美國怎么征收房產(chǎn)稅

周大偉

國務院辦公廳近日發(fā)布的《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（下稱《國五條》）迅速被各界解讀為“對二手房交易差額征收20%所得稅”，引起軒然大波。

我一直以為，無論是《國五條》里所稱的“自有住房”，還是民間所稱的“二手房”，在法律概念上都十分含混。依照當今國際通行的不動產(chǎn)分類表述，公民所擁有的“自有住房”（無論屬于“一手”或者“二手”）至少可以包括以下種類：1.自住房產(chǎn)；2.度假房產(chǎn)；3.投資房產(chǎn)；4.出租房產(chǎn)。上述分類在法律和政策制定過程中具有重要意義。尤其在制定國家的相關稅收法規(guī)時，上述分類有助于根據(jù)公平和公正的法律原則，針對不同的情況予以區(qū)別對待。這方面，美國的經(jīng)驗值得我們參考和借鑒。

在美國，所有的美國公民（包括永久居民）如果收入達到稅法要求的付稅額度時，有義務每年向聯(lián)邦政府和州政府繳付所得稅。除非申請合法延期，所得稅繳付的最后期限為每年的4月15日。如果有人在稅務年度有房地產(chǎn)出售，出賣房產(chǎn)所得之利潤當然屬于個人所得稅的范疇。在稅法上，納稅人出售不動產(chǎn)所獲得的利潤，即賣價和成本之間的差額被稱為資本獲利。

在美國，“二手房”一詞并不流行，每當人們提及住房時，通常會明確地指明自己的房產(chǎn)的具體法律屬性，比如，該房產(chǎn)屬于個人住宅還是度假房產(chǎn)，或者屬于出租房產(chǎn)等等。在美國的稅法中，對出售或擁有上述房產(chǎn)所獲得的盈利有重大的區(qū)分，其中涉及到由法律強制規(guī)定的稅務優(yōu)惠措施。其中主要表現(xiàn)在：

第一，出售個人住宅（自住房）的稅務優(yōu)惠。在1997年5月之前，美國聯(lián)邦稅法準許美國公民只要滿足下述兩個條件，在出售自己個人住宅時享有12萬5千美元的免稅額：其一，業(yè)主夫妻任何一方達到55歲；其二，業(yè)主在出售此房屋之前5年內(nèi)在此房屋內(nèi)住滿3年。不過，自從1997年5月之后，美國政府又出臺了新的公民自住房出售稅務優(yōu)惠政策，即如果業(yè)主擁有個人住宅滿5年，同時在此5年中的兩年里將其作為主要居所，那么在出售該房產(chǎn)時，每個單身業(yè)主即可享有25萬美元資金增值免稅額，如果是夫妻共有，即可得到50萬美金的免稅額。依照美國稅法，度假房產(chǎn)、投資房產(chǎn)、出租房產(chǎn)都不屬于個人住宅之列，不得享有上述優(yōu)惠。

實踐證明，美國政府在稅法上對公民個人住宅實行的上述優(yōu)惠安排，對于改善民生、提高社會福利、避免與民爭利和保護大多數(shù)中產(chǎn)階層的利益，起到了非常積極的作用。這一優(yōu)惠政策一方面鼓勵人們參與房地產(chǎn)的投資，同時又設定了固定的年限以抑制房地產(chǎn)短期投機。在美國，上述稅收優(yōu)惠使很多退休老人和中產(chǎn)家庭受益良多。今天，有很多美國退休老人，在辛苦了一生后，將其自住房產(chǎn)出售，利用稅收優(yōu)惠所得之現(xiàn)金住進養(yǎng)老院安享晚年。有些在大城市生活的中產(chǎn)階級家庭，將其自住房產(chǎn)出售，利用稅收優(yōu)惠所得之現(xiàn)金遷居到生活費用低廉的中小城市，借此改善生活質(zhì)量。

第二，物業(yè)交換免稅法則。在美國，當業(yè)主將其物業(yè)（無論是個人住宅還是其他非個人住宅）用來作為交換交易而非買賣交易時，稅法上提供給業(yè)主一種特殊的免稅優(yōu)惠安排。這種稅務優(yōu)惠通常需要滿足如下法定條件：其一，業(yè)主出售某物業(yè)之前或之后兩年內(nèi)，必須購買另一棟價值相等或價值更高的物業(yè)；其二，業(yè)主依照稅法中規(guī)定向政府提交延遲付稅的申報。如果在規(guī)定的期間內(nèi)，業(yè)主不能購買到另一棟價值相等或價值更高的物業(yè)，則必須向政府繳納法定的所得稅。

實踐證明，上述物業(yè)交換免稅法則的適用，在促進美國房地產(chǎn)市場的流通、鼓勵投資和讓利于民等方面作用顯著。

需要特別指出的是，由于美國擁有高度發(fā)達的個人信用制度和有公信力的司法督查，試圖以弄虛作假（比如將出租房產(chǎn)謊稱為個人住宅，或制造買賣雙方的“陰陽合同”等）的方式逃避稅收的行為，十分罕見。如果一經(jīng)抓獲，則嚴懲不貸。

盡管美國和中國的國情有所不同，但是在這個領域內(nèi)，就需要調(diào)整的關系和遭遇到的困難而言，其實它們都同屬于人類社會在市場經(jīng)濟發(fā)展過程中所產(chǎn)生的必然現(xiàn)象。而在當下的中國大陸，住房信息的全國聯(lián)網(wǎng)尚未到位，公民個人收入（尤其是官員們的收入）仍然無法有效核查，因此在相關法律實施方面具有一定難度。但是，避免出臺政策“一刀切”，力求循序漸進，仍可以有所作為。