二手房買家如何維權(quán)

徐卓航

房東“一房二賣”怎么辦？房東拖欠水電煤氣費、房子有隱性質(zhì)量問題怎么辦？房東反悔、不歸還定金怎么辦？隨著樓市交易量的上升，二手房市場的各類買賣糾紛也多了起來。由于二手房買賣在交易前后相比新房買賣有著許多更為復雜的實際情況，在著手操作的時候，一定要做好充分的功課和準備，避免今后出現(xiàn)各式各樣的“維權(quán)難”。

產(chǎn)權(quán)手續(xù)須核實

首先，賣方必須是房屋的所有人，這需要通過查驗房產(chǎn)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實。而房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的唯一憑證。沒有房產(chǎn)證的房屋交易對買家來說有著得不到房屋的巨大風險，是千萬要避免的。

產(chǎn)權(quán)是否清晰是另一大問題。有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的，還有夫妻共有的，對此購房者應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

再進一步，就要核實房屋狀況，從房屋的建筑狀況、小區(qū)狀況、權(quán)利情況等方面入手，核實越清晰越有利于控制好交易的實際成本和風險。比如，土地的使用性質(zhì)如何、使用年限多少；是否會因市政規(guī)劃而拆遷；附近是否有新的規(guī)劃影響該房屋的價值，如工廠、高層建筑等。另外，所購買的二手房是不是福利房屋、單位房屋也需要認清，對這類在交易、轉(zhuǎn)讓等方面有相關(guān)限制和規(guī)定的房屋，要注意避免買賣合同與國家法律相沖突，造成侵權(quán)、合同無效等不必要的麻煩。

交易程序要明確

二手房的交易一般可分為看房、簽約、按合同約定明確時間交付首付款、過戶、交房、給付余款幾大步驟。在這幾個步驟之中，首先需要注意的就是要保留好交易的證據(jù)，同時過戶時一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以進行過戶，以避免日后的糾紛。

在交房時還要查看清楚對方是否繳清了物業(yè)費、水電煤氣費。有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費、電費以及燃氣費用長期拖欠，且已欠下不小的數(shù)目，購房者不知情買下之后，所有費用可能就要自己全部承擔了。相類似的，房屋的一些隱性的缺陷，如過去曾發(fā)生過案件、私自改造留下的隱患、與他人在產(chǎn)權(quán)上的糾紛等，也需要購房者通過鄰居、業(yè)委會有所了解。惡意隱瞞的質(zhì)量問題雖可通過法律程序維權(quán)，但未雨綢繆總好過亡羊補牢。

合同總是最關(guān)鍵

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等問題均應(yīng)全面考慮。

其中，明確嚴格的違約責任是非常要緊的，特別是意向金的交付、賣家戶口的遷出、過戶期限的明確等，一旦沒有清晰明確的合同約定，就可能導致二手房買家遭遇沒法及時拿到房屋、沒法遷入戶口、沒法得到合理的違約補償?shù)嚷闊?/p>

另外，在簽訂合同時也要注意合法合規(guī)的問題，對于雙方或三方（包括中介）共同為了少繳稅費簽訂的“陰陽合同”等違規(guī)做法，都會給自己帶來不必要的麻煩，甚至傷及自身的利益。

編輯/平湖秋月