城市土地開發(fā)模式與經濟的關系

曾丹

摘要：本文主要介紹了城市土地開發(fā)模式的發(fā)展及土地開發(fā)管理模式的發(fā)展對經濟的影響，城市土地管理模式對宏觀調控的深遠影響，對融資模式的影響這幾方面，下午做一下具體的分析！

關鍵詞：城市土地；開發(fā)模式；管理模式；影響

前言：土地資源的重要性、有限性與其供給上的稀缺性，客觀地要求人們經濟地使用土地，努力提高土地資源的利用效率與其創(chuàng)造的效益。在我國的實踐表明，土地政策與管理體制的合理性對土地利用的效率與效益有著至關重要的作用。

一、城市土地開發(fā)模式的發(fā)展

1.政府統(tǒng)包的開發(fā)模式

政府統(tǒng)包的開發(fā)模式主要是指由政府型企業(yè)作為土地的一級開發(fā)商。這種開發(fā)模式的優(yōu)點有三個方面：①政府型企業(yè)對貫徹實施政府的規(guī)劃意圖和調控目的有利。②有利于政府的財政保障和利用。③能有力的保證土地開發(fā)品質。相對于大部分民營企業(yè)而言，政府型企業(yè)一般具有雄厚的資金和技術實力，同時與政府的價值觀同步，能確保土地開發(fā)的整體品質。

2.用地單位自行進行土地開發(fā)的模式

這種土地開發(fā)模式主要是指由用地單位向政府申請用地，通過各相關部門的協(xié)調向用地單位供地，至于具體的開發(fā)由用地單位自行解決。這種開發(fā)模式的優(yōu)點在于融資渠道廣泛，利用了大量的民間資金，能夠有力的促進城市的土地開發(fā)速度，加快城市化進程。該模式雖然靈活性較大，但帶來的問題也較多，主要原因是缺乏政府的統(tǒng)一規(guī)劃與引導，不能有力的體現政府的價值觀，難以做到統(tǒng)籌兼顧。

3.土地綜合開發(fā)模式

土地的綜合開發(fā)模式是指政府采取招拍掛出讓土地，政府在土地開發(fā)的過程中主要起到監(jiān)管、統(tǒng)籌方面的作用。在該種土地開發(fā)的模式下，政府以促進集聚、集約利用土地、保護生態(tài)環(huán)境，促進可持續(xù)發(fā)展以及統(tǒng)籌兼顧、相互協(xié)調等作為基本原則，與開發(fā)商合作進行土地開發(fā)。

二、土地開發(fā)模式發(fā)展對經濟發(fā)展的影響

1.促使房地產業(yè)的繁榮

房地產的繁榮需外部環(huán)境以及內部技術條件的支持，開發(fā)模式的發(fā)展恰好提供了這兩方面的支持。城市土地開發(fā)模式發(fā)展到現在的綜合開發(fā)模式，其開發(fā)過程中的科學、可持續(xù)性解決了城市發(fā)展與自然環(huán)境之間存在的矛盾，使得其與環(huán)境更相容，這給房地產繁榮創(chuàng)造了外部條件。目前土地開發(fā)模式主要向社會化方向發(fā)展，即結合更加廣泛的社會力量（主要是經濟和技術方面），進行共同開發(fā)，極大的優(yōu)化了房地產產業(yè)結構，為房地產的繁榮創(chuàng)造了內部條件。

2.帶來經濟發(fā)展的不穩(wěn)定因素

（1）通貨膨脹。地產的開發(fā)能有力推動城市發(fā)展，有力的拉動GDP增長，但是政府在對地產開發(fā)時不能過于盲目。為了拉動GDP增長，政府將資金投資地產，導致大量資金流入固定資產投資領域，而沒有流入社會，不能夠形成購買力，這就有可能導致房價下降，而投入到地產的資金將紛紛撤出，轉而投向其他行業(yè)，造成通貨膨脹。因此，政府在開發(fā)地產時要以統(tǒng)籌兼顧為原則，加強對地產開發(fā)的監(jiān)控，在充分發(fā)揮地產開發(fā)的經濟效應的同時努力降低其在通貨膨脹方面的負面影響。

（2）貧富差距帶來的購買力下降。地產的開發(fā)沒有做到合理有序，容易導致地產泡沫，引發(fā)通貨膨脹，直接導致貧富差距增大，使得富人和窮人增多，而處于中間階層的中產階級卻少得可憐。由于富人想擁有的基本上都已經擁有了，購買需求不高，購買力相對較低。與此相反，窮人雖然有很高的購買需求，但卻不能夠形成購買力，購買力差距非常明顯。既有購買需求同時又有購買力的中產階級非常少，直接導致購買力的下降。

三、城市土地管理模式對宏觀調控的深遠影響

兩種城市土地管理模式的選擇會對宏觀政策產生重大影響。在土地批租模式下，不管是否進行拍賣，土地的供應量是有限的，對土地的初始價格有很大影響，如果供應量把握失當而把初始價格搞高了，可能直接就會引起資產泡沫。這是宏觀經濟政策非常擔心的問題。另一方面，土地批租制度會影響地方政府的行為方式。任何一個地方政府財政都爭取自求平衡，地方政府是否有主力稅種來獲得收入是非常關鍵的問題。財產稅能較好地與地方政府職能相匹配；如果沒有財產稅這個稅種，地方政府就會過分注重其它稅種，甚至產生行為偏差。在中國，地方政府會過分依賴于增值稅的分享。那么，為了開辟稅源，地方政府就會傾向于發(fā)展加工業(yè)，導致大家都搶著上汽車、上鋼鐵等項目，有可能造成扭曲。反之，如果財產稅成為城市級政府的主力稅種，就使政府注重基礎設施、環(huán)境和投資條件，也有利于理順中央和地方的事權關系，對宏觀調控會有重要的影響

四、對融資模式的影響

實行財產稅制度對融資模式也會有影響，比如剛才提到的市政債券。發(fā)行市政債券是為了加強市政基礎設施，但市政基礎設施是公共產品，往往收費有困難。然而，由于市政基礎設施建設提高了整個城市土地的價值，因此，就可以設計出用未來財產稅增長帶來的現金流為擔保發(fā)行市政債券的資本市場融資模式，同時，又應引入評級公司進行債券評級，加大透明度和公眾監(jiān)督，這對城市發(fā)展是一種比較有效、規(guī)范的融資方式。否則，城市基礎設施建設要么靠批租土地收費，要么靠吸引私人投資（包括外資）和銀行貸款，之后又要想辦法收費，因為用的是借來的錢或投資者的錢，要償還、要分紅就得收費。比如道路，設卡收費既不便于市民，又增加了不必要的交通擁堵。最近，中國有不少城市都傾向于逐漸地取消市區(qū)道路收費關卡。

五、結束語

城市土地開發(fā)貫徹落實科學發(fā)展觀，不僅要以科學發(fā)展觀的理念和要求為指導，從城市土地資源的基本屬性和城市土地開發(fā)利用的基本規(guī)律出發(fā)，重新審視和反思我國當前城市土地開發(fā)管理體制、模式存在的問題和缺陷，更要按照科學發(fā)展觀的總體要求，探索創(chuàng)新，逐步建立起符合科學，發(fā)展觀要求的城市土地開發(fā)管理新理念、新體制、新機制、新模式，努力破解城市發(fā)展中的土地問題和難題，推動城市土地開發(fā)和城市建設更加科學、規(guī)范和有序。