融資模式在我國廉租房中存在的問題及對策

白銀

摘 要 在我國城鎮(zhèn)居住人群中，低收入群體數(shù)量龐大，而居高不下的房價和隨之水漲船高的房屋租金，使住房難幾乎成為各大中城市的普遍現(xiàn)象，為了緩解越來越沉重的住房壓力，中國的廉租住房制度的完善和普及迫在眉睫。本文通過

關(guān)鍵詞 PPP模式 廉租房 融資

一、我國廉租房融資模式的現(xiàn)狀

1、政府財政支出起主導(dǎo)作用的傳統(tǒng)模式

廉租住房與保障房體系中的經(jīng)濟(jì)適用房不同，它本質(zhì)上一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，具有正外部性，是政府通過支付轉(zhuǎn)移的方式實現(xiàn)社會收入的再分配，無論是財政預(yù)算撥款、住房公積金增值收益余額、10%的土地出讓金純收益，還是廉租房租金收入和其他來源，從根本上都是國家的財政收入，它完全的福利性質(zhì)決定了其資金供給很大程度上要依靠政府、社會的無償投入。但是，政府在強調(diào)自身的主導(dǎo)性時卻忽略了如何調(diào)動市場機制的積極性，在政府財政嚴(yán)重不足和地區(qū)不平衡的今天，這種模式異常脆弱。

2、政府專門機構(gòu)融資模式

政府專門機構(gòu)融資模式由廉租房管理部門或?qū)ｉT的住房保障管理部門負(fù)責(zé)建設(shè)資金籌集，利用政府部門的政策優(yōu)惠通過多種形式吸引民間資本的參與，以政府的良好信譽為支撐能較容易的獲得金融機構(gòu)的貸款，因此目前許多城市在廉租房建設(shè)中采用了這種模式。

3、投融資平臺融資模式

投融資平臺融資模式也是投資主體多元化的融資形式，這種形式早前多用于道路、機場等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，已經(jīng)積累起比較成熟的經(jīng)驗。政府部門組建的國有投融資平臺是這種融資模式的主體，融資方式和融資渠道方式多樣靈活。

二、廉租房融資過程中存在的問題

我國的廉租房發(fā)展較晚，但是發(fā)展的速度非?？?，雖然各級政府對廉租房的關(guān)注度較高，在發(fā)展的過程中扔存在一些問題。

1、地方政府財力不足

我國經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的成就，但目前的財政實力仍較薄弱，面對保障性住房所需的巨大資金需求，國家財政仍不能滿足需求。廉租房屬于保障性住房體系，區(qū)別于商品房，其開發(fā)是不以盈利為目的的，因此，參與廉租房建設(shè)的房地產(chǎn)商較少。

2、廉租房收益不顯著

廉租房的出租不以盈利為目的，其價格應(yīng)保證中低收入人群能夠負(fù)擔(dān)得起，因此其租金定價往往低于房屋租賃市場價格，租金收益不明顯。因此，必須進(jìn)行完善的制度設(shè)計和運營方式的創(chuàng)新，使得社會資金在參與廉租房建設(shè)的過程“有利可圖”，提高其參與的積極性與動力。

3、融資渠道單一、方式匱乏

廉租房本身的性質(zhì)決定了其建設(shè)過程中的每個環(huán)節(jié)都離不開政府部門的支持與幫助，融資過程也不例外，不論是財政撥款還是專項資金，不論是土地出讓金凈收益還是住房公積金增值收益都是受政府管轄和支配的資源。廉租房項目融資過度依賴于政府財政不但加重了政府的負(fù)擔(dān)，不利于廉租房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

4、缺乏專業(yè)運作機構(gòu)和人才

在我國 PPP 尚處于起步階段，是一個陌生的事物，政府部門及私人投資者對其的關(guān)注和研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。觀察發(fā)達(dá)國家在廉租房建設(shè)方面的經(jīng)驗不難發(fā)現(xiàn)他們都有一個運作規(guī)范、效率極高的專門項目機構(gòu)或公司，整合融資、設(shè)計、管理、施工、運營等各個領(lǐng)域的專業(yè)從業(yè)者，使整個項目科學(xué)化、專業(yè)化、規(guī)范化，極大地提高了公共住房項目的成功概率。

5、融資效率低

廉租房建設(shè)與商品房開發(fā)不同，不能取得土地出讓金，因此政府部門在公廉租房建設(shè)方面的內(nèi)部驅(qū)動力并不明顯。當(dāng)發(fā)生財力緊張的情況時，拖欠和縮減廉租房建設(shè)開支必然成為政府部門的首要選擇，造成融資效率降低。

6、相關(guān)制度不健全

目前我國的廉租房建設(shè)還處于起步探索階段，沒有國家級別的權(quán)威的廉租房管理細(xì)則，各試點城市出臺的暫行規(guī)定和管理辦法有許多不完善之處，尤其表現(xiàn)在廉租房建設(shè)融資方面沒有細(xì)致的規(guī)定。

三、廉租房融資存在問題的解決辦法

1、嚴(yán)格把控廉租房住戶的標(biāo)準(zhǔn)

廉租住房的市場租金有可能存在巨大的利益差價，這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對象即使在最嚴(yán)格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風(fēng)險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。因此，嚴(yán)格把控廉租房住戶的標(biāo)準(zhǔn)，可以避免不符合條件的住戶投機取巧，減輕政府的融資壓力。

2、政府鼓勵性政策

政府可以借鑒國外的優(yōu)秀政策，比如美國政府為鼓勵、吸引私人房產(chǎn)商興建低收入家庭公寓住房，為其提供遠(yuǎn)低于普通抵押貸款率的資金，也可以學(xué)習(xí)德國、日本等國的經(jīng)驗，成立國家層次的專門的保障性住房融資銀行為參與社會福利性建房的個人或機構(gòu)提供長期低息貸款或給予政府補貼。此外，政府部門還可以嘗試發(fā)展債券市場吸收各種社會資本，為廉租房提供穩(wěn)定的資金鏈。

3、加快住房保障相關(guān)制度和法律法規(guī)的建立和完善

我國現(xiàn)有的規(guī)章制度是針對廉租房的保障和監(jiān)督制定的，保障性住房建設(shè)規(guī)模和速度都處在歷史最高水平，亟須政府部門完善和發(fā)展廉租房相關(guān)制度、建立健全融資體制，推動廉租房建設(shè)項目順利開展。

四、結(jié)論

廉租房的初期建設(shè)和后面的長期經(jīng)營所需要的資金需要多元化的來源，其中包括政府的財政撥款、私營企業(yè)貸款或投入其自有資金，以及在資本市場上融入的資金和政府舉債獲得的資金，以此作為項目的長期資金支持。目前我國廉租房建設(shè)資金來源渠道單一，主要依靠財政撥款，沒有充足的資金供應(yīng)成為制約廉租房制度發(fā)展的最大問題，因而必須調(diào)動一切可以利用的資金，創(chuàng)新廉租房資金來源渠道。

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（作者單位：大連誠信土地房地產(chǎn)估價有限公司）