商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式

董露茜

在住宅市場(chǎng)哀鴻遍野的今天，大型房企萬(wàn)科、保利、招商、龍湖遠(yuǎn)洋等紛紛宣布轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，或加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入。同時(shí)，一些行業(yè)外資本也一哄而上，紛紛涌入商業(yè)地產(chǎn)，投資熱度愈演愈烈。

然而，泡沫化的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，供需關(guān)系正在發(fā)生著變化。傳統(tǒng)意義上的甲級(jí)寫(xiě)字樓因缺乏個(gè)性和創(chuàng)意，已經(jīng)沒(méi)有了太多的吸引力；CBD區(qū)域飽和，沒(méi)有了開(kāi)發(fā)的空間，對(duì)舊寫(xiě)字樓的改造成為了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新模？式。

由于中國(guó)缺乏真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，散賣(mài)成為了商業(yè)地產(chǎn)的主流，但散賣(mài)之后資產(chǎn)如何保值增值，成為了一道難解的問(wèn)題。高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫提出的“資產(chǎn)精裝修”概念，是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

舊樓改造

目前，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)供需正在發(fā)生質(zhì)的變化。蘇鑫告訴記者：“北京、上海等城市核心區(qū)域的寫(xiě)字樓兩極分化非常嚴(yán)重，要么是國(guó)貿(mào)CBD這樣的甲級(jí)寫(xiě)字樓，要么是已經(jīng)存在10年、15年的老樓，很少有中間地帶的寫(xiě)字樓?！?/p>

傳統(tǒng)意義上的甲級(jí)寫(xiě)字樓，代表了高端、豪華、專(zhuān)業(yè)，但同時(shí)可能意味著細(xì)節(jié)的“僵化”。蘇鑫開(kāi)玩笑道，夏天你穿著西服、打著領(lǐng)帶都覺(jué)得冷颼颼的，這就是甲級(jí)寫(xiě)字樓對(duì)制冷溫度的要求。

4月中旬，仲量聯(lián)行發(fā)布的2013年一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，一些金融和專(zhuān)業(yè)服務(wù)的外資租戶(hù)已縮減了租賃面積。而據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年1月北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃成交的3.75萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓中，內(nèi)資企業(yè)占比達(dá)60%，而且承租大面積的客戶(hù)也以?xún)?nèi)資企業(yè)為主。

“我不相信所有人都喜歡上班的地方一進(jìn)去就像酒店大堂，比如做創(chuàng)意的白領(lǐng)，肯定希望工作場(chǎng)所有點(diǎn)個(gè)性和設(shè)計(jì)感。這就是機(jī)會(huì)！”蘇鑫說(shuō)。

高和資本在成功完成北京地區(qū)5個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目之后，把目光投向了舊樓改造。2012年10月，高和資本斥資7.9億元，成功并購(gòu)位于上海南京西路靜安寺商圈的中華企業(yè)大廈，這是上海租金最貴的商圈，后來(lái)大廈被更名為靜安高和大廈，計(jì)劃今年6月改造結(jié)束后正式向外界亮相。

項(xiàng)目得以順利實(shí)施，也因?yàn)樘K鑫看到了與上海市政府非常契合的概念——“樓宇經(jīng)？濟(jì)”。

近年來(lái)，上海市政府著力推動(dòng)“樓宇經(jīng)濟(jì)”，提升核心區(qū)域形象，挖掘城市核心區(qū)域價(jià)值，吸引更優(yōu)質(zhì)的企業(yè)落戶(hù)。高和在上海靜安的項(xiàng)目就實(shí)現(xiàn)了“樓宇經(jīng)濟(jì)”概念：改造中華企業(yè)大廈，給大廈重新定位并招商，把高品質(zhì)的租客植入商辦資產(chǎn)中。

“甲級(jí)寫(xiě)字樓一開(kāi)始就是建給世界500強(qiáng)雇員的，但顯然市場(chǎng)需求已發(fā)生了變化。甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金壓力大，內(nèi)資企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓會(huì)有更多個(gè)性化需求?！?/p>

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第一季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓需求明顯放緩，市場(chǎng)租金在連續(xù)三年快速上漲后首次下滑。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人賀睿珂的觀點(diǎn)與蘇鑫不謀而合，他表示，一些租戶(hù)正在重新評(píng)估辦公空間需求標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)未來(lái)一兩個(gè)季度租金繼續(xù)下滑的可能性較大。

蘇鑫告訴記者：“像北京、上海這樣的城市已經(jīng)沒(méi)什么地了，新樓的機(jī)會(huì)更少，只能舊樓改造。推而廣之，由于現(xiàn)在很多核心區(qū)域的酒店經(jīng)營(yíng)是虧損的，因而我們可以把酒店改成寫(xiě)字樓、城市綜合體，盤(pán)活之后，政府稅收也上來(lái)了?！?/p>

在北京三環(huán)內(nèi)除了麗澤商圈外，基本上沒(méi)有成片的商辦土地供應(yīng)，金融街已經(jīng)飽和，其他區(qū)域的增量供應(yīng)也非常有限。蘇鑫認(rèn)為，舊樓改造從政策上、操作上都沒(méi)問(wèn)題，關(guān)鍵是理念的改變和政策上的支持。

散賣(mài)+資產(chǎn)精裝修

與“舊樓改造”機(jī)會(huì)相匹配的，是蘇鑫創(chuàng)業(yè)之初就提出的“資產(chǎn)精裝修”概念，蘇鑫將資產(chǎn)精裝修比喻為打磨毛石：“毛石經(jīng)過(guò)打磨，變成一個(gè)精美的藝術(shù)品。”

仲量聯(lián)行研究部一位中層告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，一種是中糧集團(tuán)這種自建自持模式，一種是建好后散賣(mài)的模式。由于商業(yè)地產(chǎn)前期投入資金量巨大，收益回報(bào)周期長(zhǎng)，而自持模式需要大量資金支持，因此，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)選擇后者。

實(shí)際上，國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的退出主要靠機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)，或者以資產(chǎn)證券化方式退出，真正的價(jià)值是后期長(zhǎng)期專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)。但在國(guó)內(nèi)，這一點(diǎn)很難做到。

原因很復(fù)雜，一方面是開(kāi)發(fā)商的特點(diǎn)，更多用的是住宅模式：建成—銷(xiāo)售。

“絕大部分商業(yè)地產(chǎn)需要散賣(mài)，否則它就發(fā)展不了?！碧K鑫告訴記者，現(xiàn)在擠進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，以前80%是做住宅的，因?yàn)檎{(diào)控才被擠進(jìn)來(lái)，或者因?yàn)闄C(jī)緣巧合手里有一塊地，就做了商業(yè)地產(chǎn)。純粹做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商很少，住宅仍是房地產(chǎn)行業(yè)的大頭，這類(lèi)企業(yè)的慣性就是：生產(chǎn)—賣(mài)出。

另一方面，商業(yè)地產(chǎn)必須要有強(qiáng)大的金融支持，由于房地產(chǎn)商的資金來(lái)源主要是銀行和信托，這些資金投資周期短，使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金壓力非常大，如不能解決商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期資金來(lái)源問(wèn)題，他們很難把精力轉(zhuǎn)向項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理上。

前兩年，蘇鑫判斷資產(chǎn)證券化是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)融資的一大趨勢(shì)，但實(shí)際上，這并不容易實(shí)現(xiàn)。例如業(yè)界一直看好的REITS （房地產(chǎn)信托投資基金），雖然官方一直鼓勵(lì)大型商業(yè)樓宇的REITs推出，但由于稅收、租金收益回報(bào)較低等多重因素的限制，短期內(nèi)仍難以發(fā)展起來(lái)。

高和資本投資項(xiàng)目選擇的也是散賣(mài)，蘇鑫認(rèn)為，散賣(mài)不會(huì)因?yàn)槟承┫麡O原因就不存在了，舉個(gè)例子，九龍倉(cāng)資產(chǎn)規(guī)模比SOHO大得多，但它在香港和大陸所有的寫(xiě)字樓都是散賣(mài)，這與它的戰(zhàn)略有關(guān)，快速賣(mài)出，回籠資金，再進(jìn)行更大規(guī)模的開(kāi)發(fā)。

“關(guān)鍵要解決的是散賣(mài)以后，資產(chǎn)能否合理地保持增值。即使租金漲了，沒(méi)達(dá)到行業(yè)平均水平，就是貶值?！?/p>

為了避免出現(xiàn)上述情況，蘇鑫從一開(kāi)始就堅(jiān)持四項(xiàng)原則，即鑒定投資者準(zhǔn)入、統(tǒng)一出租管理、統(tǒng)一物業(yè)監(jiān)管及為購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)提供流動(dòng)性服務(wù)。

蘇鑫說(shuō)：“大客戶(hù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)的話必須簽一個(gè)資產(chǎn)管理協(xié)議，約定條件，符合了才賣(mài)?！?/p>

具體的做法是，高和資本要求購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)必須為追求中長(zhǎng)期穩(wěn)健收益的安全性資本或理財(cái)型資本及自由客戶(hù)，其購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)需承諾在收購(gòu)后委托指定的出租顧問(wèn)公司出租，并授權(quán)資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)代表投資人對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行監(jiān)督。

蘇鑫說(shuō)：“你一個(gè)人去和物業(yè)談判很難，但如果99%的權(quán)益交在一家機(jī)構(gòu)手里，那我們?nèi)ケO(jiān)督物業(yè)，效果就好得多。”此外，由于商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性較差，高和會(huì)通過(guò)一些金融安排為購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)做再融資服務(wù)。