用益物權(quán)價值評估相關(guān)問題探析

胡 鑫 柳復(fù)興

一、用益物權(quán)的范疇

《中華人民共和國物權(quán)法》第一百一十七條規(guī)定：用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利，包括探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利、土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等。用益物權(quán)是以物的使用收益為目的而設(shè)立的物權(quán)，具有有益性、以占有標的物為前提的特點，是從所有權(quán)的權(quán)能分離出來的相對獨立的他物權(quán)。在我國的實際執(zhí)行中，用益物權(quán)大多被作為無形資產(chǎn)評估，那么，二者究竟實質(zhì)相同嗎？

二、用益物權(quán)特征

我國會計準則認為無形資產(chǎn)是企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣行資產(chǎn)，我國資產(chǎn)評估準則（中評協(xié)【2008】217號）認為無形資產(chǎn)是特定主體擁有或者控制的不具有實物形態(tài)，能持續(xù)發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源，兩項準則都指明了無形資產(chǎn)的無實物形態(tài)性，也就是這一點概念交織，造成二者表面雷同，使用益物權(quán)在絕大多數(shù)情況下被混淆為無形資產(chǎn)的所有權(quán)。二者是有實質(zhì)差別的。

1.不同的權(quán)利屬性。無論是會計準則還是資產(chǎn)評估準則，都強調(diào)無形資產(chǎn)是主體能夠控制或者擁有的一項資產(chǎn)，這具有明確的所有權(quán)屬性。而用益物權(quán)是一種定限物權(quán)，只是所有權(quán)的一種伴生物，雖然用益物權(quán)依法具有對動產(chǎn)或者不動產(chǎn)的收益權(quán)，但是這種權(quán)利是基于所有權(quán)之上的一種權(quán)利。在民法上，用益物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)，所有權(quán)人無法定事由不得妨礙用益物權(quán)人行使權(quán)力。故而，用益物權(quán)可以脫離所有權(quán)作為一項單獨的權(quán)屬進行評估。

2.不同的收益年限。無形資產(chǎn)的收益年限是指無形資產(chǎn)發(fā)揮作用，并具有超額收益能力的時間，而無形資產(chǎn)能帶來超額收益持續(xù)的時間通常取決于其剩余經(jīng)濟壽命，剩余經(jīng)濟壽命是由評估師自行估測，這在剩余經(jīng)濟壽命、法律保護年限、合同年限的比較中會帶來偏差。相對而言，用益物權(quán)具有一定期限性，用益物權(quán)的收益年限在合同訂立之時就已明確規(guī)定，在評估時，可以直接采用，減少了不同評估師由于經(jīng)驗而導(dǎo)致的評估價值誤差。

3.不同的存在前提。無形資產(chǎn)客體是非貨幣性資產(chǎn)，可以是專利、商譽等，不需要依附于其他資產(chǎn)而存在。而用益物權(quán)是以動產(chǎn)或者不動產(chǎn)的存在為前提的，在評估過程中，需要區(qū)分用益物權(quán)價值和所有權(quán)價值的差異。

三、其價值評估的必要性

近些年，隨著經(jīng)濟發(fā)展的需要和法制的完善，用益物權(quán)作為一種發(fā)揮著重要作用的特殊資產(chǎn)，逐漸進入市場。為了更加合理配置稀缺資源，加強動產(chǎn)或者不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)性，《物權(quán)法》賦予用益物權(quán)可以作為權(quán)利標的物流通的法定地位，在經(jīng)濟生活中，其常被作為固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)進行評估、抵押、出售、聯(lián)營、募股、清算、擔(dān)保、租賃等一系列活動，筆者認為合理評估用益物權(quán)的價值是保障用益物權(quán)交易過程公允性的第一步。

資源具有稀缺性，其合理利用和流轉(zhuǎn)日益受到人們的重視，用益物權(quán)的出現(xiàn)使資源從重“歸屬”轉(zhuǎn)變?yōu)榭伞袄谩?。一方面體現(xiàn)在避免了由于所有者不能或者不便利用資產(chǎn)而導(dǎo)致的資源閑置，另一方面體現(xiàn)在避免了他人的資金閑置。

四、各價值評估方法在用益物權(quán)評估時的運用

1.市場法。市場法的原理是替代理論，即利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值。通過市場途徑評估資產(chǎn)有兩個前提：一是要有一個公開活躍的市場；二是市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動，可比性指在功能、市場條件、成交時間等方面具有可比性。

考慮到這兩個前提，用市場法進行評估時，要求選擇的參照物與被評估對象至少要滿足形式、功能、載體及交易條件各方面的相似。由于用益物權(quán)與所有權(quán)相分離，無實物形態(tài)，在對比物的選取上存在困難。在基于轉(zhuǎn)讓的目的評估時，用益物權(quán)的價值還與轉(zhuǎn)讓方的交易動機相關(guān)，當轉(zhuǎn)讓方基于獲得資金時，用益物權(quán)的價值就會被低估。

2.成本法。成本法的原理是生產(chǎn)費用價值理論，即首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中扣除，得到被評估資產(chǎn)價值的一種方法，其適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評估。它是從重新購建一項資產(chǎn)所需費用支出的角度來評估資產(chǎn)的價值，所以資產(chǎn)的價值與其取得成本實際相關(guān)也是適用成本法進行評估的前提之一。所有用益物權(quán)都具有獨立于所依托實物的收益性，若用成本法評估用益物權(quán)的價值，無異于將用益物權(quán)等同于物權(quán)，這忽略了用益物權(quán)在法律上的界定。

3.收益法。收益法的原理是預(yù)期價值理論，即用資產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值來評估資產(chǎn)的價值。應(yīng)用前提有三個，一是被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以并貨幣衡量；二是被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；三是被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測。評價參數(shù)有收益額、折現(xiàn)率、收益年限。物具有價值和使用價值的雙重屬性，用益物權(quán)就是針對物的使用價值而言的，具體體現(xiàn)為物在未來確定的一段時間內(nèi)的收益。筆者認為在三種評估方法中，收益法更適合于用益物權(quán)。

五、結(jié)論

基于以上分析，我們可以看出用益物權(quán)不同于無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)，它是一系列使用權(quán)的合稱，用益物權(quán)已經(jīng)逐漸進入經(jīng)濟生活，并且會發(fā)揮著越來越重要的作用，如何評估用益物權(quán)的價值，使這一權(quán)利更好的為社會經(jīng)濟服務(wù)，成為我們亟待解決的問題。

筆者建議按照如今的資產(chǎn)評估體系，建立用益物權(quán)的評估準則，規(guī)范用益物權(quán)評估的相關(guān)問題。同時，筆者淺議了資產(chǎn)評估的三種方法在用益物權(quán)的評估中的適用性問題，認為市場法和成本法在用益物權(quán)的評估過程中有明顯的局限性。用益物權(quán)具有獨立于被占有物物權(quán)的他物權(quán)，換一種表述就是用益物權(quán)是一種使用權(quán)和收益權(quán)而非實物所有權(quán)，收益法從未來預(yù)期收益出發(fā)，不限定于被評估對象的存在形式，也不依賴于相似市場交易的存在，符合用益物權(quán)的實質(zhì)和收益特征，應(yīng)當被優(yōu)先采用。

[1]《中華人民共和國物權(quán)法》.（中華人民共和國主席令第62號）.

[2]房紹坤.論用益物權(quán)的內(nèi)容[J].山東警察學(xué)院學(xué)報，2006，02：42-45.

[3]王春梅.用益物權(quán)機理探析[J].黑龍江社會科學(xué)，2006，02：149-152.