回歸居住屬性：樓市調(diào)控的根本出路

◎王夕源

樓市，常被看作反映經(jīng)濟(jì)景氣的晴雨表。改革開放后，我國創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)長期高速增長的世界奇跡，樓市的繁榮似乎也順理成章了。然而，當(dāng)房價的持續(xù)過快增長超過了民眾可承受極限時，高房價就超越經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象而演變成社會甚至政治問題了。這也是長期以來，樓市過熱而倍受指責(zé)的原因所在。

房價居高不下的根本原因

近年來，為了抑制房價的過快增長，國家基于限購或限價手段，先后提出了規(guī)范開發(fā)行為、呼吁理性消費(fèi)，調(diào)高房貸利息、加大炒房風(fēng)險，提高交易成本、延長交易年限，限制二次房貸、控制最高房價，嚴(yán)禁 “地王”拍賣、探究房產(chǎn)成本，增加交易稅費(fèi)，制約二手交易等一系列調(diào)控措施。然而實(shí)踐證明，這些調(diào)控措施不僅收效甚微，而且還出現(xiàn)了越調(diào)越高的現(xiàn)象，暴露了樓市調(diào)控的認(rèn)識誤區(qū)和機(jī)制誤用。事實(shí)上，我們既不能限制企業(yè)獲利，也不能指望理性消費(fèi)，因?yàn)槠髽I(yè)趨利與消費(fèi)擴(kuò)張，恰是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原生動力；而增加房貸利息、提高交易成本、延長交易年限等措施，在房產(chǎn)仍為賣方市場的條件下，不僅達(dá)不到打擊房產(chǎn)投機(jī)的目的，反而增加了買方負(fù)擔(dān)，抬高了二手房價；有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)成本該不該公布的爭論，更暴露了控制房價的認(rèn)識誤區(qū)。因?yàn)榧词箯?qiáng)制公布房產(chǎn)開發(fā)成本，揭示的也只是房價暴利而非限價道理。更何況在市場經(jīng)濟(jì)條件下，限價不是政府補(bǔ)貼就是黑市交易，極易滋生新的腐敗。

2013年2月出臺的樓市調(diào)控 “國五條”，依舊沿用了限制房產(chǎn)流通的老辦法，沒有房產(chǎn)征稅等抑制囤房的新措施。其中，向二手房交易差額征收20%所得稅的 “重拳”條款，卻因避稅恐慌而立即引發(fā)二手房的交易量增、價漲。雖然實(shí)施后理論上能制約二手房買賣，但房產(chǎn)交易的剛性需求必將更多地轉(zhuǎn)向一手房市場。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年6月全國百城 (新建)住宅平均價格環(huán)比上漲0.77%，這已是百城房價指數(shù)連續(xù)13個月的環(huán)比上漲。同時，1～5月份全國商品房銷售面積也同比增長35.6%?？梢?，當(dāng)有房族不惜 “離婚”也要購房、20%的交易所得稅又被證實(shí)轉(zhuǎn)嫁給買方時，由 “國五條”堅(jiān)持的樓市限購調(diào)控，依然難逃 “越調(diào)越高”的怪圈。

長期以來，基于 “地價抬高房價”的謬誤，專家或?qū)W者紛紛指責(zé)是 “地王拍賣”和 “土地財(cái)政”推高了房價，并呼吁出臺禁止國企參與土地拍賣等 “限價、限拍”政策。殊不知，房價不是由地價決定的。相反，地價卻是隨房價波動的。當(dāng)樓市火爆，開發(fā)商對房價走高充滿信心時，由競拍而來的 “新地王”便不斷涌現(xiàn)；當(dāng)樓市降溫，開發(fā)商對房產(chǎn)獲利失去信心時，必然導(dǎo)致“地王”變“地荒”。所以說“高房價”不是地價、也不是政府、更不是房產(chǎn)商定下來的，而是由不斷指責(zé)房價高的 “房奴”買起來的。即 “高價房”的不斷出手，才是“房價高”的根本原因。

樓市調(diào)控的根本出路在于回歸居住屬性

既然房價不由地價決定，那么對土地資源稀缺的人口大國而言，提高用地成本的 “土地財(cái)政”有何不妥？既然 “限購”的前提是搶購，那么搶購的商品（房）怎么會降價？既然活躍于樓市的交易者絕大多數(shù)都是有房族，那么即使將上萬元的房價強(qiáng)壓一半，工薪階層也依然買不起。這種 “替富人省錢”的限價措施有何民生意義？既然樓市的漲跌反映了經(jīng)濟(jì)的興衰，那么治標(biāo)不治本的一系列樓市打壓政策，必然有損于市場的景氣和信心。一旦市場信心受挫，必將造成樓市的房價暴跌而非理性回歸。其實(shí)，由市場恐慌引發(fā)拋售的樓市崩盤，要比市場繁榮的樓市虛高更可怕。因此，就維護(hù)經(jīng)濟(jì)繁榮與社會穩(wěn)定的民生而言，回歸樓市的安居理性，要比打壓樓市的投機(jī)感性更科學(xué)穩(wěn)妥。

實(shí)際上，未來的理性樓市也絕非一片低價，而是高低有序。高價靠市場，低價靠保障。政府不該管也管不了 “無限的”房價上漲，政府應(yīng)該管也管得起 “有限的”住房保障。這就如同政府不必?fù)?dān)心 “天價月餅”能否賣得出，卻要保證“低價菜籃”百姓買得起的社會保障一樣。可見政府應(yīng)當(dāng)限制的不是樓市高價，而是樓市暴利。只有將更多的市場暴利轉(zhuǎn)化為稅收，才能加快提升社會保障能力；只要社會保障人人都能安居樂業(yè)，樓市的漲跌就將回歸單純的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，而不再涉及社會與政治穩(wěn)定了。所以說，以 “安居工程”為代表的住房保障體系，既是政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保障民生的基本職能，也是政府放開高價、穩(wěn)定樓市的定海神針。當(dāng)然，這還需要健全的國民收入監(jiān)管體系做基礎(chǔ)保障。否則，收入不透明，房產(chǎn)不公示造成的 “經(jīng)濟(jì)住房不經(jīng)濟(jì)、安居工程未安居”的社會怪象仍將繼續(xù)。

如今，當(dāng)房產(chǎn)置業(yè)的收益遠(yuǎn)高于儲蓄、股票時，社會的投資欲望自然將房子變金子，樓市變股市了。此時，無論是禁止 “地王”拍賣還是穩(wěn)定房產(chǎn)用地，都會因股市 “買漲不買跌”的投機(jī)心理，持續(xù)將樓市推向 “牛市”。而房產(chǎn)保值增值的 “牛市”，不會因擴(kuò)大有限的土地供給而降價，只會隨樓市的升溫而漲價，不斷將房產(chǎn)泡沫推向破滅的界點(diǎn)。由此可見，當(dāng) “牛市”過后的“熊市”到來時，樓市的“崩盤”將在所難免。然而，面對如此淺顯的股市規(guī)律，手持幾十甚至上百套的 “房產(chǎn)大股”為何不露懼色？那是因?yàn)樗麄兌鄶?shù)具有官商特色，既不受市場規(guī)則的約束，也不必為不當(dāng)所得買單。

為避免國民經(jīng)濟(jì)遭遇樓市崩盤的滅頂之災(zāi)，政府對樓市的 “牛市”調(diào)控，就不能簡單地對房產(chǎn) “股票”限價或壓價，而要靠限制房產(chǎn)用途的稅收引導(dǎo)，弱化房產(chǎn)投資需求，突出房產(chǎn)居住屬性，回歸房產(chǎn)消費(fèi)理性，逐步擠壓房價水分，平穩(wěn)釋放樓市泡沫，才能有效抑制房產(chǎn)的置業(yè)欲望，根治樓市過熱、房價虛高的經(jīng)濟(jì)亂象。實(shí)踐證明，商品房限購、限價已成樓市調(diào)控的最大敗筆。2013年7月有媒體披露，我國十年頒布了43個調(diào)控政策，房價卻上漲了10倍。限購政策不僅推高了國內(nèi)房價，也倒逼資金外流抬高了國外房價。

既然限購、限價政策難以降溫樓市、降低房價，那么有利于讓房產(chǎn)回歸居住屬性，讓樓市回歸消費(fèi)理性的新稅政策又為何遲遲不用呢？眾所周知，開征房產(chǎn)稅的前提就是財(cái)產(chǎn)公示，而財(cái)產(chǎn)公示必然涉及收入透明和財(cái)產(chǎn)登記等決策層的“隱私”利益，當(dāng)人大立法與監(jiān)督不作為時，這項(xiàng)有效的調(diào)控政策就失去了頂層設(shè)計(jì)的主動性，因而才有了只限房產(chǎn)流通、不限房產(chǎn)用途的敷衍調(diào)控思維，造成了越調(diào)越高、怨聲載道的樓市怪象。為避免房產(chǎn)增稅引發(fā)的集中拋售，建議新增房產(chǎn)征稅應(yīng)實(shí)行免一、緩二、征三等逐套遞進(jìn)制。未來，只有當(dāng)房產(chǎn)回歸居住屬性后，放開高價，保障低價，才是樓市調(diào)控的科學(xué)途徑與政府作為。