寫字樓租金暴漲 郊區(qū)化辦公成趨勢

白影

2013年寫字樓租金繼續(xù)延續(xù)上漲勢頭，且一季度空置率創(chuàng)四年新低，核心商圈出現(xiàn)寫字樓“一房難求”的局面，讓不少中小型企業(yè)只能選擇遷離市中心，致使寫字樓供應(yīng)郊區(qū)化的局面開始出現(xiàn)。而一些房地產(chǎn)企業(yè)也開始瞄準新興熱點區(qū)域進行寫字樓的建設(shè)。

租金上揚迫企業(yè)撤離

日前，一則關(guān)于寫字樓的報告悄然公布，引起了不少租戶與地產(chǎn)開發(fā)商的注意。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕在4月11日發(fā)布了《2013年第一季度北京房地產(chǎn)市場回顧與展望》的報告。這份報告顯示，今年第一季度北京寫字樓市場沒有新增供應(yīng)，租金延續(xù)上季度輕微上漲走勢，空置率緩慢下降，市場平均空置率較上季下降0.6個百分點到2.6%。

據(jù)了解，今年第一季度北京沒有寫字樓項目落成，第一季度吸納量超過4.6萬平方米，在平穩(wěn)的市場需求帶動下，寫字樓整體空置率下降。由于供應(yīng)逐漸減少，需求保持平穩(wěn)態(tài)勢，使得北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率水平持續(xù)走低，并連續(xù)創(chuàng)出歷史最低紀錄。自2009年以來，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量逐漸下降。同時，市場需求在中國經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的帶動下大幅增長，使得北京優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率連續(xù)下降，到本季度已下降至歷史最低水平。

這份報告分析認為，當前北京寫字樓市場整體供應(yīng)放緩，需求走勢平穩(wěn)，可租賃面積逐漸減少，客觀造成市場吸納量在較低水平徘徊。而寫字樓交易也主要集中在東部區(qū)域，涉及行業(yè)分布廣泛。內(nèi)、外資租戶共同支撐了第一季度北京寫字樓租賃市場需求。

據(jù)世邦魏理仕分析，北京寫字樓市場整體租金在市場供不應(yīng)求背景下，特別是在金融街租金上漲的帶動下小幅上升，第一季度末北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場平均租金報每月每平方米409.9元，較上季度增長0.3%。另外，第一季度受傳統(tǒng)假日影響市場吸納量較上季度小幅下降，為4.6萬平方米。

據(jù)世邦魏理仕環(huán)球研究部董事陳紅飛介紹，北京年內(nèi)將有24.8萬平方米寫字樓供應(yīng)，主要集中在東部地區(qū)，供應(yīng)量略有增加，整體市場供應(yīng)吃緊的局面將有所緩解，但位于西部的金融街和中關(guān)村則沒有新項目落成，供不應(yīng)求的矛盾依然突出。

空置率的持續(xù)走低與租金價格的持續(xù)上漲，讓越來越多的企業(yè)難以負荷高額的租金，而選擇撤離核心商務(wù)區(qū)。在北京CBD的一棟甲級寫字樓內(nèi)，一家IT技術(shù)公司大門緊閉，門上貼出了近期搬遷的通知，而其新的搬遷地址距離城市核心商務(wù)區(qū)較遠，但也算是城市的副中心、行業(yè)發(fā)展的聚集地。

無獨有偶，惠普公司曾占據(jù)了惠普大廈8到18層的辦公區(qū)域。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，按目前市場行情，惠普房租已突破億元大關(guān)，還要再加上不菲的物業(yè)費，高額的費用讓惠普也有些難以承受。而如今惠普已和酒仙橋亨通商務(wù)園簽了新的租賃協(xié)議，準備撤離。

租金等商務(wù)成本的增加，令一些入駐中央商務(wù)區(qū)的跨國公司和國內(nèi)企業(yè)不堪重負，選擇搬離中心城區(qū)，個別企業(yè)甚至遠走他鄉(xiāng)。但從另一個角度看，租金好比一道門檻，在經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級中，某種程度上起到了“篩選器”的作用。

“最近十年中央商務(wù)區(qū)的租戶構(gòu)成發(fā)生了很大變化，在2002年中央商務(wù)區(qū)的租戶構(gòu)成以專業(yè)服務(wù)、IT信息技術(shù)、制造業(yè)和貿(mào)易公司占比較大。而到了2012年，金融保險業(yè)異軍突起，與專業(yè)服務(wù)企業(yè)并駕齊驅(qū)，成為中央商務(wù)區(qū)的最大租戶之一。而之前的IT信息技術(shù)與制造業(yè)等租戶比例明顯變小。中央商務(wù)區(qū)高昂的租金，讓一些企業(yè)覺得沒必要再在這里待下去。尤其是制造業(yè)企業(yè)對成本十分敏感，也會比較在意租金?！标惣t飛說。

商務(wù)選址何去何從？

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在撤離中央商務(wù)區(qū)等傳統(tǒng)核心商圈后，原有租戶有的開始向周邊新興區(qū)域蔓延，更有甚者則將二、三線城市的新興商務(wù)區(qū)做了企業(yè)的新?lián)c。難以抑制的寫字樓租金上揚與持續(xù)下降的空置率，讓北京周邊的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)如雨后春筍般層出不窮。散布在市中心的老廠房成為滿足智力密集型等企業(yè)辦公需求的“潛力股”。這些老廠房擁有地理位置優(yōu)勢，內(nèi)部結(jié)構(gòu)經(jīng)過重新改造后，“搖身一變”成為都市工業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)倉庫、時尚休閑區(qū)等，租金比同地段的辦公樓來得有優(yōu)勢，也解決了老廠房的閑置問題。

當然除了搬離，還有許多企業(yè)索性轉(zhuǎn)租為買。他們認為，與其繼續(xù)花大價錢租賃，不如擁有自己的物業(yè)，還能分享商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力。

徐可凡自己經(jīng)營著一家規(guī)模不大的電子商務(wù)公司，但是業(yè)務(wù)卻輻射中國的各個主要城市。持續(xù)上漲的寫字樓租金，讓徐可凡有些吃力。弱丘他正琢磨著換個地方辦公，覺得現(xiàn)在的辦公區(qū)域有些狹小，且物流也十分不方便，便將目標鎖定在郊區(qū)。

金融街（北京）商務(wù)園置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)金巍告訴記者，從投資價值上來說，CBD的房租每年都以30%的速度上漲，租一間600平方米的寫字樓，按15元/平方米·天算，那么三年的租金就是：600平方米×15元/平方米·天×365天×3年≈1000萬元。而在郊區(qū)購置一套600平方米的獨棟寫字樓，均價按1.7萬元/平方米算，那么也大概是1000萬元，而且自己購置的寫字樓是屬于自己的辦公私產(chǎn)，具有非常高的升值潛力。

對此，陳紅飛分析認為，在競爭激烈的市場環(huán)境下，散售對普通寫字樓開發(fā)項目來講會是最佳選擇。理論上，在同是散售的情況下，寫字樓投資帶來的利潤收益仍然高于住宅投資。由于近來政府針對住宅市場的限制進一步加強，這可能使更多的資金在短期內(nèi)流入商業(yè)不動產(chǎn)市場。然而長期來看，這并非一個可持續(xù)的策略。如果每家房地產(chǎn)商都試圖散售，市場將在短期內(nèi)充斥大量新增供應(yīng)，從而削弱個體投資者對寫字樓市場的投資意愿。并且如果市場上散售型寫字樓占壓倒性比重，長期來講亦將影響寫字樓市場的整體品質(zhì)。

郊區(qū)化辦公趨熱

大量企業(yè)撤離核心商圈，而向核心區(qū)外圍擴散，也讓一些房地產(chǎn)企業(yè)嗅出了其中的商機，從而開始瞄準北京周邊熱點區(qū)域進行寫字樓的建設(shè)。如中糧祥云、金融街園中園、力寶廣場、融科產(chǎn)業(yè)中心等地產(chǎn)項目紛紛入市，搶灘寫字樓市場。

“隨著近年來城市化進程的加快，城市多中心格局實際上已經(jīng)是城市發(fā)展到一定程度后的必然。”金巍認為，從長遠看這種趨勢不會逆轉(zhuǎn)。當下，城市中心城區(qū)人口過度集中、住宅及辦公環(huán)境緊張、交通擁堵狀況已經(jīng)出現(xiàn)，越來越多的大型企業(yè)開始在近郊尋找更為適合的辦公地點。這就對近郊寫字樓市場提出了更高的要求，近郊原有的辦公物業(yè)配置已經(jīng)無法滿足市場需求，更高端、更專業(yè)的寫字樓產(chǎn)品最終將成為近郊辦公物業(yè)的主力軍。

但是有一點必須承認，并不是所有投資者都具備吃下甲級寫字樓的能力，也并不是所有企業(yè)均擁有雄厚資金來支付甲級寫字樓高昂的租金。譬如，一些員工規(guī)模及構(gòu)成較為精簡的文化創(chuàng)意、金融科技類“輕公司”，他們理想的辦公場所自然不是那些動輒數(shù)百上千平方米的高檔寫字樓。

從北京、上海等國內(nèi)一線城市的經(jīng)驗看，大量郊區(qū)物業(yè)憑借其精巧的面積設(shè)置、良好的地段位置以及不失品相的硬件配置等獨特優(yōu)勢，在辦公租賃市場上表現(xiàn)格外活躍。鑒于北京目前寫字樓仍處于高速增長階段，未來商務(wù)需求依然強勁，郊區(qū)寫字樓和創(chuàng)業(yè)辦公空間潛力不可限量。

陳紅飛則認為，寫字樓與其他商業(yè)不同，需要濃郁的商務(wù)氛圍，只有聚集效應(yīng)才能吸引相關(guān)企業(yè)前來辦公。這種集群效應(yīng)，使得沒有任何一家企業(yè)愿意單獨前往。在這些新興區(qū)域以及郊區(qū)，商業(yè)氛圍還有待提升，各項配套設(shè)施也往往不到位，而基礎(chǔ)設(shè)施如公交、地鐵等仍需相當長的一段時間才能完善。另外，中央商務(wù)區(qū)的寫字樓地位也是永遠不可能被取代的，不管從交通設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施以及服務(wù)設(shè)施等方面來說，CBD享有的都是最好最全面的。

“量身定制”是出路

遠郊區(qū)寫字樓供應(yīng)和需求相對較少，一旦項目定位、招商和管理不慎，很可能成為開發(fā)商的“碎鈔機”。而從郊區(qū)辦公物業(yè)的市場現(xiàn)狀來看，目前的郊區(qū)寫字樓產(chǎn)品開始呈現(xiàn)多樣化，有LOFT、SOHO、近郊商務(wù)園以及獨棟寫字樓等。

業(yè)內(nèi)人士表示，若有開發(fā)商計劃在郊區(qū)做寫字樓，一定要做好市場調(diào)研、產(chǎn)品定位，找到需求才可以開發(fā)。從市場來看，原來那種非常普通的，沒有定位特色、也沒有專業(yè)物業(yè)管理的寫字樓，逐漸會被市場所淘汰。所以，開發(fā)寫字樓項目，一定要爭取做到有特色、與眾不同、人無我有，不光是硬件，而且軟件也要跟得上。

寫字樓不同于住宅，住宅購房人關(guān)注的是“戶型和價格”，而辦公樓是針對于企業(yè)用戶，企業(yè)類型需要按照“所屬行業(yè)、企業(yè)規(guī)模、發(fā)展預(yù)期、資金實力”等方面進行細分。專業(yè)人士都知道，寫字樓單元面積大小劃分可以反映一個大樓的形象和品質(zhì)，同時也反映出未來用戶的企業(yè)規(guī)模和資金實力。在國內(nèi)目前市場上存在著為特定企業(yè)需求而定制的模式，基本上是以能夠吸引某類型企業(yè)為目標，為此提供相應(yīng)的辦公環(huán)境和相應(yīng)檔次產(chǎn)品。例如金融行業(yè)對安全（安保、管理）、數(shù)據(jù)處理（弱電系統(tǒng)）、標準層面積等方面具有特殊需求，另外還有企業(yè)會對“架空地板厚度”、“企業(yè)機房樓板加固、制冷”等方面有要求；而廣告文化創(chuàng)意類企業(yè)，則需要的是內(nèi)部辦公空間的自由分隔、辦公區(qū)復(fù)式樓梯（樓板開洞或預(yù)留洞口）、空間留白等。

對于此類用戶，開發(fā)商需要進行先期尋找，并以該類企業(yè)用戶的需求實現(xiàn)定制，這樣企業(yè)用戶在早期規(guī)劃階段就可以介入產(chǎn)品設(shè)計。該模式在國外和國內(nèi)一線城市案例中顯得非常有效。

陳紅飛說，有一些特別類型的企業(yè)，如IT信息技術(shù)企業(yè)，它們不需要占據(jù)中央商務(wù)區(qū)的地理位置，而更需要一個企業(yè)集群的商業(yè)氛圍。目前出現(xiàn)的近郊商務(wù)園，則是具有針對性的服務(wù)這些企業(yè)。比如IT信息技術(shù)企業(yè)會扎堆進駐新興科技園，而生物、醫(yī)藥企業(yè)則可能進駐生物科技園等。從另一個角度來說，中央商務(wù)區(qū)的寫字樓也不適合這些企業(yè)，這些企業(yè)的一些研發(fā)需求是中央商務(wù)區(qū)的寫字樓所不能滿足的。因此，郊區(qū)化辦公應(yīng)該更加專業(yè)化與科技化。

不難看出，寫字樓是專業(yè)化屬性非常強的物業(yè)產(chǎn)品，一個好的寫字樓可以為企業(yè)在“企業(yè)形象、辦公空間、硬件設(shè)施、使用效率、維護成本”等方面提供良好的展現(xiàn)，同時也代表著一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化形象。寫字樓“定制化”開發(fā)，為開發(fā)商提供了選擇空間，但同時也在考驗開發(fā)商的經(jīng)驗成熟度和對機會的把握能力。

另外，開發(fā)商也要為租戶實行特色租賃方式來吸引租戶。對此，陳紅飛分析認為，在開發(fā)層面，高品質(zhì)寫字樓開發(fā)項目有助于吸引更多關(guān)注，因此在激烈競爭的市場中會有更好的表現(xiàn)。由于國內(nèi)和國際寫字樓租戶都希望提升他們的辦公室空間質(zhì)量，近幾年大多數(shù)二線城市對高品質(zhì)寫字樓的需求與日俱增。這種趨勢在某些城市尤其明顯，比如成都和武漢。這些城市新建的高品質(zhì)甲級寫字樓需求旺盛且租金極高。在租賃階段，業(yè)主或可考慮通過吸引一個或多個知名度高的固定租戶以令項目受到更多關(guān)注。盡管為了吸引一流的固定租戶入駐，開發(fā)商或許需要提供富有競爭性的租金，但是吸引大牌公司入駐能夠改善該寫字樓租戶狀況，并引起其他租戶的興趣，因此提高出租率總體租金收入。