房地產(chǎn)管理在規(guī)避尋租行為的路徑思考

邱建洲

摘 要：規(guī)避尋租行為的重點(diǎn)在于規(guī)范利益需求方的市場(chǎng)行為。但存在有創(chuàng)租（由利益供給方提供）的情況，想要規(guī)范尋租行為仍然是不可實(shí)現(xiàn)的。由此，這一邏輯思路也就成為了本文立論的出發(fā)點(diǎn)。應(yīng)在結(jié)合創(chuàng)租行為的情況下來(lái)理解尋租行為；且在當(dāng)前尋租行為具有內(nèi)生激勵(lì)的推動(dòng)。由此，如何規(guī)避尋租行為的發(fā)生也就應(yīng)在二者同時(shí)規(guī)避下進(jìn)行思考。

關(guān)鍵詞：尋租；房地產(chǎn)管理；路徑思考；規(guī)避

作為筆者所在的市政公用事業(yè)管理服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱：中心），承擔(dān)著房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批組織工作。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)宏觀調(diào)控的同時(shí)，面臨著如何提高工作效能的問(wèn)題。不難理解，惟有在提高工作效能的基礎(chǔ)上才能有效履行規(guī)范該市場(chǎng)環(huán)境的職責(zé)。從各地所下發(fā)的文件中已經(jīng)充分顯示出，上級(jí)主管部門對(duì)于增強(qiáng)中心公權(quán)力實(shí)現(xiàn)機(jī)制的堅(jiān)強(qiáng)決心。

然而，在進(jìn)行提高工作效能的制度安排時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：尋租行為。從本意上來(lái)理解尋租，其指利益需求方通過(guò)非競(jìng)爭(zhēng)手段來(lái)獲得利益供給方所提供的特權(quán)，從而獲得比其它利益需求方更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值（差值）?？梢?jiàn)，規(guī)避尋租行為的重點(diǎn)在于規(guī)范利益需求方的市場(chǎng)行為。但存在有創(chuàng)租（由利益供給方提供）的情況，想要規(guī)范尋租行為仍然是不可實(shí)現(xiàn)的。由此，這一邏輯思路也就成為了本文立論的出發(fā)點(diǎn)。

一、對(duì)尋租行為的解讀

由于存在著經(jīng)濟(jì)利益的供給方和需求方，這就要求結(jié)合創(chuàng)租來(lái)解讀尋租行為。為此，以下將從三個(gè)方面展開(kāi)闡述。

（一）創(chuàng)租行為

從中心在房地產(chǎn)項(xiàng)目審批中所處地位來(lái)看，其處于職能部門與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間。開(kāi)發(fā)商通過(guò)中心將一系列材料呈上，并由中心組織和最后審核。這樣一來(lái)，便存在著實(shí)施創(chuàng)租行為的可能。那么這種創(chuàng)租是否具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。答案是肯定的。不難理解，因開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目資金具有極高的機(jī)會(huì)成本，且加速資金周轉(zhuǎn)將增強(qiáng)資金的使用效益。從而，中心可以在審批時(shí)間上進(jìn)行控制，最終通過(guò)影響開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度來(lái)影響他們的資金效益性。正是通過(guò)控制審批時(shí)間，就使得創(chuàng)租行為具有隱蔽性，難以被主管部門所察覺(jué)。

（二）尋租行為

這里的尋租行為自然是由開(kāi)發(fā)商所實(shí)施的，從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角來(lái)看，這種行為產(chǎn)生的根本原因仍在于市場(chǎng)回報(bào)率驅(qū)使。另外，處于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還會(huì)因?yàn)橥瑯I(yè)競(jìng)爭(zhēng)而主動(dòng)實(shí)施尋租行為。根據(jù)中心所處的流程來(lái)看，他們尋租的目的在于加快項(xiàng)目審批速度（這是合理訴求）；其手段則可以通過(guò)施加關(guān)系型影響力，以及物資利益回報(bào)來(lái)呈現(xiàn)。植根于我國(guó)社會(huì)人文環(huán)境下，前者一般不被認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)意義上的尋租，而后者則是典型的為獲得非競(jìng)爭(zhēng)性優(yōu)勢(shì)所進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)意義上的尋租。

（三）二者融合下的行為

正如一枚硬幣的兩個(gè)方面一樣，若沒(méi)有創(chuàng)租就無(wú)法使尋租行為獲得真正實(shí)現(xiàn)；若沒(méi)有尋租那么創(chuàng)租也就沒(méi)有任何意義。然而，對(duì)于誰(shuí)是因、誰(shuí)是果的討論顯示是沒(méi)有意義的。在行政審批壟斷的現(xiàn)實(shí)狀況下，中心必然具有更強(qiáng)的議價(jià)能力，進(jìn)而導(dǎo)致了尋租行為在經(jīng)濟(jì)利益的刺激下更具備實(shí)施激勵(lì)。反之，在中心主管部門的制度約束下，以及部門的權(quán)威式管理下，創(chuàng)租行為是能夠被遏制在可控范圍內(nèi)的。

二、解讀基礎(chǔ)上的思考

根據(jù)以上三個(gè)方面的解讀，可以總結(jié)為：應(yīng)在結(jié)合創(chuàng)租行為的情況下來(lái)理解尋租行為；且在當(dāng)前尋租行為具有內(nèi)生激勵(lì)的推動(dòng)。由此，如何規(guī)避尋租行為的發(fā)生也就應(yīng)在以下三個(gè)方面進(jìn)行思考。

（一）創(chuàng)租方面

目前在嚴(yán)格規(guī)范職能部門公權(quán)力實(shí)施行為的背景下，中心創(chuàng)租行為幾乎可以忽略不計(jì)。然而，這仍與現(xiàn)實(shí)之間存在著差異。因此，這里假設(shè)中心存在創(chuàng)租的可能性，并以對(duì)審批時(shí)間的控制來(lái)實(shí)現(xiàn)。從而就存在著這樣一個(gè)邏輯，若將審批時(shí)間控制在合理范圍內(nèi)，那么尋租行為也就沒(méi)有實(shí)施的必要了。因?yàn)?，開(kāi)發(fā)商本身就要求加速審批程序。但是，在職能部門的層級(jí)機(jī)構(gòu)下，因委托代理關(guān)系中必然存在的信息不對(duì)稱，導(dǎo)致了中心仍可在組織和審批中通過(guò)隱藏工作信息，來(lái)獲得上級(jí)部門對(duì)其時(shí)間控制彈性上的認(rèn)可。

（二）尋租方面

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，開(kāi)發(fā)商處于體制外范疇，而中心處于體制內(nèi)范疇。做這樣的比較在于，體制內(nèi)范疇下的中心可以在上級(jí)政策導(dǎo)向下規(guī)范自身行為，而體制外的開(kāi)發(fā)商則難以在強(qiáng)制力的基礎(chǔ)上規(guī)范自己的行為?；蛘哒f(shuō)，即使存在強(qiáng)制力，也因監(jiān)督機(jī)制的缺乏而難以識(shí)別尋租行為的發(fā)生與否。這就意味著，需要在激勵(lì)兼容原則下來(lái)建立起規(guī)避尋租行為的策略來(lái)。那么具體思路又是怎樣的呢。筆者認(rèn)為，這需要在同時(shí)規(guī)避創(chuàng)租行為的基礎(chǔ)上來(lái)建構(gòu)。

（三）二者規(guī)避方面

正如上文所提到的，中心處于絕對(duì)的議價(jià)強(qiáng)勢(shì)方，而且將長(zhǎng)期保持這種地位。因此辨證的來(lái)看，如不存在創(chuàng)租行為（目前仍存在），那么尋租行為也就沒(méi)有發(fā)生的必要。因此，在先易后難的問(wèn)題解決思路下，應(yīng)通過(guò)首先控制創(chuàng)租行為來(lái)規(guī)避尋租行為。不難看出，下文的路徑構(gòu)建也將基于這一思路而具體展開(kāi)。

三、思考引導(dǎo)下的路徑構(gòu)建

在上文討論的基礎(chǔ)上，以下將從三個(gè)方面來(lái)展開(kāi)路徑構(gòu)建。

（一）強(qiáng)化中心職能管理效能

正如某些地方所進(jìn)行的制度創(chuàng)新，通過(guò)優(yōu)化中心的組織程序來(lái)減少整個(gè)審批時(shí)間，例如市國(guó)土資源局提供的具備出讓條件土地、環(huán)境保護(hù)局提供的審定規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件、地震局提供的地震安全性評(píng)價(jià)文件、城鄉(xiāng)規(guī)劃局提供的剛性規(guī)劃條件四個(gè)辦理事項(xiàng)全部移至土地招拍掛之前，提前統(tǒng)一完成。這樣一來(lái)，就能前置將不符合項(xiàng)目審批規(guī)定的開(kāi)發(fā)商篩選出局，其結(jié)果則體現(xiàn)為降低了開(kāi)發(fā)商之間的無(wú)效競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，而增大了他們的尋租成本。

（二）增強(qiáng)中心思想政治工作

關(guān)于中心個(gè)別工作人員可能實(shí)施的機(jī)會(huì)主義行為，這里仍不能對(duì)其完全否認(rèn)。必然，在缺乏跟蹤監(jiān)督機(jī)制的情況下，主管部門難以對(duì)其進(jìn)行識(shí)別。因此，在強(qiáng)調(diào)績(jī)效管理的同時(shí)，還應(yīng)將思想政治工作納入到增強(qiáng)中心工作人員崗位意識(shí)的手段范疇。具體而言，應(yīng)保留傳統(tǒng)的工作作風(fēng)建設(shè)，并結(jié)合部門實(shí)際定期集中解決當(dāng)前存在的上行、下行和各部門間的協(xié)調(diào)難題。這樣一來(lái)，在職工主觀意識(shí)推動(dòng)下，便能有效完成項(xiàng)目審批工作。最終，也就增大了尋租成本。

（三）充分引入輿論監(jiān)管機(jī)制

輿論監(jiān)管機(jī)制主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言的，在上文的前置審核過(guò)程中若發(fā)生尋租行為，應(yīng)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布相關(guān)開(kāi)發(fā)商的信息，從而在聲譽(yù)約束機(jī)制的作用下提高他們實(shí)施尋租行為的成本。這里還應(yīng)注意這個(gè)問(wèn)題，在針對(duì)含有民生福利的經(jīng)濟(jì)適用房、保障房建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，中心在審批上給予優(yōu)先考慮。這一措施，將在規(guī)避尋租的同時(shí)，提高中心工作的社會(huì)效益性。

綜上所述，以上便構(gòu)成筆者對(duì)文章主題的討論。

四、小結(jié)

本文認(rèn)為，規(guī)避尋租行為的重點(diǎn)在于規(guī)范利益需求方的市場(chǎng)行為。但存在有創(chuàng)租（由利益供給方提供）的情況，想要規(guī)范尋租行為仍然是不可實(shí)現(xiàn)的。因此，應(yīng)在結(jié)合創(chuàng)租行為的情況下來(lái)理解尋租行為；且在當(dāng)前尋租行為具有內(nèi)生激勵(lì)的推動(dòng)。由此，如何規(guī)避尋租行為的發(fā)生也就應(yīng)在二者同時(shí)規(guī)避下進(jìn)行思考。最后，本文權(quán)當(dāng)拋磚引玉之用。

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