關(guān)于廉租住房配租方式的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

趙月

摘 要：目前，廉租住房的配租方式主要有兩種：第一種是實(shí)物配租，第二種是租金補(bǔ)貼配租。通過(guò)從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)分析兩種不同的配租方式，可以發(fā)現(xiàn)不同配租方式的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，下面從對(duì)房屋租賃市場(chǎng)供求影響和廉租住房資金分配效率兩個(gè)角度，分析兩種配租方式的經(jīng)濟(jì)效果，對(duì)今后政府制定配租方案提供參考。

關(guān)鍵詞：租金補(bǔ)貼；實(shí)物配租；供求效應(yīng)；分配效率

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.05.45 文章編號(hào)：1672-3309（2013）05-106-02

一、對(duì)房屋租賃市場(chǎng)供求的影響分析

假設(shè)：（1）廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)是Xm2/人；（2）房屋租賃市場(chǎng)中的均衡價(jià)格是P*，均衡數(shù)量是Q*；（3）廉租住戶在均衡價(jià)格P*能夠租到的房屋面積為Q1；（4）當(dāng)廉租住戶對(duì)房屋的支付能力與市場(chǎng)上的房屋租金存在差異時(shí)，租金補(bǔ)貼補(bǔ)全缺口。

（一）廉租住房租賃市場(chǎng)中租金補(bǔ)貼的供求影響

首先，租金補(bǔ)貼是政府通過(guò)現(xiàn)金補(bǔ)貼的方式來(lái)提高廉租對(duì)象個(gè)人支付能力，以實(shí)現(xiàn)增加其對(duì)廉租住房的消費(fèi)。橫軸表示租賃房屋的數(shù)量，縱軸表示租金的單位價(jià)格，D1表示剛開(kāi)始時(shí)一個(gè)廉租對(duì)象的需求曲線，S表示廉租住房租賃市場(chǎng)的供給。由于廉租住戶收入預(yù)算有限，只能在租金降低到P1才能負(fù)擔(dān)起X量的房屋，由于目前市場(chǎng)租金價(jià)格是P*，因此存在（P*—P1）的租金缺口。假設(shè)政府租金補(bǔ)貼量為（P*—P1），相當(dāng)于增加了廉租對(duì)象的收入。如果廉租對(duì)象將租金補(bǔ)貼用于購(gòu)買(mǎi)住房，則市場(chǎng)上房屋需求曲線向右移動(dòng)到D2，在供給不變?nèi)詾镾的情況下，市場(chǎng)租金價(jià)格將上升，均衡價(jià)格為P2，均衡數(shù)量為Q2。由此可得知，房屋實(shí)際消費(fèi)量有所增加，增量（Q2—Q1），但廉租對(duì)象最后是按照P2的房屋租賃價(jià)格住到Q2的房屋量，達(dá)不到X的住房保障標(biāo)準(zhǔn)。

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圖1 租金補(bǔ)貼配租方式的供求效應(yīng)

因此，如果要使得租金補(bǔ)貼配租方式達(dá)到理想效果，第一，消費(fèi)者能在市場(chǎng)上找到低租金的房屋；第二，得到租金補(bǔ)貼的低收入家庭能夠自覺(jué)將其用于房屋租賃而不是其他用途；第三，市場(chǎng)上房屋供給充分。

（二）廉租住房租賃市場(chǎng)中實(shí)物配租的供求影響

首先，實(shí)物配租是政府通過(guò)直接定向給廉租對(duì)象提供住房，減少了市場(chǎng)上的房屋租賃需求，最后對(duì)市場(chǎng)供求產(chǎn)生影響。如圖2所示，橫軸表示租賃房屋的數(shù)量，縱軸表示單位租金價(jià)格，D表示市場(chǎng)需求曲線，S表示市場(chǎng)供給。以P*和Q*分別表示房屋租賃市場(chǎng)上的均衡價(jià)格和數(shù)量。假設(shè)有N個(gè)廉租住戶，市場(chǎng)上所有廉租住戶在P*的價(jià)格上能消費(fèi)N·Q1。屆時(shí)，政府通過(guò)實(shí)物配租將租金價(jià)格小于P1補(bǔ)足廉租住戶相對(duì)于設(shè)定的保障標(biāo)準(zhǔn)X之間的差異（X—Q1）。政府的這種做法是游離于市場(chǎng)運(yùn)行之外的，因此減少了廉租住戶的對(duì)市場(chǎng)住房租賃的需求。因此，市場(chǎng)需求由D向左移動(dòng)為D3，Q*—Q3=N·Q1。由此可得知，房屋租賃市場(chǎng)均衡價(jià)格下降，均衡數(shù)量下降。因此，如果要使得實(shí)物配租方式達(dá)到理想效果，需要支持正常供給的市場(chǎng)途徑和謹(jǐn)慎篩選廉租住戶。

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圖2 實(shí)物配租方式的供求效應(yīng)

二、對(duì)廉租住房資金分配的效率分析

從兩個(gè)方面考察廉租資金分配效率，一是住房面積達(dá)標(biāo)率，指的是廉租對(duì)象可選擇的住房面積與住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)的比率；二是資金使用效率，指的是廉租住戶的收益與政府支出的比率。假定：（1）廉租住戶的預(yù)算收入為Y，有房屋H和非房屋N兩種商品類型；（2）市場(chǎng)上房屋的租金價(jià)格是Ph，非房屋的價(jià)格是Pn；（3）廉租住房的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為Hx。

（一） 實(shí)物配租的分配效果

假定政府配給廉租住戶的住房面積保障標(biāo)準(zhǔn)為Hx，單位租金為Px，則個(gè)人需要支付的房屋租金R=Hx·Px。一般情況下，只有R≤Ph·H0時(shí)，廉租對(duì)象才可能申請(qǐng)廉租房，否則很難壓縮其他商品的消費(fèi)支出以擴(kuò)大住房面積。因此在Y不變時(shí)，R≤Ph·H0，購(gòu)買(mǎi)非房屋商品的消費(fèi)量保持不變或者上升為Nx，即Nx≥N0。E（Hx，Nx）是廉租住房保障下的消費(fèi)選擇點(diǎn)。如圖3所示，E和C的效用是一樣的。政府以實(shí)物配租的方式使得廉租住戶的房屋租賃達(dá)到Hx，給廉租住戶增加了Y2的現(xiàn)金補(bǔ)貼，Y2=Ph·H0-Px·Hx。Y3是政府提供Hx的成本，即Y3=Ph·Hx-PxHx。因此，Y2/Y3則表示廉租資金使用效率。Y3-Y2=Ph·（Hx-H0）>0，說(shuō)明了政府支出沒(méi)有充分地轉(zhuǎn)化為廉租住戶的收益，因此（Y3-Y2）就是損失了的廉租資金使用效率。

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圖3 實(shí)物配租方式的分配效率

因此，在實(shí)物配租方式下，雖然住房面積達(dá)標(biāo)率能保證為100%，然而政府的資金分配效率損失較大。

（二）租金補(bǔ)貼的分配效果

如圖4所示，當(dāng)政府不限制租金補(bǔ)貼用途時(shí)，如果政府通過(guò)支出Y3的現(xiàn)金補(bǔ)貼，增加了廉租住戶Y3的收入，此時(shí)預(yù)算線將向右平移到I3，資金的使用效率等于100%，然而由于缺乏對(duì)廉租住戶住房面積的約束，D（Hm，Nm）的效用是最大的，但是Hm小于住房保障標(biāo)準(zhǔn)Hx。當(dāng)消費(fèi)組合點(diǎn)落在EK之間時(shí)，廉租對(duì)象獲得的效用大于等于等量資金下實(shí)物配租的效用。當(dāng)消費(fèi)組合點(diǎn)落在EK之外時(shí)，效用是劣于同樣情況下的實(shí)物配租，有可能發(fā)生住房面積多于補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)或比補(bǔ)貼前要少的極端情況。

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圖4 租金補(bǔ)貼方式的分配效率

因此，在租金補(bǔ)貼方式下，房屋租賃不能達(dá)到廉租住房保障的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)出現(xiàn)過(guò)少或過(guò)多的現(xiàn)象，但是相對(duì)于實(shí)物配租來(lái)說(shuō)，資金使用效率較高，甚至能夠有100%。

綜上，通過(guò)多角度的對(duì)實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼方式的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析，明晰了兩種方式的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，對(duì)廉租住房制度的創(chuàng)新和改善提供了便利。需要說(shuō)明的是，在不同的環(huán)境下，不同配租方式經(jīng)濟(jì)影響的優(yōu)劣，要全面綜合考慮，具體情況具體分析地選擇配租方式。

參考文獻(xiàn)：

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