城市更新的研究范式及其“修舊”手段的整合優(yōu)化

李剛

關(guān)鍵詞：城市更新；布局優(yōu)化；文化承傳；制度體系

導(dǎo)讀：土地?cái)?shù)量是有限的，但土地利用效率的提升潛力是無(wú)限的。由于國(guó)土資源控制政策、城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和城市生態(tài)環(huán)境等多重因素的制約，我國(guó)大部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)或較發(fā)達(dá)城市，正在不約而同地進(jìn)入到一個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、功能提升、環(huán)境改善的階段，在這一進(jìn)程中，高速的城市擴(kuò)張逐漸被現(xiàn)有建設(shè)用地的高效利用所替代。“建新”和“修舊”是城市發(fā)展過(guò)程中的必然，無(wú)所謂誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，但如何把握兩者在時(shí)間、規(guī)模和方法上的關(guān)系，是需要研究的。

一、城市更新的研究現(xiàn)狀及宏觀視角

（一）研究現(xiàn)狀：城市更新議題的現(xiàn)實(shí)價(jià)值

城市的空間維度和時(shí)間維度是客觀存在的。其空間維度主要體現(xiàn)在城市的體量、范圍、土地利用強(qiáng)度上，新城建設(shè)和城市擴(kuò)張是身處我們這個(gè)時(shí)代的人最易察覺(jué)到的城市空間維度的變化。與此同時(shí)，作為一個(gè)建立在歷史發(fā)展基礎(chǔ)之上并持續(xù)變化更新的有機(jī)體，城市的時(shí)間維度則主要體現(xiàn)在其特殊的形成、發(fā)展、衰落和再生的生命周期中。[1]城市發(fā)展的歷史如同人體的新陳代謝過(guò)程，永遠(yuǎn)面臨著保留與淘汰、新生與衰亡的挑戰(zhàn)，這不是一個(gè)新的課題，從城市誕生的那一刻起這個(gè)問(wèn)題就存在了。那么，我們今天探討“修舊”議題，意義何在呢？

工業(yè)時(shí)代、后工業(yè)時(shí)代、信息時(shí)代的特征與問(wèn)題的并存，是我國(guó)城市化和城市發(fā)展進(jìn)程中碰到的特殊而又有趣的現(xiàn)象。持續(xù)的高速城市化，使得發(fā)達(dá)國(guó)家城市在幾百年間碰到的階段性問(wèn)題濃縮在我國(guó)短短幾十年的城市發(fā)展過(guò)程中，今天的現(xiàn)狀是我們不得不面對(duì)上千年的城市傳承與短期問(wèn)題、短期利益之間的矛盾。如何處理好“新”與“舊”的關(guān)系，如何把握城市文化傳承、歷史延續(xù)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，正是今天探討中國(guó)城市“修舊”課題的意義所在。

（二）宏觀視角：城市更新內(nèi)涵的學(xué)術(shù)論證

城市建設(shè)重點(diǎn)由“建新”向“修舊”過(guò)渡，是城市發(fā)展周期中的階段性必然，重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移意味著城市作為有機(jī)體的代謝過(guò)程?！妒酚?管晏列傳》記載了管仲的一句話：“倉(cāng)廩實(shí)而知禮節(jié)，衣食足而知榮辱?！比绻殉鞘斜茸魅?，在滿足了生存、安全等物質(zhì)上經(jīng)濟(jì)上的需求后，一個(gè)人的關(guān)注焦點(diǎn)會(huì)自然而然偏向文化、尊重和自我實(shí)現(xiàn)等領(lǐng)域。這一過(guò)程的本質(zhì)是從“外擴(kuò)”向“內(nèi)生”的過(guò)渡，是從“規(guī)?！毕颉捌焚|(zhì)”的提升，是從“開(kāi)源”向“挖潛”的轉(zhuǎn)移，尤其是體現(xiàn)了一種思路和方法上的反思——整個(gè)社會(huì)越來(lái)越認(rèn)可和重視“城市化效率”的內(nèi)涵，從而改變了以往只關(guān)注“城市化率”這個(gè)枯燥數(shù)字的現(xiàn)象。在這里，文化、傳承、行為方式被賦予越來(lái)越重要的意義。

國(guó)內(nèi)外在提及城市“修舊”話題時(shí)，常用的詞匯有城市再開(kāi)發(fā)（Urban Redevelopment）、城市改造（Urban Renovation）、城市重建（Urban Reconstruction）、城市更新（Urban Renewal）、城市振興（Urban Revitalization）、城市再生（Urban Regeneration）等。發(fā)達(dá)國(guó)家大中城市普遍經(jīng)歷過(guò)明顯的狹義城市化——郊區(qū)擴(kuò)張——逆城市化——再城市化階段，目前的再城市化階段大都以中心城區(qū)的空心化、產(chǎn)業(yè)衰敗和人口外流為前提，這也是為什么“Re-”這個(gè)單詞前綴總是出現(xiàn)的原因。我國(guó)的城市化雖然起源于20世紀(jì)初，但大規(guī)模的城市化是從改革開(kāi)放開(kāi)始的，至今大多數(shù)舊城中心區(qū)并未出現(xiàn)國(guó)外普遍意義上的人口外流和產(chǎn)業(yè)衰敗，而是以市政道路設(shè)施陳舊、服務(wù)配套設(shè)施缺乏、土地利用率過(guò)低、房屋破敗、環(huán)境臟亂、功能過(guò)時(shí)的現(xiàn)象出現(xiàn)，往往還伴隨人口的高度聚集、原有城市特色、行為方式和文化傳統(tǒng)的流失。因此我們所謂“修舊”的本質(zhì)應(yīng)當(dāng)是空間形態(tài)意義上的“更新（Renewal）”，再結(jié)合文化功能意義上的“再生（Regeneration）”。

二、城市更新的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及改造模式

（一）國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：發(fā)達(dá)國(guó)家改造的漸次性進(jìn)程

美、英、日、法、德五個(gè)典型的發(fā)達(dá)國(guó)家，其廣義城市化（非農(nóng)人口超過(guò)70%）的進(jìn)程主要分為以下四個(gè)階段：

1.狹義城市化階段——人口和生產(chǎn)要素向城鎮(zhèn)中心聚集。

2.郊區(qū)城市化階段——郊區(qū)成為發(fā)展重心，人口和生產(chǎn)要素增速超過(guò)城市中心區(qū)，中心區(qū)人口增速減緩，城市面積擴(kuò)大。

3.逆城市化階段——人口和生產(chǎn)要素從城市中心流出，中心區(qū)人口停止增長(zhǎng)甚至減少。

4.再城市化階段——人口回流，中心區(qū)復(fù)興，特大城市和周邊中小城市群形成。

這一過(guò)程實(shí)質(zhì)上就是人口從少數(shù)聚集點(diǎn)向更多聚集點(diǎn)聚集，使得城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口和生產(chǎn)要素在空間分布上更加均衡。目前這些國(guó)家的城市規(guī)模差異和分布特征如下：

美英日模式與法德模式差異的原因在于，前者漸次經(jīng)歷了廣義城市化四個(gè)階段，尤其在郊區(qū)化和逆城市化階段，企業(yè)對(duì)城市規(guī)模、蔓延、分布的影響很大，屬于被動(dòng)的均衡城市化。而我國(guó)在建國(guó)后城市發(fā)展的指導(dǎo)思想是建設(shè)實(shí)物生產(chǎn)型的城市，城市結(jié)構(gòu)、交通、布局為生產(chǎn)讓路。在郊區(qū)化、城市擴(kuò)張過(guò)程中這一指導(dǎo)思想并未產(chǎn)生根本變化，只是從計(jì)劃方式轉(zhuǎn)為市場(chǎng)模式，對(duì)經(jīng)濟(jì)利益、就業(yè)、稅收的追求使得企業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)有很強(qiáng)的話語(yǔ)權(quán)。

法德的城市化指導(dǎo)思想一言以蔽之，就是“在全境內(nèi)形成平等的生活環(huán)境”。德國(guó)有2000余座城市，人口超過(guò)100萬(wàn)的只有柏林、漢堡、慕尼黑等數(shù)個(gè)，人口超過(guò)10萬(wàn)的僅有80多個(gè)，全國(guó)65%的人口（約5000萬(wàn)）居住在2000至10萬(wàn)人口規(guī)模的小城鎮(zhèn)。[2]這使得德國(guó)雖然人口密度遠(yuǎn)大于中國(guó)，但城市土地壓力、交通壓力和環(huán)境壓力均小于中國(guó)，城市分布均勻，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異較小，中小企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主體，服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，人口流動(dòng)頻繁，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)。而我國(guó)目前的趨勢(shì)仍然是人口和生產(chǎn)資料由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，并呈現(xiàn)從三四線城市——二線城市——一線城市梯度轉(zhuǎn)移的特征，使得大中城市面臨的人口和土地壓力持續(xù)增加。

德國(guó)的特殊性固然部分源于其歷史上城邦林立的歷史背景，但最直接的原因卻是追求全德國(guó)區(qū)域的平衡發(fā)展和共同富裕這一聯(lián)邦憲法的規(guī)定。德國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)和區(qū)域規(guī)劃中有兩項(xiàng)最高宗旨，一是在全境內(nèi)形成平等的生活環(huán)境，減小各地區(qū)的差異；二是追求可持續(xù)發(fā)展。在促進(jìn)中小城市發(fā)展，維持中小城市原有風(fēng)貌特色和歷史傳承時(shí)，應(yīng)多借鑒德國(guó)經(jīng)驗(yàn)。

（二）改造模式：發(fā)達(dá)國(guó)家改造的保護(hù)性模式

本文探討的是大中城市舊城區(qū)和歷史風(fēng)貌區(qū)的維護(hù)、更新與改造，因此諸如紐約、阿姆斯特丹、倫敦、東京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的港口型城市，以及羅馬、威尼斯等文化旅游城市的舊城更新經(jīng)驗(yàn)（并非其城市發(fā)展策略）是研究的重點(diǎn)。國(guó)外舊城改造的模式主要有：

1.重建模式——有別于新城建設(shè)的全面鋪開(kāi)，舊城的更新改造是一個(gè)局部一個(gè)局部完成的，每個(gè)局部造就一個(gè)新城市，并在宏觀上最終形成一個(gè)與舊城從文化風(fēng)貌上完全割裂的新城市。[3]新奧爾良的城市更新就曾經(jīng)沿用這一模式并出現(xiàn)了諸多問(wèn)題。由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷與城市化進(jìn)程的結(jié)束，這一模式目前在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已逐漸消失。

2.修繕模式——保留舊城，僅作局部維護(hù)與整修，在周邊建立輔助配套設(shè)施，維持舊城原有機(jī)能，將現(xiàn)代功能向周邊轉(zhuǎn)移以維持城市的運(yùn)轉(zhuǎn)，改善舊城環(huán)境。這種方式在歷史文化城市較常見(jiàn)，如羅馬，該方式投資少，過(guò)程緩和，反彈小，在需要重點(diǎn)保護(hù)的文化古跡較多的城市，且保護(hù)區(qū)與生活區(qū)混雜在一起的應(yīng)使用這一模式。

3.整建模式——保留舊城的形式與精髓，更換外表材質(zhì)，修繕內(nèi)部設(shè)施，重新定義建筑功能，把破舊的“舊城”變?yōu)槿碌摹芭f城”，外觀上更加體現(xiàn)文脈特征，在保留舊有文化傳統(tǒng)和行為方式的基礎(chǔ)上，不排斥全新的現(xiàn)代生活消費(fèi)方式的融入，例如日本東京和荷蘭的阿姆斯特丹港。

4.保護(hù)模式——保持舊城原樣不變，只做局部維護(hù)，預(yù)防設(shè)施老化，是最為靈活，耗費(fèi)最少的方法。這種模式的適用情況有以下兩種：一是完全喪失了日常生活使用意義的地區(qū)，如羅馬衛(wèi)城等；二是依舊作為生活區(qū)的建筑群，如威尼斯，其建筑依舊被頻繁適用，日常維護(hù)由住戶自己完成。

三、城市更新的我國(guó)承續(xù)及主要問(wèn)題

（一）承續(xù)與演化：我國(guó)特殊歷史背景下的改造邏輯

在中國(guó)，大中城市中心區(qū)的舊城改造有其特殊的歷史背景。

1.第一階段：1949年3月中央“七屆二中全會(huì)”上提出，黨的工作重心由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，盡管50年代城市建設(shè)在歷史文化保護(hù)方面出現(xiàn)了一些事物，但在“恢復(fù)時(shí)期”和“一五”建設(shè)時(shí)期，配合重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目布局，我國(guó)主要城市的改造和恢復(fù)重建成效顯著，城市住宅、交通、大型公共設(shè)施有了新的發(fā)展。

2.第二階段：1958至1978年間，在規(guī)劃缺失、管理失控的非正常狀態(tài)下，城市建設(shè)出現(xiàn)倒退，新的城市建設(shè)項(xiàng)目很少，相反一些城市文化古跡遭到破壞，城市綠地被工廠侵占，城市居住和公共設(shè)施條件惡劣。大面積棚戶區(qū)和簡(jiǎn)易住宅是70年代末全國(guó)城市的普遍現(xiàn)象。

3.第三階段：大規(guī)模的城市改造發(fā)生在改革開(kāi)放后的20年間，是從危舊房改造開(kāi)始的。這一時(shí)期的種種城市改造舉措明顯改善了我國(guó)城市居民居住條件，也使城市面貌煥然一新。進(jìn)入20世紀(jì)末，隨著我國(guó)土地、住房制度的試點(diǎn)改革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)育完善，大中城市進(jìn)入了住宅質(zhì)量的全面提高階段。

4.第四階段：進(jìn)入21世紀(jì)，新城建設(shè)和舊城改造并舉，土地效益在城市經(jīng)濟(jì)中的比重加大，新城便宜的地價(jià)和舊城可觀的土地回報(bào)刺激和催生了大量的現(xiàn)代城區(qū)、現(xiàn)代建筑，在急速擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)容量的同時(shí)，解決了大量歷史上遺留的城市問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市布局優(yōu)化。[4]

（二）特征與問(wèn)題：我國(guó)現(xiàn)有發(fā)展框架下的改造缺憾

1.國(guó)外的修舊和建新在時(shí)間上、空間上是分開(kāi)的，漸次發(fā)生，屬于階段性現(xiàn)象，從前在郊區(qū)建新，如今在中心城區(qū)修舊。在我國(guó)卻幾乎是同時(shí)發(fā)生的，尤其建國(guó)后，建新和修舊從來(lái)都是混雜在一起，很多行為很難定義其是屬于建新還是屬于修舊，先拆后建，破后即立是普遍現(xiàn)象。

2.需要區(qū)別對(duì)待我國(guó)的城市改造和城市修舊。國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，確實(shí)遺留了大量目前看來(lái)質(zhì)量差、設(shè)施配套不完善、土地利用效率低的區(qū)域，對(duì)這些沒(méi)有保留意義的需要重建改造。也有很多非常有保留價(jià)值的建筑、街區(qū)、城區(qū)，可以整建修舊再利用的，卻往往得不到有效保護(hù)，被全盤(pán)推倒重建，非?？上?。

3.由于城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，很多大中城市需要文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)來(lái)提振經(jīng)濟(jì)，刺激發(fā)展。而現(xiàn)有的土地開(kāi)發(fā)模式往往不能滿足這些產(chǎn)業(yè)在發(fā)展初期對(duì)低租金、高環(huán)境的要求，城市修舊的模式探討還在進(jìn)行，沒(méi)有形成統(tǒng)一的政府—開(kāi)發(fā)商—文化機(jī)構(gòu)—民間機(jī)構(gòu)—文化產(chǎn)業(yè)間的互動(dòng)模式。

4.隨著生活水平提高，城市居民對(duì)環(huán)境、生態(tài)、文化的要求迅速提高，日常的生活、工作、購(gòu)物行為被要求賦予文化傳承和行為方式上的意義，目前對(duì)這一領(lǐng)域的系統(tǒng)性探討和分類(lèi)嘗試還比較少。市民對(duì)多樣性、個(gè)性化的空間需求與舊城改造流程上的沖突在有些案例中被證明沒(méi)有得到充分重視。

5.純粹商業(yè)利益的考量使得資本的運(yùn)轉(zhuǎn)效率被置于壓倒一切的位置，非盈利性資本投入缺失，舊城改造流程高度商業(yè)化，便于提高速度和效率的設(shè)計(jì)手法、開(kāi)發(fā)模式被大量運(yùn)用和復(fù)制，造成舊城改造的結(jié)果千篇一律，對(duì)文化、行為的追溯流于表面，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)延續(xù)文脈，傳承文化，提升環(huán)境，提高土地利用效率的目的。

四、城市更新的模式選擇及設(shè)計(jì)建議

（一）模式選擇：我國(guó)城市更新的技術(shù)修正路徑

舊城改造過(guò)程中存在著很多問(wèn)題，要完全避免它們是不可能的，但是要將問(wèn)題出現(xiàn)后所產(chǎn)生的損失降低到最小還是可能的，因而要從源頭開(kāi)始就對(duì)舊城改造可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題做好防備。首先，要選擇適合自身城市舊城改造的整體運(yùn)作模式；其次，要針對(duì)不同的改造區(qū)域類(lèi)型選擇適合的開(kāi)發(fā)模式；再次，在以上二者都具備的情況下，針對(duì)當(dāng)前預(yù)計(jì)拆遷情況和財(cái)政情況選擇不同的拆遷和融資模式；最后，建立健全舊城改造制度體系，從而使得舊城改造工程得以順利實(shí)施并有效地促進(jìn)城市未來(lái)的發(fā)展。

1.舊城改造整體運(yùn)作模式

目前運(yùn)作模式主要有三種類(lèi)型，即政府型、開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)型、政府主導(dǎo)下的開(kāi)發(fā)商參與型。政府型運(yùn)作模式即政府掌握控制權(quán)，強(qiáng)化住宅的保障功能，改造區(qū)域不進(jìn)行商品開(kāi)發(fā)，所建房屋全部用于居民回遷。開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)型即由發(fā)展商進(jìn)行整體規(guī)劃改造，發(fā)展商根據(jù)自身利益去進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，政府根據(jù)已編制的城市規(guī)劃，劃出地塊由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資，獨(dú)立承擔(dān)拆遷補(bǔ)償、安置、回遷和建設(shè)。政府主導(dǎo)下的開(kāi)發(fā)商參與型模式，由政府與開(kāi)發(fā)商共同做好居民的搬遷安置，進(jìn)行總體規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)和市政設(shè)施建設(shè)，然后實(shí)行土地招拍掛，由開(kāi)發(fā)商組織進(jìn)行設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商可以是由具有良好資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和舊城改造經(jīng)驗(yàn)的單個(gè)或多個(gè)企業(yè)完成，或者是分片區(qū)由不同的開(kāi)發(fā)商完成。[5]

2.舊城改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式

以大規(guī)模和小規(guī)模漸進(jìn)式開(kāi)發(fā)模式為基礎(chǔ)，衍生出諸如如模塊式開(kāi)發(fā)模式、軟性開(kāi)發(fā)模式、改造開(kāi)發(fā)模式、城市歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)模式（“整舊如舊”模式）、整合開(kāi)發(fā)模式等。大規(guī)模改造對(duì)現(xiàn)有城市進(jìn)行全盤(pán)否定，追求“宏偉”與“巨大”。該種改造方式導(dǎo)致最直接的結(jié)果就是將城市問(wèn)題從一個(gè)地方搬到另一個(gè)地方。由于片面追求城市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和開(kāi)發(fā)效益，導(dǎo)致很多城市中心區(qū)域的改造缺乏彈性和選擇性，對(duì)城市的連續(xù)性和多樣性產(chǎn)生破壞性的影響。因此，簡(jiǎn)·雅各布斯認(rèn)為：“大規(guī)模改造并不能解決城市中現(xiàn)存的問(wèn)題，同時(shí)還帶來(lái)了一系列新的問(wèn)題”。[6]因此，有必要以漸進(jìn)式小規(guī)模更新改造代替大規(guī)模改造，通過(guò)漸進(jìn)式小規(guī)模的整治改造，該模式不僅可以改善居民的居住條件，還可以實(shí)現(xiàn)居住社區(qū)與歷史街區(qū)中文化的繼承與發(fā)展。

模塊式開(kāi)發(fā)模式是針對(duì)大規(guī)模、多功能的舊城改造項(xiàng)目，由單一的開(kāi)發(fā)商、單次難以直接完成，利用模塊劃分的思路，保證模塊的相對(duì)獨(dú)立性與完整性，保證模塊開(kāi)發(fā)的資金收回，同時(shí)利用規(guī)劃組與開(kāi)發(fā)商的互動(dòng)，保證整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。該模式適用于大型的、需要進(jìn)行全面的功能改變、開(kāi)發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)。

軟性開(kāi)發(fā)模式的突出特點(diǎn)是，它采用漸進(jìn)式小規(guī)模理論，在城市改造過(guò)程中不強(qiáng)制居民一次性搬遷，而是采取邊改造邊搬遷的方式。改造開(kāi)發(fā)模式主要是針對(duì)街道進(jìn)行的改造，旨在快速實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的改造。首先，大型開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)城市中心區(qū)位較好的街區(qū)改造，將其改造成為大范圍的、高檔住宅區(qū)；其次，小型開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)不位于或者不挨近城市的中心區(qū)，但是區(qū)位上仍有改造優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，可以將其改造為小范圍的家庭住宅，以此來(lái)?yè)Q取一些公寓住宅進(jìn)行出售，從而獲得利潤(rùn)；最后，在區(qū)位沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，房屋所有者可以用自己的積蓄改造住宅，或者等到所在區(qū)域租金上升到能吸引小開(kāi)發(fā)商時(shí)再對(duì)街區(qū)進(jìn)行改造。

3.舊城改造拆遷模式

堅(jiān)持以人為本、公開(kāi)、公平、公正的原則，規(guī)范拆遷行為，把政府有關(guān)部門(mén)的工作毫無(wú)保留地?cái)[到群眾面前，接受群眾的監(jiān)督，讓群眾明白拆遷政策、參與評(píng)估裁決、受惠補(bǔ)償安置，堅(jiān)持拆遷公開(kāi)，保障群眾的知情權(quán)。該模式源于成都的舊城改造，在做法上主要有以下兩點(diǎn)：一是規(guī)范拆遷評(píng)估補(bǔ)償方法；二是實(shí)施拆遷聽(tīng)證制度，確保拆遷程序的規(guī)范化、社會(huì)化。

舊城改造中拆遷的核心就是能不拆的盡量不拆，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)對(duì)老建筑的內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行改造，而建筑的外形和結(jié)構(gòu)按照規(guī)劃保持原貌或進(jìn)行適當(dāng)修復(fù)。對(duì)于確實(shí)不能使用的房子或者因改善片區(qū)整體水平的基礎(chǔ)設(shè)施水平，部分需要拆除的必須拆除，修建時(shí)可根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)范的風(fēng)格特色，進(jìn)行就地的修建。這種指導(dǎo)思想也可以說(shuō)是一種綜合整治模式，即在滿足城市形象、居住條件、周?chē)h(huán)境的情況下，不動(dòng)遷原地居民，由居民自籌資金進(jìn)行改造。

保護(hù)當(dāng)?shù)氐臍v史文化，保留城市原汁原味的形象和內(nèi)涵，維護(hù)居民原有的生活方式，解決全盤(pán)拆遷中可能出現(xiàn)的許多問(wèn)題，是舊城改造拆遷的原則。這些原則有利于政府減少拆遷成本，在操作過(guò)程中也要求政府更多地尊重群眾的利益和意見(jiàn)，更多地充當(dāng)協(xié)調(diào)角色。

目前多地提倡“自主”拆遷模式，政府依法明確被拆遷居民土地和房屋的權(quán)益，并在整個(gè)過(guò)程中進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。這種做法的最大優(yōu)點(diǎn)就是實(shí)現(xiàn)了居民、政府、企業(yè)的多贏，將“拆”和“被拆”變?yōu)槔娴墓餐w。實(shí)際操作過(guò)程中居民在拆遷中的利益主要由居委會(huì)主導(dǎo)的拆遷公司掌握，這就對(duì)居委會(huì)的管理能力提出了很高的要求，而且要防止少數(shù)人壟斷權(quán)力和利益，產(chǎn)生新的損害被拆遷人利益的問(wèn)題。

4.舊城改造融資模式

融資模式有很多種，但究竟哪種最適合舊城改造項(xiàng)目，還需要針對(duì)項(xiàng)目特質(zhì)進(jìn)行分析。發(fā)達(dá)國(guó)家舊城改造必然是一種政府主導(dǎo)的，走向三方的合作伙伴關(guān)系，因而那些注重各方合作的融資模式就比較適合舊城改造項(xiàng)目，如PPP和PFI模式，資產(chǎn)證券化和產(chǎn)業(yè)基金模式。

PPP模式即公私合作模式，是以多個(gè)參與方“共贏”為理念的新型融資模式，是指為了完成某些公共設(shè)施服務(wù)（包括公共服務(wù)領(lǐng)域其他服務(wù)內(nèi)容）而在公共機(jī)構(gòu)與私人機(jī)構(gòu)之間達(dá)成伙伴合作關(guān)系，簽署合同明確雙方的權(quán)利和義務(wù)以確保這些項(xiàng)目的順利實(shí)施。舊城改造是一個(gè)系統(tǒng)工程，PPP模式與舊城改造項(xiàng)目的結(jié)合，以政府作為主導(dǎo)方，可以積極地制定激勵(lì)政策引導(dǎo)私人機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，一方面可以緩和政府的財(cái)政壓力，另一方面從公共管理的角度看，私人機(jī)構(gòu)的高效率帶入到公共部門(mén)，有利于提高政府公共部門(mén)的績(jī)效水平。

資產(chǎn)證券化（ABS融資）模式以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)籌集資金的一種項(xiàng)目融資方式。實(shí)質(zhì)是將基于舊城改造或資產(chǎn)的現(xiàn)金流收入與原始權(quán)益人完全剝離，由特設(shè)信托機(jī)構(gòu)通過(guò)金融擔(dān)保、保險(xiǎn)及超額抵押等方式取得較高的信用評(píng)級(jí)，然后以債券的方式發(fā)售給資本市場(chǎng)的投資者，籌集項(xiàng)目建設(shè)所需資金，并以設(shè)施的未來(lái)收入流作為投資者收益的保證，不需要以發(fā)行者自身的信用做債券的償還擔(dān)保。

產(chǎn)業(yè)基金模式中，舊城改造基金采用杠桿原理，即通過(guò)少量的政府財(cái)政投入和國(guó)有企業(yè)投資吸引大量的中小企業(yè)資金、居民儲(chǔ)蓄以及舊城改造中被拆遷居民的拆遷補(bǔ)償費(fèi)入股投資。

以上模式都很好理解，但都需要政府改變職能和角色，以專(zhuān)業(yè)的態(tài)度和制度服務(wù)市場(chǎng)和市民，對(duì)政府運(yùn)作、協(xié)調(diào)能力的要求極高。

（二）設(shè)計(jì)建議：我國(guó)城市更新的實(shí)踐優(yōu)化路徑

1.舊到極致，新到極致。舊是指在外觀、材質(zhì)、色彩和空間處理上，尊重當(dāng)?shù)匚幕厣?，延續(xù)文脈，鼓勵(lì)傳統(tǒng)的行為方式。新是指倡導(dǎo)全新的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式，引導(dǎo)新型的生活、消費(fèi)和休閑模式。

2.功能支撐，業(yè)態(tài)合理。在舊區(qū)改建項(xiàng)目策劃和業(yè)態(tài)選擇階段，應(yīng)考慮盡可能多的可能性，文化、動(dòng)漫、創(chuàng)意、餐飲、辦公、娛樂(lè)、文教、休閑、康健、購(gòu)物、旅游等功能都應(yīng)作為選項(xiàng)，保證區(qū)域的活力與多樣。

3.用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的地塊應(yīng)縮小業(yè)主規(guī)模，增加業(yè)主數(shù)量，讓市場(chǎng)發(fā)揮效力，優(yōu)勝劣汰，讓區(qū)域變成有生命的有機(jī)體，自行繁衍更新。

4.利用好土地級(jí)差優(yōu)勢(shì)，小規(guī)模分階段開(kāi)發(fā)，體現(xiàn)梯度帶動(dòng)效應(yīng)，培育土地的期權(quán)增值。注重規(guī)劃的前瞻性，合理布局，分期釋放土地價(jià)值；讓級(jí)差效應(yīng)逐層擴(kuò)散，一點(diǎn)帶動(dòng)一環(huán)，小環(huán)帶動(dòng)大環(huán)。

5.“修舊”適當(dāng)結(jié)合“建新”，提高土地利用效率，在不影響當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，增加容積率，增大開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。不排斥以現(xiàn)代建筑形式容納需要保留的行為方式。

6.注重傳統(tǒng)城市肌理和自然生態(tài)肌理的恢復(fù)，在道路和建筑的走向、尺度、格局方面保留盡可能多的傳統(tǒng)元素，同時(shí)要保留傳統(tǒng)的樹(shù)木、水系、綠化系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、遮蔽系統(tǒng)等，為鋼筋混凝土的現(xiàn)代城市保留一處能體現(xiàn)和延續(xù)傳統(tǒng)智慧的場(chǎng)所。

7.舊城改造中建筑設(shè)計(jì)要精細(xì)，同時(shí)要善于運(yùn)用現(xiàn)代的營(yíng)銷(xiāo)手段提高區(qū)域知名度。改造本身是手段不是目的，通過(guò)合理的業(yè)態(tài)配置、熱點(diǎn)營(yíng)造、品牌帶動(dòng)等手段，恢復(fù)和刺激區(qū)域的活力，保留和改善舊城風(fēng)貌才是舊城改造的最終目標(biāo)。

結(jié)語(yǔ)

我們談到舊城改造的時(shí)候，最為復(fù)雜的就是對(duì)文化的保護(hù)，保護(hù)文化的時(shí)候最先要搞清楚的是要了解所要保護(hù)的文化。對(duì)美的判斷，對(duì)價(jià)值的判斷，對(duì)文化的認(rèn)同，不同的城市會(huì)有差別，政府、開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)人員想看的和最終做出來(lái)的東西是不是能延續(xù)這種文化及其行為方式，應(yīng)作為衡量舊城改造成敗的標(biāo)準(zhǔn)。比如今天的重慶磁器口給人的印象就是喧囂的商業(yè)活動(dòng)，它曾經(jīng)是嘉陵江上的主要碼頭，喧囂恰恰是它歷史的本源。

讓時(shí)間發(fā)揮它的威力，舊城的風(fēng)貌所承載的一切會(huì)被時(shí)間保留或者淘汰，政府、開(kāi)放商和設(shè)計(jì)人員都不應(yīng)在這個(gè)問(wèn)題上充當(dāng)裁判。我們能做的就是盡可能多地挖掘和保留值得保留的東西。

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