論住房市場價(jià)格調(diào)控政策選擇

●武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 孫興全 趙欣穎

當(dāng)前，我國住房價(jià)格及調(diào)控問題在理論上爭論很多。筆者認(rèn)為，住房價(jià)格的過快上漲，乃至形成經(jīng)濟(jì)泡沫，實(shí)則是“虛假的社會(huì)價(jià)值”的過度膨脹，并非勞動(dòng)價(jià)值或真實(shí)財(cái)富的增長。任由這種情況發(fā)展下去，必將形成虛假經(jīng)濟(jì)繁榮，扭曲勞動(dòng)及其他經(jīng)濟(jì)資源配置，并虛耗社會(huì)勞動(dòng)和財(cái)富，必須給以足夠的警惕。在我國土地國有制和土地供應(yīng)的國家壟斷背景之下，住房價(jià)格運(yùn)行具有特殊性，住房調(diào)控的目標(biāo)和政策選擇也應(yīng)有其特殊性。本文擬為我國住房價(jià)格調(diào)控、建立多渠道的住房供應(yīng)和保障體系提供一個(gè)政策框架。

一、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住房用地供應(yīng)

（一）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和城建規(guī)劃應(yīng)區(qū)隔房高、中、低檔地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)可以分為高、中、低檔，分別適用于收入不同的人群，房地產(chǎn)市場理應(yīng)被區(qū)分為高、中、低不同的市場。如果不對住宅市場實(shí)行有效區(qū)隔，在拍賣土地的競爭上看起來似乎“公平”，其實(shí)扼殺了低端市場，對于一般居民來說就是不公。應(yīng)加大中、低檔住房用地供應(yīng)，限制高檔住房用地供應(yīng)。根據(jù)城市人口密度等指標(biāo)，在批租土地和制定城建規(guī)劃時(shí)，確定較高的容積率。在供地價(jià)格上，大套、豪宅用地應(yīng)實(shí)行更高的土地出讓金，以調(diào)節(jié)土地資源更多地用于中低檔住房開發(fā)建設(shè)。

（二）打擊土地閑置、地產(chǎn)投機(jī)行為。土地是不可再生的資源，中國人多地少、城市建設(shè)用地十分緊張，打擊囤地圈地行為必須使用嚴(yán)厲手段。一方面，批租土地應(yīng)當(dāng)有長期發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，不能只顧短期“土地財(cái)政”收入。對于已經(jīng)批租出去卻遲遲沒有開發(fā)的土地要嚴(yán)肅執(zhí)行政策：閑置一年要收閑置費(fèi)，閑置兩年者堅(jiān)決無償收回。

（三）盡量穩(wěn)定土地批租數(shù)量，以利于讓房地產(chǎn)商和購房者形成理性預(yù)期。供地從緊、加強(qiáng)土地利用的控制是必要的，但是土地供給量必須滿足基本住房需要，要保持相對均衡的供地進(jìn)度，避免一些時(shí)段出現(xiàn)供給過于短缺的局面。

（四）平衡各類用地的供應(yīng)。近些年來，開發(fā)區(qū)熱、大學(xué)城熱、重復(fù)建設(shè)用地、面子工程和政績工程占地、政府樓堂館所占地、一些黨政部門和“特殊”單位占地開發(fā)集資房等浪費(fèi)了大量的城市建設(shè)用地，人為擠占了商品住房和保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)。應(yīng)堅(jiān)決杜絕類似的占地、浪費(fèi)土地的行為，滿足居住建設(shè)用地的合理需求。

二、利用財(cái)政稅收手段調(diào)控住房價(jià)格

房地產(chǎn)稅制改革除了為國家財(cái)政增加收入和縮小貧富差距之外，另外還有一個(gè)非常重要的功能：就是體現(xiàn)鼓勵(lì)、什么限制什么的市場導(dǎo)向功能。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，抑制過度投機(jī)，預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)稅制都可發(fā)揮應(yīng)有的作用。鑒于房地產(chǎn)市場很容易出現(xiàn)投機(jī)活動(dòng)，因此應(yīng)當(dāng)特別注意研究轉(zhuǎn)讓階段和保有階段的稅收政策.通過財(cái)稅政策來提高投機(jī)活動(dòng)的交易成本。就轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)階段而言，主要是征收增值所得稅和營業(yè)稅；就保有階段而言，很多國家通行的做法是開征物業(yè)稅或稱不動(dòng)產(chǎn)稅，各種稅收相互配合使用，要能夠形成抑制投機(jī)，保障合理住房消費(fèi)的合力。

（一）征收房地產(chǎn)交易增值所得稅。這一稅種具有一定的抑制投機(jī)的效果，因?yàn)?，開征增值所得稅，要獲得預(yù)期的差價(jià)，必然提高售價(jià)，從而抑制二手房的需求，不利于炒房轉(zhuǎn)賣快速出手。但是，盡管理論上這一稅種是對賣房產(chǎn)者開征，實(shí)際上仍屬流轉(zhuǎn)稅之列，具有一定的轉(zhuǎn)嫁條件。特別是在住房供求關(guān)系失衡情況下，向下家轉(zhuǎn)嫁的比例更高。相對于保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅而言，其效果小得多。

（二）開征營業(yè)稅。營業(yè)稅也屬流轉(zhuǎn)稅，如果只對增值部分征收，類似于增值所得稅之效。為了抑制投機(jī)行為，現(xiàn)行調(diào)控政策一般規(guī)定按保有年限長短實(shí)行不同的征收辦法。如保有年限2年或5年之內(nèi)，就轉(zhuǎn)手者，按全額征收，超過規(guī)定的保有年限，則只對增值部分征收。雖然它同增值稅一樣，對投機(jī)行為有一定抑制效果，特別是規(guī)定保有年限，對投機(jī)者行為打擊力度更強(qiáng)。但由于它的流轉(zhuǎn)稅性質(zhì)，也易于轉(zhuǎn)嫁。另外一個(gè)問題就是它與活躍二手市場，增加存量住房的供給相矛盾，如果不與物業(yè)稅相配合，其效果也會(huì)大打折扣。

（三）開征物業(yè)稅。解決住房問題上的諸多矛盾，一要調(diào)控價(jià)格，二要抑制不當(dāng)需求雙管齊下，而物業(yè)稅這類經(jīng)濟(jì)手段無疑與這樣的目標(biāo)是相容的。出臺(tái)物業(yè)稅的呼聲持續(xù)了多年，但阻力重重，直到近年才開始試點(diǎn)。對于一般消費(fèi)者，物業(yè)稅稅制設(shè)計(jì)上應(yīng)該考慮其負(fù)擔(dān)能力，正如陳淮所說，可以實(shí)行零稅率，物業(yè)稅主要是加重囤房炒房者的負(fù)擔(dān)，加重奢侈消費(fèi)、多占資源者的負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)其改變過度占有物業(yè)的行為。物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，誰持有誰負(fù)擔(dān)，是不可通過加價(jià)轉(zhuǎn)嫁給他人的，相反還會(huì)使過多占有的房產(chǎn)成為燙手山芋，捂在手中白白支付代價(jià)。和一些反對物業(yè)稅的呼聲相反，筆者認(rèn)為，清理流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的可轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，出臺(tái)不可轉(zhuǎn)嫁的物業(yè)稅，并實(shí)現(xiàn)合理住房消費(fèi)行為進(jìn)行免征的稅制（如人均持有住房面積在平均水平之下的家庭免征），根本不可能推動(dòng)房價(jià)上升，相反能通過打擊囤房炒房、奢侈性和炫耀性消費(fèi)行為而減少需求，抑制房價(jià)。

三、利用金融政策調(diào)控住房價(jià)格

合理的金融政策既可在房價(jià)過快增長時(shí)抑制房價(jià)，又可防止房地產(chǎn)泡沫沖擊銀行體系。首先，控制按揭貸款的首付款，這在貸款實(shí)行規(guī)?？刂浦贫鹊臈l件下，于法有據(jù)、操作有效的金融手段。中國金融資源相對民間需求而言是嚴(yán)重不足的，但以前對按揭貸款還相對寬松，應(yīng)該通過首付成數(shù)的提高減少信貸資金過多流入房地產(chǎn)市場，更多地扶持其他民間實(shí)業(yè)。特別是對購買兩套、多套住房者可以實(shí)行更高的首付款政策，直至不予貸款。嚴(yán)厲打擊騙貸、假按揭行為。其次，適當(dāng)調(diào)整存貸款利率，特別是在負(fù)利率條件下，利率調(diào)整空間更應(yīng)在調(diào)控房價(jià)時(shí)用足。提高存款利率，會(huì)增加資金回籠，減少過于寬松的流動(dòng)性，會(huì)加大奢侈性、投機(jī)性需求者的成本，提高存款利率有利于減少住房市場投機(jī)資金。提高貸款利率，直接增加了購房資金成本，有利于抑制過度的需求。另外，在投機(jī)活動(dòng)非常猖獗的時(shí)候，可以考慮實(shí)行“歧視性”的利率政策，對購買第二套或多套住房實(shí)行更高的、超過基準(zhǔn)利率的按揭貸款利率。第三，在投機(jī)活動(dòng)猖獗之際停止新房預(yù)售，可取消預(yù)售制度，只準(zhǔn)銷售現(xiàn)房，控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用預(yù)售制度融資，以免其利用這些資金來源支撐其囤地囤房、人為控制開發(fā)進(jìn)度和市場供應(yīng)的壟斷市場和操縱市場的行為。第四，必要的時(shí)候可停止轉(zhuǎn)按揭，限制炒房投機(jī)者謀利的市場。

當(dāng)然，金融政策的利用要盡可能少增加正常購買住房的民眾的負(fù)擔(dān)，不可對正常消費(fèi)、以居住為目的的購房者設(shè)置過高門檻。另外金融政策具有較好的針對性和靈活性，應(yīng)根據(jù)市場實(shí)際情況相機(jī)決策使用。也就是說，在房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)氣較盛的時(shí)候采用較嚴(yán)的房貸政策，而在正常情況下適當(dāng)放松。

四、利用宏觀信息預(yù)警和市場信息顯示政策調(diào)控住房價(jià)格

房地產(chǎn)商扭曲房價(jià)的基礎(chǔ)是信息不對稱。購房者高度分散，在市場上處于競爭弱勢。信息是經(jīng)濟(jì)主體決策的依據(jù)，信息失真必將扭曲經(jīng)濟(jì)主體的行為。在信息不對稱的情況下，公平競爭從何談起？為了保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，正確引導(dǎo)市場主體行為，維護(hù)各方面利益，筆者建議：第一，更加嚴(yán)厲地處罰制造虛假信息和非法壟斷信息，擾亂市場、哄抬房價(jià)等行為，依法進(jìn)行重罰、吊銷執(zhí)照直至訴諸刑律。第二，有關(guān)部門應(yīng)更加密切地關(guān)注業(yè)內(nèi)特別是對市場影響力較大的開發(fā)商、學(xué)者言論，對其不實(shí)、誤導(dǎo)性強(qiáng)的觀點(diǎn)、數(shù)據(jù)要及時(shí)澄清。第三，及時(shí)發(fā)布政府部門掌控的宏微觀信息，如宏觀上的政策、法規(guī)、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等，微觀上具體開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期、容積率、單位面積分?jǐn)偟牡貎r(jià)和稅費(fèi)等，開發(fā)商的資質(zhì)、信譽(yù)、有無嚴(yán)重違法違規(guī)的不良記錄等。第四，鑒于房地產(chǎn)市場是壟斷性、外部性、信息不對稱性較強(qiáng)的特殊市場，應(yīng)擴(kuò)大開發(fā)商強(qiáng)制性信息披露的范圍，房價(jià)、公攤面積等信息要公開，而且要公開到“一房一價(jià)”和每套房公攤率的程度，還應(yīng)強(qiáng)制性規(guī)定開發(fā)商向社會(huì)和購房者明示成本構(gòu)成、定價(jià)依據(jù)、銷售進(jìn)度等信息。

五、完善健全的居住保障政策，發(fā)揮其對房價(jià)間接抑制功能

有了完善健全的居住保障政策，就能一定程度避免本不具有購房能力者去商品房市場追逐房產(chǎn)，減少了市場的剛性需求，有利于抑制房價(jià)。

一是向全民開放的居住福利政策：取締強(qiáng)勢部門壟斷性的變相分房福利，確認(rèn)未達(dá)到基本居住條件者擁有“宅基地”的權(quán)利。

二是讓弱勢群體也能分享的居住保險(xiǎn)政策（社會(huì)如何補(bǔ)償未能分享公積金和住房補(bǔ)貼的弱勢群體，從長遠(yuǎn)來看值得研究，財(cái)政開支可作出這方面的預(yù)算）。

三是強(qiáng)化居住救助政策的執(zhí)行力（要確保經(jīng)適房、廉租房如何做到不讓強(qiáng)勢群體染指）。

四是居住保障政策資源供給總量要有法律保障，包括財(cái)政資源和居住用地資源，要建立剛性的、有法律保障的供應(yīng)機(jī)制。

在保障居住保障政策的效率方面，主要是要做到防止相關(guān)政策失靈。一是量力而行，縮小包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的政策性住房供應(yīng)范圍，同時(shí)加大政策性住房投資比例，平衡供求矛盾。二是控制單套面積，降低居住成本，防止低收入者買不起、住不起，高收入者撿便宜。三是限制政策性住房的流轉(zhuǎn)，防止投機(jī)者炒作獲取暴利。四是嚴(yán)格審核購買者資格，嚴(yán)格處罰騙購、以權(quán)謀取經(jīng)濟(jì)適用房的行為。五是嚴(yán)格控制政策性住房開發(fā)成本和銷售價(jià)格，更加節(jié)省地利用居住保障政策資源。六是對于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房之類的政策性住房應(yīng)建立共有產(chǎn)權(quán)制度，使之具備多次循環(huán)用于住房保障的功能。

六、組建住房合作社，形成更多渠道的住房供應(yīng)體系

個(gè)人集資建房是一種合作經(jīng)濟(jì)行為，可以組建現(xiàn)代合作企業(yè)來明確其法律地位，而且，合作經(jīng)濟(jì)不一定劣于其他經(jīng)濟(jì)形式。

“住房合作社”的首要功能就是減少住房生產(chǎn)的中間環(huán)節(jié)，它排斥了開發(fā)商營運(yùn)過程中產(chǎn)生的中間費(fèi)，能節(jié)省購房者相當(dāng)比重的開支。另外，“住房合作社”從保障居住權(quán)的政策目標(biāo)出發(fā)，還可以提供一系列優(yōu)惠政策，比如，廉價(jià)或無償?shù)耐恋貏潛埽捎谒皇且环N商品，不進(jìn)入市場流通，所以，它理所應(yīng)當(dāng)享受許多稅費(fèi)優(yōu)惠，所以它的房價(jià)應(yīng)當(dāng)接近造房的成本價(jià)。

依法組建起住宅合作社，建立合作經(jīng)濟(jì)組織，吸納社員的股金就可規(guī)避非法集資的法律風(fēng)險(xiǎn)。通過政府監(jiān)管合作社，合作社根據(jù)企業(yè)章程約束社員，政府對合作企業(yè)監(jiān)管的難度不會(huì)比對別的企業(yè)更大，保證合作建房符合城市規(guī)劃也不是難題。至于資金管理和風(fēng)險(xiǎn)問題，可以通過社員初始股金占住宅成本的比重控制，對資金使用更為嚴(yán)格的監(jiān)督、引入銀行和專業(yè)理財(cái)機(jī)構(gòu)參與等手段來防范。

住宅合作社也可以是一種高效率的企業(yè)形式。其產(chǎn)權(quán)構(gòu)造明晰，個(gè)人資本賬戶直接量化了個(gè)人產(chǎn)權(quán)，社員權(quán)益直接以事先規(guī)定的住房分配規(guī)則來明確；其內(nèi)部經(jīng)營管住宅合作社也不拒絕專業(yè)化、市場化，認(rèn)為宅合作社這種形式是自產(chǎn)自銷是不對的，設(shè)計(jì)、建筑等同樣可以在市場招標(biāo)，建房完成后，也可移交給專業(yè)的物業(yè)管理公司管理，專業(yè)化分工和市場機(jī)制的效率與抵御高價(jià)的盤剝可以并行不悖。

七、規(guī)范住房市場秩序

加強(qiáng)住房市場的監(jiān)管，打擊市場壟斷行為，堅(jiān)決制止和懲處一些地方性甚至全國性房地產(chǎn)商會(huì)組建價(jià)格同盟行為，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)故意放慢開發(fā)進(jìn)度、捂盤惜售的減少市場供應(yīng)達(dá)到抬價(jià)目的的行為，應(yīng)實(shí)行懲罰性的經(jīng)濟(jì)處罰；制定并利用反暴利的相關(guān)規(guī)定限制抬價(jià)行為；研究成本公開的可行性，沒有法律依據(jù)的話，房地產(chǎn)主管部門也應(yīng)進(jìn)行總體上的成本核算并公之于眾，引導(dǎo)人們理性消費(fèi)；嚴(yán)打欺詐和虛假廣告行為。加強(qiáng)金融秩序監(jiān)管，根除違規(guī)放貸、假按揭騙取信貸資金的行為。

八、從長遠(yuǎn)來看穩(wěn)定房價(jià)需要較好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

當(dāng)前，受國內(nèi)外諸多因素的影響，宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)常性出現(xiàn)較大程度的波動(dòng)，冷熱不均也會(huì)傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有利于防止房價(jià)大起大落；居民收入差距、城鄉(xiāng)收入差距、區(qū)域之間收入差距擴(kuò)大勢頭的遏止，也有利于防止房地產(chǎn)局部過熱，緩解一些地區(qū)住房供求矛盾。

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季方.2010.影響房價(jià)的主客體因素分析及房價(jià)調(diào)控對策[J].中國投資，4。