菲比購(gòu)房記美國(guó)學(xué)區(qū)房解析

這是菲比在南加州大學(xué)（USC）就讀的第三個(gè)年頭，坐在客廳里望向遠(yuǎn)處巨大的Hollywood標(biāo)志，她已經(jīng)很滿足了。與很多同齡學(xué)生相比，她不用和別人分享自己的私人空間，也不用擔(dān)心市中心糟糕的治安和那些老舊房不斷出現(xiàn)的維修問(wèn)題。她所在Hancock區(qū)雖然和學(xué)校有一定的距離，但是和前面的幾點(diǎn)相比，這絕對(duì)不是什么大問(wèn)題。

對(duì)于所有到洛杉磯就讀的留學(xué)生而言，第一年雖然可以在學(xué)校提供的宿舍里過(guò)渡，但是到了第二年幾乎所有人都會(huì)選擇在校外租房。一方面同等的價(jià)錢(qián)（約4000-5000美元/季度）可以住到更好條件的房子，另一方面也確實(shí)有學(xué)校宿舍緊張的實(shí)際問(wèn)題。不過(guò)對(duì)于崇尚隱私和自由的少年派們來(lái)說(shuō)，在校外租房更能彰顯“獨(dú)立”，才是他們選擇走出校園的關(guān)鍵。

菲比就是這其中一員，學(xué)季的第二年暑假，菲比的媽媽山高水遠(yuǎn)地從香港趕來(lái)，和女兒一起在USC周邊看起了房子。對(duì)于菲比一家來(lái)說(shuō)，他們買(mǎi)房的需求很明確——安全第一，投資第二。

安全成為購(gòu)房首選因素

國(guó)人印象中的美國(guó)，似乎是“夜不閉戶路不拾遺”的典范代表，然而對(duì)于貧富落差較大且有種族遺留問(wèn)題的洛杉磯而言，社會(huì)治安問(wèn)題往往十分突出。尤其是南部地區(qū)，很多人往往避之不及。

位于洛杉磯中心城區(qū)的南加大周邊也不太平。去年4月在校園附近發(fā)生的中國(guó)留學(xué)生被槍殺案件曾在校內(nèi)中造成一片嘩然，因?yàn)閮蓚€(gè)學(xué)生被殺竟是黑幫分子為了加入幫派以示決心的“祭旗行動(dòng)”。他們很不幸成了“隨機(jī)選擇”的犧牲品。聽(tīng)起來(lái)似乎駭人聽(tīng)聞，但USC所在的洛杉磯市中心，晚上七八點(diǎn)后盡量不出門(mén)已經(jīng)成為居民的共識(shí)。

投資需求也是終極目的

令人費(fèi)解的是，華人聚集的洛杉磯北部地區(qū)治安卻出奇地好。這里成為近年來(lái)華人青睞的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)社區(qū)。最具代表性的Arcadia的房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了西部的比佛利山地區(qū)。這雖然讓很多技術(shù)移民們望而興嘆，但面對(duì)越來(lái)越多內(nèi)地人大把大把的豪擲鈔票買(mǎi)樓買(mǎi)地，Arcadia房?jī)r(jià)已經(jīng)如同唐人街一般，自成體系地運(yùn)行起來(lái)，任誰(shuí)也拉不住管不了了。

不知是不是受了Arcadia的影響，離它最近的名校南加大周邊的房地產(chǎn)近年來(lái)也成了投資熱門(mén)，來(lái)自韓國(guó)、日本或美國(guó)本土的很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在這里興土動(dòng)工，大建學(xué)區(qū)房，銷售形勢(shì)一路看好。菲比的家人也正是看到了這一市場(chǎng)動(dòng)向，因而更加堅(jiān)定決心，要為女兒在這一帶買(mǎi)處房產(chǎn)。

菲比的母親經(jīng)過(guò)與經(jīng)紀(jì)人多次email溝通后，決定將購(gòu)房的區(qū)域鎖定在離市中心稍遠(yuǎn)但是居民較為集中的新社區(qū)。一般來(lái)說(shuō)，這類社區(qū)的房子都是新建的，設(shè)施較好，此外，這里有很多亞裔學(xué)生居住，因而治安比較有保障。

信用好，購(gòu)房輕輕松松

明確了需求后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就很快為菲比母女提供了幾處備選，只看了4輪，母女就定下了一處位于hancock區(qū)的公寓。令她們驚奇的是，這棟5層樓的公寓僅僅兩三個(gè)月就售空了，買(mǎi)房的幾乎全是韓國(guó)留學(xué)生，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商是韓國(guó)人。

經(jīng)紀(jì)人幫助幾輪討價(jià)還價(jià)，最終140平米的房子以60多萬(wàn)美元成交。不像喜歡“全款全現(xiàn)金”的內(nèi)地投資者，菲比的家人貸了款，由于信用良好貸款一周就批下來(lái)了。雖然后續(xù)每年還有約13000美元的房產(chǎn)稅和物業(yè)管理費(fèi)，但是和每月四五千的租房費(fèi)用相比，這一投資還是值得的，因?yàn)槟壳胺票鹊姆孔右呀?jīng)升值到近70萬(wàn)美元。

華人資產(chǎn)轉(zhuǎn)移催熱加州房市

菲比一家的購(gòu)房經(jīng)歷，只是加州市場(chǎng)的一個(gè)縮影。7月初美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）公布的一組數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，過(guò)去一年中國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)美國(guó)地產(chǎn)近123億美元，僅次于加拿大人，但房?jī)r(jià)中位數(shù)42.5萬(wàn)美元卻華麗麗地秒殺了第二名的印度和第三名的大不列顛子民。

由于國(guó)內(nèi)房市降溫政策不斷出臺(tái)，限購(gòu)令、遺產(chǎn)稅都進(jìn)一步加大了國(guó)人資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的需求。國(guó)內(nèi)資本強(qiáng)勁地尋找出口，作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定，房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健保值的美英澳就成為重要的投資渠道。

從國(guó)人投資目的地來(lái)看，加利福尼亞州項(xiàng)目占到了一半以上，甚至說(shuō)目前洛杉磯超過(guò)半數(shù)銷售的房子都是賣(mài)給中國(guó)人的。其中不乏像菲比這樣的購(gòu)房家庭。孩子在洛杉磯或者舊金山上學(xué)，出于投資和安全的考慮，很多中國(guó)父母趁著暑假來(lái)到學(xué)校周邊地區(qū)“獵房”。這些人中有出手闊綽，直接買(mǎi)聯(lián)排別墅雇傭人的，也有辦貸款買(mǎi)公寓的，但其中七成的客戶都是直接付全款現(xiàn)金的。

這種旺盛的需求，強(qiáng)烈刺激著代理商們的神經(jīng)。他們爭(zhēng)搶中國(guó)客戶，甚至為他們找中文繙譯，提供各種周全的服務(wù)，甚至連歌劇票都幫買(mǎi)。而開(kāi)發(fā)商也在緊張的申請(qǐng)地皮，蓋樓賣(mài)房。

總結(jié)，學(xué)區(qū)房的購(gòu)買(mǎi)要素

【學(xué)區(qū)房的概念】

與國(guó)人的學(xué)區(qū)房概念不同的是，美國(guó)的學(xué)區(qū)房其實(shí)是指大學(xué)校園周邊的公寓。學(xué)生們?cè)谕瓿傻谝荒甑淖⌒＿^(guò)渡后，大都會(huì)自己出來(lái)租房居住。因而帶動(dòng)了校園周邊的房市。美國(guó)人自己并沒(méi)有學(xué)區(qū)房的這種概念，這種“學(xué)區(qū)房”的概念純屬是中國(guó)人套用的。

【如何選擇學(xué)區(qū)房】

前面已經(jīng)講過(guò)，USC所處的地理位置決定了它周邊的房屋安全性都比較差，同時(shí)由于時(shí)間久遠(yuǎn)，這些市中心的公寓大都非常老舊，維護(hù)的時(shí)間成本比較高。但是學(xué)生們?yōu)榱松舷聦W(xué)方便，或者省些錢(qián)，也會(huì)冒著風(fēng)險(xiǎn)租這類房子，但前提是一定要做個(gè)“聰明的路人”。如果是純投資不自住的話，在這種地段投資房產(chǎn)價(jià)格比較低，房子也不用愁租不出去，唯一的缺點(diǎn)是維護(hù)成本較高。

第二類就是菲比選擇的這種房子。一般這類樓盤(pán)都是新房，不用擔(dān)心維護(hù)問(wèn)題。缺點(diǎn)則是離學(xué)校比較遠(yuǎn)。但是這類社區(qū)的安全指數(shù)比較高。一般現(xiàn)金在100萬(wàn)左右的投資者，可以考慮在這類地段出手，這也是目前大多華人的選擇。

第三類就是比較奢侈的了。洛杉磯西部和北部地區(qū)都是首選。比如Arcadia地區(qū)和西部的比佛利山地區(qū)置業(yè)。

【關(guān)于洛杉磯和舊金山】

與洛杉磯的東北部新興的華人社區(qū)相比，舊金山的Sunset地區(qū)則有歷史多了，這里有一半人口是華人，著名的美國(guó)唐人街就在這里，超市和餐廳的服務(wù)員幾乎都會(huì)講中文。而在全美排名第二的著名高中Lowell high School里的華人學(xué)生則占到了52%。大名鼎鼎的硅谷也坐落在舊金山，很多從事IT業(yè)的華人、印度人大都在其周邊的Saratoga、Cupertino、和Sunnyvale地區(qū)職業(yè)。而Milpitas則有62%的中國(guó)內(nèi)地新移民。

舊金山既是老牌華人的聚集地，也是新技術(shù)移民的安家所，你可以根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。

謹(jǐn)以此篇菲比購(gòu)房的故事，獻(xiàn)給那些在正在海外“獵房”的內(nèi)地投資客們，他們有的因?yàn)闊o(wú)奈，有的因?yàn)槔硐?，無(wú)論出于何種考慮，希望我們這個(gè)經(jīng)驗(yàn)故事，能助力他們?cè)谕顿Y海外的路上踏出成功的第一步。