從公共租賃住房建設(shè)資金來(lái)源看如何完善金融服務(wù)

公共租賃住房，是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房。加快發(fā)展公共租賃住房既是進(jìn)一步完善城市住房保障體系、發(fā)展多層次住房租賃市場(chǎng)、多渠道解決城市中等偏下收入居民階段性住房困難、實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)的有效手段，也是全面實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重要舉措。根據(jù)國(guó)務(wù)院部署，十二五期間，我國(guó)將建設(shè)公共租賃住房超過(guò)1000萬(wàn)套。目前，我國(guó)公共租賃住房的發(fā)展還處于起步階段。建設(shè)公共租賃住房，除了要發(fā)揮好政府的主導(dǎo)作用、調(diào)動(dòng)社會(huì)資源參與投資和建設(shè)之外，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的配套金融服務(wù)也提出了新的更高的要求。如何通過(guò)創(chuàng)新和細(xì)化公共租賃住房配套金融服務(wù)，提高公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)行過(guò)程中的金融服務(wù)效率，使更多的中低收入家庭從中受益，在履行金融機(jī)構(gòu)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，抓住大量公共租賃住房建設(shè)帶來(lái)的新發(fā)展機(jī)遇，是擺在金融機(jī)構(gòu)面前的重要問(wèn)題。

一、目前公共租賃住房建設(shè)的資金來(lái)源

2012年5月28日，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了《公共租賃住房管理辦法》。辦法中規(guī)定：公共租賃住房通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會(huì)力量投資。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心的調(diào)查結(jié)果顯示，全國(guó)公共租賃住房建設(shè)模式和融資模式呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，資金來(lái)源主要包括政府財(cái)政資金、金融機(jī)構(gòu)貸款、住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款，同時(shí)還有企業(yè)自有（自籌）資金、房地產(chǎn)投資基金等。

政府財(cái)政資金包括專門(mén)用于公共租賃住房建設(shè)的財(cái)政撥付專項(xiàng)資金、土地出讓金部分收益（或凈收益）、廉租住房建設(shè)資金中的結(jié)余部分等。這部分資金在建設(shè)中主要用于直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)貼、貸款補(bǔ)貼等。

金融機(jī)構(gòu)貸款是專門(mén)用于城市公共租賃住房建設(shè)的優(yōu)惠長(zhǎng)期貸款，是主要的資金來(lái)源渠道。運(yùn)作方式是針對(duì)具體建設(shè)項(xiàng)目，依托相應(yīng)的政府融資平臺(tái)，由政府指定的公司化運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)單獨(dú)申請(qǐng)，由地方財(cái)政提供貸款擔(dān)保。對(duì)于資金量相對(duì)較小的項(xiàng)目，由單個(gè)銀行提供支持；對(duì)于資金量較大的項(xiàng)目一般由國(guó)家政策銀行牽頭，多家銀行參與提供銀團(tuán)貸款。這部分資金直接用于項(xiàng)目建設(shè)，也有的從地方融資平臺(tái)分出部分貸款額度用于項(xiàng)目建設(shè)。

住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目是貸款銀行接受住房公積金管理中心委托，使用委托人提供的住房公積金資金，受托發(fā)放的用于支持當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)的貸款，歸屬于住房委托類貸款。目前，經(jīng)國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)的全國(guó)試點(diǎn)城市正在逐步增加，建設(shè)項(xiàng)目同步增加，此類貸款對(duì)各地項(xiàng)目建設(shè)的支持力度逐步加大。

企業(yè)自有（自籌）資金一般是承擔(dān)公共租賃住房建設(shè)的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的墊支資金。這部分資金用于項(xiàng)目準(zhǔn)備和建設(shè)，在目前各地的實(shí)踐中，這部分資金一般最終由財(cái)政資金償還。

房地產(chǎn)投資基金一般是由多個(gè)投資人以股份公司的形式組建，組成單位主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如全國(guó)工商聯(lián)發(fā)起的“建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金”等。

二、目前公共租賃住房融資存在的主要問(wèn)題

目前，大部分城市的公共租賃住房建設(shè)資金主要來(lái)源于政府財(cái)政資金和金融機(jī)構(gòu)貸款，這兩類資金的供給相對(duì)不足導(dǎo)致了公共租賃住房建設(shè)資金的匱乏。

首先，政府財(cái)政資金來(lái)源不穩(wěn)定。由于公共租賃住房不像廉租房一樣有明確的資金來(lái)源（土地出讓收入的10%、住房公積金增值收益），雖然明確可以使用廉租房建設(shè)剩余資金，但由于沒(méi)有政策保障，加上目前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣、土地出讓收入下滑，導(dǎo)致地方財(cái)政很難有充裕的資金投入公共租賃住房建設(shè)。從全國(guó)情況來(lái)看，個(gè)別地方政府在中央財(cái)政增加投入不大的前提下，把責(zé)任推給地方國(guó)有企業(yè)，造成其負(fù)擔(dān)沉重，這種事權(quán)和財(cái)權(quán)不匹配的情況使得公共租賃住房建設(shè)難以持久。

其次，銀行貸款資金難以獲得。雖然金融機(jī)構(gòu)有支持以其他房屋銷售收入為主要還款來(lái)源、混建的公租房建設(shè)項(xiàng)目和租賃期滿后公租房可以用于銷售的公租房建設(shè)項(xiàng)目的意愿，但由于公共租賃住房建設(shè)存在資金來(lái)源和資金使用期限不匹配的問(wèn)題，其收益表現(xiàn)在長(zhǎng)期，當(dāng)期僅以租金或者資產(chǎn)折現(xiàn)的形式體現(xiàn)，而開(kāi)發(fā)過(guò)程通常是一次性支出，加上目前公共租賃住房貸款審核基本沿用普通開(kāi)發(fā)貸款的模式，缺乏更多的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，導(dǎo)致在實(shí)際操作過(guò)程中獲得貸款較為困難。另外，在目前的金融監(jiān)管政策下，政府融資平臺(tái)擔(dān)保的有效性不足，也是公租房建設(shè)項(xiàng)目難以順利獲取銀行貸款的重要原因。

第三，社會(huì)資金進(jìn)入的積極性不高。一是公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中用于彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本和合理利潤(rùn)的財(cái)政補(bǔ)貼在《公共租賃住房管理辦法》中雖然提到，但缺乏明確的列支渠道，企業(yè)及時(shí)獲取補(bǔ)貼存在較大的不確定性。二是較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期與供應(yīng)鏈條，制約了參與企業(yè)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期和政策不確定性的靈活度。三是由于社會(huì)力量投資建設(shè)的公共租賃住房維修保養(yǎng)費(fèi)用由所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營(yíng)單位承擔(dān)，而實(shí)際租賃定價(jià)權(quán)歸屬政府，諸多因素影響了其他社會(huì)資金進(jìn)入的積極性。

三、完善相應(yīng)金融服務(wù)的思考

一是在公共租賃住房項(xiàng)目資金來(lái)源方面。在項(xiàng)目主要資金來(lái)源方面，針對(duì)公積金增值收益和部分土地出讓凈收益，可提供資金結(jié)算服務(wù)；積極提供國(guó)債結(jié)算、定期存款等存款類收益服務(wù)，大力投放住房公積金個(gè)人貸款和項(xiàng)目貸款，協(xié)助住房公積金管理中心增加公積金收益，為公共租賃住房建設(shè)提供更多的資金來(lái)源。在項(xiàng)目其他資金來(lái)源方面，為地方政府和有關(guān)企業(yè)提供代理債券發(fā)行籌集公共租賃住房專項(xiàng)建設(shè)資金等投資銀行服務(wù)，為投資參與公共租賃住房建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的信托資金、公共租賃住房投資基金等機(jī)構(gòu)提供托管服務(wù)，還可參與發(fā)起設(shè)立公共租賃住房基金等。

二是公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)方面。對(duì)于國(guó)家指定的公積金支持公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目，提供住房公積金支持保障性住房建設(shè)委托貸款服務(wù)，提供代收首付款和售房款、工程造價(jià)咨詢、保理保函、開(kāi)發(fā)建設(shè)資金托管等資金管理等服務(wù)。對(duì)于以其他房屋銷售收入為主要還款來(lái)源、混建的公租房建設(shè)項(xiàng)目和租賃期滿后公租房可以用于銷售的公租房項(xiàng)目，在進(jìn)入銷售時(shí)，提供個(gè)人住房貸款的服務(wù)。

三是在新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和完善方面。第一， 積極營(yíng)銷地方政府發(fā)行的公共租賃住房建設(shè)債券。根據(jù)公共租賃住房建設(shè)資金來(lái)源和資金使用期限不匹配的問(wèn)題，研究債券融資或資產(chǎn)證券化的流程優(yōu)化和具體實(shí)施方法，主動(dòng)為地方政府融資平臺(tái)和券商牽線搭橋，評(píng)估地方政府的承債能力和財(cái)政還款能力，推出一攬子金融服務(wù)方案，認(rèn)真做好債券資金監(jiān)管銀行的相關(guān)工作。第二，研究出臺(tái)公共租賃住房中長(zhǎng)期貸款辦法或?qū)嵤┘?xì)則。針對(duì)公共租賃住房普遍存在的抵押擔(dān)保難、抵押物變現(xiàn)難、項(xiàng)目收益低、還款來(lái)源不確定等問(wèn)題，全面考慮產(chǎn)生收益前緩付利息，產(chǎn)生收益后遞延支付等相關(guān)內(nèi)容，從貸款期限配比、資本金比例、還款計(jì)劃等多個(gè)角度提供綜合授信方案。在提供全面金融服務(wù)的同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)需要在風(fēng)險(xiǎn)控制方面，嚴(yán)格執(zhí)行金融監(jiān)管規(guī)定，審核項(xiàng)目自身的合法性及四證的齊全性，嚴(yán)格落實(shí)抵押擔(dān)保措施，加強(qiáng)貸款的封閉管理，包括銷售收入、租金收入的專戶管理，保證相關(guān)資金優(yōu)先用于償還信貸資金。通過(guò)合規(guī)經(jīng)營(yíng)，確保建設(shè)資金貸款的安全。第三，充分利用金融機(jī)構(gòu)信息技術(shù)優(yōu)勢(shì)，協(xié)助政府建設(shè)公共租賃住房信息管理系統(tǒng)。將信息管理和資金管理結(jié)合起來(lái)，更好地為各級(jí)地方政府提供公共租賃住房的信息流和資金流，做好公共租賃住房管理的配套服務(wù)。

（責(zé)任編輯 耿 欣；校對(duì) XS）