2013年福州年中樓市盤點

張芬

對于福州樓市而言，從今年年初的漲價風(fēng)波，到“國五條”的出臺，從公積金政策變化，到六月樓市成交量觸底反彈，可以說今年上半年的福州樓市可謂是“一波三折”。但不管如何，福州樓市仍穩(wěn)步前進。

新房樓市放量同比上漲

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年1～6月份福州市共有46個項目開盤，共計開盤77次。開盤項目數(shù)同比上漲15.9%。2013年開盤項目中鼓樓區(qū)有5個、臺江區(qū)2個、晉安區(qū)4個、倉山區(qū)7個、馬尾區(qū)6個、閩侯縣15個，其余八縣7個。這些樓盤中今年新開盤的全新項目有9個，占全市開盤總量的15.56%。

在2013年1～6月份開盤的46個項目中，閩侯縣有15個，占全市開盤總量的32.6%，開盤量在全市居首。倉山區(qū)與其余八縣分別有7個項目開盤，占全市開盤總量的15.21%。縱觀全市，閩侯等八縣盤是當之無愧的領(lǐng)跑者，馬尾區(qū)、倉山區(qū)也有新盤推出。

福州資深當?shù)禺a(chǎn)專家劉福泉表示，閩侯及八縣樓盤熱推與現(xiàn)在福州樓市密切相關(guān)。2013年上半年被譽為福州樓市最具爭議的一個階段。在這短短的6個月中，福州樓市歷經(jīng)“20%個稅等史上最嚴調(diào)控政策”沖擊后，迎來成色最紅的“金三銀四”；愈波折愈清醒的福州房企開始了新一輪的企業(yè)拓進，并帶動福州購房人行進在前所未有的“外遷”路上。

“2013年1月，福州市區(qū)商品房僅有1項目開盤，放量明顯收緊；2月由于春節(jié)假期因素，開盤項目同樣較少；“紅五月”今年福州市區(qū)僅有4項目入市，政策影響顯而易見?？v觀1～6月份，市區(qū)新開盤項目僅占據(jù)開盤總量的1/5?！眲⒏Ｈf。

2013年1～6月，開盤的46個項目中閩侯及八縣樓盤均有開盤，且占比例較大。而其余區(qū)域開盤較少，臺江區(qū)由于土地已飽和，基本沒有新盤開盤。

2013年1～6月份開盤項目中，閩侯縣和鼓樓區(qū)分別有4個與2個，在全市屬于領(lǐng)跑地位。其余區(qū)域多為加推項目，較少新項目入市。

公積金新政威力大于國五條

3月初福州版“國五條”細則正式出臺，福州正式被戴上“調(diào)控緊箍咒”。通觀整個細則，未直接提及二手房交易征收20%差額個稅，但通知強調(diào)嚴格貫徹落實“國五條”精神，要求2013年福州市城區(qū)新建商品住房價格增幅，低于當年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度。

回顧2013年上半年，福州樓市處于一個跌宕起伏的時期。在春節(jié)過后，國務(wù)院出臺“新國五條”，一時間全國各地樓市被殺了個措手不及，各地紛紛出現(xiàn)了“過戶潮”、“離婚潮”等亂象，搶在國五條細則出臺前處理房產(chǎn)問題以避免政策帶來的不必要損失，福州也不例外。然而，就在人人都在等候細則“靴子”落地的時候，福州公積金新政率先出臺，福州住房公積金管理中心公布新政：4月1日起，福州二套房首付六成，貸款額度兩名共有申請人最高額度從80萬元降為60萬元，并且認房又認貸，福州樓市再次被政策風(fēng)暴席卷。購房者以及開放商皆表示，公積金新政對福州樓市的影響大于“國五條”。

八縣市土地升溫

6月25日是全國第23個“土地日”，本次的宣傳口號是“珍惜土地資源節(jié)約集約用地”，而土地和房價齊飛的福州，2013上半年卻地王頻出。

“面粉”越來越貴，“面包”的價格自然水漲船高。房企瘋狂高價拿地導(dǎo)致地價暴漲、地王頻現(xiàn)，是非常危險的信號。一方面不僅不利于房價調(diào)控目標的實現(xiàn)，不利于穩(wěn)定樓市與房價預(yù)期，容易形成新一輪房價上漲心理預(yù)期，進一步推高房價；另一方面也會增加房企開發(fā)成本，擠壓其投資利潤，加速房企后市風(fēng)險。

于此同時，福州郊縣土地集中集中放量，市區(qū)霸主地位被奪。

福州市區(qū)土地市場的冷清同周邊縣市土地市場的活躍形成強烈的發(fā)差。據(jù)福州土地局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1～4月，閩侯已經(jīng)成功出讓土地24幅，福清成功出讓21幅地塊，連江成功出讓25幅地塊，長樂成功出讓33幅地塊。而福州城區(qū)土地市場持續(xù)冷清，截至5月30日，福州五區(qū)僅掛牌出讓4幅地塊，面積總計不過446.2畝。

房地產(chǎn)市場的熱賣，也催熱了各縣城的土地市場。

“很火爆噢，一塊地拍三百多輪，拍到12點多，搞得閩侯國土局給競買人買面包墊肚子呢?！备Ｖ菀晃环康禺a(chǎn)業(yè)界人士說，去年，各縣市的土地市場賣火了，特別是閩侯市場受到了開發(fā)商的青睞，一些地塊溢價率翻番。據(jù)統(tǒng)計，閩侯去年的商住地拍了48幅，遠超過福州市區(qū)的拍賣量。

目前，泰禾、陽光、融信、軒輝、深深、正榮、正祥、融僑等福州多家大型房企已經(jīng)布局閩侯?！霸谶^去的一年，福州各縣市的土地市場儼然擺脫了配角的位置，躋居福州土地市場的主力軍。”上述業(yè)界人士如此評價。

“主要是看中開發(fā)潛力”，劉福泉認為，這些縣市除了離福州近的區(qū)位優(yōu)勢外，吸引大批開發(fā)商的另外一個原因是，縣城也在加快舊城改造的步伐，一些縣中心位置舊屋區(qū)改造，原拆原遷，開發(fā)商土地成本低，且房源就地消化，而這些舊屋區(qū)一般區(qū)位好，教育商業(yè)等配套資源好，很容易得到當?shù)鼐用竦那嗖A，開發(fā)風(fēng)險比較低。

上半年銷售創(chuàng)新高

據(jù)福州搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年第二季度福州五大城區(qū)成交商品房6112套，環(huán)比2013年第一季度（7010套）下跌12.80%，同比2012年第二季度（4923套）上漲24.15%；簽約面積730903.82平方米，環(huán)比2013年第一季度（849794.01平方米）下跌13.99%，同比2012年第二季度（550534平方米）上漲32.76%。

2013年第二季度，福州樓市價量小幅度波動，2013年元月，成交量2047套。2013年的2月份只有28天且受春節(jié)影響，成交下降為1713套。2013年3月1日，“新國五條”出臺，規(guī)定要征收20%個人所得稅，這將大部分觀望的購房者，擠入新房市場，促使五月份住宅成交套量暴增至3250套，近乎2月份的兩倍?！皣鍡l”細則出臺后，福州樓市受到影響，2013年4月份成交量回歸至1910年，五月份更是爆冷成交量跌至1763。六月份福州樓市回暖，開發(fā)商加大宣傳力度，邀請明星助陣福州樓市，而且“國五條”未能實現(xiàn)預(yù)期效果，六月成交量明顯上升達到2431套。

整體看來，受到“新”國五條政策影響，除鼓樓區(qū)、馬尾區(qū)外，其他三區(qū)住宅成交套數(shù)環(huán)比今年第一季度，都有大幅度下跌。鼓樓區(qū)一直被視為福州市中心的中心，是不少購房者第一選擇。二季度鼓樓區(qū)共成交1094套，環(huán)比上漲10.06%。馬尾作為新興片區(qū)，成交2040套，占五區(qū)成交總量34%，環(huán)比上漲33.16%，位列五區(qū)第一位。

倉山、臺江和晉安片區(qū)，目前在售樓盤較少，又因今年第一季度這幾大片區(qū)熱銷，均突破1000套，自3月開始國五條細則出臺，預(yù)計4月份福州受到政策影響，將部分觀望的購房者轉(zhuǎn)手買人市區(qū)房或價格相對適宜的馬尾區(qū)域樓盤。二季度倉山區(qū)和臺江區(qū)成交量相近，倉山區(qū)成交672套，占據(jù)11%份額，臺江區(qū)成交641套，占據(jù)10%份額。

隨著大福州東擴南進、沿江向海發(fā)展戰(zhàn)略的推進，馬尾新城建設(shè)步伐加快，三環(huán)通車、魁歧互通、馬尾大橋動建……曾經(jīng)制約馬尾的交通問題不斷得到改善，福州政務(wù)中心落定東部新城，也極大地提升了該區(qū)域的熱度，馬尾區(qū)正在由由單一的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)向宜居宜業(yè)、開放現(xiàn)代的新市區(qū)轉(zhuǎn)變。二季度馬尾區(qū)共成交2040套，占比34%，馬尾區(qū)不再是成交的冷門區(qū)域，已然成為福州樓市“熱盤”。

猜想下半年樓市

今年上半年福州樓市創(chuàng)造了“金三銀四紅五月”的成交業(yè)績，大量剛需產(chǎn)品入市拉動了市場成交。進入7月，隨著“錢荒”出現(xiàn)和房產(chǎn)稅試點城市擴大等各種不確定因素出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場情況變得復(fù)雜起來。

近期，有媒體報道，樓市風(fēng)險因金融業(yè)面臨最嚴重的“錢荒”或提高，頓時在全國范圍內(nèi)引起熱議，加上房貸利率優(yōu)惠繼續(xù)收窄，購房者的心情可謂“喜憂參半”。

“目前很難預(yù)測到錢荒會帶來多大影響。”有業(yè)內(nèi)人士表示，“如果一兩個月錢荒過去，樓市基本不受影響，但如果錢荒持續(xù)時間長，可能會影響到房貸，從而影響樓市?！?/p>

福州某置業(yè)咨詢公司總經(jīng)理助理李先生認為，錢荒會影響到各行各業(yè)，亦會影響到房地產(chǎn)業(yè)。在政策不明朗情況下，房企只要不拿地，受影響就不大。因為去年下半年、今年上半年，福州土地市場交投熱烈，房企土地積蓄充足。預(yù)計短期內(nèi)土地市翅降溫，賣樓速度會加快，降價不一定，但是大幅度提價就不可能了。

2011年底、2012年第一季度，福州房價處于相對穩(wěn)定，而現(xiàn)在房價比當時增長了10%，也就是均價升了1000元左右。

李先生表示，下半年“貴盤”居多，即中高端樓盤貨量比上半年略大。很多品牌開發(fā)商在今年上半年已完成主要目標，現(xiàn)在的局面是撲朔迷離。目前來看，決策層調(diào)控樓市把結(jié)構(gòu)優(yōu)化放在首要位置。預(yù)計下半年形勢不會優(yōu)于上半年，尤其在今年第四季度或明年初會出現(xiàn)拐點。整體成交量有保證，但略低于上半年。但從中長期來看，房價是處于上升通道的。