我國商品住房價(jià)格趨勢研究

譚華

摘 要：伴隨我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房價(jià)的飆升引起了全社會廣泛關(guān)注和激烈爭論，房地產(chǎn)的未來發(fā)展不再是單一的經(jīng)濟(jì)問題，而是不可忽視的社會問題。通過對房價(jià)的比較研究，借鑒國外應(yīng)對高房價(jià)的措施，對促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)良性的發(fā)展提出一些建議性對策。

關(guān)鍵詞：房價(jià) 原因 影響 對策

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1007-3973（2013）006-150-02

1 商品住房價(jià)格研究

1.1 比較研究

1.1.1 國際橫向比較

表1 2010-2012年各國住房價(jià)格比較（單位：美元）

從表1可看出，2010-2012三年，美國、西班牙房價(jià)逐年下跌，法國上漲放緩，日本有下降趨勢，而唯獨(dú)我國的房價(jià)上漲幅度超出國外，下降幅度比不上國外。且在2010年我國樓市在調(diào)控之處出現(xiàn)了逆勢上漲且漲幅很大?？v觀全表，發(fā)達(dá)國家有效抑制房價(jià)快速上漲的調(diào)控措施是值得我們?nèi)リP(guān)注和思考的。

1.1.2 國內(nèi)縱向比較

（1）商品住房價(jià)格的時(shí)間序列比較。

表2 中國2008-2012年房產(chǎn)銷售價(jià)格同比上漲百分比統(tǒng)計(jì)表

我國國內(nèi)商品住房價(jià)格在2008-2012年之中經(jīng)歷了兩個(gè)波折：一個(gè)是2008年的金融危機(jī)，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，中國作為發(fā)展中國家的領(lǐng)頭羊和世界經(jīng)濟(jì)的核心體之一受到不小的沖擊，整個(gè)房產(chǎn)銷售價(jià)格同比都呈下降，且幅度較大；另一個(gè)是2010年樓市調(diào)控的作用，除經(jīng)濟(jì)適用房和高檔住房呈上升趨勢外，其他都有下降，說明國家宏觀調(diào)控總體抑制了房價(jià)的快速上漲，但改善住房的剛性需求又是一個(gè)不容忽視的問題。

（2）房屋銷售價(jià)格指數(shù)。

房屋銷售價(jià)格指數(shù)是反映房屋銷售價(jià)格變動的程度以及趨勢的相對數(shù)。在2010-2012年中，我國房屋銷售價(jià)格指數(shù)都是逐年上漲，并且在不同類型的住房中除經(jīng)濟(jì)適用房比較穩(wěn)定，普通住房及高檔住房的浮動比例都較大，尤其是高檔住房自2010年后，各季度銷售價(jià)格指數(shù)都高于經(jīng)濟(jì)適用房和普通住房。

（3）國內(nèi)城市住房價(jià)格比較。

1）一、二、三線城市住房價(jià)格比較。

表3 2008-2012年國內(nèi)城市房價(jià)上漲幅度比較

我國一、二、三線城市房價(jià)漲幅情況從表3中可看出，受2008年金融危機(jī)影響，一、二線城市房價(jià)由原來上升趨勢逆轉(zhuǎn)為下降趨勢，一線城市下降較二線城市嚴(yán)重，但三線城市的房價(jià)不僅沒有受到多少影響，而且不降反升。這說明城市房價(jià)上漲的越快對外界因素的影響越敏感。2010年房地產(chǎn)市場恢復(fù)了活力，各地房價(jià)又開始以迅雷不及掩耳之勢上漲，2010年，屬于二線城市的寧波以26.3%的漲幅速度超過了一線城市廣州、深圳，三線城市的珠海更是以26.42%的驚人漲幅超過了廣州，并把二線城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了后面。房價(jià)的飛速上漲對我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定帶來了潛在危機(jī)。

2）中東西部城市住房價(jià)格比較。

中東西部城市住房價(jià)格以東部上漲幅度最為厲害，尤其是杭州2008年均價(jià)為13338元/㎡，到2012年上漲為25840元/㎡，足足上漲了93.73%。中部以合肥為例，2008年均價(jià)為4849元/㎡，2012年為6255元/㎡，上漲了28.99%。西部的成都2008年為4650元/㎡，2012年為8511元/㎡，上漲了83.03%。從這些數(shù)據(jù)可知，中西部地區(qū)的房價(jià)上漲幅度雖沒東部地區(qū)厲害，但就其自身而言，漲幅不小。因此，過快上漲的房價(jià)提醒必將帶來一系列問題的出現(xiàn)。

1.2 商品住房價(jià)格上漲過快原因分析

1.2.1 國際熱錢的涌入

在人民幣升值和房地產(chǎn)行業(yè)高利潤的吸引下，國際熱錢大量涌入所形成的“羊群效應(yīng)”，進(jìn)一步推動了房價(jià)的上漲。“熱錢建倉，囤積待漲，熱錢出貨”是國際資本投資行為的實(shí)質(zhì)，并且由于國際資本受國家銀行利率和相關(guān)政策的影響很小，其本身又屬短期行為，因此政府即使采取措施其效果也甚微。

1.2.2 政策影響

2008年下半年開始，為應(yīng)對全球金融危機(jī)我國實(shí)行了較為寬松的貨幣政策。多次的下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，多次降息，一方面減輕了開發(fā)商和購房者的資金壓力，同時(shí)人們對貨幣產(chǎn)生的貶值預(yù)期，刺激了消費(fèi)者的購買欲望；另一方面貨幣供應(yīng)量的大幅增長，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇的情況下，大量信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，推動了房價(jià)的上漲。同時(shí)低門檻的銀行貸款機(jī)制使進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金快速增長，也進(jìn)一步推動房價(jià)上漲。

1.2.3 市場不規(guī)范、結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)開發(fā)的資本利潤率國外通常為6%-8%，而我國高達(dá)15%左右。開發(fā)商囤積土地待機(jī)開發(fā)、以次充好哄抬好房價(jià)格、對買主進(jìn)行銷售欺詐等行為為開發(fā)商贏得過高的資本利潤率帶來機(jī)會。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民可支配收入提高，而銀行存款利率的降低，股市低迷，債市盤小，房市的繁榮，使得更多的人希望通過房地產(chǎn)市場來保值增值。同時(shí)一些房產(chǎn)公司、中介公司、投資者利用政策和市場信息不對稱進(jìn)行炒作，再加上媒體的大肆渲染，造成房地產(chǎn)市場總需求偏大，從而形成房產(chǎn)投機(jī)。另外，長期以來我國住房供給結(jié)構(gòu)不合理，高檔商品房供給比例占主導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供給比例太小，據(jù)統(tǒng)計(jì)我國經(jīng)濟(jì)適用房僅占住房面積的6%，廉租房的覆蓋人口不到5%。不合理的供給結(jié)構(gòu)，推動了商品住房平均價(jià)格的上漲。

1.2.4 土地資源緊缺，地價(jià)不斷升高

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平不斷提高，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的不斷擴(kuò)大，對土地供應(yīng)和管理都產(chǎn)生了壓力。而長期以來，政府對土地的寡頭式壟斷，將大量土地用于各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、高爾夫球場、高檔住宅區(qū)等建設(shè)，使存量逐年減少，再加上土地資源的不可再生性、短期供給剛性等特點(diǎn)加速了土地價(jià)格上漲的趨勢。地價(jià)是房價(jià)的基礎(chǔ)，地價(jià)升高，房價(jià)無疑也水漲船高。

2 住房價(jià)格上漲過快產(chǎn)生的影響

2.1 對經(jīng)濟(jì)的影響

（1）高房價(jià)會變相的增加企業(yè)的整個(gè)運(yùn)營成本，削弱企業(yè)的競爭力不利于我國企業(yè)參與國際競爭；（2）普通居民一旦購房不僅拿出了全部積蓄，而且背負(fù)起還貸壓力，從而制約了今后的消費(fèi)能力，抑制了內(nèi)需。同時(shí)房價(jià)上漲所帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)價(jià)格的上漲也會加劇通貨膨脹；（3）房產(chǎn)開發(fā)商和購房者對銀行信貸的高度依賴在房價(jià)上漲與居民收入不相匹配時(shí)，因購買能力的下降，使房產(chǎn)銷售下降，開發(fā)商還貸能力下降，大量的貸款變成呆賬會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)從而引起整個(gè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)；（4）高房價(jià)會使經(jīng)濟(jì)要素的配置錯(cuò)位，加劇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡；五是高房價(jià)給進(jìn)城務(wù)工人員融入城市提高了門檻，而往返于城鄉(xiāng)之間對交通等造成的壓力增加了城市化的成本，阻礙了城市化進(jìn)程。

2.2 對社會的影響

眾所周知，住房是人們的生活必需品，但高額的房價(jià)讓普通老百姓望而卻步，變成了對此需求的一種奢望或負(fù)擔(dān)，而富人是一套一套購買，這樣無房者買不起房，有房者買房投機(jī)炒高房價(jià)來加劇無房者負(fù)擔(dān)，長此下去會導(dǎo)致社會的不公，影響和諧社會的發(fā)展。另外房價(jià)的長期上漲，超過普通人們的消費(fèi)能力，必然導(dǎo)致交易量下降，空置率上升，造成了社會資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

3 住房價(jià)格上漲過快的對策探討

3.1 建立住房體系，完善住房制度

我國的《住房保障法》在2008年10月經(jīng)全國人大常委會規(guī)劃會議確定為研究起草、2009年5月正式起草直到現(xiàn)今仍未出臺?，F(xiàn)有的部門法規(guī)實(shí)施隨意性強(qiáng)，缺乏統(tǒng)一的法律指導(dǎo)和約束，因此建立以穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展為目標(biāo)，以保障全國人民的住房需要為主線，嚴(yán)厲打擊不當(dāng)炒房、哄抬房價(jià)等行為的房地產(chǎn)法律法規(guī)迫在眉睫。加快立法，用法律來確保房地產(chǎn)市場回歸正軌、健康發(fā)展。其次政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，應(yīng)該讓目標(biāo)多層次性，確定短、中、長期目標(biāo)，并把目標(biāo)細(xì)化使其具有可操作性。完善銀行信貸、房地產(chǎn)稅收等具體措施，根據(jù)開發(fā)商和購房者的不同情況制定不同的信貸門檻來調(diào)控市場，如對開發(fā)商提高開發(fā)貸款利率，對炒房者嚴(yán)格限制住房貸款條件，上調(diào)利率，開征房地產(chǎn)交易所得稅和房地產(chǎn)持有稅，對中低收入無房者提供政策性住房貸款風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制等實(shí)施宏觀調(diào)控。同時(shí)政府還應(yīng)結(jié)合實(shí)際，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)，控制高檔住宅的開發(fā)建設(shè)，加大保障性住房、廉租房的供給，切實(shí)解決廣大普通老百姓的住房問題。

3.2 合理利用資源，提高土地利用率

土地的稀缺及不可再生特點(diǎn)提醒合理利用土地資源的重要性。政府部門要加強(qiáng)土地使用的管理，嚴(yán)格審批程序、增強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的透明度、加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后的監(jiān)管，規(guī)范土地市場，有計(jì)劃、合理地使用土地，禁止囤積和炒賣。為有效防止土地囤積制定詳細(xì)并且行之有效的實(shí)施細(xì)則，減少閑置土地，降低空置率，防止資源的浪費(fèi)。

3.3 限制國外熱錢投機(jī)，借鑒國外好的經(jīng)驗(yàn)

對國外資本帶著套利動機(jī)，危害國民經(jīng)濟(jì)安全，約束金融政策的有效實(shí)施，加大人民幣升值的壓力，又推動我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的現(xiàn)象要進(jìn)行遏制。引導(dǎo)我國的房地產(chǎn)市場健康、有秩序地發(fā)展。另外，我們應(yīng)借鑒國外好的經(jīng)驗(yàn)。如美國通過“市場調(diào)節(jié)與政府干預(yù)相結(jié)合的分層調(diào)節(jié)制”對不同收入水平的群體采取不同措施，同時(shí)通過《住房法》、《城市重建發(fā)》、《國民住宅法》等一系列法律來解決居民的住房問題。德國也有著完善的房地產(chǎn)制度，如住房補(bǔ)貼制度、住房儲蓄制度、購建房稅收優(yōu)惠政策等，同時(shí)采取評估機(jī)制對不同地段、不同類型的住房制定詳細(xì)的“基準(zhǔn)價(jià)格”，所有房地產(chǎn)交易價(jià)格都只能在此范圍內(nèi)進(jìn)行合理浮動，從而杜絕了隨意哄抬房價(jià)的現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李佳明.房地產(chǎn)價(jià)格過高對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響及調(diào)控[J].黑龍江科技信息，2010（30）：154.

[2] 宋玉偉.淺議高房價(jià)的危害性[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010（27）：61.

[3] 金三林.建立適合我國國情的住房政策體系[J].北方經(jīng)濟(jì)，2007（21）：10-11.

[4] 易憲容.房價(jià)博弈[M].北京：中國經(jīng)濟(jì)出版社，2008：107-112.

[5] 農(nóng)工黨中央.關(guān)于加快住房保障立法，完善住房制度的建議[J].前進(jìn)論壇，2010（07）：21-22.