新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的對(duì)策與思考

周文勝

近年來，隨著新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，河南新型城鎮(zhèn)化條件下的新農(nóng)村建設(shè)、合村并城、合村并鎮(zhèn)工程加快推進(jìn)。這在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也為商業(yè)銀行發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)帶來了寶貴機(jī)遇。

一、緊盯市場(chǎng)，把握業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)遇

（一）經(jīng)過宏觀調(diào)控，目前全國一線城市商品房成交面積的所占比例逐漸減少，而三四線城市所占比例已經(jīng)從2005年的50.8%上升至66.1%，三四線城市已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)新的發(fā)展空間。

（二）河南城鎮(zhèn)化率在全國處于較低水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資總量不高，市場(chǎng)發(fā)展空間較大。2011年，河南城鎮(zhèn)化率40.57%，低于全國平均水平10.7個(gè)百分點(diǎn)，處于較低的水平，在推進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)中，城鎮(zhèn)化發(fā)展將帶來持續(xù)的住房剛性需求，有較大的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間。

（三）受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響的剛性需求將逐步釋放。在宏觀調(diào)控政策的作用下，從2011年四季度到今年一季度，河南房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)逐步趨冷，剛性需求受到抑制。按照房地產(chǎn)運(yùn)行的一般規(guī)律，剛性需求在抑制半年至一年后會(huì)逐步釋放，特別是對(duì)25～30周歲群體的婚房、40～50歲群體的改善性住房需求強(qiáng)烈，這些住房需求將在下半年帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)緩慢回暖。

二、優(yōu)選合作開發(fā)商

在自身發(fā)展和嚴(yán)厲的調(diào)控作用之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，正發(fā)生著巨大的轉(zhuǎn)折，行業(yè)集中度迅速提升?？梢灶A(yù)料，房地產(chǎn)行業(yè)格局將進(jìn)一步洗牌，走品牌化、專業(yè)化、精細(xì)化以及整合創(chuàng)新之路是開發(fā)商的必然選擇。

商業(yè)銀行在開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇與信譽(yù)優(yōu)良、資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、資金及土地儲(chǔ)備充足的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展合作，開發(fā)商應(yīng)具有成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和一定市場(chǎng)地位，如中國房地產(chǎn)100強(qiáng)企業(yè)、區(qū)域強(qiáng)勢(shì)型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等。堅(jiān)持“有所為，有所不為”的經(jīng)營理念，嚴(yán)格考量開發(fā)商股東的實(shí)力及關(guān)聯(lián)公司狀況、誠信度、經(jīng)營前景、自有資金來源及占比、或有負(fù)債和抵押擔(dān)保行為等，嚴(yán)防由于信息不對(duì)稱導(dǎo)致的潛在風(fēng)險(xiǎn)，拒絕與財(cái)務(wù)狀況不佳的開發(fā)商開展業(yè)務(wù)合作。

在樓盤選擇上，重點(diǎn)選擇位置優(yōu)越、價(jià)格合理、配套設(shè)施完善、建設(shè)資金有保證的優(yōu)質(zhì)普通商品住房項(xiàng)目進(jìn)行商品房銷售按揭合作，如學(xué)區(qū)房、地鐵房、婚房等樓盤，以及適銷對(duì)路的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。為防范因建設(shè)資金不足可能產(chǎn)生的樓盤“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行要嚴(yán)格按照人民銀行的有關(guān)規(guī)定，對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人才能發(fā)放住房貸款。

三、嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款差別化信貸政策

新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，勢(shì)必會(huì)造成大量中青年農(nóng)業(yè)人口外出務(wù)工，到經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市尋找新的生存發(fā)展空間，并逐漸擁有城鎮(zhèn)戶口。受“安居樂業(yè)”傳統(tǒng)理念的影響，隨著他們收入的增加、經(jīng)濟(jì)條件的改善，在城鎮(zhèn)購房成為他們的必然選擇。因此，商業(yè)銀行要積極滿足農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的住房按揭貸款需求，以支持新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

同時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)積極響應(yīng)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策導(dǎo)向，嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會(huì)制定的差別化信貸政策，對(duì)于購買首套房、改善型置業(yè)者，以及經(jīng)濟(jì)適用房的個(gè)人住房貸款需求給予重點(diǎn)滿足，在權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)與收益的前提下實(shí)行基準(zhǔn)利率甚至更優(yōu)惠利率。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付必須達(dá)到六成及以上，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)居民家庭購買第三套及以上住房貸款暫停發(fā)放，以嚴(yán)格控制投機(jī)、投資性購房需求，恢復(fù)住宅的基本功能。

在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)按照《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于整治銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不規(guī)范經(jīng)營的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2012〕3號(hào)）要求，不得向借款人附加任何不合理?xiàng)l件和強(qiáng)制捆綁、搭售理財(cái)、保險(xiǎn)、基金等金融產(chǎn)品，切實(shí)減輕購房人不必要的融資負(fù)擔(dān)。

四、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，規(guī)范貸款操作，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）嚴(yán)格執(zhí)行房貸政策，以及貸前調(diào)查、貸中審查和貸后檢查等各項(xiàng)制度要求

認(rèn)真執(zhí)行面談面簽制度，貸前調(diào)查人員應(yīng)親自與借款申請(qǐng)人當(dāng)面談話，查驗(yàn)身份證件，查詢中國人民銀行個(gè)人信用數(shù)據(jù)庫，核實(shí)借款申請(qǐng)人身份的真實(shí)性，并做好書面記錄。個(gè)人再交易住房貸款的貸前調(diào)查人員應(yīng)與買賣雙方面談。簽訂貸款合同時(shí)，經(jīng)辦人員應(yīng)該當(dāng)面核驗(yàn)合同當(dāng)事人身份證件，見證其在合同上簽字。貸款發(fā)放人員應(yīng)該審核借款申請(qǐng)人在借款申請(qǐng)書、借款合同等貸款材料上簽字的一致性。

（二）加強(qiáng)借款人的資信狀況審查，嚴(yán)防降低信貸門檻

通過嚴(yán)格的貸前調(diào)查與審查，客觀評(píng)價(jià)借款人的還款能力和還款意愿。加強(qiáng)對(duì)借款申請(qǐng)人還款來源的審查，應(yīng)將借款申請(qǐng)人工資收入或經(jīng)營收入等第一還款來源作為評(píng)價(jià)其還款能力的依據(jù)，不宜將擔(dān)保人的收入或抵押物處置權(quán)作為評(píng)價(jià)其還款能力的依據(jù)。同時(shí)，對(duì)于借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比和月所有債務(wù)支出與收入比必須符合監(jiān)管部門的相關(guān)要求。

（三）提高對(duì)“假按揭”的識(shí)別及防范能力

隨著調(diào)控的持續(xù)深入，市場(chǎng)流動(dòng)性不足的矛盾依然突出，開發(fā)商主要融資渠道越來越窄，商業(yè)銀行信貸規(guī)模趨緊，融資成本越來越高，同時(shí)樓市低迷，銷售下滑，加上購房人的按揭貸款長時(shí)間不能回籠，造成企業(yè)財(cái)務(wù)狀況雪上加霜，資金鏈條更加緊張，有可能導(dǎo)致其鋌而走險(xiǎn)通過“假按揭”來套取商業(yè)銀行信貸資金。因此，“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

作者單位：中國建設(shè)銀行河南省分行