商住樓挑大梁

徐進(jìn)

調(diào)控新政之下，北京新房市場的成交結(jié)構(gòu)悄然改變，四五月份商住樓成交量占商品住宅總成交量的五成之多。

商住樓一直在狹縫中尋覓生存空間。然而，今年北京的商住樓大有一枝獨(dú)秀的態(tài)勢。各個(gè)機(jī)構(gòu)的新房銷售數(shù)據(jù)都在印證，4、5月商住市場需求激增，成交量占去商品住宅總成交量的五成之多，這是近兩年來也少有的行情。相較于普宅市場的供應(yīng)“卡殼”，商住樓進(jìn)入開盤密集期，加速放量，全面撐場。商住樓春風(fēng)得意

5月中旬的一個(gè)周末，記者再見到大興南部某商住項(xiàng)目的銷售常某，他正忙著為幾組客戶介紹樓盤?！艾F(xiàn)在幾乎每天都有成交，是我今年業(yè)績最好的一個(gè)月?！?/p>

記者第一次見到常某的時(shí)候，是今年3月初，他正帶著四五個(gè)“臨時(shí)工”在天宮院、生物醫(yī)藥基地的幾大樓盤售樓處門口“截客”。當(dāng)時(shí)春意未至，寒風(fēng)猶勁，站在路邊的他塞上一份項(xiàng)目資料和名片，“就算您不考慮商住項(xiàng)目，也打個(gè)電話去售樓處吧，幫我算點(diǎn)業(yè)績量。”

“現(xiàn)在肯定好賣了，因?yàn)楦浇臀覀冺?xiàng)目有房子?！庇浾吡私獾?，常某所在的商住項(xiàng)目在今年4月成交超過400套，一舉登上了北京新房銷售的前列。

在通州東南六環(huán)的另一個(gè)商住項(xiàng)目珠江·四季悅城，傳出近期開盤的消息，在一兩個(gè)月前就已經(jīng)完成意向登記的購房者，都在擔(dān)心開盤價(jià)會(huì)漲得太多。

珺悅國際的一名銷售人員告訴記者，他近一兩個(gè)月接待的客戶，至少有三四成表示購房用于自住。

新政之下，不論是投資需求還是自住需求，正在流向供應(yīng)量充足的商住市場。

北京商住市場的陣陣暖意，也帶動(dòng)了環(huán)北京的風(fēng)潮。固安一個(gè)名為“蘋果公寓”的商住項(xiàng)目，正在為6月的開盤密集造勢，鋪天蓋地的海報(bào)幾乎要把地鐵四號(hào)線“攻陷”。記者了解到，商住產(chǎn)品以前在固安非常少見。

價(jià)格“水漲船高”

機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也印證著商住樓的逆勢行情。北京市住建委簽約數(shù)據(jù)顯示，在商品住宅項(xiàng)目中，4月成交套數(shù)居前的樓盤比如金隅自由筑、西山國際城、珺悅國際等都是商住公寓項(xiàng)目，月成交量均超過400余套。

普宅和商住之間此消彼長的格局再一次顯現(xiàn)。另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月北京市商品住宅成交量為5258套，其中商住項(xiàng)目網(wǎng)簽2855套，相當(dāng)于54%的商品住房交易總量，這是2012年2月以來的新高。

記者采訪中發(fā)現(xiàn)，因種種原因而推遲入市的一些普宅樓盤，不得不將客源“拱手相讓”給商住樓，給商住市場騰出了巨大生存空間。

機(jī)構(gòu)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，5月之后將會(huì)有更多的商住項(xiàng)目推貨，商住市場在短期內(nèi)仍將是市場熱點(diǎn)。

與此同時(shí)，商住項(xiàng)目價(jià)格也水漲船高，商住房價(jià)格低于普宅價(jià)格的形勢正在扭轉(zhuǎn)。如大興天宮院在售的珺悅國際當(dāng)期報(bào)價(jià)為17500元/平米，已經(jīng)和同區(qū)域的金融街融匯、中國水電云立方等項(xiàng)目報(bào)價(jià)持平；而該項(xiàng)目在去年下半年的成交均價(jià)維持在15000-16000元/平米。位于房山區(qū)的綠地·啟航國際價(jià)格也在18000元/平米，和同區(qū)域的普宅價(jià)格相差不大。

2011年政府曾經(jīng)出臺(tái)叫?！吧谈淖　钡南嚓P(guān)政策，一度造成市場行情的冷淡。但今年調(diào)控新政收緊之后，普宅市場陷入了近兩個(gè)月的“冰封”，商住市場成為了主角。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，如果普宅市場低供應(yīng)的局面延續(xù)，商住產(chǎn)品的價(jià)格仍有上行動(dòng)力。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，不限購、不限貸以及相對(duì)充足的供應(yīng)量，是兩個(gè)月來商住項(xiàng)目熱銷的原因。同時(shí)，北京目前在售的商住項(xiàng)目大部分位于樓市成長區(qū)域，部分投資購房需求看中區(qū)域的升值潛力。

剛需的新寵

除了作為投資性需求之外，商住項(xiàng)目正在加速消化北京剛需。在限購之下，商住樓是“無房票族”的置業(yè)選擇。同時(shí)，由于其小戶型、低總價(jià)，商住樓也受到剛需青睞，承接了大量的剛需購買力。而今年二季度，北京中低端的新房市場供應(yīng)偏少，更加劇了這一趨勢。

“現(xiàn)在六環(huán)普宅都怏兩萬元/平米，而且90平米的三居戶型居多。而不少商住樓盤還有總價(jià)100萬元以內(nèi)的房子?！币晃豢捶咳巳缡钦f。“北京已無萬元盤”的事實(shí)，將大量的底層剛需擠入商住市場。

單就價(jià)格來說，商住樓的優(yōu)勢是總價(jià)低；劣勢是首付比率、貸款利率更高，不能使用公積金貸款。目前一些商住樓盤正憑借低價(jià)的優(yōu)勢，和同地段的普宅產(chǎn)品競爭。

記者發(fā)現(xiàn)，目前熱銷的商住項(xiàng)目的共同特點(diǎn)是位于五六環(huán)周邊，以大興、房山、通州區(qū)域?yàn)楣?yīng)主力，多鄰近地鐵軌道、公共交通便利，以40-70平米以內(nèi)的小戶型為主。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，因?yàn)榻紖^(qū)樓市的商務(wù)氣氛尚未形成，在五六環(huán)上的商住項(xiàng)目大都以小戶型產(chǎn)品為主，通過低價(jià)優(yōu)勢，吸引自住型剛需和資金實(shí)力并不強(qiáng)的投資型需求。

高姍也表示，住宅受打壓期是造成商住市場興盛的重要原因。如果住宅樓盤延遲開盤、新增供應(yīng)偏緊的現(xiàn)狀不緩解，商住項(xiàng)目銷售火熱的現(xiàn)象短期內(nèi)不會(huì)消失。