• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的SCP分析及優(yōu)化對(duì)策

    2013-08-15 00:49:14北京物資學(xué)院馮玉成
    中國(guó)商論 2013年33期
    關(guān)鍵詞:壁壘房屋價(jià)格

    北京物資學(xué)院 馮玉成

    1 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

    我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)水平基本已從單體項(xiàng)目提高到社區(qū)項(xiàng)目,在城市區(qū)域開發(fā)與新城建設(shè)的領(lǐng)域發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)業(yè)目前越來越呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化的特征,在地區(qū)發(fā)展中承擔(dān)著舉足輕重的角色。經(jīng)過十幾年的發(fā)展,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?;?、品牌化、低成本、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期。這期間各房地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)模式也在不斷地發(fā)生變化,現(xiàn)已逐漸趨向產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)及文化與生活方式的競(jìng)爭(zhēng)階段演進(jìn),房地產(chǎn)業(yè)越來越成為精細(xì)化管理行業(yè),使得房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也更加系統(tǒng)而高效。

    2011年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資額為75664.7億元,施工面積為506775萬平方米,新開工面積為191237萬平方米,竣工面積92620萬平方米,竣工價(jià)值為21975.9億元,商品房銷售面積為109367萬平方米,商品房銷售額為58588.9億元;2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資額為92357.1億元,施工面積為573418萬平方米,新開工面積為177334萬平方米,竣工面積99425萬平方米,竣工價(jià)值為24836.6億元,商品房銷售面積為111304萬平方米,商品房銷售額為64455.8億元。

    2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

    本文主要從房地產(chǎn)商對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的控制力、產(chǎn)品差異化程度以及進(jìn)入退出壁壘等方面來綜合考察房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

    2.1 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格具有相當(dāng)程度的控制

    在我國(guó),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只與區(qū)域內(nèi)相鄰的、數(shù)量有限的其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。在不存在價(jià)格串謀的情況下,同質(zhì)產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)之間可供選擇的決策變量不多,要么進(jìn)行產(chǎn)量競(jìng)爭(zhēng),要么進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng);如果選擇價(jià)格競(jìng)爭(zhēng),非合作博弈解只能使價(jià)格不斷下跌,這與當(dāng)前房?jī)r(jià)的不斷攀高的事實(shí)不符。所以本文放棄同質(zhì)性假定,產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略就成為房企競(jìng)爭(zhēng)的主要形式,如此一來價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)就失去了作用,企業(yè)會(huì)對(duì)差別產(chǎn)品進(jìn)行差別定價(jià)。這就使企業(yè)之間不愿意打價(jià)格戰(zhàn),而通過產(chǎn)品差異化實(shí)現(xiàn)壟斷定價(jià),繼而獲取更多壟斷利潤(rùn)的主要原因。房地產(chǎn)開發(fā)商所采取的競(jìng)爭(zhēng)形式也不例外。

    更值得關(guān)注的是,在我國(guó),由于我國(guó)的“人情”化、“關(guān)系”化的社會(huì)文化環(huán)境,使得各地域之中的開發(fā)商彼此熟悉,如此一來合作則是共贏的重要途徑。盡管背地里勾心斗角,但是合作拉抬房產(chǎn)價(jià)格更符合開發(fā)商的共同利益。

    通過上述簡(jiǎn)單分析,人們就已經(jīng)不難看出房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格具有相當(dāng)程度的控制。

    2.2 區(qū)位差異是最重要的產(chǎn)品差異

    房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異化一般體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

    2.2.1 品牌差異

    品牌具有很高的無形價(jià)值,它不僅是一個(gè)產(chǎn)品的標(biāo)志,更是產(chǎn)品的質(zhì)量、性能、滿足消費(fèi)者效用的可靠程度的綜合體現(xiàn)。每個(gè)品牌背后都有一批忠實(shí)的顧客群,它不僅可以滿足消費(fèi)者對(duì)實(shí)物的使用需求,還可以給消費(fèi)者精神的愉悅。最重要的是,品牌背后凝聚著企業(yè)的信譽(yù)和消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和性能的信賴。

    2.2.2 質(zhì)量差異

    過去的一年里,在房地產(chǎn)成交大幅回升的同時(shí),房地產(chǎn)類消費(fèi)投訴數(shù)量也大幅回升,上海的“樓脆脆”、成都的“樓歪歪”、北京的“壁爐門”等,各地的房地產(chǎn)“質(zhì)量門”層出不窮,住宅安全問題在過去的一年不斷牽動(dòng)著公眾的神經(jīng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的今天,一些企業(yè)為追逐暴利空間,不惜降低房屋的質(zhì)量。房屋的質(zhì)量差異就顯得異常重要,消費(fèi)者不惜花高于平均房?jī)r(jià)的價(jià)格去購(gòu)買質(zhì)量有保障的住房。

    2.2.3 區(qū)位差異

    區(qū)位是決定房地產(chǎn)商品價(jià)值的最重要因素,房地產(chǎn)的區(qū)位差異會(huì)直接帶來價(jià)格差異。具有相同的品牌、設(shè)計(jì)、質(zhì)量和服務(wù)的兩套房屋會(huì)僅僅因?yàn)閰^(qū)位的差別而在售價(jià)上有天壤之別。從全國(guó)范圍來看,房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位差異非常明顯。眾所周知,價(jià)格是影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的最重要的因素,區(qū)位影響價(jià)格甚至決定價(jià)格,所以區(qū)位差異是房地產(chǎn)業(yè)最重要的產(chǎn)品差異。

    2.3 房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘分析

    2.3.1 必要的資本量壁壘被弱化

    房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè),按照常理應(yīng)該具有一定的行業(yè)資本進(jìn)入壁壘,但由于房地業(yè)企業(yè)具有高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn),即在經(jīng)營(yíng)過程中利用了杠桿原理,使得進(jìn)入該行業(yè)時(shí)必要的資本量壁壘被弱化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)資料顯示,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)多年都高達(dá)70%以上。

    房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個(gè)方面:國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業(yè)單位自有資金、購(gòu)房者的定金和預(yù)付款以及其他資金。

    在實(shí)際的操作過程中,開發(fā)商在取得土地使用權(quán)后就將土地抵押到銀行融入運(yùn)營(yíng)資金,而建筑過程中所使用資金則是由施工方墊資先行建設(shè),達(dá)到預(yù)售條件后再進(jìn)行在建工程抵押,同時(shí)要求合作的代理商進(jìn)行墊資銷售,物業(yè)銷售完畢后清欠所有負(fù)債,到此完成一個(gè)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)。由此可見,雖然房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè),但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)以及資金來源的多樣性,實(shí)際上真正使用的開發(fā)商的自有資金并不多且周期不長(zhǎng),這些都大大弱化了必要資本量壁壘。

    2.3.2 行業(yè)技術(shù)壁壘很低

    房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)市場(chǎng)中一般充當(dāng)資源整合的角色,它把建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)策劃顧問公司、營(yíng)銷代理公司和物業(yè)管理公司等不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的公司部門結(jié)合了起來,在整個(gè)房屋建設(shè)的過程中它并不具體從事各項(xiàng)工作,把許多項(xiàng)目外包了出去。施工承包給技術(shù)先進(jìn)的建筑公司、項(xiàng)目定位由專門的房地產(chǎn)策劃顧問公司負(fù)責(zé)、后期的銷售工作交給專門的營(yíng)銷策劃公司、銷售出去后的物業(yè)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。在整個(gè)過程中,房地產(chǎn)開發(fā)商只需要提供啟動(dòng)資金,并協(xié)調(diào)處理與政府的關(guān)系使項(xiàng)目能順利進(jìn)行就行。相比電子、汽車、信息等產(chǎn)業(yè),在房地產(chǎn)開發(fā)施行大規(guī)模工廠化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)之前,行業(yè)技術(shù)壁壘是很低的,這使新企業(yè)的進(jìn)入顯得非常容易。

    2.3.3 政策法規(guī)壁壘成為主要的進(jìn)入壁壘

    由于房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的地位舉足輕重,它的生存與發(fā)展更容易牽動(dòng)政府的視線。近年來,為了使房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展,政府頻頻出臺(tái)政策法規(guī)對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控。同時(shí),因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)需要土地這一國(guó)有的有限資源,它的經(jīng)營(yíng)模式的特殊性和復(fù)雜性,這都加大了政府政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)效果。

    在2008年寬松的土地政策影響下,各地高價(jià)地不斷爆出,地方政府土地財(cái)政收入大幅增長(zhǎng)。2009年12月17日,國(guó)土部等五部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,明確提出規(guī)范土地出讓收入分期繳納期限,原則上不超過一年;首次繳付比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。這一政策標(biāo)志著寬松的土地政策已經(jīng)終止,有利于土地市場(chǎng)的降溫,在很大程度上提高了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘。

    2009年5月27日,國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》,決定保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%,而此前房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)的資本金比例為35%。這一舉動(dòng)在很大程度上又降低了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘。

    綜上所述,必要資本量壁壘和行業(yè)技術(shù)壁壘對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說并不是真正的壁壘,而政府的相關(guān)政策法律法規(guī)卻能輕易地調(diào)控房地產(chǎn)商的進(jìn)入與退出,由此可見,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘主要是政策法規(guī)壁壘。

    2.3.4 房地產(chǎn)業(yè)的退出壁壘分析

    資金的專用性越強(qiáng),沉沒成本越大,解雇費(fèi)用越高,企業(yè)退出市場(chǎng)的壁壘也就越高。政府為了一定的目標(biāo),經(jīng)常通過制定政策法規(guī)限制一些企業(yè)從某個(gè)行業(yè)退出。房地產(chǎn)業(yè)的退出壁壘主要是沉沒成本,體現(xiàn)為房屋賣不出去時(shí)的損失。但目前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)喜人,城鄉(xiāng)居民可支配收入不斷提高。從上文的分析中,人們已經(jīng)知道房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤不愁賣不出去。所以,總體而言,房屋賣不出去的可能性很小。通過上述分析,可以得出目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的退出壁壘較小。

    3 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)行為分析

    3.1 壟斷定價(jià)、價(jià)格歧視和串謀式價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)制是主要價(jià)格行為

    企業(yè)對(duì)價(jià)格的影響力由企業(yè)所處的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定。如前文所述,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)屬于區(qū)域性的寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu),在某個(gè)特定的區(qū)域,少數(shù)幾個(gè)企業(yè)占據(jù)大部分的市場(chǎng)份額,這些企業(yè)就擁有了壟斷定價(jià)的條件和實(shí)力。它們進(jìn)行壟斷定價(jià)的直接后果表現(xiàn)為不斷高漲的房?jī)r(jià)。

    價(jià)格歧視是指廠商以不同價(jià)格銷售同一產(chǎn)品,價(jià)格歧視有一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)價(jià)格歧視之分。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上,房地產(chǎn)商會(huì)根據(jù)房屋的樓層、朝向、戶型的不同制定不同的價(jià)格。它們的這一舉動(dòng)并不是因?yàn)榉课莸某杀静煌?,而是根?jù)消費(fèi)者的不同偏好、根據(jù)消費(fèi)者的心理制定的價(jià)格。開發(fā)商們對(duì)不同的產(chǎn)品制定不同的價(jià)格,讓消費(fèi)者依據(jù)自己的喜好、自己的經(jīng)濟(jì)能力去自由選擇,這顯然是二級(jí)價(jià)格歧視。這種定價(jià)方式在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在。

    在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上還存在一種價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)制。就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,當(dāng)一家企業(yè)首先改變價(jià)格時(shí),其他企業(yè)會(huì)跟隨這個(gè)企業(yè)采取相應(yīng)的舉動(dòng)。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是區(qū)域性的寡頭壟斷,它的價(jià)格協(xié)調(diào)方式屬于價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)制中的串謀式價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)制。在對(duì)北京市27家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的問卷調(diào)查顯示:有63%的企業(yè)(17家)在制定房?jī)r(jià)時(shí)是跟隨市場(chǎng)上其他企業(yè)的價(jià)格,只有7.4%的企業(yè)(2家)在制定房?jī)r(jià)時(shí)是和其他企業(yè)共同定價(jià),其余企業(yè)中有7家是自己定價(jià),有9家是按成本定價(jià)。

    3.2 虛假?gòu)V告泛濫

    因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是寡頭壟斷市場(chǎng),其中必然存在信息不對(duì)稱現(xiàn)象。一般而言,房地產(chǎn)商對(duì)自己所生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品掌握的信息遠(yuǎn)比房屋購(gòu)買者了解的多。在這種情況下,廣告就有了存在的可能性和必要性。房地產(chǎn)商需要通過廣告把產(chǎn)品和企業(yè)本身的相關(guān)信息傳遞給消費(fèi)者,消費(fèi)者也需要通過廣告來對(duì)房屋的質(zhì)量、服務(wù)等方面的情況做一定程度的了解。廣告成為了連接企業(yè)和消費(fèi)者的重要紐帶。

    近年來,房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。為爭(zhēng)奪客源、吸引人們的注意力,一些不守誠(chéng)信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用虛假?gòu)V告欺騙消費(fèi)者。這些房地產(chǎn)企業(yè)中,有的在廣告中規(guī)劃的美化綠地和一些配套設(shè)施在建設(shè)時(shí)不見蹤影,已蓋好的樓房與最初的廣告宣傳大相徑庭;有的故意混淆建筑面積和使用面積這兩個(gè)詞,只模糊使用“面積”一詞替代;有的宣傳自己的樓盤交通多么便利跟實(shí)際情況相差甚遠(yuǎn);有的“五證”(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、土地使用證明、預(yù)售許可證、產(chǎn)權(quán)證明)不全就對(duì)外發(fā)布售房廣告開始預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這些虛假?gòu)V告,坑騙了不少人,也引發(fā)了不少社會(huì)矛盾。

    4 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)績(jī)效分析

    4.1 行業(yè)利潤(rùn)率較高

    在2008年胡潤(rùn)和福布斯公布的中國(guó)富豪排行榜中,年僅26歲的廣州碧桂園大股東楊惠妍以超過1000億元人民幣的財(cái)富穩(wěn)居第一,令人驚嘆不已。繼續(xù)往下看(福布斯):第二名,許榮茂,主要產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn);第四名,張力,主要產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn);第七、八名,分別是張欣、盧志強(qiáng),主要產(chǎn)業(yè)都是房地產(chǎn)。前十名竟有五名富豪從事房地產(chǎn)業(yè),這些排名從側(cè)面印證了房地產(chǎn)利潤(rùn)率奇高的不爭(zhēng)事實(shí)。

    但是2010年《第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)(第一號(hào))》卻給出了如下數(shù)據(jù):2008年,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入30586.5億元,比2004年增長(zhǎng)107.5%,其中,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)26694.2億元,物業(yè)管理企業(yè)2076.7億元,中介服務(wù)業(yè)572.4億元,其他房地產(chǎn)1243.2億元,分別比2004年增長(zhǎng)100.5%、204.5%、171.2%和133.5%。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)收資本33052.4億元,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3861.3億元,分別比2004年增長(zhǎng)123.2%和290.4%。

    然而,另一份報(bào)告卻給出了如下結(jié)論:“檢查發(fā)現(xiàn),部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真嚴(yán)重。2005年財(cái)政部組織檢查了39戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),共查出資產(chǎn)不實(shí)93億元,收入不實(shí)84億元,利潤(rùn)不實(shí)33億元,39戶房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表反映的平均銷售利潤(rùn)率僅為12.22%,而實(shí)際利潤(rùn)率高達(dá)26.79%”。

    當(dāng)然,人們可以認(rèn)為這兩次調(diào)查的范圍和目的不同而得出的結(jié)果相差甚遠(yuǎn)很正常,因此不能以其中某一個(gè)數(shù)據(jù)來駁斥另一個(gè)數(shù)據(jù)。但是,可以從中得出這樣一個(gè)結(jié)論,即房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤(rùn)不高,暴利只是部分“企業(yè)暴利”。這個(gè)結(jié)論的原因可以理解為:由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)集中度極低而導(dǎo)致優(yōu)勢(shì)企業(yè)較強(qiáng)的盈利能力被大量落后企業(yè)所稀釋,從而使整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率顯得偏低。在本文之前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的必要資本壁壘的分析中,曾經(jīng)提到開發(fā)商在開發(fā)過程使用的自有資金非常少,而這就恰恰成為會(huì)計(jì)核算中合法隱藏真實(shí)利潤(rùn)率的節(jié)點(diǎn)。如果人們用利潤(rùn)除以使用的自有資金,就不難看出真實(shí)的利潤(rùn)率,而實(shí)際操作中則是用利潤(rùn)除以開發(fā)過程中使用的所有資金,這也就解釋了為什么房地產(chǎn)報(bào)表利潤(rùn)率低的原因。

    我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)已經(jīng)是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),區(qū)域市場(chǎng)中的寡頭企業(yè)通過壟斷定價(jià)、合謀等方式定壟斷高價(jià),排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,維持著壟斷地位并獲取壟斷利潤(rùn),這些行為大大降低了社會(huì)福利,從而降低了市場(chǎng)績(jī)效。

    4.2 房屋空置率過高

    據(jù)統(tǒng)計(jì),上海、北京和深圳等一線城市的房屋空置率已達(dá)到40%,將近一半房子是沒人住的。2010年4月,國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò),在全國(guó)660個(gè)城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。按每套房居住3人計(jì)算,這些空置的房屋可供2億人居住,而我國(guó)2008年人口統(tǒng)計(jì)的結(jié)果為13.28億,空置的房屋可供全國(guó)超過15%的人居住。

    就開發(fā)商的空置率來說,有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:目前在北京、上海、深圳三地,很多樓盤空置率達(dá)50%以上。就老百姓的空置率來說,是指房子囤積在炒家手上。有數(shù)據(jù)表明,上海、北京、深圳、廣州,甚至杭州、南京、武漢、成都等二線城市,甚至麗水、瑞安這樣的三四線城市,新房換手率半年就超過了65%。應(yīng)該說,這種只買不住的購(gòu)房投機(jī)行為造成了社會(huì)資源的極大浪費(fèi),也給銀行系統(tǒng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)資源的浪費(fèi)不必多說,其引發(fā)的高房?jī)r(jià)則導(dǎo)致普通老百姓買房難、住房難。購(gòu)置這些房產(chǎn)需要大量的銀行貸款,這就等同于將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行,美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)便是前車之鑒。

    4.3 房?jī)r(jià)收入比過高

    所謂房?jī)r(jià)收入比是指房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭對(duì)房屋的支付能力。這一比值與居民的支付能力成反向變動(dòng)關(guān)系,房?jī)r(jià)收入比越高,居民的支付能力越低?!昂侠淼淖》?jī)r(jià)格”的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該為3~6。即房?jī)r(jià)的“合理的價(jià)格水平”,應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3~6年的平均收入。目前,我國(guó)一線城市如北京、上海、深圳和廣州等城市近兩年的房?jī)r(jià)收入比保持在10以上,高的達(dá)14左右。

    4.4 部分房產(chǎn)質(zhì)量低劣

    據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)分析,2008年上半年關(guān)于房屋方面的投訴數(shù)量達(dá)9259件,相對(duì)2007上半年的8048件同比增長(zhǎng)15%,投訴增幅位于第九位。2008全年的房屋投訴量高達(dá)16642件,投訴量在全年各類投訴量中排名第六。房屋質(zhì)量問題一直存在,比如2009年的廣西 “兩會(huì)”,不少市民打進(jìn)熱線電話,傾訴自己在房屋質(zhì)量方面的煩惱,一些代表也就房屋質(zhì)量安全問題發(fā)表了自己的看法。又比如,2010年4月,武漢市首個(gè)通過電視直播公開搖號(hào)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中的近200套房屋出現(xiàn)滲水。房屋的質(zhì)量和安全問題需要引起各個(gè)相關(guān)部門更多的關(guān)注。

    4.5 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

    我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問題。第一,高檔住房供給過多而新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)則不足,與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)還有較大的差距。第二,由于政府重視不夠,而且未以開發(fā)廉租房為政策重心,由此而導(dǎo)致廉租房供給很少,覆蓋面小。同時(shí),經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求,而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問題,例如2009年出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)適用房搖號(hào)作弊以及內(nèi)幕交易等等。第三,二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育緩慢,相關(guān)中介機(jī)構(gòu)零散不成規(guī)模,由此出現(xiàn)的信息不對(duì)稱而導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性供需失調(diào),二手房的供給亦不能滿足需求。

    5 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化對(duì)策

    5.1 加強(qiáng)企業(yè)的兼并與合作,提高規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平

    在現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)遍地開花,還遠(yuǎn)沒有達(dá)到抑制過多企業(yè)進(jìn)入的規(guī)模經(jīng)濟(jì),即使是占市場(chǎng)份額最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)萬科,也不過僅占中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)份額的1%多一些。所以,為達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)這一目標(biāo),較好的方法就是加強(qiáng)企業(yè)的兼并與合作。通過市場(chǎng)的兼并與合作,提高企業(yè)的市場(chǎng)占有率,以達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)來提高市場(chǎng)的進(jìn)入壁壘。在這一方面,政府可以進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)控。對(duì)于一些在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目方面相似、競(jìng)爭(zhēng)力相差懸殊的企業(yè),政府可以搭橋牽線,讓這些企業(yè)進(jìn)行兼并和合作,以提高規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平。

    5.2 健全市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制,確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

    由于房地產(chǎn)業(yè)必要的資本量壁壘被弱化,行業(yè)技術(shù)壁壘也很低,在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下退出壁壘也可忽略,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門檻就被降低。這使得一些不具備開發(fā)能力的企業(yè)擠入房地產(chǎn)市場(chǎng)中,不僅會(huì)降低房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量,也會(huì)加大房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。政府應(yīng)提高房地產(chǎn)業(yè)的必要資本量壁壘,可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例,也可以出臺(tái)相關(guān)的法律條文對(duì)進(jìn)入企業(yè)的能力進(jìn)行限制,以健全市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制并提高企業(yè)進(jìn)入門檻。同時(shí),政府也應(yīng)嚴(yán)格控制企業(yè)的貸款條件和貸款額度,從而降低房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn),確保房地產(chǎn)業(yè)能夠健康持續(xù)發(fā)展。以上的政策建議也能在一定程度上降低行業(yè)利潤(rùn)率,提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)績(jī)效,增大社會(huì)福利。

    5.3 整頓廣告行為,提高企業(yè)違法成本

    雖然我國(guó)廣告法中明確規(guī)定,廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法,不得含有虛假的內(nèi)容,不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者,但是開發(fā)商仍然違法行事,虛假?gòu)V告照打不誤,究其原因是違法成本太低,相對(duì)于虛假?gòu)V告帶來的收益,受到的處罰不過是九牛一毛。針對(duì)房地產(chǎn)商這種嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者福利的行為,政府相關(guān)部門應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)督、嚴(yán)厲執(zhí)法,整頓房地產(chǎn)商的廣告行為,嚴(yán)厲打擊虛假?gòu)V告行為,加大處罰力度,提高房地產(chǎn)企業(yè)的違法成本。同時(shí)可以建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案,使消費(fèi)者可以明確地了解到企業(yè)的相關(guān)信息,減少企業(yè)與消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱。政府還應(yīng)該向社會(huì)及時(shí)披露企業(yè)的信用記錄,以達(dá)到真正監(jiān)督、限制、制裁違法企業(yè)的目的。

    5.4 規(guī)范土地買賣行為,引導(dǎo)企業(yè)合理定價(jià)

    房?jī)r(jià)之所以居高不下,很大一部分原因在于土地價(jià)格較高。為了降低我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過高的房?jī)r(jià)收入比,可以從兩個(gè)方面著手:一方面可以采取相關(guān)措施來提高居民的可支配收入,比如提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)、提高個(gè)人所得稅起征點(diǎn)、降低個(gè)人所得稅稅率、增加社會(huì)保障額度等等,但不管采取哪種措施,居民的可支配收入增加的數(shù)量畢竟是有限的,相對(duì)于過高的房?jī)r(jià)而言也是微不足道的。鑒于此,我國(guó)需要把重點(diǎn)放在降低房?jī)r(jià)這一方面。因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)土地的購(gòu)買價(jià)格占據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本的很大一部分,要想達(dá)到降低房?jī)r(jià)這一目的,首先必須要把土地的成交價(jià)格降下來。土地作為商品,它的價(jià)格又由土地市場(chǎng)供給和需求決定。為了杜絕一些“哄抬地價(jià)”的現(xiàn)象,政府必須對(duì)土地的供應(yīng)嚴(yán)加控制和監(jiān)督,規(guī)范土地買賣行為,應(yīng)該對(duì)土地拍賣的流程進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定,以實(shí)現(xiàn)真正的公開、公正和透明。同時(shí),還要對(duì)個(gè)別地方政府為獲取私利,在土地買賣過程中“暗箱操作”行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。與此同時(shí),政府也應(yīng)該對(duì)一些企業(yè)“捂盤惜售”、惡意抬高房?jī)r(jià)的行為進(jìn)行制裁,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理定價(jià)。

    5.5 盡快建立房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量擔(dān)保制度,以提高房屋質(zhì)量

    盡快建立房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量擔(dān)保制度,設(shè)立強(qiáng)制性保險(xiǎn),引入第三方(如保險(xiǎn)公司)監(jiān)督,利用經(jīng)濟(jì)杠桿讓市場(chǎng)來糾正市場(chǎng)行為,以提高房屋質(zhì)量。政府相關(guān)部門應(yīng)盡快完善住房質(zhì)量保障制度,并強(qiáng)制實(shí)施,從根本上保障購(gòu)房者的利益。

    5.6 改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu),降低房屋空置率

    我國(guó)房屋空置率之所以居高不下,主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。政府應(yīng)通過土地政策、稅收政策、金融政策等一系列的政策措施引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理調(diào)整供給結(jié)構(gòu),從而提高市場(chǎng)績(jī)效。在土地政策上應(yīng)嚴(yán)格控制高檔商品房的土地供應(yīng)量,增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給量,同時(shí)控制商品房建筑面積的大小,增加中小戶型的供應(yīng)量,減少普通消費(fèi)者的購(gòu)房負(fù)擔(dān);在稅收政策上可以對(duì)建造經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的企業(yè)實(shí)行稅收優(yōu)惠,以鼓勵(lì)更多的企業(yè)投入經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),對(duì)于這些企業(yè)同樣可以通過提供優(yōu)惠利息貸款等金融手段給予支持。

    [1] 王曉華.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)SCP范式初探[J].市場(chǎng)論壇,2006(1).

    [2] 施杰峰.我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織研究[D].暨南大學(xué)碩士學(xué)位論文,2008.

    [3] 中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.2009中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒[G].北京:中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社,2009.

    [4] 吳剛.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的SCP分析[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2008(7).

    猜你喜歡
    壁壘房屋價(jià)格
    打破發(fā)揮失常的壁壘
    UMAMMA歷史房屋改造
    房屋
    文苑(2020年10期)2020-11-22 03:28:43
    轉(zhuǎn)租房屋,出現(xiàn)問題由誰負(fù)責(zé)?
    金橋(2018年2期)2018-12-06 09:30:40
    價(jià)格
    汽車之友(2016年18期)2016-09-20 14:10:22
    價(jià)格
    汽車之友(2016年10期)2016-05-16 14:18:45
    魚與魚缸
    價(jià)格
    汽車之友(2016年6期)2016-04-18 18:29:21
    車易拍:二手車的壁壘是信用
    奇怪又有趣的房屋
    最新的欧美精品一区二区| 九九久久精品国产亚洲av麻豆| 秋霞伦理黄片| 国产探花极品一区二区| 最近中文字幕2019免费版| 国产永久视频网站| 91午夜精品亚洲一区二区三区| 午夜av观看不卡| 一边亲一边摸免费视频| 国产综合精华液| 国产综合精华液| videossex国产| a级毛片黄视频| 久久久久久久国产电影| 中国美白少妇内射xxxbb| 亚洲人成77777在线视频| 蜜臀久久99精品久久宅男| 少妇丰满av| √禁漫天堂资源中文www| 高清不卡的av网站| 99久久综合免费| 卡戴珊不雅视频在线播放| 国产精品久久久久久精品电影小说| 国产一级毛片在线| 在线观看一区二区三区激情| 日韩精品免费视频一区二区三区 | 人人妻人人澡人人看| 97超视频在线观看视频| 精品一区二区免费观看| 一级毛片 在线播放| 男女高潮啪啪啪动态图| 亚洲国产精品专区欧美| 一级片'在线观看视频| 黑人欧美特级aaaaaa片| 在线 av 中文字幕| 在现免费观看毛片| 亚洲欧美日韩另类电影网站| 新久久久久国产一级毛片| 久久亚洲国产成人精品v| 成人亚洲欧美一区二区av| 国产精品国产av在线观看| 国产成人精品在线电影| 热99久久久久精品小说推荐| av有码第一页| 成年美女黄网站色视频大全免费 | 热99国产精品久久久久久7| 三级国产精品片| 少妇精品久久久久久久| 尾随美女入室| 母亲3免费完整高清在线观看 | av在线老鸭窝| 黑丝袜美女国产一区| 欧美bdsm另类| 日本av手机在线免费观看| 亚洲欧美日韩另类电影网站| 国产淫语在线视频| 欧美三级亚洲精品| 草草在线视频免费看| xxxhd国产人妻xxx| 一边摸一边做爽爽视频免费| 黄色欧美视频在线观看| 国产熟女欧美一区二区| 69精品国产乱码久久久| 久久午夜综合久久蜜桃| 午夜激情av网站| 中文字幕久久专区| 精品国产一区二区三区久久久樱花| 国产国语露脸激情在线看| 久久青草综合色| 亚洲av综合色区一区| 中文字幕久久专区| 亚洲av日韩在线播放| 97超视频在线观看视频| 好男人视频免费观看在线| 丝瓜视频免费看黄片| 日韩熟女老妇一区二区性免费视频| 91aial.com中文字幕在线观看| 久久午夜综合久久蜜桃| 97精品久久久久久久久久精品| 久久这里有精品视频免费| 国产女主播在线喷水免费视频网站| 色婷婷av一区二区三区视频| 国模一区二区三区四区视频| 亚洲精品一区蜜桃| 女性生殖器流出的白浆| 婷婷色综合大香蕉| 免费观看性生交大片5| 婷婷成人精品国产| 99re6热这里在线精品视频| 国产午夜精品久久久久久一区二区三区| 精品一区在线观看国产| 熟女人妻精品中文字幕| 精品久久久噜噜| 大话2 男鬼变身卡| 一级毛片 在线播放| 一本久久精品| 中文字幕人妻熟人妻熟丝袜美| 亚洲av二区三区四区| 天堂中文最新版在线下载| 大香蕉久久网| 男女边摸边吃奶| 在线观看三级黄色| 丰满少妇做爰视频| 91精品国产九色| 亚洲人成网站在线观看播放| 免费观看av网站的网址| 日韩不卡一区二区三区视频在线| 久久人人爽av亚洲精品天堂| 国产片特级美女逼逼视频| 97在线人人人人妻| 一个人看视频在线观看www免费| 人成视频在线观看免费观看| 亚洲精品乱久久久久久| 国产免费一区二区三区四区乱码| 欧美日韩av久久| 亚洲av成人精品一区久久| 99精国产麻豆久久婷婷| 少妇被粗大猛烈的视频| 久久午夜综合久久蜜桃| 老司机影院成人| 日本91视频免费播放| av有码第一页| 美女主播在线视频| 国产精品女同一区二区软件| 久久久久精品性色| 国产淫语在线视频| 免费观看av网站的网址| 亚洲国产av新网站| xxxhd国产人妻xxx| 国产69精品久久久久777片| 国产色婷婷99| 美女脱内裤让男人舔精品视频| 草草在线视频免费看| 99久久综合免费| 久久久久久久久久久丰满| 国产伦理片在线播放av一区| 亚洲经典国产精华液单| 久久久亚洲精品成人影院| 一本色道久久久久久精品综合| 国精品久久久久久国模美| 青春草国产在线视频| 国产成人精品一,二区| 亚洲国产日韩一区二区| 国产精品国产三级专区第一集| 精品久久蜜臀av无| 国产精品久久久久久av不卡| 建设人人有责人人尽责人人享有的| 欧美97在线视频| 久久久久久久久久久久大奶| 人人妻人人添人人爽欧美一区卜| 乱码一卡2卡4卡精品| 成人毛片60女人毛片免费| 日韩强制内射视频| 自线自在国产av| 大话2 男鬼变身卡| 人人妻人人添人人爽欧美一区卜| 少妇精品久久久久久久| 日本与韩国留学比较| 91精品伊人久久大香线蕉| 又黄又爽又刺激的免费视频.| 亚洲精品乱码久久久久久按摩| 国产日韩一区二区三区精品不卡 | 亚洲av欧美aⅴ国产| 99九九线精品视频在线观看视频| 亚洲精品一区蜜桃| 久久久亚洲精品成人影院| 亚洲精品久久午夜乱码| av在线老鸭窝| 国产精品一国产av| 国产精品熟女久久久久浪| 在线播放无遮挡| 精品人妻偷拍中文字幕| 高清av免费在线| 91精品国产国语对白视频| 国产精品欧美亚洲77777| 嫩草影院入口| 亚洲成人一二三区av| 十八禁网站网址无遮挡| 欧美日韩成人在线一区二区| 欧美性感艳星| 99热这里只有是精品在线观看| 午夜免费观看性视频| 欧美xxⅹ黑人| 国产国拍精品亚洲av在线观看| 日韩免费高清中文字幕av| 国产精品久久久久久久久免| 老女人水多毛片| 女性生殖器流出的白浆| 美女主播在线视频| av免费在线看不卡| 丝袜美足系列| 99热全是精品| 精品人妻在线不人妻| 成人毛片60女人毛片免费| 日韩三级伦理在线观看| 久久 成人 亚洲| 在线免费观看不下载黄p国产| 两个人免费观看高清视频| 熟女电影av网| 2022亚洲国产成人精品| 制服人妻中文乱码| 久久人人爽人人片av| a级片在线免费高清观看视频| 只有这里有精品99| 黄片播放在线免费| 久久精品夜色国产| 免费人成在线观看视频色| 女人久久www免费人成看片| 中文欧美无线码| 亚洲内射少妇av| 91精品国产国语对白视频| 国产在线一区二区三区精| 精品一品国产午夜福利视频| 国语对白做爰xxxⅹ性视频网站| 亚洲图色成人| 80岁老熟妇乱子伦牲交| 精品酒店卫生间| 黄片无遮挡物在线观看| 一边亲一边摸免费视频| 国产免费一区二区三区四区乱码| 少妇精品久久久久久久| 夜夜看夜夜爽夜夜摸| 国产高清不卡午夜福利| 欧美日韩亚洲高清精品| 18+在线观看网站| 亚洲欧美一区二区三区黑人 | 狠狠精品人妻久久久久久综合| a级片在线免费高清观看视频| 久久99精品国语久久久| 狂野欧美激情性xxxx在线观看| 九九爱精品视频在线观看| 永久免费av网站大全| 中文字幕av电影在线播放| 黄色欧美视频在线观看| 国产一区二区在线观看av| 99热6这里只有精品| av有码第一页| 久久人人爽av亚洲精品天堂| 亚洲国产成人一精品久久久| 国产高清不卡午夜福利| 9色porny在线观看| 中文字幕免费在线视频6| 久久精品人人爽人人爽视色| 亚洲av电影在线观看一区二区三区| 18禁动态无遮挡网站| 夫妻性生交免费视频一级片| 又粗又硬又长又爽又黄的视频| 日韩一区二区三区影片| 免费大片黄手机在线观看| 久久精品久久久久久噜噜老黄| 人妻人人澡人人爽人人| 久久久欧美国产精品| 久久久久精品久久久久真实原创| 亚洲国产最新在线播放| 一级毛片aaaaaa免费看小| 国产永久视频网站| 啦啦啦中文免费视频观看日本| 高清在线视频一区二区三区| 成人毛片60女人毛片免费| 人人妻人人添人人爽欧美一区卜| 久久精品国产a三级三级三级| 国产av精品麻豆| 午夜激情久久久久久久| 国产亚洲一区二区精品| 看免费成人av毛片| 成人国语在线视频| 王馨瑶露胸无遮挡在线观看| 亚洲少妇的诱惑av| 国产免费福利视频在线观看| 一级二级三级毛片免费看| 免费黄网站久久成人精品| 久久99一区二区三区| 久久久国产一区二区| 久久久久精品性色| 亚洲久久久国产精品| 七月丁香在线播放| 国产成人aa在线观看| 免费大片黄手机在线观看| 国产欧美另类精品又又久久亚洲欧美| 99热全是精品| 国产av精品麻豆| 成人18禁高潮啪啪吃奶动态图 | 日本免费在线观看一区| 亚洲精品国产色婷婷电影| 久久精品国产a三级三级三级| 国产永久视频网站| 国产高清有码在线观看视频| 天天影视国产精品| 国产精品一国产av| 2021少妇久久久久久久久久久| 日韩成人伦理影院| 又大又黄又爽视频免费| 春色校园在线视频观看| 青春草视频在线免费观看| 国产一区二区三区av在线| 一本久久精品| 18+在线观看网站| 国产极品粉嫩免费观看在线 | 另类亚洲欧美激情| 欧美bdsm另类| 欧美精品亚洲一区二区| 国产av一区二区精品久久| 如日韩欧美国产精品一区二区三区 | 男女边吃奶边做爰视频| 狂野欧美激情性bbbbbb| 80岁老熟妇乱子伦牲交| 寂寞人妻少妇视频99o| 久久综合国产亚洲精品| 久久久久久久久久久丰满| 母亲3免费完整高清在线观看 | 久久久久久人妻| 黄色一级大片看看| 久久人人爽人人爽人人片va| 国产 精品1| 精品酒店卫生间| 七月丁香在线播放| 国产 精品1| 高清视频免费观看一区二区| 亚洲美女视频黄频| 亚洲欧美清纯卡通| 欧美变态另类bdsm刘玥| 国产熟女午夜一区二区三区 | 插逼视频在线观看| 中国国产av一级| 自线自在国产av| 午夜av观看不卡| 人妻系列 视频| 天天操日日干夜夜撸| 亚洲综合精品二区| 99精国产麻豆久久婷婷| 插阴视频在线观看视频| 欧美日韩综合久久久久久| 久久韩国三级中文字幕| 久久久国产精品麻豆| 最近中文字幕高清免费大全6| 日日摸夜夜添夜夜添av毛片| 精品一区在线观看国产| 97超碰精品成人国产| 2018国产大陆天天弄谢| 日韩一区二区视频免费看| 国产成人精品婷婷| 精品一区二区三卡| 一级a做视频免费观看| 国产色爽女视频免费观看| 日本vs欧美在线观看视频| 黑人巨大精品欧美一区二区蜜桃 | 啦啦啦视频在线资源免费观看| 亚洲在久久综合| 久久久久人妻精品一区果冻| 两个人免费观看高清视频| 免费久久久久久久精品成人欧美视频 | 久久99热6这里只有精品| 天天操日日干夜夜撸| 午夜福利视频精品| 成年女人在线观看亚洲视频| 亚洲美女黄色视频免费看| 最近手机中文字幕大全| 秋霞伦理黄片| 国产午夜精品久久久久久一区二区三区| 成人无遮挡网站| 免费少妇av软件| 亚洲精品自拍成人| xxxhd国产人妻xxx| 亚洲av在线观看美女高潮| 精品人妻偷拍中文字幕| 亚洲精品成人av观看孕妇| 国产精品.久久久| 日韩制服骚丝袜av| 日韩免费高清中文字幕av| 一区二区三区免费毛片| 午夜影院在线不卡| av福利片在线| 亚洲精品第二区| 人人妻人人爽人人添夜夜欢视频| 最近最新中文字幕免费大全7| 建设人人有责人人尽责人人享有的| 99视频精品全部免费 在线| 91久久精品国产一区二区三区| 丝瓜视频免费看黄片| 岛国毛片在线播放| 亚洲国产精品999| av在线观看视频网站免费| 在线 av 中文字幕| videosex国产| 欧美国产精品一级二级三级| 伊人久久国产一区二区| 男女边摸边吃奶| 18禁在线无遮挡免费观看视频| 成年女人在线观看亚洲视频| 十分钟在线观看高清视频www| 亚洲图色成人| 3wmmmm亚洲av在线观看| 狂野欧美激情性bbbbbb| 人成视频在线观看免费观看| av不卡在线播放| 九草在线视频观看| 天堂8中文在线网| 午夜免费观看性视频| 亚洲国产av新网站| 久久久久精品性色| 国产在线免费精品| 国产亚洲午夜精品一区二区久久| av在线老鸭窝| 国产极品粉嫩免费观看在线 | 国产深夜福利视频在线观看| 国产黄频视频在线观看| 国模一区二区三区四区视频| 国产不卡av网站在线观看| 一本—道久久a久久精品蜜桃钙片| 久久久久久久国产电影| 只有这里有精品99| 亚洲欧美日韩另类电影网站| 天天躁夜夜躁狠狠久久av| 日韩欧美精品免费久久| 国产精品99久久久久久久久| 日韩av免费高清视频| 黑人巨大精品欧美一区二区蜜桃 | 只有这里有精品99| 欧美日韩国产mv在线观看视频| 另类亚洲欧美激情| 成人国产麻豆网| 国产老妇伦熟女老妇高清| 人人妻人人澡人人爽人人夜夜| 国产精品三级大全| 99热这里只有精品一区| 18在线观看网站| a 毛片基地| 全区人妻精品视频| av国产精品久久久久影院| 午夜视频国产福利| 黑人高潮一二区| 久久精品国产鲁丝片午夜精品| 只有这里有精品99| 狠狠精品人妻久久久久久综合| 极品人妻少妇av视频| 一级爰片在线观看| 一级毛片电影观看| 亚洲国产日韩一区二区| 插阴视频在线观看视频| 日韩一本色道免费dvd| 在线观看www视频免费| 26uuu在线亚洲综合色| 亚洲av在线观看美女高潮| 国产欧美另类精品又又久久亚洲欧美| 少妇的逼水好多| 18禁在线播放成人免费| 黄色配什么色好看| 欧美日韩综合久久久久久| 春色校园在线视频观看| 视频在线观看一区二区三区| 18禁动态无遮挡网站| 色婷婷av一区二区三区视频| 久久婷婷青草| 观看美女的网站| 五月开心婷婷网| 中文字幕精品免费在线观看视频 | 亚洲国产精品专区欧美| 日韩精品免费视频一区二区三区 | 黄色毛片三级朝国网站| 中文字幕人妻丝袜制服| 秋霞在线观看毛片| 国产国语露脸激情在线看| 国产日韩欧美亚洲二区| 黑人猛操日本美女一级片| 色5月婷婷丁香| 啦啦啦视频在线资源免费观看| 高清午夜精品一区二区三区| 97精品久久久久久久久久精品| 亚洲熟女精品中文字幕| 在线观看人妻少妇| 免费av中文字幕在线| 久久av网站| 久久韩国三级中文字幕| 成人毛片60女人毛片免费| 建设人人有责人人尽责人人享有的| 精品国产乱码久久久久久小说| 乱码一卡2卡4卡精品| 国产精品欧美亚洲77777| 国产探花极品一区二区| 春色校园在线视频观看| 蜜臀久久99精品久久宅男| 99热这里只有精品一区| 国产亚洲欧美精品永久| 久久av网站| 精品卡一卡二卡四卡免费| 国产免费福利视频在线观看| 建设人人有责人人尽责人人享有的| 日韩不卡一区二区三区视频在线| 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 丰满迷人的少妇在线观看| 看十八女毛片水多多多| 在线观看免费高清a一片| 亚洲经典国产精华液单| 好男人视频免费观看在线| 欧美日韩综合久久久久久| 王馨瑶露胸无遮挡在线观看| 女人久久www免费人成看片| 免费观看无遮挡的男女| 亚洲国产日韩一区二区| xxxhd国产人妻xxx| 十八禁网站网址无遮挡| 校园人妻丝袜中文字幕| 十八禁网站网址无遮挡| 18禁在线无遮挡免费观看视频| 亚洲av欧美aⅴ国产| 久热久热在线精品观看| 黑人高潮一二区| 亚洲无线观看免费| 最后的刺客免费高清国语| 久久久亚洲精品成人影院| 国产精品久久久久久久久免| 在线观看三级黄色| 伊人久久精品亚洲午夜| 免费日韩欧美在线观看| 街头女战士在线观看网站| 麻豆精品久久久久久蜜桃| 人成视频在线观看免费观看| 极品人妻少妇av视频| 国产在线一区二区三区精| 久久久久久久久大av| 一级爰片在线观看| 桃花免费在线播放| 在线观看一区二区三区激情| 成人国产av品久久久| 国产一区二区在线观看日韩| 免费黄色在线免费观看| 超色免费av| 美女视频免费永久观看网站| 国产精品国产三级专区第一集| 久久人人爽人人片av| 日本与韩国留学比较| 精品一区二区免费观看| 久久久久久人妻| 极品人妻少妇av视频| 国产高清三级在线| 亚洲精品乱久久久久久| 国产日韩欧美在线精品| 少妇的逼好多水| 国产成人午夜福利电影在线观看| 狂野欧美激情性xxxx在线观看| 久久久久久久久久成人| 久久久久久久精品精品| 亚洲中文av在线| 丝袜美足系列| 日本-黄色视频高清免费观看| av女优亚洲男人天堂| 一级,二级,三级黄色视频| a级毛色黄片| 五月伊人婷婷丁香| 丝瓜视频免费看黄片| 日韩大片免费观看网站| 亚洲第一av免费看| 亚洲情色 制服丝袜| 高清午夜精品一区二区三区| 国产无遮挡羞羞视频在线观看| 97超视频在线观看视频| 十八禁网站网址无遮挡| 亚洲欧美中文字幕日韩二区| 精品国产乱码久久久久久小说| 久久这里有精品视频免费| 大片免费播放器 马上看| 久久久午夜欧美精品| 在线观看人妻少妇| 天美传媒精品一区二区| 午夜福利网站1000一区二区三区| 亚洲人成网站在线播| 男女国产视频网站| 最近中文字幕2019免费版| 久久久精品区二区三区| 自拍欧美九色日韩亚洲蝌蚪91| 欧美激情极品国产一区二区三区 | 精品久久久噜噜| av在线播放精品| 国产精品 国内视频| 亚洲精品乱码久久久v下载方式| 中文字幕最新亚洲高清| 亚洲第一区二区三区不卡| 晚上一个人看的免费电影| 午夜激情久久久久久久| 亚洲无线观看免费| 精品少妇内射三级| 国产女主播在线喷水免费视频网站| 国产精品国产三级国产专区5o| 3wmmmm亚洲av在线观看| av在线app专区| 777米奇影视久久| 国产精品国产av在线观看| xxxhd国产人妻xxx| 全区人妻精品视频| 亚洲精品第二区| 亚洲欧美成人综合另类久久久| 精品久久久噜噜| 美女xxoo啪啪120秒动态图| 久久久久久久久久久免费av| av不卡在线播放| 91午夜精品亚洲一区二区三区| 国产69精品久久久久777片| 久久久久精品久久久久真实原创| 精品亚洲成国产av| 国产精品欧美亚洲77777| 高清视频免费观看一区二区| 国产成人免费无遮挡视频| av.在线天堂| 97精品久久久久久久久久精品| 日本午夜av视频| av在线app专区| 欧美另类一区| 精品人妻熟女毛片av久久网站| 最后的刺客免费高清国语| 久久免费观看电影| 成人二区视频| 亚洲怡红院男人天堂| 青春草视频在线免费观看| 9色porny在线观看| 国产av精品麻豆|