二線城市寫字樓市場(chǎng)泡沫越吹越大

白影

巨量供應(yīng)暗藏危機(jī)

2013年，在寫字樓過(guò)剩的大環(huán)境下，位于腳手架高聳、吊塔林立的天津?yàn)I海新區(qū)中心商務(wù)內(nèi)的一棟高端甲級(jí)寫字樓同樣沒(méi)有幸免。

在天津?yàn)I海新區(qū)于家堡金融區(qū)的一棟甲級(jí)寫字樓內(nèi)，一家信托公司的大門緊閉，門上貼出了招租信息。而縱觀整棟大樓，內(nèi)資租戶租賃了寫字樓的大部分面積。但值得注意的是外資公司，特別是來(lái)自日本和歐洲的租戶，也占據(jù)了該棟寫字樓租戶比例的30%。然而有租戶表示，最近轉(zhuǎn)租與出售寫字樓持有者越來(lái)越多，致使寫字樓內(nèi)人氣日漸凋零、毫無(wú)生氣。

據(jù)了解，天津?yàn)I海新區(qū)寫字樓市場(chǎng)十分活躍，響螺灣商務(wù)區(qū)及于家堡金融區(qū)成為寫字樓市場(chǎng)“主陣營(yíng)”。截至目前，濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)已經(jīng)有70余座百米大廈拔地而起。預(yù)計(jì)2014年，響螺灣區(qū)域?qū)懽謽强偣?yīng)量將達(dá)216萬(wàn)平方米；于家堡金融區(qū)寫字樓供應(yīng)量將達(dá)180～240萬(wàn)平方米；泰達(dá)MSD區(qū)域也將為新區(qū)帶來(lái)84萬(wàn)平方米的寫字樓供應(yīng)。

然而，這只是中國(guó)寫字樓市場(chǎng)巨量供應(yīng)中的“冰山一角”。

如今，中國(guó)寫字樓是否已經(jīng)過(guò)剩是一個(gè)頗富爭(zhēng)議的熱點(diǎn)話題。根據(jù)世邦魏理仕研究數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，在中國(guó)14個(gè)大城市中，甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓存量大約為5000萬(wàn)平方米，其中18%即約900萬(wàn)平方米于過(guò)去兩年內(nèi)完工。得益于較為活躍的需求，迄今為止上海和廣州等一線城市的寫字樓市場(chǎng)已逐漸吸納了近年激增的寫字樓供應(yīng)。但二線城市近年已表現(xiàn)出供大于求的跡象，全國(guó)二線城市寫字樓的平均空置率在過(guò)去兩年中由17.0%上升至20.7%。而2013至2016年的四年時(shí)間內(nèi)，如果所有項(xiàng)目均按時(shí)交付，中國(guó)14個(gè)主要城市新増寫字樓總量將達(dá)到4080萬(wàn)平方米或每年接近1000萬(wàn)平方米。這或?qū)?dǎo)致四年后市場(chǎng)上的寫字樓總存量較2012年增長(zhǎng)80%。

通過(guò)數(shù)據(jù)分析不難看出，不同城市的未來(lái)供應(yīng)狀況也存在很大的差別。對(duì)北京而言，在未來(lái)四年里，如果所有項(xiàng)目均按時(shí)完工，即寫字樓供應(yīng)以每年49萬(wàn)平方米或存量按復(fù)合年增長(zhǎng)率5.6%的速度遞增，其供不應(yīng)求的局面仍可能繼續(xù)存在。但若同樣以未來(lái)四年為限，并假設(shè)所有新增項(xiàng)目亦均能按時(shí)完工，則天津、沈陽(yáng)及重慶等一些二線城市的寫字樓存量規(guī)模將翻兩番。

二線城市空置率走高

與北京、上海、廣州等一線城市相比，天津、沈陽(yáng)、重慶、成都等二線城市的寫字樓市場(chǎng)則“霧霾重重”，令人擔(dān)憂。在樓市調(diào)控政策不斷加加碼的情況下，許多住宅開(kāi)發(fā)商開(kāi)始自發(fā)或者被動(dòng)地進(jìn)行企業(yè)轉(zhuǎn)型，逐漸將目光鎖定在商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，并展開(kāi)了對(duì)“二線城市”這塊蛋糕的角逐。一些二線城市，如天津、沈陽(yáng)和重慶等地的寫字樓市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)明顯供大于求的情況。

據(jù)戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示，2013年第一季度，天津市優(yōu)質(zhì)寫字樓無(wú)新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，全市甲級(jí)寫字樓的總存量維持850633 平方米。2013年第一季度，受年初供應(yīng)不濟(jì)影響，天津市甲級(jí)寫字樓租金小幅上升，達(dá)到每月每平方米123.68 元（19.85 美元），約合每天每平方米4.12元（0.66 美元），環(huán)比上升1.59%。預(yù)計(jì)今年天津?qū)⒂屑s30萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，并分散于各個(gè)商圈，屆時(shí)寫字樓租戶可能出現(xiàn)一定的調(diào)整。開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)大體量供應(yīng)的不樂(lè)觀預(yù)期或?qū)?shí)行租售結(jié)合等多種運(yùn)營(yíng)方式。預(yù)計(jì)租金將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，而空置率會(huì)隨著供應(yīng)的增加而上升 。

無(wú)獨(dú)有偶，同樣是二線城市的沈陽(yáng)，經(jīng)過(guò)幾年的建設(shè)累積，從2013年起，新的寫字樓項(xiàng)目開(kāi)始陸續(xù)投放市場(chǎng)，并且在未來(lái)2～5 年內(nèi)將出現(xiàn)大量新項(xiàng)目集中入市的情況。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求現(xiàn)象將不存在，相反市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐步激烈。在大體量供應(yīng)投放市場(chǎng)的前提下，空置率將會(huì)走高。

“不難發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的主要城市幾乎都在開(kāi)發(fā)或正在規(guī)劃建設(shè)新中央商務(wù)區(qū)，這也成為推動(dòng)新開(kāi)發(fā)區(qū)土地價(jià)格上漲的關(guān)鍵因素。由于土地收入是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，所以地方政府都在積極開(kāi)發(fā)新中央商務(wù)區(qū)。在這一趨勢(shì)的帶動(dòng)下，大量新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涌入市場(chǎng)，而其中更多的是集中在新興中央商務(wù)區(qū)?！笔腊钗豪硎谁h(huán)球研究部董事陳紅飛告訴記者。

這種現(xiàn)象在二線城市尤為明顯。在某些城市，新的中央商務(wù)區(qū)發(fā)展迅猛，但是市場(chǎng)需求卻遠(yuǎn)未跟上。天津是未來(lái)供應(yīng)所需吸納期最長(zhǎng)的一個(gè)城市，該市有超過(guò)370萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)將來(lái)自濱海新區(qū)，包括自響螺灣和于家堡。此外，杭州、廣州、成都、寧波、南京、大連和重慶的新中央商務(wù)區(qū)在2013年至2016年之間將占到各自城市未來(lái)總供應(yīng)的30%至70%。從國(guó)內(nèi)主要的14個(gè)城市來(lái)看，約有53%的未來(lái)供應(yīng)將來(lái)自于新興辦公區(qū)域。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，二線城市核心區(qū)域的寫字樓一般市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，不存在太大的問(wèn)題。主要是最近幾年新規(guī)劃的新區(qū)、城市副中心、高鐵商務(wù)區(qū)這些區(qū)域可能會(huì)存在產(chǎn)城不融合的現(xiàn)象。這樣的直接結(jié)果是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出來(lái)的項(xiàng)目可以銷售出去，但是以后這些項(xiàng)目可能會(huì)被空置，沒(méi)有企業(yè)入駐。區(qū)域?qū)懽謽菚?huì)出現(xiàn)空置率比較高的現(xiàn)象。另外，針對(duì)現(xiàn)有的寫字樓需求客戶，由于市場(chǎng)供應(yīng)量大，寫字樓項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)比較激烈，租金在這個(gè)階段不會(huì)很高，這樣投資客的投資回報(bào)率也就會(huì)受到影響，最終整個(gè)區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)打造也可能會(huì)受到影響。

誠(chéng)然，中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)正逐步向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，對(duì)寫字樓的需求也將隨著逐步上漲，特別是國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)高端寫字樓的需求正在不斷增強(qiáng)，但這種經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型所帶來(lái)的需求并不能在短時(shí)間內(nèi)得到完全釋放。更重要的一點(diǎn)是，所有二線城市其實(shí)并不具備如北京或上海浦東一樣的強(qiáng)大需求，畢竟后兩者才是中國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)及金融中心。因此，未來(lái)兩三年內(nèi)二線城市寫字樓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)較大。

誰(shuí)是幕后推手？

二線城市寫字樓市場(chǎng)拉響了空置預(yù)警，泡沫初現(xiàn)已是不爭(zhēng)的事實(shí)，那么是什么造成這種局面的產(chǎn)生？

陳紅飛認(rèn)為，在中國(guó)的許多大城市中，寫字樓市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)并非是由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而帶來(lái)的需求所推動(dòng)，很大程度上，這種快速擴(kuò)張是受地方政府的決策引導(dǎo)所致：很多地方政府都熱衷于開(kāi)發(fā)新的中央商務(wù)區(qū)，以便借此來(lái)推動(dòng)土地的銷售、城市的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及整體房地產(chǎn)的投資，以保證地方財(cái)政收入和地方國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)。這種情形在許多二線城市都存在，令二線城市的過(guò)度開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為一個(gè)令人擔(dān)憂的問(wèn)題。

張宏偉進(jìn)一步解釋說(shuō)，未來(lái)新增寫字樓供應(yīng)或?qū)⑦h(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求的現(xiàn)象確實(shí)存在，從當(dāng)期來(lái)講，主要表現(xiàn)在寫字樓項(xiàng)目或綜合體項(xiàng)目超前布局和發(fā)展、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量超過(guò)區(qū)域內(nèi)未來(lái)幾年的實(shí)際市場(chǎng)需求。也就是說(shuō)，作為承載產(chǎn)業(yè)或企業(yè)發(fā)展主題的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展有些過(guò)熱，產(chǎn)業(yè)和城市的發(fā)展沒(méi)有做到同步化，兩者沒(méi)有辦法在短期內(nèi)融合發(fā)展。寫字樓租賃是跟第三產(chǎn)業(yè)相關(guān)的，一個(gè)城市第三產(chǎn)業(yè)沒(méi)有發(fā)展到一定的規(guī)模，是不具備吸納大規(guī)模寫字樓市場(chǎng)的條件的。二、三線城市會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)存在很尷尬的境地，龐大的供應(yīng)難以消化。原本要持有經(jīng)營(yíng)的會(huì)轉(zhuǎn)為散售，因?yàn)楫吘挂栈赝顿Y。除此之外，二線城市大量軌道交通項(xiàng)目上馬，也為軌道交通及沿線相關(guān)商辦項(xiàng)目提供了發(fā)展機(jī)會(huì)，尤其是軌道交通地鐵站上蓋或臨近的綜合體項(xiàng)目。

另外一個(gè)造成二線城市寫字樓市場(chǎng)泡沫困境的不容忽視的“幕后推手”則是政策因素。這一輪起始于2011年的“商業(yè)地產(chǎn)熱”，發(fā)展至今已是商業(yè)綜合體遍地開(kāi)花。在住宅限購(gòu)政策日益加碼的背景下，商業(yè)地產(chǎn)似乎成為了政策的“避風(fēng)港”。

目前，地方政府單純的住宅用地越來(lái)越少了，地方政府希望通過(guò)公建項(xiàng)目拉動(dòng)城市發(fā)展，促產(chǎn)業(yè)、拉就業(yè)，所以對(duì)寫字樓開(kāi)發(fā)有強(qiáng)烈的需求。如天津?yàn)I海新區(qū)，出現(xiàn)寫字樓供應(yīng)過(guò)剩完全是政策導(dǎo)向所致。而這種局面只能慢慢靠時(shí)間去解決，政府給予足夠的政策扶持、給予足夠的稅收減免、給予足夠的政策溢價(jià)，吸引企業(yè)慢慢進(jìn)來(lái)，人氣起來(lái)后再去消化。但就業(yè)的增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還是會(huì)慢于寫字樓的建設(shè)速度，所以其在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，表現(xiàn)出來(lái)仍是過(guò)剩甚至成為“鬼城”。

因地制宜方為上策

大量的在建項(xiàng)目令許多二線城市的寫字樓市場(chǎng)面臨巨大壓力，如何制勝二線城市寫字樓市場(chǎng)，無(wú)疑成為擺在開(kāi)發(fā)商與投資者面前的一道難題。在未來(lái)幾年中國(guó)二線城市寫字樓的實(shí)際供應(yīng)量大幅提升的大背景下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)來(lái)緩和嚴(yán)峻的市場(chǎng)前景？

張宏偉表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目選址很關(guān)鍵，開(kāi)放商不要在非核心地段好區(qū)域內(nèi)進(jìn)行寫字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不要在沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的區(qū)域進(jìn)行寫字樓項(xiàng)目的布局。另外，招商先行很重要，要先確定客戶后再以客戶需求進(jìn)行開(kāi)發(fā)。并且準(zhǔn)備好資金，支持項(xiàng)目合理周期內(nèi)的市場(chǎng)培育期。

陳紅飛建議地方政府土地供應(yīng)需合理化，鑒于目前由于新中央商務(wù)區(qū)寫字樓新增供應(yīng)業(yè)已高企，地方政府當(dāng)以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度預(yù)測(cè)未來(lái)需求，使土地供應(yīng)量更趨合理。目前許多二線城市都力圖將自身打造成中國(guó)乃至國(guó)際金融中心，因此過(guò)高預(yù)期了當(dāng)?shù)貙?duì)未來(lái)寫字樓的需求。事實(shí)上，對(duì)絕大多數(shù)二線城市而言，其適宜的定位應(yīng)當(dāng)是區(qū)域中心而不是國(guó)家或國(guó)際金融中心。即使是在美國(guó)，真正稱得上國(guó)際性金融中心的也只有紐約，或是再包括緊隨其后的芝加哥。因此，地方政府應(yīng)以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度預(yù)測(cè)未來(lái)需求及部署土地供應(yīng)，以令寫字樓的供應(yīng)狀況更加符合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，或者至少不會(huì)大大超過(guò)市場(chǎng)需求。

另外，要加快新中央商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施投資。大多數(shù)二線城市的新中央商務(wù)區(qū)在很多方面都面臨著較大的挑戰(zhàn)，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后、公共設(shè)施欠缺、交通不便等。而地方政府則應(yīng)提早計(jì)劃，并加快基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，以盡快改善新中央商務(wù)區(qū)的工作和居住環(huán)境。盡管土地交易的收入是許多地方政府的主要財(cái)政收入來(lái)源，這也恰恰是地方政府大量推地的根本原因，然而若能將新中央商務(wù)區(qū)的土地供應(yīng)合理性及基礎(chǔ)建設(shè)的及時(shí)性相結(jié)合，將會(huì)利于目前的寫字樓市場(chǎng)向更健康的方向發(fā)展。而從長(zhǎng)期及可持續(xù)的角度來(lái)講，地方政府也定將從中獲益。

從開(kāi)發(fā)商層面來(lái)說(shuō)，考慮到大量的未來(lái)供應(yīng)，二線城市開(kāi)發(fā)商在盡可能的情況下，應(yīng)分散項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期以避免供應(yīng)高峰。為了避免與其他項(xiàng)目產(chǎn)生不必要的競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)確保對(duì)區(qū)域內(nèi)未來(lái)三年的總體在建項(xiàng)目情況有一個(gè)全面徹底的了解，以便制定更合理的項(xiàng)目規(guī)劃戰(zhàn)略。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，散售對(duì)普通寫字樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)講會(huì)是最佳選擇。理論上，在同是散售的情況下，寫字樓投資帶來(lái)的利潤(rùn)收益仍然高于住宅投資。由于近來(lái)政府針對(duì)住宅市場(chǎng)的限制進(jìn)一步加強(qiáng)，這可能使更多的資金在短期內(nèi)流入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。然而從長(zhǎng)期來(lái)看，這并非一個(gè)可持續(xù)的策略。如果每家房地產(chǎn)商都試圖散售，市場(chǎng)將在短期內(nèi)充斥大量新增供應(yīng)，從而削弱個(gè)體投資者對(duì)寫字樓市場(chǎng)的投資意愿。并且如果市場(chǎng)上散售型寫字樓占?jí)旱剐员戎?，長(zhǎng)期來(lái)講亦將影響寫字樓市場(chǎng)的整體品質(zhì)。

從投資者的層面來(lái)說(shuō)，投資者應(yīng)聚焦一線城市，在短期到中期內(nèi)，一線城市仍將是寫字樓投資最具吸引力的市場(chǎng)。世邦魏理仕研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年整體寫字樓投資達(dá)312億元人民幣，其中一線城市交易占到83.4%。盡管與二線城市相比，一線城市的租金回報(bào)率較低，通常只能達(dá)到在凈營(yíng)運(yùn)收入層面上的4.5%至5.5%，但由其穩(wěn)定發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的持續(xù)需求及未來(lái)相對(duì)較小的供應(yīng)壓力或?qū)⒗^續(xù)推高租金水平，并能確保一線城市寫字樓投資收益在一至三年內(nèi)有較大提升——這將有助于整個(gè)投資期間收獲可觀的租金收益，亦有助于資產(chǎn)價(jià)格的提升。另外，可以聚焦二線城市的藍(lán)籌物業(yè)，二線城市的大量新增供應(yīng)或?qū)橥顿Y者提供充裕的選擇空間，令其有機(jī)會(huì)以較低的價(jià)格買入寫字樓物業(yè)。然而，建議計(jì)劃在這些地方購(gòu)買寫字樓的投資者將注意力投向藍(lán)籌物業(yè)，以避免不成熟市場(chǎng)中普通項(xiàng)目間的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。正如之前所討論的那樣，藍(lán)籌物業(yè)相對(duì)稀缺且能帶來(lái)更好的收益。鑒于當(dāng)?shù)毓竞蛷囊痪€城市轉(zhuǎn)移到二線城市的企業(yè)都渴望入駐品質(zhì)更高的寫字樓，這一策略運(yùn)用于成都、武漢和沈陽(yáng)等市場(chǎng)或?qū)⒏佑行А?img src="https://cimg.fx361.com/images/2024/07/07/qkimagesjrlsjrls201306jrls20130618-5-l.jpg"/>