虛榮經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)泡沫與其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

楊檸聰　何麗

摘要：文章引入虛榮經(jīng)濟(jì)的概念，分析催生房地產(chǎn)泡沫中的人的意識(shí)因素，并運(yùn)用定性分析為主，定量分析進(jìn)行修正的方法，直接快速的反映房地產(chǎn)泡沫存在的問(wèn)題，避免了數(shù)學(xué)風(fēng)險(xiǎn)模型需要大量假設(shè)前提及其統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)帶有目的性和隨意性而不能適應(yīng)市場(chǎng)諸多因素變化的弊端。并根據(jù)分析結(jié)果從宏觀上提出了相應(yīng)的評(píng)價(jià)方法和應(yīng)對(duì)措施，以促使房地產(chǎn)泡沫的軟著陸。

關(guān)鍵詞：虛榮經(jīng)濟(jì)；社會(huì)意識(shí)；房地產(chǎn)泡沫預(yù)警；定性分析

一、引言

虛榮經(jīng)濟(jì)是心理學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)衍生的詞匯，這里的虛榮是市場(chǎng)虛假的繁榮，但更側(cè)重人們對(duì)第一手經(jīng)濟(jì)信息的缺失導(dǎo)致內(nèi)心盲目追求財(cái)富的狂熱表現(xiàn)。筆者將虛榮經(jīng)濟(jì)定義為：由投資人或政府部門(mén)內(nèi)心過(guò)度追求自身利益和對(duì)市場(chǎng)需求持過(guò)高期望而引起的名不副實(shí)的市場(chǎng)繁榮，這種虛榮經(jīng)濟(jì)最早表現(xiàn)在歷史上的郁金香泡沫、南海泡沫事件（South Sea Bubble）、2008年美國(guó)的次級(jí)信貸危機(jī)（Subprime Crisis）和現(xiàn)在中國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形。

虛榮經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的直接原因是對(duì)罕見(jiàn)事物的愛(ài)慕、對(duì)財(cái)產(chǎn)的癡迷、對(duì)金錢(qián)的狂熱等這些內(nèi)心極度膨脹的欲望，這種欲望甚至超過(guò)他最初需求的很多倍，它并不是是馬斯洛需求層次理論（Maslows hierarchy of needs）能解釋清楚的。而經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》里的表述更佐證了這一點(diǎn)：“當(dāng)一個(gè)人的財(cái)富增大時(shí)，他的食物和飲料就變得更為多種多樣和昂貴了；但他的食欲是受自然限制的，而滿足款客夸耀的欲望，比放縱他自己的感覺(jué)器官，次數(shù)更多。這一點(diǎn)讓我們注意到： 多樣化的欲望盡管是強(qiáng)烈的，但與優(yōu)越感的欲望相比卻是微弱的?！?/p>

其實(shí)，馬歇爾所說(shuō)的優(yōu)越感不過(guò)是虛榮心，而不是需求層次理論中的尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)。那么虛榮經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)泡沫有多大關(guān)系呢？首先，滿足虛榮即滿足需求的一部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展根據(jù)供需原理配置資源，需求旺盛則帶動(dòng)資金流入，需求萎靡則投資減緩。房市總是根據(jù)人們的消費(fèi)傾向生產(chǎn)產(chǎn)品以滿足需求。其次，需求心理本身就是一種意識(shí)心態(tài)，它雖然是客觀事物的反映，卻更容易受到市場(chǎng)導(dǎo)向、政府政策的影響。如果市場(chǎng)導(dǎo)向和宏觀調(diào)控忽視房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，過(guò)度強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大需求，就很容易催生房市泡沫，產(chǎn)生黑天鵝現(xiàn)象。這種黑天鵝效應(yīng)是由于人類(lèi)心理偏差引起的，雖然發(fā)生概率很小，一旦發(fā)生便造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。

二、導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的心理因素

我們常把資源分配歸因于市場(chǎng)規(guī)律起作用的結(jié)果，但不論是價(jià)格理論還是供需理論，它們都直接受到人的意識(shí)和行為的支配。從唯物史觀上看，社會(huì)意識(shí)不僅反映客觀存在，而且對(duì)促進(jìn)物質(zhì)資料生產(chǎn)方式具有重要的能動(dòng)作用。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)有時(shí)候并不是經(jīng)濟(jì)規(guī)律能完全解釋的，而正確看待社會(huì)意識(shí)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響更具有現(xiàn)實(shí)意義。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫發(fā)酵的意識(shí)及行為大致可分為吉芬商品效應(yīng)、非理性泡沫、紅鯡魚(yú)等幾種現(xiàn)象。

1.吉芬商品效應(yīng)

從需求函數(shù)（Demand function）角度看，降價(jià)使住房需求量增加，漲價(jià)使住房需求量減少。然而，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)，價(jià)格上升需求量本應(yīng)下降反而增加。恰如吉芬商品，當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，需求量增加，價(jià)格下降時(shí)，需求量減少。這還導(dǎo)致另一部分人擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)一直上漲，就提前購(gòu)買(mǎi)商品儲(chǔ)存起來(lái)，使房地產(chǎn)資源更加緊縮，往復(fù)循環(huán)，房?jī)r(jià)再度拔高。

2.非理性泡沫

不論是投機(jī)行為還是投資行為，它們都直接或間接地受到環(huán)境或者他人意識(shí)的影響。顯然，這些意識(shí)有理性與非理性之分。理性投資是以市場(chǎng)規(guī)律有效性為前提的投資行為，它反映房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格和商品在未來(lái)市場(chǎng)上的增值預(yù)期，而這些增值期望形成一定合理的房市泡沫。但更多的房地產(chǎn)投資行為是受非理性意識(shí)行為的影響，如羊群效應(yīng)、群眾效應(yīng)、信息失真等，投資者明知道房地產(chǎn)商品價(jià)格遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值，卻隨大流以更高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，循環(huán)往復(fù)，導(dǎo)致商品實(shí)際價(jià)格大幅偏離市場(chǎng)資源配置價(jià)格，形成房地產(chǎn)泡沫。

3.紅鯡魚(yú)現(xiàn)象

紅鯡魚(yú)（Red Herring）是一種宣傳、公關(guān)及戲劇創(chuàng)作的技巧，借此轉(zhuǎn)移焦點(diǎn)與注意力，它同時(shí)也是一種邏輯謬誤。同樣，在房地產(chǎn)交易中也存在紅鯡魚(yú)現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商不僅在生產(chǎn)商品時(shí)想盡一切辦法節(jié)約成本，還在營(yíng)銷(xiāo)策劃中通過(guò)過(guò)度包裝、宣傳、鼓吹，不斷抬高商品的價(jià)格，使銷(xiāo)售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離實(shí)際價(jià)格，催生更多虛體泡沫，以謀取更多的利潤(rùn)。

三、房地產(chǎn)泡沫的其他原因

房地產(chǎn)商品被稱為人們的基本需求品，它不但是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力，還推動(dòng)了其產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)步。而從經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性和產(chǎn)業(yè)相互關(guān)聯(lián)的角度來(lái)看，產(chǎn)業(yè)鏈上的任一波動(dòng)都必然影響其他行業(yè)的生存與發(fā)展。因此，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生不單是人們認(rèn)識(shí)局限性導(dǎo)致投機(jī)行為的結(jié)果，它也受產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)椒磻?yīng)的影響，存貸比就是其中的一個(gè)方面。

存貸比（Loan-to-deposit ratio），即銀行貸款總額與存款總額之比。從銀行盈利的角度講，存款是要給存款人利息的，即占用存款人資金付出的代價(jià)，因此對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，存貸比越高越好，貸款越多則意味著它獲得的失去當(dāng)前資金使用權(quán)的補(bǔ)償越多。一方面，房地產(chǎn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)需要向銀行貸款，另一方面，人們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)中40%～60%的資金也來(lái)自于銀行貸款。因而，有銀行提供貸款，房地產(chǎn)投機(jī)行為再次增強(qiáng)，泡沫再次被做大。但是，過(guò)度的投資會(huì)在一定階段造成需求量急速降低。另外，從銀行降低風(fēng)險(xiǎn)的角度講，存貸比例應(yīng)嚴(yán)格控制在一定范圍內(nèi)，因?yàn)榱鲃?dòng)領(lǐng)域內(nèi)的貨幣供應(yīng)量應(yīng)要滿足一定的貨幣需求量。如果存貸比超過(guò)一定的限制，必然會(huì)導(dǎo)致一定程度上的錢(qián)荒，進(jìn)而引起泡沫破裂。

四、房地產(chǎn)泡沫預(yù)警與應(yīng)對(duì)

房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制大多數(shù)采用定量分析的數(shù)學(xué)風(fēng)險(xiǎn)模型，如VAR模型及對(duì)數(shù)周期冪律模型等，但數(shù)學(xué)模型并不能完全描述人們的社會(huì)活動(dòng)。首先，因?yàn)槿藗冊(cè)谑袌?chǎng)上的決策行為并不是一些離散事件，它們是在特定背景和條件下產(chǎn)生的一系列連續(xù)性行為。其次，數(shù)學(xué)模型同樣不能描述和推測(cè)未來(lái)復(fù)雜環(huán)境，更不能預(yù)測(cè)和應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，最后，數(shù)學(xué)模型中的統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)帶有很大的隨意性、計(jì)劃性。因此本文采用以定性分析為主、定量分析為輔的方法，直接從各方立場(chǎng)反映人民對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)度及這種態(tài)度將會(huì)引起的行為，對(duì)房地產(chǎn)泡沫提出預(yù)警。

1.地域分類(lèi)投票調(diào)查

本文選取中國(guó)各地區(qū)的各階層為調(diào)查對(duì)象，主要以經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和各階層收入差距作為分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)查方法依據(jù)為：由于中國(guó)的各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，各地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴程度不同，房地產(chǎn)泡沫的大小程度不同，人民對(duì)房地產(chǎn)的需求及對(duì)房?jī)r(jià)的心理承受曲線不同。調(diào)查方式為：首先，對(duì)不同區(qū)域、不同收入的人對(duì)房?jī)r(jià)的可接受程度進(jìn)行投票或統(tǒng)計(jì)調(diào)查，分為房?jī)r(jià)可接受并會(huì)購(gòu)買(mǎi)、房?jī)r(jià)偏高但仍要購(gòu)買(mǎi)、房?jī)r(jià)過(guò)高且不會(huì)購(gòu)買(mǎi)幾個(gè)層次并分別計(jì)算百分比；其次，分別賦予三個(gè)層次不同百分比臨界點(diǎn)，即可接受并會(huì)購(gòu)買(mǎi)百分比臨界值為20%，購(gòu)買(mǎi)但覺(jué)得房?jī)r(jià)偏高百分比臨界值為30%，而房?jī)r(jià)過(guò)高不會(huì)購(gòu)買(mǎi)百分比臨界值為50%。 這三個(gè)臨界值相互影響，相輔相成，當(dāng)?shù)谌齻€(gè)百分比超過(guò)臨界值，則前兩個(gè)百分比處于臨界值之下，此時(shí)房地產(chǎn)泡沫量增加，應(yīng)做出泡沫預(yù)警并運(yùn)用價(jià)格杠桿調(diào)整。

2.專家評(píng)分法

選取專家對(duì)現(xiàn)階段房市進(jìn)行評(píng)分，主要以行業(yè)差別作為分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)分方法依據(jù)為：各行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度不同，對(duì)房市發(fā)展的態(tài)度不同。評(píng)分方式為：采用0-5評(píng)分法并賦予各行業(yè)專家評(píng)分權(quán)重。首先認(rèn)為房市無(wú)泡沫計(jì)0分，泡沫存在但很輕微計(jì)1分，泡沫存在對(duì)生活有影響但可接受計(jì)2分，泡沫存在但可通過(guò)其他方式貸款應(yīng)對(duì)計(jì)3分，泡沫存在且影響正常生活計(jì)4分，泡沫嚴(yán)重導(dǎo)致房?jī)r(jià)超出人民支付范圍計(jì)5分。其次，抽取銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介、宏觀經(jīng)濟(jì)研究四個(gè)行業(yè)專家進(jìn)行評(píng)分并依次賦予0.1、0.2、0.3、0.4的權(quán)重。最后，進(jìn)行泡沫期望值計(jì)算，這里的期望值越高，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)越大。

3.房地產(chǎn)泡沫的應(yīng)對(duì)措施

處理房地產(chǎn)泡沫主要是從供給、需求和投資引導(dǎo)三個(gè)方面入手。供給方面，減少對(duì)房地產(chǎn)商的銀行貸款，促使減少房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)。需求方面，促進(jìn)“國(guó)五條”的實(shí)施，加大稅收政策的杠桿調(diào)節(jié)作用。投資引導(dǎo)方面，逐漸調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，把社會(huì)資金引入到其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

五、結(jié)語(yǔ)

中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)是國(guó)家和人民的理想，協(xié)調(diào)利益關(guān)系、處理人民內(nèi)部矛盾和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定是現(xiàn)在社會(huì)發(fā)展不變的主題。而住房問(wèn)題亦是關(guān)乎人民生存發(fā)展至關(guān)重要的一環(huán)，運(yùn)用以上預(yù)測(cè)和應(yīng)對(duì)方法，直接反映人民對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的態(tài)度，實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，在泡沫破滅之前做好對(duì)該產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，這對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和人民安居樂(lè)業(yè)具有重要意義。

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（作者單位：重慶文理學(xué)院）