淺析地下車庫(kù)的歸屬規(guī)則

一、地下車庫(kù)權(quán)屬現(xiàn)行法律規(guī)定概述

為了解決地下車庫(kù)的矛盾和糾紛，在《物權(quán)法》的制定過(guò)程中，立法機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，并在借鑒其他國(guó)家和地區(qū)相關(guān)立法例的基礎(chǔ)上，針對(duì)地下車庫(kù)的歸屬及其權(quán)利取得作了專門規(guī)定（《物權(quán)法》第74 條）。第74條第1款規(guī)定了車位、車庫(kù)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，但其表述過(guò)于概括，極易引起理解上的分歧，關(guān)于此項(xiàng)規(guī)定的解讀有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及不分條件的滿足業(yè)主需要等。這種規(guī)定的模糊性，導(dǎo)致司法與執(zhí)法實(shí)踐難以操作。2009年出臺(tái)的最高人民法院關(guān)于《審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下稱“解釋”）界定了《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，但解釋仍欠具體，且根據(jù)筆者的檢索也并沒(méi)有根據(jù)該項(xiàng)規(guī)定裁判的法院案例。第2款是有關(guān)車庫(kù)、車位權(quán)利取得的規(guī)則，規(guī)定了一定程度的當(dāng)事人意思自治；第3款則規(guī)定了屬業(yè)主共有的地面車位的歸屬。但地下車庫(kù)與地面車位不同： 車庫(kù)一般需要額外的投資，特別是地下車庫(kù)的開發(fā)建造，其成本不亞于房屋的開發(fā)建造成本，可能更甚。

二、地下車庫(kù)的屬性分析

（一）地下車庫(kù)的獨(dú)立性

地下車庫(kù)是否為獨(dú)立的物權(quán)客體，學(xué)界一直對(duì)此有爭(zhēng)議。王澤鑒先生認(rèn)為：停車位不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，不得作為區(qū)分所有之標(biāo)的。謝在全先生認(rèn)為要成為獨(dú)立的物權(quán)客體不僅要具備構(gòu)造上的獨(dú)立性和利用上的獨(dú)立性，還必須具備法律上的獨(dú)立性。盡管《物權(quán)法》并沒(méi)有明確地下車庫(kù)是否構(gòu)成專有部分，《解釋》第2條彌補(bǔ)了這一缺漏，規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分：（1）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（2）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。由此，地下車庫(kù)從其依附性演變?yōu)榭梢耘c業(yè)主土地使用權(quán)相分離的獨(dú)立物。

（二）地下車庫(kù)非為從物

我國(guó)立法上沒(méi)有主物、從物的概念界定，《物權(quán)法》只在第115條確立了從物隨同主物一同轉(zhuǎn)讓的規(guī)則，最高人民法院早在1988年的關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見的第87條確立了關(guān)于“附屬物”轉(zhuǎn)讓的原則。因此法律上規(guī)定從物的法律意義主要在于：法律沒(méi)有相反規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有相反約定時(shí)，主物所有人處分主物時(shí)，效力及于從物，如轉(zhuǎn)移主物所有權(quán)，則從物所有權(quán)亦隨之轉(zhuǎn)移；在當(dāng)事人沒(méi)有特別約定的情況下，因標(biāo)的物的主物不合約定解除合同的，解除合同的效力及于從物，但不能與之相反；若對(duì)主物所有權(quán)為一定限制，則限制亦及從物，如設(shè)定抵押，則抵押之效力及于從物。

（三）地下車庫(kù)非為業(yè)主共有

有的學(xué)者主張，如果業(yè)主能證明，車庫(kù)的興建費(fèi)用已經(jīng)攤?cè)肓松唐贩砍杀?，那么可以認(rèn)為，車庫(kù)屬于全體業(yè)主所有。如果無(wú)法證明車庫(kù)興建費(fèi)用已經(jīng)攤?cè)氲缴唐贩砍杀局?，則不能認(rèn)為共有或者單獨(dú)所有。但對(duì)地下車庫(kù)的修建，畢竟要利用地下空間進(jìn)行投資才能夠建成。開發(fā)商在建造之后，如果沒(méi)有在合同中明確地保留權(quán)屬，業(yè)主不能僅僅根據(jù)其購(gòu)買的商品房，或者根據(jù)土地使用權(quán)已經(jīng)計(jì)入到其權(quán)屬中，來(lái)主張車庫(kù)的所有權(quán)。并且在實(shí)踐操作中，成本分?jǐn)偟暮侠硇院涂刹僮餍跃艿劫|(zhì)疑。成本分?jǐn)偛痪哂鞋F(xiàn)實(shí)可操作性，也不足以據(jù)此判斷地下車庫(kù)的權(quán)利取得方式，對(duì)此持反對(duì)觀點(diǎn)者居多。

三、國(guó)外地下車庫(kù)權(quán)屬規(guī)則的借鑒意義

從世界各國(guó)的立法研究現(xiàn)狀看，地下車庫(kù)的立法模式大概可以歸結(jié)為以下三種模式：一是民法模式，以德國(guó)、日本為典型代表；二是單獨(dú)立法模式，主要以美國(guó)為典型；三是“法律包裹”模式，以我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)為典型。

1973年《德國(guó)住宅所有權(quán)法》增補(bǔ)了關(guān)于停車場(chǎng)的規(guī)定：“以持久性界標(biāo)表明范圍之停車場(chǎng)，視為有獨(dú)立性質(zhì)房間?！睂?duì)地下車庫(kù)、停車位一般將其作為有獨(dú)立所有權(quán)的一個(gè)空間（如同建筑物的專有部分）出售，開發(fā)商也可以在售樓時(shí)與其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人明確約定校區(qū)地下車庫(kù)、停車位歸其所有。

美國(guó)針對(duì)小區(qū)內(nèi)停車位及其所有權(quán)的制度設(shè)計(jì)，一般遵循以下兩個(gè)原則：一是不允許小區(qū)以業(yè)主以外的任何人擁有小區(qū)內(nèi)車庫(kù)和停車位的所有權(quán)。而是不允許小區(qū)內(nèi)的車庫(kù)和停車位作為獨(dú)立的專有部分進(jìn)行買賣。二是將停車位界定為房屋單元的組成部分，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，只能隨著房屋單元的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)把區(qū)分所有建筑物附設(shè)的停車位劃分為不同類型并設(shè)置不同的規(guī)則：法定停車位、自行增設(shè)停車位和獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車位。其中獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車位是開發(fā)商依法按照鼓勵(lì)系數(shù)或一定公式計(jì)算，主要通過(guò)在區(qū)分所有建筑物中多建或多挖一層或數(shù)層而另行增設(shè)的車位，屬于區(qū)分所有建筑物的專有部分，可以通過(guò)登記取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書，自由轉(zhuǎn)讓。但在使用上，負(fù)有供“公眾使用”的義務(wù)。

四、完善地下車庫(kù)權(quán)屬規(guī)則的建議

一，在《物權(quán)法》中明確地下車庫(kù)為專有部分。《物權(quán)法》第六章專章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，但并沒(méi)有明確地下車庫(kù)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有還是共有部分，后又把地下車庫(kù)的權(quán)利歸屬交給了開發(fā)商和業(yè)主之間的合同來(lái)約定。法律的界定不明給任意解釋留下了空間，有必要明確規(guī)定地下車庫(kù)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，以解決后續(xù)發(fā)生的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。

二，明確開發(fā)商作為車庫(kù)所有者所享有的土地權(quán)利為空間建設(shè)用地使用權(quán)。在今后的法律修改中，將這一立法傾向明確化，進(jìn)而規(guī)定地下車庫(kù)與其地面以上的建筑物在所有權(quán)方面各自獨(dú)立，可以分別為不同的權(quán)利主體所有。

作者簡(jiǎn)介：王曉廷（1988—），女，河北石家莊人，復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院2011級(jí)國(guó)際法學(xué)專業(yè)碩士研究生，研究方向：國(guó)際貿(mào)易法和知識(shí)產(chǎn)權(quán)法。