答讀者問(wèn)

李小群

編輯老師：

我父母于2008年底花21萬(wàn)多元，買(mǎi)下了某市一套73平方米的房子。當(dāng)時(shí)賣(mài)房人崔某仍住在該房?jī)?nèi)。他說(shuō)自己還有一套住房在裝修，待裝修完就搬家并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。于是雙方簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)約定三個(gè)月后崔某搬家并過(guò)戶(hù)。但隨后因?yàn)榉績(jī)r(jià)開(kāi)始上漲，崔某反悔，一直沒(méi)有搬家，也不過(guò)戶(hù)。幾年時(shí)間，該地段的房?jī)r(jià)已近翻番。崔某要求退款給我父母，而我父母則堅(jiān)持要房。現(xiàn)在，我父母已訴至法院。請(qǐng)問(wèn)老師，法院會(huì)支持我父母的要求嗎？

××九中

張海州

張海州同學(xué)：

房?jī)r(jià)變動(dòng)是二手房交易糾紛發(fā)生的主要原因，司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到因房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)方不愿意再履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同、千方百計(jì)解除合同的情景。而買(mǎi)方則堅(jiān)決要求繼續(xù)履行合同，或者要求賠償房屋差價(jià)。甚至還有的房屋已經(jīng)交易結(jié)束若干年，賣(mài)方仍然希望找到漏洞推翻房屋買(mǎi)賣(mài)合同，從而導(dǎo)致糾紛發(fā)生。

你父母與崔某簽訂的買(mǎi)賣(mài)房屋合同，當(dāng)時(shí)應(yīng)是雙方的真實(shí)意思表示，該合同不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。因此，合同的當(dāng)事人雙方均應(yīng)按照約定全面履行合同義務(wù)。我國(guó)《合同法》第60條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！焙炗喎课葙I(mǎi)賣(mài)合同后，賣(mài)方不愿意再履行買(mǎi)賣(mài)合同，屬于違約行為，買(mǎi)方可以按照合同約定或者法律規(guī)定行使房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)，并要求賣(mài)方支付違約金、賠償金；也可以不行使解除權(quán)，要求賣(mài)方繼續(xù)履行該合同。

我國(guó)《合同法》第110條規(guī)定了以下幾種情形不適用強(qiáng)制履行：①法律上或者事實(shí)上不能履行；②債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；③債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。除這三種情形外，都應(yīng)履行。《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！蓖瑫r(shí)，《合同法》第113條又規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！边@是《合同法》賦予守約方的權(quán)利。

該案目前已訴至法院，法院處理此類(lèi)案件時(shí)遵循的基本原則是，不能讓毀約方通過(guò)他的毀約行為獲利，同時(shí)也不能讓守約方因守約而受到損失。崔某的違約行為違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，而“誠(chéng)信原則是民事合同的帝王條款”。崔某因房?jī)r(jià)上漲而違約，但房子升值帶來(lái)的利益應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)享有？無(wú)疑，只有由守約方、誠(chéng)信方享有，這個(gè)社會(huì)才有公平正義。按照法律的規(guī)定和法院以往的判例，如果有履行可能的，法院一般會(huì)判雙方繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，辦理該房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果確實(shí)不具有履行的可能性，那么法院會(huì)判賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任，賠償買(mǎi)方的損失，而該損失包括房屋漲價(jià)后的價(jià)差的差價(jià)。編輯老師：

我國(guó)的糾紛解決方式除訴訟外，還有調(diào)解。通過(guò)調(diào)解，大量的糾紛得到解決。請(qǐng)問(wèn)老師，我國(guó)的調(diào)解有哪些種類(lèi)？

××十五中 李孔陽(yáng)

李孔陽(yáng)同學(xué)：

中國(guó)當(dāng)代的調(diào)解制度已形成了一個(gè)調(diào)解體系，主要有以下四種：

①人民調(diào)解。即民間調(diào)解，是基層村組、社區(qū)、企業(yè)、單位的人民調(diào)解委員會(huì)對(duì)民間糾紛的調(diào)解，屬于訴訟外調(diào)解。

②法院調(diào)解。這是人民法院對(duì)受理的民事案件、經(jīng)濟(jì)糾紛案件和輕微刑事案件進(jìn)行的調(diào)解，是訴訟內(nèi)調(diào)解。對(duì)于婚姻案件，訴訟內(nèi)調(diào)解是必經(jīng)的程序。至于其他民事案件是否進(jìn)行調(diào)解，取決于當(dāng)事人的自愿，調(diào)解不是必經(jīng)程序。經(jīng)法院調(diào)解制作的調(diào)解書(shū)與判決書(shū)有同等效力。

③行政調(diào)解。它分為兩種：一是基層人民政府，即鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府對(duì)一般民間糾紛的調(diào)解。二是國(guó)家行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定對(duì)某些特定民事糾紛、經(jīng)濟(jì)糾紛或勞動(dòng)糾紛等進(jìn)行的調(diào)解，這些都是訴訟外調(diào)解。

④仲裁調(diào)解。即仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)受理的仲裁案件進(jìn)行的調(diào)解。調(diào)解不成即行裁決，這也是訴訟外調(diào)解。