投資點(diǎn)。

2.2 加強(qiáng)工程監(jiān)管

投資項(xiàng)目資金的消耗主要在工程建設(shè)方面，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資主體和建設(shè)主體相分離，在這一過(guò)程中節(jié)約資金的可能性很小，但是增加投資的可能性很大。所以，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，保質(zhì)保量按期完成項(xiàng)目是投資者需要應(yīng)對(duì)的又一難題。健全對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)管體制，首先要把好施工隊(duì)伍關(guān)口，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)制選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、價(jià)格合理、效率高以及有良好信譽(yù)的施工隊(duì)伍;其次要簽訂施工合同，以法律文件來(lái)保障合同雙方的經(jīng)濟(jì)利益，防范道德風(fēng)險(xiǎn)，施工合同要注意明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，施工工期，工程質(zhì)量，開(kāi)發(fā)商應(yīng)付賬款，關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)責(zé)任的條款，施工中發(fā)生變更時(shí)的索賠責(zé)任以及相關(guān)特殊條款;最后，聘請(qǐng)專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程監(jiān)理對(duì)項(xiàng)目施工全面監(jiān)督和管理，督促施工隊(duì)嚴(yán)格履行合同，對(duì)工期、質(zhì)量、資金成本嚴(yán)格監(jiān)控，協(xié)調(diào)施工方與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，及時(shí)化解矛盾，防止出現(xiàn)延誤工期的情況。

2.3 分散投資風(fēng)險(xiǎn)

2.3.1 轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資者的有意識(shí)地將損失轉(zhuǎn)嫁給與之有相互經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的另一方承擔(dān)成為轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)，主要有通過(guò)建筑工程施工合同將風(fēng)險(xiǎn)向施工轉(zhuǎn)移、購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向保險(xiǎn)工商、證券化項(xiàng)目資金、投資獲利期權(quán)、契約型轉(zhuǎn)移等等。

其中，商業(yè)投保是企業(yè)通過(guò)購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略，包括房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)投保，投保的房產(chǎn)時(shí)能是房屋及其附屬設(shè)備和室內(nèi)專修材料等財(cái)產(chǎn)，保期一般是一年，可以續(xù)保，保費(fèi)由雙方協(xié)商規(guī)定。對(duì)房地產(chǎn)投保主要是由于房地產(chǎn)商品是不動(dòng)產(chǎn)這一特性，不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng)，從而容易遭受自然災(zāi)害意外事故毀損，一旦發(fā)生，則會(huì)帶來(lái)巨大的財(cái)產(chǎn)損失和人員傷害，因此有必要購(gòu)買房地產(chǎn)保險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開(kāi)展。

項(xiàng)目投資資金證券化，是房地產(chǎn)企業(yè)利用金融工具把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券，在這個(gè)轉(zhuǎn)化過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目之間的關(guān)系也同時(shí)發(fā)生變化，從直接的物權(quán)關(guān)系向以金融工具為媒介的債權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

2.3.2 組合投資分散風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的組合投資策略是指對(duì)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)進(jìn)行組合投資達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般來(lái)說(shuō)包括投資區(qū)域劃分、投資區(qū)域選擇、投資時(shí)間分散、組合多種類型項(xiàng)目進(jìn)行投資等手段。投資區(qū)域劃分是指企業(yè)將資金投向的項(xiàng)目所屬地區(qū)按各自的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等進(jìn)行劃分;投資區(qū)域選擇則是在劃分了投資區(qū)域的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商在不同區(qū)域選擇投資項(xiàng)目進(jìn)行投資，避免特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣波及整個(gè)企業(yè)投資;投資時(shí)間分散是開(kāi)發(fā)商要選擇合理的投資時(shí)間間隔，合理分配投資資金，而不是一口氣全部投進(jìn)去，增加了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)還降低了資金的使用效率。企業(yè)投資的跨時(shí)期決策有利于資金的合理配置，保證企業(yè)在長(zhǎng)期的投資的持續(xù)性，避免出現(xiàn)后勁不足，工程爛尾現(xiàn)象出現(xiàn);投資項(xiàng)目多類型組合是從證券業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展出來(lái)的一種投資理論在房地產(chǎn)業(yè)投資的運(yùn)用，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商英劇投資項(xiàng)目的各自的獲利能力和風(fēng)險(xiǎn)程度，按照一定的投資原則合理搭配不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不把雞蛋放到一個(gè)籃子里，進(jìn)行分散投資來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)，這種投資策略對(duì)于房地產(chǎn)投資避險(xiǎn)方面效果顯著。

3 結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要意義。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中供給方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如何在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策背景下應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)，合理制定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策，具有重要意義。雖然房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在且隨機(jī)變化的，但是企業(yè)還是可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理，要摸清市場(chǎng)，理性決策，運(yùn)用適宜的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和組合策略，降低風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

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