談房屋開發(fā)建設(shè)中的成本控制

詹春濤

(遼寧工業(yè)大學(xué)，遼寧錦州 121000)

談房屋開發(fā)建設(shè)中的成本控制

詹春濤

(遼寧工業(yè)大學(xué)，遼寧錦州 121000)

從成本控制的三個方面——設(shè)計管理、招投標(biāo)管理、施工過程管理入手，對房屋開發(fā)建設(shè)中的成本控制進(jìn)行了分析，全面闡述了開發(fā)建設(shè)中成本的控制和方法，以期采用科學(xué)合理的成本控制方法，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

成本控制，開發(fā)建設(shè)，結(jié)構(gòu)設(shè)計

隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展，開發(fā)公司之間的競爭愈來愈激烈，企業(yè)想要在激烈的市場競爭中獲得更大的利潤回報就必須重視投資過程中的成本控制。成本控制是指運用系統(tǒng)工程的原理對企業(yè)在生產(chǎn)管理過程中出現(xiàn)的各種支出費用進(jìn)行計算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的過程，是一個挖掘內(nèi)部潛力找尋薄弱環(huán)節(jié)，盡一切可能使成本降低的過程。企業(yè)通過合理的組織和實施成本控制，可以改善自身的管理體制和經(jīng)營機(jī)制，讓企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境下生存、發(fā)展和不斷壯大。

房地產(chǎn)項目成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)者進(jìn)行項目管理的重要組成部分。按照我國房屋開發(fā)和工程建設(shè)程序，企業(yè)應(yīng)從以下幾個方面對成本進(jìn)行控制：投資決策管理、設(shè)計管理、招投標(biāo)管理、施工過程管理和竣工核算管理五大階段［1］。其中，設(shè)計階段的成本控制、招投標(biāo)階段的成本控制以及施工階段的成本控制對工程造價產(chǎn)生的影響最大。國內(nèi)外實踐證明，由于人的主觀因素的影響，設(shè)計階段對工程造價的影響所占比例最大，也是最有可能通過人的主觀調(diào)整和科學(xué)分析降低工程造價的一個階段。通過科學(xué)合理的編制投標(biāo)書，選擇合理的低價中標(biāo)者是在招投標(biāo)階段進(jìn)行控制的有效方法。施工階段要從提高工程人員的施工組織管理水平和有效控制施工過程兩個方面進(jìn)行控制。

1 結(jié)構(gòu)設(shè)計中的成本控制

設(shè)計階段的成本控制是開發(fā)公司進(jìn)行成本控制的一項最關(guān)鍵的內(nèi)容。一項工程設(shè)計是否科學(xué)合理對工程造價的費用影響可達(dá)到10%。由此可見，設(shè)計人員的設(shè)計直接影響建設(shè)費用投入的多少以及建設(shè)工期的長短。但現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)設(shè)計人員尤其是剛出校門的年輕設(shè)計人員多數(shù)設(shè)計偏于保守：重視結(jié)構(gòu)的安全穩(wěn)定，輕視企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，對于安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)隨意提高，而對企業(yè)在經(jīng)濟(jì)上的投入考慮較少，從而很大程度上影響了項目成本的有效控制。

在結(jié)構(gòu)設(shè)計中，主要以每平方米用鋼量和每平方米混凝土用量作為經(jīng)濟(jì)性的評價指標(biāo)。每平方米用鋼量是指按整棟建筑考慮每平方米建筑面積的鋼筋用量(包括上部結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)部分用鋼量)［2］。結(jié)構(gòu)設(shè)計人員必須通過科學(xué)合理的方法降低鋼材用量以達(dá)到項目成本控制的目的。在結(jié)構(gòu)設(shè)計過程中，必須注意以下幾個方面的問題。

1．1 結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化

在滿足建筑的使用功能和平立面造型要求的前提下，科學(xué)合理的進(jìn)行方案設(shè)計對成本控制會起到關(guān)鍵的作用。設(shè)計人員可以充分發(fā)揮主觀能動作用對結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，即通過結(jié)構(gòu)整體的優(yōu)化達(dá)到降低建設(shè)成本的目的。近幾年來，結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化概念已經(jīng)逐漸被廣大設(shè)計人員所認(rèn)可，相對于傳統(tǒng)的結(jié)構(gòu)設(shè)計，設(shè)計人員應(yīng)充分利用材料的性能，科學(xué)的協(xié)調(diào)結(jié)構(gòu)內(nèi)部單元，在滿足規(guī)范規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn)下，從結(jié)構(gòu)整體出發(fā)，選擇最經(jīng)濟(jì)、最安全的結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行設(shè)計。達(dá)到結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化所應(yīng)實現(xiàn)的最終目標(biāo)——安全性、經(jīng)濟(jì)性和適用性。結(jié)構(gòu)方案的優(yōu)化設(shè)計應(yīng)從以下三個方面著手展開：結(jié)構(gòu)體系的選擇，結(jié)構(gòu)構(gòu)件的布置以及結(jié)構(gòu)構(gòu)件的設(shè)計。

1．2 選擇適宜的基礎(chǔ)形式

設(shè)計人員應(yīng)在仔細(xì)研究工程地質(zhì)勘察報告的基礎(chǔ)上，結(jié)合場地的實際情況選擇合理的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式。基礎(chǔ)形式的選擇直接關(guān)系到基坑的圍護(hù)和工程周期，進(jìn)而影響整個工程的投入。選擇適宜的基礎(chǔ)形式會降低建筑材料的消耗，方便基坑圍護(hù)工作，縮短基礎(chǔ)階段的施工時間，進(jìn)而直接影響工程總工期和造價的總額。

1．3 荷載計算準(zhǔn)確

在結(jié)構(gòu)設(shè)計階段，荷載的輸入是設(shè)計人員必須慎重考慮的一項重要內(nèi)容。荷載取值過大會造成構(gòu)件截面尺寸加大和鋼筋用量的提高，從而造成資源的浪費和開發(fā)單位投資成本提高，但如果荷載取值不夠或太小則會使整個結(jié)構(gòu)體系不安全，出現(xiàn)不適宜居住的撓度、裂縫甚至破壞。設(shè)計人員要嚴(yán)格按照規(guī)范并結(jié)合工程實際對荷載輸入進(jìn)行仔細(xì)控制，應(yīng)正確理解規(guī)范內(nèi)容，在梁、柱、基礎(chǔ)等構(gòu)件進(jìn)行設(shè)計時必須把樓面活荷載做折減，計算非承重墻的自重時應(yīng)考慮對門、窗、洞口荷載的折減。

1．4 合理選用計算參數(shù)、準(zhǔn)確分析計算結(jié)果

現(xiàn)如今，電子計算機(jī)和各種結(jié)構(gòu)計算軟件被廣泛應(yīng)用于結(jié)構(gòu)設(shè)計計算中，結(jié)構(gòu)師從繁重的計算任務(wù)中解脫出來的同時，也使得結(jié)構(gòu)設(shè)計者對結(jié)構(gòu)整體以及各結(jié)構(gòu)構(gòu)件的具體分析過程變得模糊。結(jié)構(gòu)設(shè)計人員絕不是僅僅能夠熟悉各種設(shè)計規(guī)范、熟練掌握和應(yīng)用各種結(jié)構(gòu)計算軟件和繪圖工具就能做好結(jié)構(gòu)設(shè)計，一名優(yōu)秀的結(jié)構(gòu)設(shè)計師還必須掌握結(jié)構(gòu)計算的基本原理，明確各種荷載的作用方式和結(jié)構(gòu)構(gòu)件之間的力學(xué)傳遞關(guān)系。這樣，才能在進(jìn)行結(jié)構(gòu)電算的過程中理解每一項參數(shù)的具體含義，才能對輸出的計算結(jié)果進(jìn)行合理的審核和評價。比如對應(yīng)用最為廣泛的PKPM程序中關(guān)于梁的彎矩放大系數(shù)的選擇上，既要保證承載力達(dá)到計算要求，又不至于使梁的剛度過大而形成所謂的“強(qiáng)梁弱柱”的結(jié)構(gòu)，從而使結(jié)構(gòu)的抗震性能降低，這樣的結(jié)構(gòu)反而不安全。計算結(jié)果必須仔細(xì)審核，通過分析及時調(diào)整結(jié)構(gòu)布置不合理的情況或在結(jié)構(gòu)輸入過程中可能出現(xiàn)的錯誤。

2 招投標(biāo)成本控制

首先要編制好招標(biāo)文件。工程造價人員和管理人員應(yīng)根據(jù)以往和同類工程所形成的招標(biāo)材料進(jìn)行對比、分析，制定出一套行之有效的招標(biāo)方法和形成規(guī)范的招標(biāo)機(jī)制。對各種影響工程造價的因素進(jìn)行分析、預(yù)測和評價后，編制招標(biāo)文件。要反復(fù)推敲在招標(biāo)文件中涉及的費用條款，做到心中有數(shù)，以便于日后進(jìn)行成本控制。在進(jìn)行招標(biāo)時，應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則，必須嚴(yán)格審查施工單位的資質(zhì)和規(guī)模，如果條件許可，應(yīng)對施工企業(yè)進(jìn)行實地考察。

開發(fā)單位應(yīng)在保證工程質(zhì)量的前提下，選擇合理報價的較低者作為中標(biāo)方。在與承包方簽訂的合同中，必須明確各項協(xié)議條款，尤其涉及到費用支付方式、工期要求、違約爭議處理辦法等。對于合同中出現(xiàn)的不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取較大的利益。工程管理人員應(yīng)能正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對可能出現(xiàn)的索賠事件作出預(yù)判，并盡可能避免索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)明確在工程建設(shè)過程中可能爭取到的工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，有效合理的對潛在風(fēng)險作出規(guī)避和轉(zhuǎn)移，提高工程成本的控制效果。

3 施工成本控制

一個科學(xué)的施工組織設(shè)計既可以為施工單位節(jié)省不菲的施工費用，也利于開發(fā)單位進(jìn)行施工成本控制。工程人員應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖┕に胶土?xí)慣做法，根據(jù)實際工程的具體特點，給出合理的施工組織方案建議［3］。還應(yīng)在工程施工過程中通過對工程變更的有效控制來實現(xiàn)對成本的控制。很多施工單位通過“低價中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。工程人員必須時刻監(jiān)控工程進(jìn)度，嚴(yán)格審核工程變更，對于不必要的工程費用支出能免則免，避免投資失控。對于在施工過程中承包商出現(xiàn)的不履行合同約定的行為要及時提出反索賠，提高成本控制的效果。完善建設(shè)監(jiān)理規(guī)定和實施細(xì)則，落實責(zé)任從嚴(yán)管理，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。做好月工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，應(yīng)按合同約定的計價依據(jù)，套用材料單價及費用定額進(jìn)行核價后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。

4 結(jié)語

項目成本控制是一個系統(tǒng)工程，它包含了經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理等方面的科學(xué)，工程人員必須充分認(rèn)識和理解成本控制對于企業(yè)發(fā)展的重要作用，采用科學(xué)的控制方法，合理的確定控制目標(biāo)，才能為企業(yè)贏得更大的效益。開發(fā)單位也必須將成本控制作為節(jié)約造價的關(guān)鍵工作，這樣才能提高企業(yè)的核心競爭能力，為企業(yè)自身贏得明天。

［1］沈建忠．房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本控制［J］．技術(shù)市場，2009(7)：29-30．

［2］包樂琪，陳緒坤，潘 偉．結(jié)構(gòu)設(shè)計中的成本控制［J］．科技向?qū)В?011(5)：51-52．

［3］呂金光．優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計方案控制住宅建設(shè)成本［J］．住宅科技，2009(3)：8-10．

Exploration on the cost control of housing development and construction

ZHAN Chun-tao

(Liaoning University of Technology，Jinzhou 121000，China)

From three aspects of cost control，that is design management，bidding management，construction process management，this paper analyzed the cost control in housing development and construction，comprehensive elaborated the cost control and method of development and construction，so as to adopt scientific and reasonable cost control method，to achieve maximum economic benefits．

cost control，development and construction，structure design

TU723．3

A

10.13719/j.cnki.cn14-1279/tu.2013.10.021

1009-6825(2013)10-0234-02

2013-01-29

詹春濤(1978-)，男，講師