基于VAR模型的我國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系分析

何丹

摘 要：我國(guó)高房?jī)r(jià)問(wèn)題一直是政府部門(mén)和平民百姓討論的熱門(mén)話(huà)題，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)日益受到各方面的關(guān)注，房?jī)r(jià)和地價(jià)的內(nèi)在關(guān)系在理論界一直爭(zhēng)論不休，而他們作為房地產(chǎn)行業(yè)的兩個(gè)主要指標(biāo)，對(duì)衡量和評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行質(zhì)量有重要意義。本文將基于我國(guó)2007年第一季度到2010年第四季度的數(shù)據(jù)建立VAR模型，通過(guò)計(jì)量檢驗(yàn)和分解對(duì)二者的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，從而為推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出政策建議。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；地價(jià)；VAR模型

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3；F224 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.05.46 文章編號(hào)：1672-3309（2013）05-108-02

在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)產(chǎn)生于1998年的城鎮(zhèn)住房制度改革，從那以后，商品房出現(xiàn)在市場(chǎng)之中，經(jīng)過(guò)近于5年的匍匐發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在蟄伏中迎來(lái)了春天。社會(huì)公眾也漸漸由剛性住房需求逐漸演變?yōu)橥稒C(jī)炒房，整個(gè)社會(huì)的熱炒房地產(chǎn)導(dǎo)致了商品房?jī)r(jià)格居高不下，房?jī)r(jià)一路飆升超過(guò)了老百姓的承受能力，出現(xiàn)了居民買(mǎi)不起房的異常局面。高房?jī)r(jià)問(wèn)題一直是政府部門(mén)和平民百姓討論的熱門(mén)話(huà)題，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)日益受到各方面的關(guān)注。地價(jià)作為房?jī)r(jià)的一個(gè)重要組成部分，常常被認(rèn)為是高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)?，也有不少人認(rèn)為是由于房?jī)r(jià)的上漲導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)土地需求的增加，進(jìn)而帶動(dòng)地價(jià)的上漲。房?jī)r(jià)和地價(jià)的內(nèi)在關(guān)系在理論界一直爭(zhēng)論不休，而他們作為房地產(chǎn)行業(yè)的兩個(gè)主要指標(biāo)，對(duì)衡量和評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行質(zhì)量有重要意義。因此分析處理兩者的關(guān)系，有助于我們正確判斷房?jī)r(jià)和地價(jià)變化的合理性與發(fā)展趨勢(shì)，也能為政府部門(mén)通過(guò)制定科學(xué)的政策進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，從而推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有指導(dǎo)作用。故本文將建立VAR模型，通過(guò)計(jì)量檢驗(yàn)和分析對(duì)兩者的關(guān)系進(jìn)行研究。

一、VAR模型的建立

（一）數(shù)據(jù)的選取及簡(jiǎn)單分析

本文將選取2007年第一季度到2010年第四季度的房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)。首先，根據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（hp）和地價(jià)指數(shù)（lp）的季度數(shù)據(jù)作時(shí)間序列圖，可以看出，房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)總體變化趨勢(shì)相似，二者存在相關(guān)性，且地價(jià)指數(shù)波動(dòng)總是先于房?jī)r(jià)指數(shù)的波動(dòng)。

（二）聯(lián)立方程模型的確定

1、選擇滯后階數(shù)。通過(guò)stata操作的顯示結(jié)果可知，選擇滯后四階是最合適的。為了進(jìn)一步確定模型的滯后階數(shù)，對(duì)模型的滯后階數(shù)進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)滯后二階的聯(lián)合顯著性已經(jīng)很好了。綜合數(shù)據(jù)長(zhǎng)度、變量個(gè)數(shù)和模型的有效性等各方面考慮，最終決定建立滯后二階的VAR模型對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系進(jìn)行分析。

2、確定聯(lián)立方程。通過(guò)建立VAR（2）模型，得到如下聯(lián)立方程：

HP = 1.34*HP（-1） - 0.91*HP（-2） + 0.12*LP（-1） - 0.0026*LP（-2） + 46.84

LP = 1.30*HP（-1） - 1.63*HP（-2） + 0.56*LP（-1） + 0.20*LP（-2） + 61.93

二、基于VAR模型的檢驗(yàn)和分析

（一）單位根檢驗(yàn)

為了確保模型的分析結(jié)果有效，首先應(yīng)檢驗(yàn)VAR（2）模型是否平穩(wěn)，本文選用比較常用的AR根的圖進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)：被估計(jì)的VAR（2）模型所有根模的倒數(shù)都在單位圓內(nèi)，即都小于1，所以此VAR（2）模型是穩(wěn)定的。

（二）Granger因果檢驗(yàn)

Granger因果檢驗(yàn)主要是用來(lái)檢驗(yàn)一個(gè)內(nèi)生變量是否可以作為外生變量來(lái)對(duì)待，只有確定模型平穩(wěn)后才可以進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)。通過(guò)建立VAR（2）模型對(duì)全國(guó)的房?jī)r(jià)和地價(jià)進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)，得出結(jié)論：地價(jià)不能Granger引起房?jī)r(jià)；房?jī)r(jià)Granger引起地價(jià)。

（三）脈沖響應(yīng)函數(shù)分析

脈沖響應(yīng)函數(shù)刻畫(huà)的是在擾動(dòng)項(xiàng)上加一個(gè)一次性的沖擊對(duì)于內(nèi)生變量當(dāng)前值和未來(lái)值所帶來(lái)的影響。在上述分析的基礎(chǔ)上，對(duì)VAR（2）模型進(jìn)行分析，得到圖1和圖2，其橫軸代表沖擊作用的滯后期間數(shù)（單位：季度），縱軸代表房?jī)r(jià)或地價(jià)對(duì)沖擊的響應(yīng)（單位：%）。

圖1表示房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)沖擊的動(dòng)態(tài)響應(yīng)，顯然房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的沖擊在當(dāng)期沒(méi)有明顯反應(yīng)，但隨后房?jī)r(jià)就開(kāi)始波動(dòng)，并在第三期價(jià)格波動(dòng)達(dá)到其最大值0.8%左右，第三期過(guò)后房?jī)r(jià)波動(dòng)開(kāi)始減弱。另外從房?jī)r(jià)對(duì)自身沖擊的動(dòng)態(tài)響應(yīng)的分析可知，房?jī)r(jià)對(duì)于其自身的沖擊立刻就有反應(yīng)，價(jià)格波動(dòng)了1.0%左右，在第二期達(dá)到最大1.5%，隨后波動(dòng)情況就開(kāi)始呈下降趨勢(shì)，直到第三期過(guò)后房?jī)r(jià)對(duì)于其自身沖擊開(kāi)始出現(xiàn)相反的響應(yīng)。總的來(lái)說(shuō)，當(dāng)期的地價(jià)和房?jī)r(jià)都會(huì)對(duì)下一期的房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，但下一期的房?jī)r(jià)更多的是取決于當(dāng)期房?jī)r(jià)而非地價(jià)。

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圖1 房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)沖擊的響應(yīng)

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圖2 地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)沖擊的響應(yīng)

圖2表示地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)沖擊的動(dòng)態(tài)響應(yīng)，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊在當(dāng)期達(dá)到0.8%左右，隨后沖擊保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，并在第二期達(dá)到最大1.8%左右，然后地價(jià)波動(dòng)開(kāi)始逐漸減弱。從地價(jià)對(duì)自身沖擊的動(dòng)態(tài)響應(yīng)的分析來(lái)看，地價(jià)對(duì)其自身的沖擊在當(dāng)期就有顯著反應(yīng)，達(dá)到2.5%左右，但在第二期達(dá)到最小后又開(kāi)始小幅上升，隨后價(jià)格波動(dòng)一直呈下降趨勢(shì)?？偟膩?lái)說(shuō)，當(dāng)期地價(jià)和房?jī)r(jià)也都會(huì)對(duì)下一期的地價(jià)產(chǎn)生影響，剛開(kāi)始地價(jià)可能受上一期自身的價(jià)格影響比較大，但隨后房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響開(kāi)始變大。

整體來(lái)看，在短期內(nèi)，房?jī)r(jià)和地價(jià)對(duì)來(lái)自對(duì)方正沖擊的反應(yīng)均為正向，且房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響程度大于地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。但在長(zhǎng)期房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系不是很明顯，這說(shuō)明前面的Granger因果檢驗(yàn)中，房?jī)r(jià)應(yīng)該是在短期Granger引起地價(jià)。長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)和地價(jià)更多的受其自身前期價(jià)格的影響。

（四）方差分解

脈沖響應(yīng)函數(shù)描述的是VAR模型中的一個(gè)內(nèi)生變量的沖擊給其它內(nèi)生變量所帶來(lái)的影響。而方差分解是通過(guò)分析每一個(gè)結(jié)構(gòu)沖擊對(duì)內(nèi)生變量變化（ 通常用方差來(lái)度量） 的貢獻(xiàn)度，進(jìn)一步評(píng)價(jià)不同結(jié)構(gòu)沖擊的重要性。因此，方差分解給出對(duì)VAR模型中的變量產(chǎn)生影響的每個(gè)隨機(jī)擾動(dòng)的相對(duì)重要的信息。從對(duì)房?jī)r(jià)的方差分解來(lái)看，房?jī)r(jià)的變動(dòng)在第5期以后趨于穩(wěn)定，其中85%來(lái)自其自身慣性導(dǎo)致，即當(dāng)期房?jī)r(jià)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)有很大的影響力，而且滯后期越短，房?jī)r(jià)自身解釋能力越強(qiáng)，另外地價(jià)變動(dòng)的沖擊對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)率僅為15%。從對(duì)地價(jià)的方差分解來(lái)看，地價(jià)的變動(dòng)在第8期以后趨于穩(wěn)定，穩(wěn)定后的地價(jià)變動(dòng)中房?jī)r(jià)沖擊的貢獻(xiàn)率和地價(jià)自身沖擊的貢獻(xiàn)率幾乎各占一半。但是在地價(jià)穩(wěn)定前，地價(jià)自身沖擊對(duì)地價(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)率明顯大于房?jī)r(jià)沖擊對(duì)地價(jià)的貢獻(xiàn)率。

三、結(jié)論與建議

（一）本文基于VAR模型分析了房?jī)r(jià)和地價(jià)的動(dòng)態(tài)關(guān)系，得到了如下結(jié)論：

1、短期內(nèi)，房?jī)r(jià)和地價(jià)變動(dòng)的歷史信息會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的預(yù)期乃至決策產(chǎn)生重要的影響，從而影響未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的地價(jià)和房?jī)r(jià)，表現(xiàn)出短期內(nèi)房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的互動(dòng)關(guān)系。但房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響程度大于地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，這是因?yàn)楝F(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格主要受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，地價(jià)在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中所占比重不大，而房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)變動(dòng)，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期也會(huì)隨之改變，引起土地需求的變化，進(jìn)而影響地價(jià)。

2、長(zhǎng)期內(nèi)，房?jī)r(jià)和地價(jià)沒(méi)有明顯關(guān)系，房?jī)r(jià)與地價(jià)的波動(dòng)并不完全同步、幅度也有差異，這說(shuō)明兩者縱然都是影響對(duì)方的重要因素，但可能都不是決定性的因素，兩者之間的關(guān)系不是簡(jiǎn)單的因果關(guān)系，而是受市場(chǎng)多種因素共同作用的結(jié)果。

3、房?jī)r(jià)和地價(jià)更多的受其自身的影響，尤其是房?jī)r(jià)。當(dāng)期的高房?jī)r(jià)在很大程度上會(huì)導(dǎo)致未來(lái)的房?jī)r(jià)高漲，而高地價(jià)并不構(gòu)成未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的重要原因。同時(shí)當(dāng)期高地價(jià)和高房?jī)r(jià)共同引起未來(lái)的地價(jià)上漲。

（二）政策建議

由上述分析可知，現(xiàn)階段為降低日益高漲的房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，控制土地價(jià)格不是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，政策的著力點(diǎn)還是應(yīng)該回歸到房?jī)r(jià)本身，應(yīng)該主要從房屋供求方面著手。故提出如下幾點(diǎn)政策建議：

1、嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入管理，加強(qiáng)市場(chǎng)行為監(jiān)管，依法查處惡意炒作、 哄抬房?jī)r(jià)、捂盤(pán)惜售等擾亂市場(chǎng)秩序行為。

2、重視住房改革、銀行政策和稅收制度等宏觀(guān)調(diào)控手段，如增加保障性住房供給，控制開(kāi)發(fā)商銀行貸款，調(diào)整購(gòu)房者按揭首付比例，利用稅收杠桿等，滿(mǎn)足不同群體的住房需求。

3、按照規(guī)定時(shí)限的要求，編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃。這可以穩(wěn)定消費(fèi)者心理預(yù)期，因?yàn)榉績(jī)r(jià)走勢(shì)中起關(guān)鍵作用的是社會(huì)心理預(yù)期，當(dāng)人們預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理、房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)上漲過(guò)快時(shí)，就會(huì)根據(jù)自己的支付能力計(jì)劃購(gòu)房時(shí)機(jī)和房屋類(lèi)型，一個(gè)較成熟的市場(chǎng)就會(huì)逐步形成。