國(guó)五條一石激起千層浪

童第軼

包括“二手房交易按照增值額20%征收個(gè)稅”、增供給、強(qiáng)制限購(gòu)限貸等內(nèi)容在內(nèi)的樓市調(diào)控重量級(jí)新政“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則于3月1日出臺(tái)，立即引起社會(huì)強(qiáng)烈關(guān)注，并引發(fā)滬深股市大幅下挫。

與2011年“新國(guó)八條”、2013年“國(guó)五條”相比，本次文件有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注：1）制定調(diào)控目標(biāo)時(shí)間表，要求地方政府一季度向社會(huì)公布調(diào)控目標(biāo)；2）對(duì)限購(gòu)政策制定統(tǒng)一規(guī)定，要求“限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房”；3）強(qiáng)調(diào)差異化個(gè)人房貸，規(guī)定“對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率?！?；4）二手房轉(zhuǎn)讓征稅從此前房產(chǎn)交易盈利部分的20% 或者總房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）統(tǒng)一為按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

分析來(lái)看，首先，此次國(guó)務(wù)院細(xì)則出臺(tái)力度超預(yù)期，細(xì)則基本延續(xù)“新國(guó)五條”精神，具體措施表述更為嚴(yán)厲。與2011 版調(diào)控不同的是，此次國(guó)務(wù)院細(xì)則并未全國(guó)一刀切，針對(duì)樓市結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，細(xì)則將限價(jià)城市、差別化信貸調(diào)控權(quán)力下放至省級(jí)地方政府，承認(rèn)供需矛盾的結(jié)構(gòu)差異。地方對(duì)于調(diào)控嚴(yán)厲程度的選擇將基于三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)是否全面上漲、上漲幅度是否超過(guò)年度限價(jià)目標(biāo)、價(jià)格絕對(duì)數(shù)是否超前期峰值。其次是限購(gòu)區(qū)域及標(biāo)準(zhǔn)明確擴(kuò)大，將對(duì)部分城市成交產(chǎn)生影響。此次細(xì)則明確限購(gòu)包括全部行政區(qū)域，限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房。細(xì)則明確對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)，可根據(jù)城市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。另外，個(gè)人所得稅嚴(yán)格征收，對(duì)二手房成交造成較大沖擊。對(duì)一手房市場(chǎng)而言，投資性需求將受一定影響。最后來(lái)看，地方細(xì)則出臺(tái)并開(kāi)始實(shí)施，預(yù)計(jì)需要時(shí)間，短期內(nèi)市場(chǎng)成交慣性仍將維持。由于去年3 月份后市場(chǎng)成交量逐漸抬高，預(yù)計(jì)受調(diào)控指向更明確的一線城市今年成交量同比下滑概率較大。經(jīng)過(guò)兩年的調(diào)控，開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)較2011 年有明顯的改善，資金狀況經(jīng)過(guò)2012年的銷(xiāo)售也有顯著好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)調(diào)控的應(yīng)對(duì)調(diào)整空間較2011 年更大。

就此次調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)層面的影響來(lái)看，經(jīng)歷前期信貸寬松，目前主要城市房?jī)r(jià)存在較大上行壓力，產(chǎn)業(yè)政策打壓可以視為中央為了平穩(wěn)房?jī)r(jià)而采取的對(duì)沖手段，打破平衡的關(guān)鍵點(diǎn)在于通脹。如果通脹上行慢，則產(chǎn)業(yè)政策壓制改變不了行業(yè)震蕩上行趨勢(shì)，隨著地方細(xì)則出臺(tái)，政策預(yù)期充分、成交量復(fù)蘇，市場(chǎng)樂(lè)觀可期；如果通脹超預(yù)期，迫使信貸同時(shí)回收，則產(chǎn)業(yè)政策嚴(yán)厲將帶來(lái)地產(chǎn)成交量持續(xù)萎縮，市場(chǎng)不可避免要出現(xiàn)較大程度調(diào)整。但總的來(lái)看，調(diào)比不調(diào)好，早調(diào)比晚調(diào)好。及時(shí)啟動(dòng)的地產(chǎn)調(diào)控有助于避免過(guò)早到來(lái)的過(guò)熱，更有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。如沒(méi)有更嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺(tái)，今年經(jīng)濟(jì)總體復(fù)蘇仍穩(wěn)健。

但這里存在幾個(gè)不確定性，即投資需求、改善需求先前在新房銷(xiāo)售中的比例本身無(wú)法度量，在混亂的調(diào)控預(yù)期下，房子買(mǎi)賣(mài)雙方都將陷入觀望情緒，地產(chǎn)的銷(xiāo)量將發(fā)生短暫凍結(jié)，市場(chǎng)預(yù)期春節(jié)開(kāi)工導(dǎo)致的周期行業(yè)回暖的預(yù)期將會(huì)落空，股票市場(chǎng)短期將承受由此宏觀風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的巨大壓力。另外，就是房產(chǎn)稅的傳聞再度攪動(dòng)市場(chǎng)，如果此次地產(chǎn)調(diào)控仍無(wú)效，未來(lái)不排除啟動(dòng)全國(guó)范圍內(nèi)針對(duì)多套房的房產(chǎn)稅差別征收。