昆侖唐人中心商圈分析

大慶油田昆侖集團(tuán)商貿(mào)公司 陶永前

大慶石油管理局技術(shù)監(jiān)督中心 楊小勇

昆侖唐人中心項(xiàng)目位于大慶市讓胡路區(qū)核心商業(yè)區(qū)，規(guī)劃建設(shè)范圍東至昆侖大街，西至繁榮街，南至華北路，北倚西賓路，總占地面積25萬平方米，總建筑面積80萬平方米。建成的昆侖唐人中心將立足大慶，覆蓋周邊城市群，輻射黑龍江省，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。

1 昆侖唐人中心商圈規(guī)模

商圈通常也稱購買圈、商勢圈，是指在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以核心商場或商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴(kuò)展形成輻射，對消費(fèi)者形成吸引力的一定范圍或區(qū)域。本文采用哈弗概率模型計(jì)算大慶市的三個(gè)主力商圈。從事購物行為的顧客對商業(yè)企業(yè)的選擇是影響商業(yè)企業(yè)商圈大小的根本原因，商業(yè)企業(yè)商圈的大小規(guī)模與消費(fèi)者是否選擇該企業(yè)進(jìn)行購物有關(guān)，消費(fèi)者更愿意去具有消費(fèi)吸引力的企業(yè)購物，這些有吸引力的商場通常賣場面積大、商品可選擇性強(qiáng)、商品品牌知名度高、促銷活動(dòng)具有更大的吸引力；而相反，如果前往該商業(yè)企業(yè)的距離較遠(yuǎn)，交通系統(tǒng)不夠通暢，消費(fèi)者就會(huì)比較猶豫。即商業(yè)企業(yè)商圈規(guī)模大小與購物場所對消費(fèi)者的吸引力成正比，與消費(fèi)者去消費(fèi)場所感覺的時(shí)間距離阻力成反比。本文選擇的目標(biāo)區(qū)域主要以昆侖唐人中心為圓心向外輻射所涵蓋的市區(qū)居民聚居區(qū)。本次采用的經(jīng)營面積為零售、餐飲、服務(wù)、休閑娛樂四大業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積，昆侖唐人中心26萬平方米，萬達(dá)廣場16萬平方米，百貨大樓4.5萬平方米；本次采用的人口數(shù)據(jù)為2011年12月末的統(tǒng)計(jì)數(shù)，采用的距離數(shù)據(jù)以居住區(qū)通過交通主干道到商業(yè)企業(yè)的平均距離。根據(jù)大慶市2011年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，大慶市人均消費(fèi)為1.24萬元，由此可以計(jì)算出昆侖唐人中心的商圈規(guī)模約為66億元。

2 昆侖唐人中心商圈分析

商圈一般可分為三個(gè)層次：核心商圈、次級商圈、邊緣商圈。判斷目標(biāo)區(qū)域在研究商圈區(qū)域的哪個(gè)層次主要有兩個(gè)依據(jù)：空間距離和顧客比例。由于大慶城市區(qū)域分散，居民聚居區(qū)主要沿交通要道分布，根據(jù)這個(gè)實(shí)際情況，核心商圈半徑為3～5公里，次級商圈半徑為5～10公里，半徑大于10公里為邊緣商圈。目標(biāo)區(qū)域顧客占所研究商圈的顧客總數(shù)的55%～70%為核心商圈，15%～25%為次級商圈，低于5%的為邊緣商圈。需要說明的是，大慶市西城區(qū)城市格局呈長條狀分布，因此，昆侖唐人中心商圈并不是一個(gè)規(guī)則的圓圈。根據(jù)這兩個(gè)依據(jù)，大體可以勾勒出昆侖唐人中心商圈的三個(gè)層次。

2.1 昆侖唐人中心核心商圈分析

昆侖唐人中心核心商圈南起銀億陽光城、麗水華城，北至登封家園、讓胡路居住區(qū)，西達(dá)研究院居住區(qū)，東到西賓居住區(qū)、奧林國際公寓，即由南一路、中三路、西苑路、創(chuàng)業(yè)大道所圍合而成的多邊形區(qū)域，總面積約15平方公里。昆侖唐人中心核心商圈現(xiàn)有商業(yè)情況，商業(yè)類型主要是以百貨公司為主，比列達(dá)到33%，其次是專業(yè)店，占30%，購物中心占27%，綜合僅占到10%。昆侖唐人中心商圈的核心商圈覆蓋了大慶市最傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域和大慶市最有消費(fèi)潛力的區(qū)域，具有較高的知名度，隨著大慶油田辦公區(qū)和大慶市政府辦公區(qū)的整體搬遷，形成了兩個(gè)消費(fèi)特色比較明顯的消費(fèi)群。從消費(fèi)群體構(gòu)成來看，目標(biāo)消費(fèi)者覆蓋了全市范圍，重點(diǎn)是油田企業(yè)職工，因大慶油田在行業(yè)內(nèi)的特殊地位，一些與油田相關(guān)的商務(wù)公司和旅游人群都將昆侖唐人中心作為購物首選地，該區(qū)域擁有豐富的公交路線及鐵路交通樞紐，勢必對紅崗區(qū)、大同區(qū)以及杜蒙縣產(chǎn)生較強(qiáng)的吸附能力。從業(yè)態(tài)構(gòu)成看，昆侖唐人中心核心商圈內(nèi)購物中心欠缺，百貨公司以及主要的專業(yè)店基本飽和，不能滿足日益增長的消費(fèi)需求，導(dǎo)致很多昆侖唐人中心核心區(qū)域的消費(fèi)需求要到萬達(dá)廣場商圈去實(shí)現(xiàn)。而且同質(zhì)百貨的集中供應(yīng)，造成了相互之間的無序競爭，各商家以單一的價(jià)格營銷作為促銷手段，從長遠(yuǎn)來看，購物中心業(yè)態(tài)較少，開業(yè)時(shí)間比較短，面臨著格局調(diào)整和結(jié)構(gòu)完善等問題。因此，從未來發(fā)展趨勢看，未來的業(yè)態(tài)發(fā)展將趨于購物中心或休閑娛樂設(shè)施，昆侖唐人中心無論從項(xiàng)目體量、空間結(jié)構(gòu)、經(jīng)營布局以及業(yè)態(tài)組合都將成為該區(qū)域的霸主。

2.2 昆侖唐人中心次級商圈分析

昆侖唐人中心次級商圈南起八百晌生活區(qū)，北至喇嘛甸居住區(qū)，西達(dá)四星居住區(qū)，東到團(tuán)結(jié)路居住區(qū)，即由北二路、薩大路、南八路、四星大道所圍合而成的多邊形區(qū)域，總面積約180平方公里。

昆侖唐人中心次級商圈現(xiàn)有商業(yè)情況，商業(yè)類型主要以百貨大樓為代表的百貨公司和以小商品批發(fā)市場為代表的專業(yè)批發(fā)市場為主，在大型的居民居住區(qū)都有中低檔次的百貨公司滿足居民消費(fèi)需求。

昆侖唐人中心商圈的次級商圈包括了大慶市最早的商業(yè)區(qū)域，該區(qū)域是大慶市郊區(qū)和四縣居民的購物首選地，因火車站、長途汽車站、公交總站交匯于此，交通方便，客流量大。從業(yè)態(tài)構(gòu)成看，大慶百貨大樓是該區(qū)域唯一的購物中心，小商品批發(fā)市場、小五金一條街、工業(yè)品批發(fā)市場共同豐富了該區(qū)域的業(yè)態(tài)，居住區(qū)的一些百貨公司起到了較好的補(bǔ)充和輔助作用。從長遠(yuǎn)發(fā)展趨勢看，該區(qū)域位于油田開采區(qū)，按照國家對能源開采的要求，該區(qū)域?qū)⒉辉贁U(kuò)建，一些原有的經(jīng)營場所將逐漸萎縮，特別是公交樞紐動(dòng)遷至東風(fēng)新村，火車站西移至西城區(qū)，該區(qū)域的優(yōu)勢將減弱。同時(shí)，這也對昆侖唐人中心提供了難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，要通過各種有效戰(zhàn)略搶占該區(qū)域的消費(fèi)群，擴(kuò)大該區(qū)域的市場份額。

2.3 昆侖唐人中心邊緣商圈分析

昆侖唐人中心邊緣商圈以團(tuán)結(jié)路居住區(qū)以東，紅崗居住區(qū)以南，四星居住區(qū)以西，喇嘛甸以北所形成的區(qū)域，遠(yuǎn)至安達(dá)、林甸、林源、肇源、肇州。昆侖唐人中心商圈的邊緣商圈內(nèi)不僅有萬達(dá)廣場、大商新瑪特等核心商業(yè)，還有毅騰商都、新東風(fēng)購物中心做補(bǔ)充，在現(xiàn)階段完全能夠滿足該區(qū)域的消費(fèi)需求，但隨著城市的發(fā)展，這些企業(yè)在空間的延展性、格局的完善性等方面將受到很大的限制，將為大體量的昆侖唐人中心提供較大的市場機(jī)會(huì)。因此，昆侖唐人中心在做戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)有必要對該區(qū)域進(jìn)行預(yù)期性規(guī)劃。

3 昆侖唐人中心商圈交通狀況

昆侖唐人中心位于西城區(qū)核心區(qū)域，是大慶市較早發(fā)展商飲服務(wù)企業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)黃金地段，具有良好的交通資源。隨著城市規(guī)劃的不斷完善和發(fā)展，道路交通十分發(fā)達(dá)，與昆侖唐人中心直接接觸以及與公交站點(diǎn)相距100米內(nèi)的道路眾多。昆侖唐人中心商圈交通極其便利，市內(nèi)“五橫四縱”主要交通干線其中“四橫三縱”通過該商圈，各個(gè)道路接口情況較好，道路級別情況較好，途經(jīng)昆侖唐人中心的公交線路有2、6、16、26、34、38、102、106、113、308路等。昆侖唐人中心位于大慶市鐵路樞紐工程——大慶市西客站直線距離500米，開車到達(dá)僅需8分鐘，距離大慶市薩爾圖機(jī)場30公里，到達(dá)時(shí)間約需要35分鐘，該機(jī)場2009年開通，與北京、上海、成都、廣州、西安、青島、三亞、海拉爾等城市通航，可選擇公交、出租車等交通工具。

4 結(jié)語

(1)昆侖唐人中心核心商圈客源比較理想，作為比鄰中國第一大油田大慶油田辦公地的城市綜合體，這里聚集了大量的白領(lǐng)階層，職工占消費(fèi)群體的80%，顧客收入水平及消費(fèi)水平較高，具有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，有利于昆侖唐人中心以經(jīng)營中高檔商品為主。同時(shí)，在業(yè)態(tài)組合、物業(yè)管理等方面必須具有較強(qiáng)的針對性和可操作空間。

(2)昆侖唐人中心次級商圈和邊緣商圈有著一批固定的顧客來源，并吸引著大量周邊縣區(qū)的流動(dòng)人口。競爭對手的分布聚集、經(jīng)營狀況以及業(yè)態(tài)組合對昆侖唐人中心產(chǎn)生的影響較弱。

(3)昆侖唐人中心所處的地段交通便利，隨著大慶市市政府對市區(qū)的道路規(guī)劃和建設(shè)，讓胡路區(qū)的交通便捷，昆侖唐人中心所在的西濱路、昆侖大街有十多條公交路線?？?，能最大限度方便居民購物。

(4)大慶市新興商業(yè)形態(tài)和次商圈還不發(fā)達(dá)，傳統(tǒng)商圈主要集中東、西兩個(gè)城中心，然而隨著市民消費(fèi)品購買力逐年提高，以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級速度明顯加快，更多的商圈因此迅速成熟，并不斷消化這樣的消費(fèi)力，消費(fèi)和投資潛力逐漸釋放，將成為推動(dòng)昆侖唐人中心組逐漸成長的動(dòng)力。

(5)昆侖唐人中心商圈內(nèi)主力店和半主力店、旗艦店、品牌店、專賣場等數(shù)量略顯不足，而昆侖唐人中心這種超大型城市綜合體充滿了持久旺盛的經(jīng)營活力，是一種輻射力很強(qiáng)的超大規(guī)模商業(yè)設(shè)施，它的運(yùn)行將有效地整合商業(yè)資源，使商圈品位和檔次得到極大提高。

[1] 胡冰.昆侖唐人中心:全面升級打造西城新商圈[N].大慶晚報(bào),2011-11-28.

[2] 昆侖唐人中心[EB/OL].百度百科,http://baike.baidu.com/view/7057750.htm.