集體所有制下的“小產(chǎn)權(quán)房”經(jīng)濟學(xué)成因探析

作者簡介：秦國強（1986年——），男，漢族，河南三門峽人，經(jīng)濟學(xué)碩士研究生，單位：中共樂山市委黨校經(jīng)濟學(xué)教研室，研究方向：政治經(jīng)濟學(xué)。

摘要：“小產(chǎn)權(quán)房”問題日漸凸顯，反映了我國在經(jīng)濟發(fā)展與社會改革中的諸多矛盾，其產(chǎn)生有多方面原因，本文從經(jīng)濟學(xué)維度進行分析，以期從經(jīng)濟發(fā)展層面來重新認識“小產(chǎn)權(quán)房”，為協(xié)調(diào)“小產(chǎn)權(quán)房”利益矛盾提供思路。

關(guān)鍵詞：集體所有制；“小產(chǎn)權(quán)房”；成因

一、“小產(chǎn)權(quán)房”定義

“小產(chǎn)權(quán)房”是中國社會經(jīng)濟發(fā)展中一個特殊的產(chǎn)物，近年來學(xué)者們對“小產(chǎn)權(quán)房”進行了充分的研究與分析，對其作出的定義也很多。從占用的土地來看，“小產(chǎn)權(quán)房”通常為集體土地所有制下的耕地、建設(shè)用地、宅基地。從價格上來看，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有交土地出讓金，沒有經(jīng)過國家的相關(guān)法定程序，相對市場上流通的商品房，價格低廉。從產(chǎn)權(quán)說來看，“小產(chǎn)權(quán)房”主要有三種說法：一是“有產(chǎn)權(quán)說”，二是“不完全產(chǎn)權(quán)說”，三是“無產(chǎn)權(quán)說”。從交易上來看，從交易對象上，“小產(chǎn)權(quán)房”是出售給本集體經(jīng)濟組織外的組織或者個人，從交易時間上，“小產(chǎn)權(quán)房”在交易出售前，是靜態(tài)不動產(chǎn)房屋，在交易出售后，由于其沒有國家頒發(fā)的正規(guī)房產(chǎn)證，才會有“小產(chǎn)權(quán)房”之說。

筆者認為，“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地所有制下建造的，未履行相關(guān)合法程序，沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的，銷售給本集體組織以外成員的房屋建筑。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”經(jīng)濟學(xué)成因探析

（一）當(dāng)前城鎮(zhèn)化進程中土地增值

我國改革開放三十五年來，在國家土地所有和集體土地所有的制度下，國有土地得到了有效流轉(zhuǎn)和增值收益，與之形成鮮明對比的是集體土地，集體土地因自身權(quán)能的限制，無法向國有土地一樣流轉(zhuǎn)。

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展與城鎮(zhèn)化進程的加快，城市土地及周邊用地日漸緊缺，地價越來越高。在這種情況下，市場的需求將用地人的目光轉(zhuǎn)移到了集體土地，由于土地資源的有限性，過大的需求導(dǎo)致了集體用地價格的不斷上漲。一方面，社會經(jīng)濟不斷發(fā)展造成了土地利用過程中地價增值，城鎮(zhèn)化進程產(chǎn)生的土地溢出效應(yīng)，為原本具有潛在價值的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶋H高地價創(chuàng)造了客觀條件，即聚焦效應(yīng)造成了土地增值。另一方面，近年來在城市房地產(chǎn)市場中，商品房價格基本呈上升趨勢，房產(chǎn)與地產(chǎn)不斷增值。

（二）現(xiàn)行集體土地?zé)o法分享土地增值

在土地不斷增值的經(jīng)濟形勢下，集體土地所有者無法也不能享受到土地增值的合理收益權(quán)。

1.集體所有制的性質(zhì)決定其無法進行市場交易。集體土地受權(quán)能的約束，無法在市場上進行自由的流轉(zhuǎn)和交易，而國有土地憑借公共權(quán)力可以在土地市場上方便自由的交易。在土地市場化運作中，農(nóng)民作為集體土地所有權(quán)的主體，兩個方面的權(quán)益被嚴重地忽視了，第一是農(nóng)地處分權(quán)與所得收益權(quán)被政府給架空了，應(yīng)該得到的不能得到或者被變相侵吞了，第二是集體所有制下的農(nóng)民在土地市場的主動權(quán)被不合理地壓制。

2.非市場化的集體土地不能分享土地增值。相對城市建設(shè)用地來講，農(nóng)村實際集體用地存在著相對寬?，F(xiàn)象。在城鎮(zhèn)化進程中，國家迫于公共利益需要，對被征占的集體土地進行補償，但被征占者通常感覺補償標準偏低。在土地開發(fā)利用過程中，農(nóng)民僅獲得不到百分之十的土地增值收益，其余的溢價都被流走了。

3.農(nóng)民要求分享土地增值的收益。市場經(jīng)濟催醒了農(nóng)民的經(jīng)濟理性，農(nóng)民要求合理分享自身的土地權(quán)益，這促成了在全國范圍內(nèi)“小產(chǎn)權(quán)房”的大規(guī)模開發(fā)。按當(dāng)前土地法律法規(guī)，國家壟斷了土地供應(yīng)，集體土地只有通過轉(zhuǎn)化為國有土地，再轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地的轉(zhuǎn)化過程才能在市場上自由流轉(zhuǎn)。農(nóng)民從自身利益考慮，避開政府環(huán)節(jié)，繞開土地轉(zhuǎn)化路徑，去追求自身利益的最大化。從中國的千年傳統(tǒng)來看，農(nóng)民的命運緊緊和土地聯(lián)系在一起，土地是農(nóng)民最有保障的實物資產(chǎn)。但城鎮(zhèn)化進程中，農(nóng)民的土地收益權(quán)卻不能得到實際的保障，“小產(chǎn)權(quán)房”為農(nóng)民尋求土地利益最大化提供了方向，集體所有制下的“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)建造，無疑是農(nóng)民去獲取土地增值及利益最大化的一種工具載體。

（三）“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生是集體土地增值分享的自我選擇

市場經(jīng)濟充滿了競爭與選擇。從某種程度上講，“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生是市場對資源配置的選擇，是集體土地增值分享的自我選擇。

1.高房價刺激了“小產(chǎn)權(quán)房”的需求。近些年來，隨著房地產(chǎn)市場的開放和發(fā)展，城市房價瘋狂上漲，每幾年翻一番，導(dǎo)致大量城市低收入家庭與城市外來流動人員無力購買。而“小產(chǎn)權(quán)房”的一大優(yōu)勢是價格低廉，高房價直接刺激了“小產(chǎn)權(quán)房”的需求。

2.購房者購買推動了“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生。面對城鎮(zhèn)望而生畏的高房價，結(jié)合自身的實際經(jīng)濟收入，許多城鎮(zhèn)居民頂著高風(fēng)險購買“小產(chǎn)權(quán)房”。城鎮(zhèn)居民的購買強有力地推動了“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生。從某種意義上講，這也是城鎮(zhèn)居民的“理性”經(jīng)濟選擇

3.住房保障體系不完善催化了“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展。雖然中央政府為解決住房問題做出了極大的努力，但我國的住房在巨大的市場需求下依然不能滿足居民要求，從客觀上講，不完善的住房保障也催化了“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展。

（四）“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生是相關(guān)主體利益行為博弈的結(jié)果

“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生涉及到社會多方面的利益，其中最主要的有五個方面：一，政府利益；二，村集體利益；三，農(nóng)民利益；四，開發(fā)商利益；五，購房者利益。

中央政府站在全局利益的角度，對“小產(chǎn)權(quán)房”做出明確的態(tài)度，禁止“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)展；地方政府是土地財政的受益者，站在自身利益角度，地方政府沒有明確表態(tài)；基層政府顯然是“小產(chǎn)權(quán)房”的利益收益者。村集體在“小產(chǎn)權(quán)房”問題上，他們與農(nóng)民的利益是站在一起的，默許或縱容其發(fā)展。農(nóng)民為獲得自身的土地增值收益權(quán)與利益最大化，冒風(fēng)險建造“小產(chǎn)權(quán)房”。開發(fā)商分為大開發(fā)商與小開發(fā)商，從各自的利益角度出發(fā)，大開發(fā)商反對“小產(chǎn)權(quán)房”，小開發(fā)商追捧和支持“小產(chǎn)權(quán)房”。購房者在購買時，很多購買者心知肚明地冒風(fēng)險購買，追求的也是自身的低價購買利益?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生就是這些相關(guān)主體利益行為在市場條件下相互博弈的最終結(jié)果產(chǎn)物。

三、協(xié)調(diào)“小產(chǎn)權(quán)房”利益矛盾的思考

“小產(chǎn)權(quán)房”問題是我國社會經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的特定產(chǎn)物，從根本上看，是我國經(jīng)濟社會發(fā)展中對土地的利益分配問題，協(xié)調(diào)“小產(chǎn)權(quán)房”利益矛盾問題需要考慮社會各方的利益問題。但要從源頭上治理“小產(chǎn)權(quán)房”，筆者認為要從四個方面去考慮。一是要正確認識國有土地和集體土地的二元土地結(jié)構(gòu)，二是要明確集體土地的產(chǎn)權(quán)主體，三是要完善集體土地流轉(zhuǎn)制度和土地的價格體系，加強集體土地的監(jiān)管力度，四是要進一步完善社會住房保障體系，加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。（作者單位：中共樂山市委黨校）

參考文獻：

[1]秦國強. 集體所有制下的“小產(chǎn)權(quán)房”利益問題研究[D].四川師范大學(xué)碩士論文，2012（07）.

[2]章合運，張松.小產(chǎn)權(quán)房成因、困境與演化趨勢研究——基于城鄉(xiāng)居民聯(lián)合產(chǎn)權(quán)住房的實證分析[J].農(nóng)村經(jīng)濟，2012.