城市社區(qū)商業(yè)協(xié)同規(guī)劃研究

張怡躍

摘要：本文系統(tǒng)分析城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃中政府規(guī)劃缺位、開發(fā)商規(guī)劃走偏、投資商規(guī)劃短期利益化、租賃者城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃簡(jiǎn)單化重復(fù)化、社區(qū)居民成為各類城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的看客等亂象，并在此基礎(chǔ)上提出城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃各方要堅(jiān)持協(xié)同規(guī)劃及如何協(xié)同規(guī)劃，最后借助連云港市新浦區(qū)城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃發(fā)展實(shí)證分析認(rèn)為只要各方堅(jiān)持協(xié)同規(guī)劃，城市社區(qū)商業(yè)將得到巨大的進(jìn)步。

關(guān)鍵詞：城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃亂象；協(xié)同規(guī)劃；實(shí)證分析

“社區(qū)”概念最早由德國(guó)社會(huì)學(xué)家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范圍內(nèi)的人群構(gòu)成的社會(huì)生活共同體。城市社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。雖然城市社區(qū)商業(yè)是便民利民的巨大商機(jī)，然而城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃明顯滯后，政府、開發(fā)商、投資人、租賃者、社區(qū)居民各有各的盤算，各有各自規(guī)劃，城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃相互脫節(jié)甚至出現(xiàn)相關(guān)規(guī)劃主體缺位現(xiàn)象。

一、城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃亂象

（一）政府城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃缺位

在土地審批的時(shí)候，政府只關(guān)注社區(qū)房地產(chǎn)規(guī)劃自身的居住問題如房屋結(jié)構(gòu)、材料、樓高、樓間距、水電氣配套設(shè)施、綠化等，而對(duì)于和居住密切相關(guān)的商業(yè)配套規(guī)劃沒有具體要求。政府商業(yè)主管部門熱衷于為政府做商業(yè)核心區(qū)規(guī)劃，而在城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃工作中的話語權(quán)很少，沒有發(fā)揮作用。

（二）房產(chǎn)開發(fā)商城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃走偏

在房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃時(shí)把城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃兩極化。一是大部分開發(fā)商把城市社區(qū)商業(yè)看得比較簡(jiǎn)單，比較低層次的一種產(chǎn)品，操作起來比較簡(jiǎn)單，沒有去深入的研究、分析，對(duì)城市社區(qū)商業(yè)重視不夠，從而形成一大批以沿街商鋪或以住宅底層為表現(xiàn)載體形式的零售店、小賣部等的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、業(yè)態(tài)檔次普遍較低、功能不全的原始配套型物業(yè)的城市社區(qū)商業(yè)。做商業(yè)其實(shí)還是為了住宅，主要是給住宅做配套，對(duì)城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃用心不夠。另一個(gè)是城市社區(qū)商業(yè)配套脫離自身發(fā)展現(xiàn)狀，相關(guān)開發(fā)商覺得“城市社區(qū)商業(yè)”土，不讓提這幾個(gè)字，非要說高檔與奢華等。一味追求城市社區(qū)商業(yè)的高端定位、高大規(guī)模體量，小則兩三萬平方米，動(dòng)輒六七萬平方米，城市社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)越來越膨脹的態(tài)勢(shì)。

（三）投資商的城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃短期利益化

某些不負(fù)責(zé)任、只給空頭承諾的項(xiàng)目聯(lián)合“專家”、代理商、廣告商以及不負(fù)責(zé)任的媒體制造出各種時(shí)髦的商業(yè)概念，“計(jì)算”出各類新奇誘人的高回報(bào)率，以此套進(jìn)大量中小投資者和商家進(jìn)駐。這些毫無商業(yè)經(jīng)驗(yàn)、充滿投機(jī)心術(shù)的投資者，他們根本無心想過要潛下心來認(rèn)真長(zhǎng)期來做好商業(yè)，而只是為最大最快地攫取短期開發(fā)利益。

（四）租賃者的城市社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)單化、重復(fù)化

目前，大多數(shù)城市社區(qū)商業(yè)主要是以超市為主，而且數(shù)量不足；便利店比較缺乏，便民利民的生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)也不足；松散的小店鋪出售的商品種類較少，不能滿足居民多方面需求。同時(shí)業(yè)態(tài)單一，經(jīng)營(yíng)品種雷同，不僅造成了小區(qū)零售業(yè)的低水平重復(fù)建設(shè)，而且造成了資源浪費(fèi)，使城市社區(qū)商業(yè)零售規(guī)模和資源共享的目的沒有達(dá)到。

（五）社區(qū)居民成為各類城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的看客

城市社區(qū)商業(yè)主要是為社區(qū)內(nèi)的居民提供服務(wù)。社區(qū)未來居民數(shù)量、職業(yè)、收入、消費(fèi)習(xí)慣、需求特征等相關(guān)因素應(yīng)該成為城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的中心問題。一切城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃應(yīng)采用科學(xué)方法進(jìn)行調(diào)研，收集上述相關(guān)信息?？蔁o論是政府、還是房產(chǎn)開發(fā)商、投資商、租賃者在做城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)都沒有廣泛吸納、也不知道如何去搜集未來社區(qū)居民信息、意見。

二、城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展需要協(xié)同規(guī)劃

協(xié)同規(guī)劃是指眾多規(guī)劃主體為完成某一目標(biāo)而相互結(jié)合、協(xié)作，共同完成規(guī)劃方案。城市社區(qū)商業(yè)協(xié)同規(guī)劃就是指那些城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃主體為完成城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃目標(biāo)而相互結(jié)合、協(xié)作，共同完成城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃方案。

（一）政府與開發(fā)商城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃協(xié)同布局、高屋建瓴

在我國(guó)目前的國(guó)情下，很多開發(fā)商獨(dú)立行事，只看重短期眼前的利益，缺乏站在社會(huì)商業(yè)的整體角度來看待城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的重要性，因此政府在土地審批時(shí)，就要求開發(fā)商就城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的商業(yè)設(shè)施多少、面積達(dá)到多少、商業(yè)業(yè)態(tài)形式及數(shù)量等都要經(jīng)過政府批準(zhǔn)。

由于政府參與城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃，能規(guī)范、引導(dǎo)開發(fā)商的城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃精心設(shè)計(jì)。政府商業(yè)主管部門在審核開發(fā)商的城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)，可以參考街道、社區(qū)居委會(huì)等組織和社區(qū)民眾意見和建議，因?yàn)樗麄儗?duì)社區(qū)社情是再熟悉不過了。2005年4月，商務(wù)部下發(fā)了《關(guān)于加快我國(guó)城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（商改發(fā)[2005]223號(hào)），無疑就是發(fā)出政府主導(dǎo)城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的訊號(hào)。

（二）政府引領(lǐng)開發(fā)商之間城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃整體協(xié)調(diào)、互相補(bǔ)充

“一些好的設(shè)想單靠一個(gè)房產(chǎn)商搞不起來，但把涉及的方方面面集合起來就能成功?！薄８鞯卦S多社區(qū)眾多開發(fā)商進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃時(shí)往往僅注重局部，缺乏整體推動(dòng)協(xié)調(diào)，互補(bǔ)不夠，配套設(shè)施不均勻的問題比較突出，一些地段商業(yè)設(shè)施配套過度，另一些地段的配套則不足。追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，促使開發(fā)商城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃各自為戰(zhàn)，政府應(yīng)借助相應(yīng)手段，參照城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃規(guī)范性文件引領(lǐng)社區(qū)眾多開發(fā)商協(xié)同規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃社會(huì)利益最大化。

（三）政府、開發(fā)商引領(lǐng)投資商、租賃者精心布局城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃

城市社區(qū)商業(yè)全國(guó)示范社區(qū)（新建社區(qū)）就要求配套商業(yè)中心、餐飲店、超市、便利店、維修店、洗染店、美發(fā)美容店、回收店、家庭服務(wù)、書店、音像店、照相館等商業(yè)業(yè)態(tài) ，這起到引領(lǐng)開發(fā)商、投資商、租賃者精心布局城市社區(qū)商業(yè)的示范效應(yīng)。

開發(fā)商對(duì)于社區(qū)哪一間鋪?zhàn)泳唧w的用途，開業(yè)后整體營(yíng)業(yè)額的保本點(diǎn)、所有商家的營(yíng)業(yè)額達(dá)到多少、精確預(yù)估城市社區(qū)商業(yè)每天需要多少顧客、人均消費(fèi)又是多少……，各類業(yè)態(tài)比例為多少等所涉及的一切活動(dòng)都有精確的數(shù)據(jù)。堅(jiān)定地定向招商，尋求能與前期策劃案中“對(duì)號(hào)入座”的商家，把他們一一請(qǐng)進(jìn)社區(qū)。

（四）城市社區(qū)商業(yè)讓社區(qū)居民真正融入城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃之中

城市社區(qū)商業(yè)是以社區(qū)客戶需求為導(dǎo)向，社區(qū)客戶的需求在哪里呢？如何讓社區(qū)居民真正融入城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃之中呢？政府商業(yè)主管部門可以邀請(qǐng)社區(qū)居民參加城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃規(guī)范性文件起草座談會(huì)，讓他們有機(jī)會(huì)表達(dá)真正社區(qū)需求；開發(fā)商應(yīng)結(jié)合社區(qū)開發(fā)定位，有針對(duì)性選擇未來社區(qū)居民填寫調(diào)查表。通過這些活動(dòng)，城市社區(qū)商業(yè)要規(guī)劃為跟周邊居住的居民之間的相匹配。

三、連云港市新浦區(qū)城市社區(qū)商業(yè)協(xié)同規(guī)劃實(shí)證分析

連云港市新浦區(qū)轄區(qū)面積461.1平方公里，全區(qū)常住人口為587088人，2011年全市消費(fèi)品零售總額500.23億元。新浦區(qū)商業(yè)的發(fā)展，形成了北至解放路、南到海連路、東到龍尾河、西至西鹽河的核心商圈，據(jù)預(yù)測(cè)這一核心商圈未來20年難以撼動(dòng)。盡管有許多商業(yè)經(jīng)營(yíng)組織試圖開拓核心商圈的外圍區(qū)域從而延伸核心商圈地域范圍，但結(jié)果卻鮮有成功者。而隨著城市拓展，城市社區(qū)商業(yè)卻發(fā)展迅猛，到有些“有心栽花花不開、無意插柳柳成蔭”的意境。

（一）構(gòu)筑平臺(tái)，積極推進(jìn)創(chuàng)建城市社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)

構(gòu)建“一站式”窗口， 建立市、區(qū)、社區(qū)三級(jí)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，加速建設(shè)便民、救助、社會(huì)保障的社會(huì)化服務(wù)體系，為居民提供方便、快捷的商業(yè)服務(wù)和家政服務(wù)。2010年4月份，路南街道賈圩社區(qū)被評(píng)為全國(guó)級(jí)城市社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)，是連云港市唯一獲此殊榮的社區(qū)，到目前全區(qū)共有12家省級(jí)城市社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)。

（二）城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃從無序到有序

以賈圩社區(qū)（注：地處中心城區(qū)，南起海連路，北至隴海步行街，東起通灌路、西至海昌路，面積0.5平方公里）為代表，其示范性商業(yè)社區(qū)本身就包含在核心商圈之內(nèi)，占有天時(shí)、地利之便，其城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃帶有很大的自然形成的因素，沒有政府商業(yè)規(guī)劃、也沒有房產(chǎn)開發(fā)商、投資商的精心規(guī)劃。

在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)地方政府、房產(chǎn)開發(fā)商仍然醉心于繁華商業(yè)中心的建設(shè)，希翼再造一個(gè)核心商圈，創(chuàng)出一番新天地。然而，萬潤(rùn)商業(yè)街就沒有隴海步行街那樣火爆，也沒能拓延新浦核心商圈，盡管其距核心商圈不過500米之遙。

隨著萬潤(rùn)商業(yè)街賣場(chǎng)主體工程結(jié)束，2008年5月24日大潤(rùn)發(fā)郁洲店開業(yè)，一個(gè)呼之欲出的大型城市社區(qū)商業(yè)模型成型。由此可見，只要找準(zhǔn)了方向、明確定位，城市社區(qū)商業(yè)也大有作為。2009年12月30日樂天瑪特巨龍店開業(yè)，再依托規(guī)劃中的巨龍路商業(yè)街（注：巨龍南路商業(yè)街已成型并全部經(jīng)營(yíng)）、以及蒼梧路餐飲、娛樂一條街，蒼梧小區(qū)（市政府公務(wù)員家屬區(qū)）、杏壇花園（教師公寓）、頤和花園（供電局家屬區(qū)），奧林匹克公園、雙盛花園、明珠皇冠、劍橋映像、同科地產(chǎn)（以上均為高檔地產(chǎn)）相互抱團(tuán)的新型城市社區(qū)商業(yè)中心業(yè)已成型。2010年6月4日樂天瑪特朝陽路店開業(yè)，再依托鹽河路餐飲一條街、大慶西路商業(yè)街及西城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，東方紐約城、西小區(qū)相互抱團(tuán)的新型城市社區(qū)商業(yè)中心也業(yè)已成型。

（三）政府主導(dǎo)，房產(chǎn)開發(fā)商、投資商精心參與的協(xié)同城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃模式定型

2011年6月15日連云港市新浦區(qū)商務(wù)局出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)城市社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)建設(shè)的意見》政策指導(dǎo)性文件，文件指出新浦區(qū)商業(yè)不僅需要有繁華的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，還要有能夠?yàn)閺V大居民日常生活提供高質(zhì)量商品和高水平服務(wù)的社區(qū)級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，并提出到2012年，各鎮(zhèn)（街道）、創(chuàng)建1個(gè)市級(jí)城市社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)，力爭(zhēng)全區(qū)創(chuàng)建3個(gè)省級(jí)以上城市社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)。

房產(chǎn)開發(fā)商、投資商也主動(dòng)配合政府促進(jìn)城市社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)建設(shè)的號(hào)召，按政府城市社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)規(guī)劃思路，協(xié)同規(guī)劃、精心建造城市社區(qū)商業(yè)設(shè)施。2011年11月25日沃爾瑪通灌北路店開業(yè)，依托第一人民醫(yī)院、三禾城中城、以及正在規(guī)劃建設(shè)中的萬象后街相互抱團(tuán)的新型城市社區(qū)商業(yè)中心也輪廓初現(xiàn)。

四、結(jié)束語

城市社區(qū)商業(yè)牽扯太多“關(guān)注”，在中、小城市基于人口規(guī)模及人均可支配收入限制，短期內(nèi)很難形成多個(gè)核心商圈條件下，城市社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃與發(fā)展不失為上策。

本文系基金項(xiàng)目：江蘇省教育廳2012年度高校哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究基金項(xiàng)目《連云港市新浦區(qū)商圈打造問題研究》，項(xiàng)目編號(hào)2012SJD630080。

（作者單位：連云港職業(yè)技術(shù)學(xué)院）