一位律師眼中的“以房養(yǎng)老”

“以房養(yǎng)老”遭遇抵觸

2013年9月13日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，意見指出要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。專家稱，這對于老年人、對于保險公司都是利好消息，若試點成功，對于解決老年人的養(yǎng)老資金“短缺”等問題有積極意義。

這個看似多贏的建議卻意外遭遇了公眾的反感——

“是說我年輕的時候拼命工作給銀行還房貸，到老了房子歸自己了，再抵押給銀行換點養(yǎng)老錢，原來我這輩子的使命就是給銀行掙一套房？”

“那沒房的人怎么辦？這是要讓每個人手里都非得攥著一套房子嗎？”

“農(nóng)村老人怎么辦？宅基地能抵押嗎？”

“以房養(yǎng)老、再就業(yè)養(yǎng)老，那還繳社保干什么？”

群情激動的人們忽略了一個基本常識，試點“以房養(yǎng)老”只是為老年人補充養(yǎng)老資金多提供一個渠道，并非強(qiáng)制性的社保政策，無關(guān)養(yǎng)老金的領(lǐng)取。也就是說，一個退休老人可以在領(lǐng)取社保體系提供的養(yǎng)老金之外，通過“以房養(yǎng)老”提升晚年生活的品質(zhì)。

不過，人們對“以房養(yǎng)老”所表現(xiàn)出的抵觸情緒卻不容忽視，公眾的敏感凸顯出國人對“老有所養(yǎng)”的期待，既迫切又脆弱。以房養(yǎng)老靠譜嗎？除了心理接受的問題，這樣的模式在法律上又是否存在風(fēng)險？

對此，律師顏宇丹表達(dá)了自己的看法。

以房養(yǎng)老中老人與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系

顏律師認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”的法律關(guān)系是老人和金融機(jī)構(gòu)之間形成的一種抵押貸款關(guān)系，所以被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”?！暗拱唇摇笔侵阜课莓a(chǎn)權(quán)所有人把房子抵押給銀行或保險公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預(yù)計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主發(fā)放固定資金。

以房養(yǎng)老容易引起哪些糾紛

顏律師注意到目前社會上對以房養(yǎng)老模式有些誤讀，認(rèn)為老人從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取一段時間比如10年或者20年的養(yǎng)老金后，老人名下的房子就屬于金融機(jī)構(gòu)了。實際上，在貸款期限屆滿時，不能將抵押物直接歸于抵押權(quán)人所有，而是通過出售和拍賣方式用來償還貸款本息。

中國目前房價起伏很大，如果老人已經(jīng)去世又沒有繼承人，那么升值部分怎么處理如果不明確肯定會產(chǎn)生糾紛。目前，以房養(yǎng)老還存在著一些法律障礙。

第一， 我國住宅用地使用年限最長為70年，到期后續(xù)期的問題怎么辦？

第二， 拆遷制度也會影響業(yè)主“以房養(yǎng)老”的規(guī)劃。

第三，我國有一部分地區(qū)開始實行房屋質(zhì)量強(qiáng)制鑒定。被認(rèn)定為危房的，很有可能會被拆除。這些法律上的問題都為以房養(yǎng)老制度的設(shè)計上造成一定的難度。

以房養(yǎng)老適用人群非常有限

也有人說了，以房養(yǎng)老，主要針對手里有房，但沒有子女贍養(yǎng)，或者不需要留財產(chǎn)給后代的老人，但是針對這部分人群的養(yǎng)老模式，不應(yīng)該過于單一。

顏宇丹律師建議，真正的“以房養(yǎng)老”并非只有抵押貸款一種選擇，也可以選擇賣房換錢，或者賣大房買小房等?！梆B(yǎng)老是個社會大問題，應(yīng)采取綜合性手段，以社區(qū)化養(yǎng)老、連鎖養(yǎng)老院、家庭養(yǎng)老等為主流。我個人認(rèn)為，‘以房養(yǎng)老的適用人群非常有限，在法律體系和信用機(jī)制不成熟的社會，容易引起無法預(yù)料的糾紛，不應(yīng)過度提倡，以免誤導(dǎo)民眾。”

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