國(guó)五條又來(lái)轉(zhuǎn)炒寫(xiě)字樓靠譜嗎？

馮偉杰

困擾人們?cè)S久的有毒霧霾天氣還未徹底離去，危害子孫后代的污水排放調(diào)查尚無(wú)絲毫進(jìn)展，“乳房”之痛再度襲來(lái)，這也使得2013年的春天顯得格外“熱鬧”。

“乳”是指奶粉。2013年3月1日，香港特區(qū)政府頒布的“限制嬰幼兒奶粉出境”規(guī)定正式實(shí)施，離境人士每天只可攜帶不超過(guò)1.8公斤（約兩罐）奶粉離境。若違反即屬犯罪，可處罰款50萬(wàn)港元及監(jiān)禁2年。實(shí)施第一天，就有10個(gè)倒霉蛋以及53罐奶粉被截獲。網(wǎng)上對(duì)此事的熱議更是炸開(kāi)了鍋。

“房”當(dāng)然就是指說(shuō)也說(shuō)不完的住房?！跋愀勰谭巯拶?gòu)”這事兒再新鮮，也無(wú)法阻擋國(guó)人想方設(shè)法尋求從其他國(guó)家進(jìn)口奶粉的無(wú)限熱情。然而，聽(tīng)起來(lái)老套卻又關(guān)系到絕大多數(shù)人切身利益的房產(chǎn)限購(gòu)政策，卻極有可能給那些千辛萬(wàn)苦攢錢的買房者當(dāng)頭一棒，令人別有一番滋味在心頭。

新規(guī)征20%個(gè)人所得稅

2013年3月1日，“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，規(guī)定出售自有住房需按轉(zhuǎn)讓所得20%繳納個(gè)人所得稅，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市可提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

此規(guī)則一出，大家的議論亂成了一鍋粥，“搶房”者也紛紛涌現(xiàn)。就連幾天之前還在抱怨因手機(jī)攔截軟件而導(dǎo)致電話營(yíng)銷業(yè)務(wù)無(wú)法進(jìn)行下去的房產(chǎn)中介，最近也成了香餑餑，杭州、沈陽(yáng)等多個(gè)城市的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)量大增，一些置業(yè)顧問(wèn)甚至忙得連飯都來(lái)不及吃。許多原本計(jì)劃貸款或者等到5年自住期滿后即可免交易稅的購(gòu)房者也選擇了付全款，并立即過(guò)戶。

按照“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則計(jì)算，一套原本60萬(wàn)元如今升值至100萬(wàn)元的房產(chǎn)，原來(lái)繳稅是總價(jià)的1%，也就是10 0 0 0元。細(xì)則實(shí)施后，需要繳納價(jià)差（100萬(wàn)-60萬(wàn)=40萬(wàn)）20%的個(gè)稅，也就是8萬(wàn)元，稅款一下子多了7萬(wàn)元。因此，所有人都在關(guān)心，“新國(guó)五條”所帶來(lái)的最終結(jié)果，是徹底擠壓房產(chǎn)泡沫，讓炒房者的房子砸在手里，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降？還是會(huì)加大買房成本，間接促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲？

筆者一不是專家，二不敢對(duì)此等關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大事妄加非議，只是自20 09年12月份開(kāi)始樓市調(diào)控以來(lái)，政策經(jīng)歷了5次升級(jí)，分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9. 29新政”、2011年1月的“新國(guó)八條”，以及2013年2月20日出臺(tái)的“國(guó)五條”，讓傻子也能看出來(lái)，調(diào)控政策是越來(lái)越嚴(yán)了。準(zhǔn)確地說(shuō)，是住宅地產(chǎn)的調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)了，因此，要想通過(guò)投資住宅地產(chǎn)來(lái)賺錢的機(jī)會(huì)也越來(lái)越少了。

市場(chǎng)資金充裕 投資渠道漸窄

說(shuō)到這里，筆者想起近段時(shí)間的市場(chǎng)資金情況。自2 0 0 9年以來(lái)，中國(guó)央行的貨幣供應(yīng)量先后超過(guò)日本、美國(guó)、歐元區(qū)，連續(xù)4年新增的貨幣供應(yīng)總量已占全球此數(shù)一半。 2012年，全球新增貨幣供應(yīng)量超過(guò)26萬(wàn)億元人民幣，中國(guó)占了近一半。不少媒體聲稱，中國(guó)已成為全球最大印鈔機(jī)。

另一方面，2013年春節(jié)剛過(guò)，央行在兩周內(nèi)的正回購(gòu)累計(jì)就有近萬(wàn)億元。2013年2月19日，使用了7個(gè)多月的逆回購(gòu)?fù)蝗槐?00億元28天期正回購(gòu)操作取代。自此之后，央行迄今為止已持續(xù)進(jìn)行了3次正回購(gòu)操作。所謂正回購(gòu)，就是央行回籠資金，這又說(shuō)明目前市場(chǎng)資金絕對(duì)充裕。

央行日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月新增信貸規(guī)模達(dá)10700億元，2月新增信貸規(guī)模達(dá)8 0 0 0億元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，一季度銀行業(yè)放貸的趨勢(shì)十分兇猛，可能是全年4個(gè)季度中的最高值。

以上一系列數(shù)據(jù)都表明，中國(guó)不差錢。但是，這么多的錢流動(dòng)著，哪個(gè)領(lǐng)域更有投資價(jià)值呢？

從傳統(tǒng)角度來(lái)說(shuō)，資金通常傾向于股票、基金、外匯、銀行理財(cái)產(chǎn)品、藝術(shù)品、黃金、期貨、信托、房產(chǎn)等領(lǐng)域。但是炒股票？快別鬧了，前不久上證指數(shù)逼近1949點(diǎn)的那份驚心動(dòng)魄，你忘了嗎？買基金？炒外匯？炒期貨？沒(méi)有一定的資金和專業(yè)知識(shí)，咱玩得了么？買信托？10 0萬(wàn)元的高起點(diǎn)以及已經(jīng)呈現(xiàn)出來(lái)的越來(lái)越多的兌付風(fēng)險(xiǎn)，咱放心嗎？買黃金？這不，在經(jīng)歷了自去年5月以來(lái)最大單周跌幅后，2013年2月27日、2月28日和3月1日3個(gè)交易日，國(guó)際金價(jià)跌至1575.80美元/盎司，敢抄底么？藝術(shù)品呢？這可不是一幅畫(huà)動(dòng)輒就賣上億元的2011年了！

那么，房產(chǎn)呢？住宅地產(chǎn)的限購(gòu)越來(lái)越嚴(yán)了，然而，商業(yè)地產(chǎn)比如寫(xiě)字樓呢？中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，從2008年到2012年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加了近40%，達(dá)7130.34萬(wàn)平方米。然而，2012年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額已增至9312億元，較2008年增長(zhǎng)了1.77倍，且去年增幅超25%，投資仍有加速增長(zhǎng)之勢(shì)。

寫(xiě)字樓投資機(jī)會(huì)凸顯？有報(bào)告指出，在經(jīng)歷2011年的飛速增長(zhǎng)之后，北京CBD頂級(jí)寫(xiě)字樓租金在過(guò)去一年里保持平穩(wěn)，租金水平在全球最貴寫(xiě)字樓排行榜中位居第七，預(yù)計(jì)租金將適度上漲。而繼北京之后，上海將成為內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)設(shè)立全國(guó)第二總部的首選。至于深圳，約半數(shù)寫(xiě)字樓供應(yīng)將被自用型總部客戶需求所吸納。在廣州和成都，由于大量供應(yīng)，2013年寫(xiě)字樓空置率將面臨上行壓力。

有句話是這么說(shuō)的：上帝在關(guān)閉一扇門的同時(shí)，也為你打開(kāi)一扇窗。咱中國(guó)的老子也曾說(shuō)過(guò)，禍兮福之所倚，福兮禍之所伏。鑒于咱中國(guó)人骨子里就有一種抹不開(kāi)的房子情結(jié)，不難推想，就在住宅地產(chǎn)的限購(gòu)政策越來(lái)越嚴(yán)的同時(shí)，沒(méi)有被限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)比如寫(xiě)字樓的投資價(jià)值或許將逐步凸顯。

那么，考慮到商業(yè)地產(chǎn)4 0年的產(chǎn)權(quán)年限，寫(xiě)字樓究竟有沒(méi)有投資價(jià)值？如果有，應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題，才能使得投資收益最大化？全國(guó)各地的寫(xiě)字樓投資收益情況又是如何呢？面對(duì)嚴(yán)厲的“新國(guó)五條”，轉(zhuǎn)炒寫(xiě)字樓靠譜嗎？